Tapusu elinizde, vergisini ödüyorsunuz, satmaya kalksanız alıcı bulamıyorsunuz: parselinizin üzerinden imar planında yol, park, okul ya da yeşil alan geçiyor. Yıllardır ne kamulaştırılıyor ne de planı değiştiriliyor. Hukukun bu duruma verdiği ad hukuki el atmadır ve karşılığında bedel istemenin yolu mevzuatta vardır; ancak bu yol son on yılda üç kez değişmiş, üç kez de Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Bu rehber, planda kamuya ayrılan taşınmazın hukuki rejimini ve bugün gelinen noktayı madde madde ele alır.
Parseliniz yıllardır planda kamuya mı ayrılmış?
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İçindekiler
- Fiilî el atma ile hukuki el atma farkı
- İmar Kanunu m.10: beş yıllık program ve kamulaştırma yükümü
- İmar Kanunu m.13: iptal edilen fıkralar ve kalan hüküm
- 2942 ek m.1: bugün ayakta olan tek cümle
- Üç düzenleme, üç iptal: sarkacın kronolojisi
- Hangi yargı kolu görevli?
- Hukuki el atmanın şartları
- Bedel istemeden önceki üç alternatif
- Bedel nasıl belirlenir, tapu ne olur
- Emlak vergisi ve kısıtlılık
- Parselasyon ve DOP ile ilişkisi
- Dosya hazırlığı: hangi belgeler
- Sıkça sorulan sorular
Fiilî El Atma ile Hukuki El Atma Farkı
Anayasa Mahkemesinin yukarıda anılan kararında kamulaştırmasız el atma şöyle tanımlanır: “kamulaştırma işlemlerine hiç başlanmamış veya kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış olmasına rağmen taşınmazın fiilen kamu hizmetine ayrılması, üzerinde tesis yapılması, malikin rızası olmaksızın taşınmazlara kısmen veya tamamen el konulması ya da malikin taşınmazını kullanmasının fiilî veya hukuki olarak engellenmesi.” Bu tanım iki farklı görünümü kapsar.
| Ölçüt | Fiilî el atma | Hukuki el atma |
|---|---|---|
| Ne olur | İdare taşınmaza fiilen girer; yol geçirir, park yapar, tesis kurar | İdare taşınmaza girmez; imar planında kamuya ayırarak malikin tasarrufunu hukuken kısıtlar |
| Zilyetlik | Malikin zilyetliği fiilen sona erer | Malik taşınmazı kullanmaya devam eder ama imar hakkı yoktur |
| Doğuran işlem | Fiilî müdahale | Uygulama imar planı (idari işlem) |
| Zarar | Kullanımdan tamamen yoksunluk | Yapılaşamama, satamama, ipotek ettirememe, rayiç değer kaybı |
| Kanuni dayanak | 2942 sayılı Kanun geçici m.6 (uzlaşma ve bedel rejimi) | 2942 sayılı Kanun ek m.1 (beş yıllık süre ve idarenin yükümü) |
Anayasa Mahkemesi, hukuki el atmanın mülkiyet hakkına müdahale oluşturduğunu tereddütsüz kabul eder: taşınmazın planda kamu hizmetine ayrılması mülkiyet hakkını hukuken ortadan kaldırmasa da malikin mülkiyet hakkından doğan yetkilerini önemli ölçüde kısıtlar; üzerinde inşaat yapılamadığı gibi satış, bağış, ipotek ve irtifak tesisi işlemleri ile rayiç değer bakımından da olumsuz etkileri vardır. Mahkeme ayrıca kritik bir ikinci tespit yapar: kısıtlılığın uzun sürmesi hâlinde, mülkiyetin kontrolü kapsamındaki ilk sınırlamaya ek olarak, mülkten barışçıl yararlanma hakkına yönelik yeni bir müdahale daha doğar. Hukuki el atma davasının hukuki temeli tam olarak bu ikinci müdahaledir.
Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda bu ayrımın mirasçılar bakımından nasıl işlediği miras taşınmazında kamulaştırma ve el atma rehberinde ayrıca ele alınmıştır.
İmar Kanunu m.10: Beş Yıllık Program ve Kamulaştırma Yükümü
Kısıtlılığın kaynağı plandır; ancak planın sonuçlarını hukuken sınırlayan ilk hüküm 3194 sayılı İmar Kanununun 10. maddesidir. Maddeye göre belediyeler, imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç üç ay içinde bu planı tatbik etmek üzere beş yıllık imar programlarını hazırlar. Bu programlar belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir ve program içinde bulunan kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlar ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir.
Maddenin asıl yükümlülük doğuran cümlesi şudur: beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu program süresi içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur. Maddenin son fıkrası ise ara dönemi düzenler: imar programlarında umumi hizmetlere ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince kısıtlama konulan gayrimenkuller, kamulaştırılıncaya veya umumi hizmetlerle ilgili projeler gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer kanunlarla verilen haklar devam eder.
İmar Kanunu m.13: İptal Edilen Fıkralar ve Kalan Hüküm
“İmar planlarında umumi hizmetlere ayrılan yerler” başlığını taşıyan 13. madde, yürürlüğe girdiği hâliyle bu alanlarda yeni inşaat ile mevcut binada esaslı değişiklik ve ilave yapılmasını yasaklıyordu. Anayasa Mahkemesi, 29/12/1999 tarihli ve E.1999/33, K.1999/51 sayılı kararıyla maddenin birinci ve üçüncü fıkralarını iptal etmiş, karar 29/6/2000 tarihli ve 24094 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.
Bugün maddeden geriye kalan hüküm mali niteliktedir: imar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödenmesi durdurulur; kamulaştırmanın yapılması hâlinde durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek emlak vergisi, kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenir.
| Fıkra | Düzenlediği konu | Durumu |
|---|---|---|
| Birinci fıkra | Umumi hizmetlere ayrılan yerlerde yeni inşaat ve esaslı değişiklik yasağı | İptal — AYM 29/12/1999, E.1999/33, K.1999/51 |
| İkinci fıkra | İmar programına alınan alanlarda emlak vergisi ödenmesinin durdurulması ve kamulaştırma hâlinde verginin idarece ödenmesi | Yürürlükte |
| Üçüncü fıkra | Kamulaştırmadan önce plan değişikliği ile kamulaştırmayı gerektirmeyen bir maksada ayrılması hâline ilişkin düzenleme | İptal — AYM 29/12/1999, E.1999/33, K.1999/51 |
Bu iptalin pratik sonucu önemlidir: planda umumi hizmete ayrılmış olmak, tek başına ve kanun hükmüyle bir inşaat yasağı doğurmaz. Yapılaşmanın önündeki engel, plan kararının kendisinden ve ruhsat mevzuatından kaynaklanır. Bu nedenle bazı parsellerde, aşağıda ele alınan muvakkat yapı yolu gibi sınırlı imkânlar devreye girebilir.
Aynı Kanunun 12. maddesi de kamulaştırma talebine imkân tanıyan bir hüküm içerir: bir arsanın cephe hattının gerisinde kalan kısmı plan ve yönetmelik esaslarına uygun bina inşaatına yetmiyorsa, beş yıllık imar programı içinde olup olmadığına göre 10. maddedeki süreler içinde 18. madde hükümleri uygulanmadığı veya başka şekilde halline imkân bulunmadığı takdirde, mal sahibinin yazılı müracaatı üzerine bu arsanın tamamı ilgili idarelerce kamulaştırılır. Bu hüküm, cephe hattı nedeniyle yapılaşamayan parseller için doğrudan bir başvuru dayanağıdır.
2942 Ek m.1: Bugün Ayakta Olan Tek Cümle
Hukuki el atmanın özel kanuni dayanağı, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa 20/8/2016 tarihli ve 6745 sayılı Kanunun 33. maddesiyle eklenen ek 1. maddedir. Maddenin bugün yürürlükte olan tek hükmü, birinci fıkranın birinci cümlesidir:
Bu cümle üç unsuru birlikte kurar. Birincisi kapsam: uygulama imar planında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar. İkincisi süre: uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl. Üçüncüsü idarenin seçimlik yükümlülüğü: bu süre içinde ya imar programı veya imar uygulaması yapılıp taşınmaz kamulaştırılacak, ya da her hâlde kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılacaktır.
“Her hâlde” ibaresi önemlidir. Bütçe imkânı bulunmaması, kamulaştırmama gerekçesi olabilir; ancak plan değişikliği yapmama gerekçesi olamaz. İdarenin beş yıl sonunda elinde iki seçenek vardır ve ikisini de yapmamak hukuka aykırılık oluşturur. Anayasa Mahkemesi de kararında bu yükümlülüğü açıkça vurgular: beş yıllık süre sonunda kamulaştırma kararının verilmesi veya kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliğinin yapılması gerekmektedir.
Üç Düzenleme, Üç İptal: Sarkacın Kronolojisi
Kısıtlılığın bedelinin hangi usulle ve hangi yargı kolunda isteneceği, 2013’ten bu yana defalarca değişmiştir. Aşağıdaki tablo yalnızca doğrulanabilir kanun ve karar künyeleriyle kurulmuştur.
| Tarih | Düzenleme veya karar | İçerik ve sonuç |
|---|---|---|
| 20/8/2016 | 6745 sayılı Kanun m.33 | 2942 sayılı Kanuna ek 1. madde eklendi: beş yıllık süre, kamulaştırma veya plan değişikliği yükümü; süre içinde işlem yapılmazsa uzlaşma süreci ile İmar Kanunundaki idari başvuru tamamlandıktan sonra idari yargıda dava |
| 28/3/2018 | AYM E.2016/196, K.2018/34 | İmar uygulaması sonucu kamu hizmetine tahsis edilen taşınmazlarda kısıtlılık süresinin yeniden başlamasına yol açan kural iptal edildi |
| 20/12/2018 | AYM E.2016/181, K.2018/111 | Ek 1. maddenin birinci fıkrasının ikinci cümlesi ile ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkraları iptal edildi. Gerekçe: kural, idarelerin kamulaştırmasız el atma yoluyla müdahalesini sürekli hâle getirecek nitelikte |
| 16/11/2022 | 7421 sayılı Kanun m.3 | Birinci fıkraya üçüncü cümle eklendi: “Bu süre içinde belirtilen işlemlerin yapılmaması halinde taşınmazların malikleri tarafından mülkiyet hakkından kaynaklı bedele ilişkin açılacak davalar, adli yargıda görülür.” |
| 16/1/2025 | AYM E.2024/135, K.2025/20 | Bu üçüncü cümle de iptal edildi. Karar 30/4/2025 tarihli ve 32886 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı; iptal hükmünün yayımdan dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar verildi |
2025 tarihli kararın gerekçesi, konuyu anlamak bakımından belirleyicidir. Anayasa Mahkemesi, kuralın kanunilik şartını taşıdığını kabul etmiş; ancak Anayasa’nın sözüne aykırılık ölçütünden hareketle iptale gitmiştir. Karara göre; kuralda kamulaştırma işlemlerine ilişkin olağan hukuki süreç tersine çevrilerek dava açma külfeti taşınmazına el atılan malike yüklenmekte, ayrıca hükmedilen bedelin peşin ödenmesi sağlanmadan tapu kaydının iptali ile idare adına tesciline karar verilmesi hâlinde gerçek anlamda bir telafiden söz edilememektedir. Mahkeme, Anayasa’nın 46. maddesinin birinci fıkrasının, istisnalar dışında, gerçek karşılığı peşin ödenmedikçe taşınmazın idare adına tesciline imkân tanımadığını vurgulamıştır.
Hangi Yargı Kolu Görevli?
2025 tarihli iptal kararının yürürlüğe girmesiyle birlikte, hukuki el atmadan doğan bedel davalarında görevli yargı kolunu belirleyen bir kanun hükmü kalmamıştır. Ek 1. maddenin idari yargıyı gösteren cümlesi 2018’de, adli yargıyı gösteren cümlesi 2025’te iptal edilmiştir. Bu, görev sorununun yeniden içtihatla çözülecek bir alan hâline gelmesi demektir.
Uygulamada bu belirsizliğin iki pratik sonucu vardır. Birincisi, görevsizlik riski: yanlış yargı kolunda açılan dava görev yönünden reddedilir ve dava açma süresi bakımından kayıp doğabilir. İkincisi, yargı kolları arasındaki farklar: idari yargıda tam yargı davası usulü, idari başvuru ve süre kuralları; adli yargıda asliye hukuk mahkemesi usulü, bilirkişi ve keşif düzeni geçerlidir. Talep sonucu da farklılaşabilir.
Hukuki El Atmanın Şartları
Ek 1. maddenin ayakta kalan cümlesi, hukuki el atma iddiasının unsurlarını da verir. Dosyada bu unsurların her biri ayrı ayrı ortaya konmalıdır.
| Unsur | Ne aranır | Nasıl ispatlanır |
|---|---|---|
| Uygulama imar planı | Kısıtlılığın nazım plandan değil, uygulama imar planından doğması | Onaylı plan paftası, plan notları, askı ilanı ve onay tarihleri |
| Umumi hizmete veya resmî kuruma ayrılma | Parselin yol, park, yeşil alan, okul, sağlık tesisi, ibadet yeri, mezarlık, resmî kurum gibi kullanımlara ayrılması | İmar durumu belgesi (imar çapı) ve plan lejantı |
| Mülkiyet hakkının özüne dokunma | Kısıtlılığın malikin tasarruf yetkisini esaslı biçimde ortadan kaldırması | Ruhsat başvurusunun reddi, imar durumu belgesindeki “yapılaşma hakkı yoktur” ifadesi |
| Beş yıllık sürenin dolması | Uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl geçmesi | Planın kesinleşme tarihi; askı ve onay evrakı |
| İdarenin yükümlülüğünü yerine getirmemesi | Ne kamulaştırma ne de kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği yapılmış olması | İdareye yapılan başvuru ve alınan cevap; program kayıtları |
Kapsam dışında kalan hâllere de dikkat edilmelidir. Parselin düzenleme ortaklık payı olarak kamuya terk edilen kısmı, hukuki el atmanın değil imar uygulamasının konusudur; DOP karşılığı bedel istenemez. Bu ayrım için bedelsiz terk (DOP) ile kamulaştırmanın farkı ve parselasyon ve düzenleme ortaklık payı rehberleri incelenmelidir. Aynı şekilde, taşınmazın yalnızca imar hakkının azalması ya da emsalin düşmesi tek başına hukuki el atma sayılmaz; aranan ölçüt, tasarrufun özüne dokunacak şekilde kısıtlanmasıdır.
Bedel İstemeden Önceki Üç Alternatif
Anayasa Mahkemesinin yaklaşımı, bedel davasını son çare hâline getirmektedir. Malikin elindeki ilk üç araç, idareyi asli yükümlülüğüne zorlamaya yöneliktir.
Birincisi, kamulaştırma talebiyle başvuru. İlgili idareye, parselin planda kamuya ayrıldığı ve beş yıllık sürenin dolduğu belirtilerek kamulaştırma yapılması talebiyle başvurulur. Talebin açıkça veya zımnen reddi bir idari işlemdir ve idari yargıda iptal davasına konu edilebilir. İmar Kanunu m.12’deki cephe hattı hâli bakımından ise kamulaştırma talebi doğrudan kanuni bir dayanağa sahiptir.
İkincisi, plan değişikliği talebi. Ek 1. madde idareye plan değişikliği yükümlülüğünü de yüklediğinden, kısıtlılığı kaldıracak şekilde plan değişikliği yapılması istenebilir. Bu talebin reddine karşı açılacak dava, çoğu zaman bedel davasından daha hızlı ve daha kesin sonuç verir; zira kabul hâlinde taşınmaz yapılaşmaya açılır ve malik mülkiyetini korur. Başvuru ve dava yapısı için imar planı değişikliği talebi ve reddine karşı dava dilekçesi örneğine bakılabilir.
Üçüncüsü, planın kendisine karşı dava. Kısıtlılık henüz yeni doğmuşsa, planın askı süresi içinde itiraz edilerek ya da doğrudan iptal davası açılarak plan kararının hukuka uygunluğu denetlenebilir. Askı, itiraz ve dava sürelerinin işleyişi için askı ilanı ve itiraz rehberi, dava ehliyeti ve menfaat ilgisi için imar planına kimler dava açabilir sayfaları; dilekçe yapısı için imar planının iptali dava dilekçesi örneği incelenebilir.
Bedel Nasıl Belirlenir, Tapu Ne Olur
Bedel talebiyle açılan davalarda uygulamanın yerleşik sonucu, Anayasa Mahkemesi kararında da tarif edilmiştir: tespit edilen bedelin davalı idareden tahsili ile davacıya ödenmesine ve taşınmazın davacı adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davalı idare adına tesciline karar verilmektedir. Yani dava kazanıldığında malik bedeli alır, taşınmazın mülkiyeti idareye geçer.
Anayasa Mahkemesinin 2025 tarihli kararındaki eleştiri tam da bu noktadadır: hükmedilen bedelin malike ödenmesi sağlanmadan taşınmazın idare adına tescil edilmesini önleyen bir güvence bulunmaması. Mahkemeye göre Anayasa’nın 46. maddesi, istisnalar dışında gerçek karşılığı peşin ödenmedikçe idare adına tescile imkân tanımamaktadır. Bu değerlendirme, açılacak davalarda tescil ile ödemenin birbirine bağlanması yönünde talep kurulmasını destekleyen güçlü bir dayanaktır.
Bedelin nasıl hesaplanacağı ayrı bir teknik konudur. Arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal karşılaştırma yöntemi esastır; emsallerin seçimi, tarihi, konumu ve niteliği dosyanın sonucunu doğrudan belirler. Yöntem ve emsal seçimi tartışmaları için arsa kamulaştırmasında emsal karşılaştırma yöntemi rehberine bakılabilir. Hükmedilen bedelin idarece ödenmemesi hâlinde takip yolu ve sınırları kamulaştırma bedelini ödemeyen idareye karşı icra ve haciz dilekçesi örneğinde; iç hukuk yolları tükendiğinde bireysel başvuru ve uluslararası başvuru seçeneği kamulaştırmada AİHM başvurusu dilekçesi örneğinde ele alınmıştır.
Emlak Vergisi ve Kısıtlılık
Kısıtlılığın mali yönü çoğu zaman gözden kaçar. İmar Kanununun 13. maddesinin ayakta kalan fıkrasına göre, imar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödenmesi durdurulur; kamulaştırma yapıldığında durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek emlak vergisi kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenir.
Bu hükmün iki sınırı vardır. Birincisi, hüküm planda ayrılmış her taşınmaz için değil, imar programına alınan alanlar için geçerlidir. İkincisi, verginin “durdurulması” kendiliğinden gerçekleşmez; ilgili belediyeye başvurularak taşınmazın programa alındığının ve kısıtlılığın belgelenmesi gerekir. Buna karşılık, taşınmaz programa alınmamışsa bu hükümden yararlanılamaz — ki bu da hukuki el atma iddiasını güçlendiren bir çelişkidir: idare aynı taşınmazı hem programa almamakta hem de yapılaşmaya kapatmaktadır.
Parselasyon ve DOP ile İlişkisi
Planda kamuya ayrılan alanların bir kısmı kamulaştırma ile değil, 18. madde uygulamasıyla elde edilir. İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca düzenleme ortaklık payları, umumi hizmetler için ayrılması gereken yerlerin karşılanmasında kullanılır; Anayasa Mahkemesi de kararında, düzenleme ortaklık paylarının toplamının umumi hizmetler için ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olması hâlinde eksik kalan miktarın belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanacağını hatırlatmaktadır.
Bu nedenle her dosyada sırayla şu sorular sorulmalıdır: parselde 18. madde uygulaması yapılmış mıdır? Yapılmışsa kamuya ayrılan kısım DOP kapsamında mı kalmıştır, yoksa DOP oranını aşan bir kısım mı kamuya bırakılmıştır? DOP oranını aşan kısım için idarenin kamulaştırma yükümlülüğü doğar ve bu, hukuki el atma iddiasından bağımsız bir taleptir. Uygulamanın kendisi hukuka aykırı ise parselasyonun iptali de gündeme gelir; dilekçe yapısı için parselasyon işleminin iptali dava dilekçesi örneğine bakılabilir.
Planın değişmesi hâlinde daha önce alınmış ruhsat ve kazanılmış hakların akıbeti ayrı bir tartışmadır; imar hukukunda kazanılmış hak rehberi bu konuyu ele alır. Taşınmazın riskli alan sınırları içinde kalması hâlinde ise 6306 sayılı Kanunun kendi rejimi devreye girer; riskli alan kararının iptali sayfasına bakılabilir.
Dosya Hazırlığı: Hangi Belgeler
- Tapu kayıt örneği ve takyidat listesi: Malik sıfatı, edinme tarihi, üzerindeki şerh ve beyanlar.
- İmar durumu belgesi (imar çapı): Parselin planda hangi kullanıma ayrıldığını gösteren temel belge. Okunması için imar durumu belgesi rehberi yol göstericidir.
- Onaylı plan paftası ve plan notları: Uygulama imar planının hangi tarihte onaylandığı ve kesinleştiği — beş yıllık sürenin başlangıcı budur.
- Askı ve onay evrakı: Planın askıya çıkarıldığı ve kesinleştiği tarihleri gösteren belediye yazısı.
- İmar programı kayıtları: Taşınmazın beş yıllık imar programına alınıp alınmadığı; alınmışsa hangi yıl.
- İdareye başvuru ve cevabı: Kamulaştırma veya plan değişikliği talebi ile buna verilen cevap ya da cevapsızlığı gösteren kayıt.
- Ruhsat başvurusu varsa reddi: Yapılaşma hakkının fiilen bulunmadığını gösteren en güçlü belge.
- Emsal bilgileri: Çevredeki benzer nitelikli taşınmazların satış ve değer verileri.
- Emlak vergisi kayıtları: Kısıtlılık dönemine ait tahakkuk ve ödemeler.
- Varsa önceki yargı kararları: Aynı plan veya aynı ada hakkında verilmiş iptal kararları.
Sıkça Sorulan Sorular
Hukuki el atma nedir?
İdarenin taşınmaza fiilen girmeden, uygulama imar planında umumi hizmetlere veya resmî kurumlara ayırmak suretiyle malikin tasarrufunu hukuken kısıtlamasıdır. 2942 sayılı Kanunun ek 1. maddesi, bu durumdaki taşınmazlar için idareye beş yıllık süre içinde kamulaştırma veya kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği yapma yükümlülüğü getirir.
Beş yıllık süre ne zaman başlar?
2942 sayılı Kanunun ek 1. maddesine göre uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren. Taşınmazın satın alındığı tarih veya malikin durumu öğrendiği tarih değil, planın yürürlük tarihi esas alınır.
İdare bütçesi yok diyerek kamulaştırmayı erteleyebilir mi?
Ek 1. maddede kamulaştırma “bütçe imkânları dâhilinde” yapılır denilmekle birlikte, aynı cümle idareye alternatif bir yükümlülük yükler: her hâlde mülkiyet hakkını kullanmaya engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır veya yaptırılır. Bütçe yokluğu, plan değişikliği yapmama gerekçesi olamaz.
Hukuki el atma davası hangi mahkemede açılır?
Bu konuda bugün görevli yargı kolunu belirleyen bir kanun hükmü bulunmamaktadır. Ek 1. maddenin idari yargıyı gösteren cümlesi Anayasa Mahkemesinin E.2016/181, K.2018/111 sayılı kararıyla, adli yargıyı gösteren cümlesi ise E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Görev sorunu içtihatla belirlendiğinden, dava açılmadan önce güncel uygulamanın kontrol edilmesi gerekir.
Anayasa Mahkemesi 2025’te tam olarak neyi iptal etti?
16/1/2025 tarihli, E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararla, 2942 sayılı Kanunun ek 1. maddesinin birinci fıkrasına 7421 sayılı Kanunla eklenen “Bu süre içinde belirtilen işlemlerin yapılmaması halinde taşınmazların malikleri tarafından mülkiyet hakkından kaynaklı bedele ilişkin açılacak davalar, adli yargıda görülür.” cümlesi iptal edilmiştir. Karar 30/4/2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmış, iptal hükmünün yayımdan dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar verilmiştir.
Planda yeşil alana ayrılan yerimde hiç inşaat yapamaz mıyım?
İmar Kanununun 13. maddesinin bu yönde yasak getiren birinci fıkrası Anayasa Mahkemesinin 29/12/1999 tarihli, E.1999/33, K.1999/51 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Ancak yapılaşma, plan kararına ve ruhsat mevzuatına tabi olduğundan uygulamada ruhsat verilmemektedir. Şartları varsa İmar Kanununun 33. maddesindeki muvakkat yapı yolu değerlendirilebilir.
Kısıtlı taşınmazın emlak vergisi ödenir mi?
İmar Kanununun 13. maddesinin yürürlükte kalan hükmüne göre imar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödenmesi durdurulur; kamulaştırma yapıldığında durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasındaki vergi kamulaştırmayı yapan idarece ödenir. Bu hüküm yalnızca programa alınan alanlar içindir ve belediyeye başvuru gerektirir.
Davayı kazanırsam tapum ne olur?
Uygulamada bu davalarda tespit edilen bedelin idareden tahsili ile davacıya ödenmesine ve taşınmazın tapu kaydının iptali ile idare adına tesciline karar verilmektedir. Anayasa Mahkemesi 2025 tarihli kararında, gerçek karşılık peşin ödenmeden idare adına tescile imkân tanınmamasını Anayasa’nın 46. maddesinin gereği saymıştır.
Bedel yerine planın değiştirilmesini isteyebilir miyim?
Evet ve çoğu dosyada daha isabetli olan yol budur. Ek 1. madde idareye kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği yapma yükümlülüğü de yüklemiştir. Plan değişikliği talebinin reddine karşı idari yargıda iptal davası açılabilir; kabul hâlinde taşınmaz yapılaşmaya açılır ve mülkiyet malikte kalır.
Düzenleme ortaklık payı olarak giden kısım için de bedel isteyebilir miyim?
Hayır. Düzenleme ortaklık payı, imar uygulamasının karşılığı olarak bedelsiz terk edilen kısımdır ve hukuki el atmanın konusu değildir. Ancak düzenleme ortaklık payı oranını aşan biçimde kamuya bırakılan kısımlar için idarenin kamulaştırma yükümlülüğü doğar.
Taşınmazı sonradan satın aldım; süre benim için yeniden başlar mı?
Hayır. Ek 1. maddedeki beş yıllık süre uygulama imar planının yürürlüğe girmesine bağlanmıştır; taşınmazın el değiştirmesi süreyi yeniden başlatmaz. Yeni bir uygulama imar planı veya revizyon yapılmışsa hangi planın esas alınacağı ayrıca değerlendirilir.
İdareye başvurmadan doğrudan dava açabilir miyim?
Ek 1. maddede öngörülen uzlaşma ve idari başvuru zorunluluğu Anayasa Mahkemesinin E.2016/181, K.2018/111 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Buna karşılık, görev tartışmasının bugünkü belirsizliği karşısında önce idareye kamulaştırma veya plan değişikliği talebiyle başvurmak, hem işlemin niteliğini netleştirir hem de dava yolunu sağlamlaştırır.
Parselinizin Durumunu Birlikte Çıkaralım
Bu dosyalarda sonucu belirleyen üç şey vardır: uygulama imar planının yürürlük tarihi, parselin programa alınıp alınmadığı ve idareye yapılmış bir başvurunun bulunup bulunmadığı. Üçü netleşmeden hangi talebin hangi mercie yöneltileceği de belirlenemez. Tapu kaydı ve imar durumu belgesiyle yapılacak bir ön değerlendirme, çoğu zaman yılların kilidini çözmeye yeter.
Tapu kaydı ve imar durumu belgesiyle başlayalım
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İlgili Rehberler
- İmar Programı (İmar Kanunu m.10) — beş yıllık süre ve kısıtlılık
- İmar Planı Değişikliği Talebi ve Reddine Karşı Dava — kısıtlılığı kaldırma yolu
- İmar Planının İptali Dava Dilekçesi Örneği — plan kararına doğrudan itiraz
- İmar Planı Askı İlanı ve İtiraz (3194 m.8/b) — süre ve usul
- İmar Planına Kimler Dava Açabilir? — menfaat ilgisi
- Muvakkat Yapı ve Geçici İnşaat Ruhsatı (m.33) — kısıtlılık döneminde kullanım
- Bedelsiz Terk (DOP) ile Kamulaştırmanın Farkı — hangi kısım bedele tabi
- Parselasyon ve Düzenleme Ortaklık Payı (m.18) — %45 sınırı
- Arsa Kamulaştırmasında Emsal Karşılaştırma Yöntemi — bedel hesabı
- Kamulaştırma Bedelini Ödemeyen İdareye Karşı İcra — tahsil aşaması
- Kamulaştırmada AİHM Başvurusu — dört aylık süre
- İmar Hukukunda Kazanılmış Hak — plan değişince ruhsatın durumu
- Miras Taşınmazında Kamulaştırma ve El Atma — mirasçılar bakımından
- Kamulaştırma Hukuku Rehberi — kamulaştırma başlıklarının dizini
- İmar Hukuku Rehberi — tüm başlıkların dizini