Kamulaştırmasız Fiili El Atmada Ecrimisil ve Bedel

İki Talep, İki Ayrı Dayanak

Fiili el atma dosyalarında parasal talep tek bir kalemden ibaret değildir. Bedel ve ecrimisil, farklı hükümlere dayanan ve farklı dönemleri karşılayan iki ayrı taleptir.

Bu ayrım pratikte şu şekilde işler: bedel talebiyle taşınmaz idareye geçer ve malik değerini alır; ecrimisil ile idarenin o güne kadar bedelsiz kullandığı dönemin karşılığı alınır. İkisi birbirinin yerine geçmez.

Bedelin Hesabı

Geçici 6. madde, dava açılması hâlinde değerlemenin nasıl yapılacağını belirler: fiilen el konulan taşınmazın veya üzerinde tesis edilen irtifak hakkının dava tarihindeki değeri, taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınmak ve Kanun’un 11 ile 12. maddelerine göre hesaplanmak suretiyle, 15. maddeye göre bilirkişi incelemesi yapılarak tespit edilir.

11. madde bilirkişi kurulunun raporunda cevaplaması gereken unsurları sayar: cins ve nevi, yüzölçümü, kıymeti etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlar ile her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirleri; arazilerde olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir; arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri; yapılarda resmî birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı; ve her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla diğer objektif ölçüler.

Rapor, bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli olmak zorundadır.

Maddede bir sınır da vardır: taşınmazın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

Ecrimisilin Hesabı

Ecrimisilin dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesidir: iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

Madde iki kalem sayar ve ikincisi belirleyicidir: elde edilen veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler. Bu kalem, malikin somut bir zarar ispatlayamadığı hâllerde dahi talebin dayanağını oluşturur.

Hesabı belirleyen girdiler şunlardır: kullanılan alan, kullanım biçimi, kullanım dönemi ve paylı mülkiyette davacının pay oranı. Kullanım biçimi ölçütü doğrudan değiştirir; konut veya işyeri niteliğindeki taşınmazlarda rayiç kira bedeli, tarımsal taşınmazlarda ürün geliri öne çıkar.

İki Talebin Zaman Ekseninde Yeri

Dosyayı kurarken en çok karıştırılan nokta, iki talebin hangi dönemi kapsadığıdır.

• Ecrimisil, el koyma tarihinden dava tarihine kadar geçen dönemi karşılar. Talep, kullanımın fiilen sürdüğü süreyle sınırlıdır.
• Bedel, dava tarihindeki değer üzerinden hesaplanır ve taşınmazın idare adına tesciliyle sonuçlanır. Tescilden sonraki dönem için ayrıca ecrimisil istenemez, çünkü artık mülkiyet idarededir.

Bu nedenle iki talebin sınırı dava tarihidir. Dilekçede ecrimisil talebinin dönemi açık yazılmalı ve bedel talebiyle çakışmamalıdır.

Uzlaşma Aşaması Her İkisini de Etkiler

Geçici 6. madde kapsamındaki dosyalarda uzlaşma, dava şartıdır: bu maddeye göre yapılacak işlemlerde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır.

Uzlaşma yalnızca nakit ödeme anlamına gelmez. Kanun dört yol sayar: idareye ait taşınmazın trampası, idareye ait taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tanınması, imar mevzuatı çerçevesinde başka bir yerde imar hakkı kullandırılması veya bunlar mümkün değilse nakdi bedel.

Görüşmelerde bir güvence de vardır: uzlaşma tutanağı ile görüşmelere ilişkin bilgi ve belgeler, açılacak davalarda taraflar aleyhine delil teşkil etmez. Masada dile getirilen rakamlar, uzlaşma olmazsa açılacak davada size karşı ileri sürülemez.

Uzlaşma sağlanamazsa uzlaşmazlık tutanağının tanzim edildiği tarihten itibaren üç ay içinde bedel tespiti davası açılabilir.

Harç, Vekâlet Ücreti ve Ücret Sözleşmesi Yasağı

Bu dosyalarda parasal usul rejimi olağan alacak davalarından ayrılır. Geçici 6. madde kapsamında açılan davalarda mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekâlet ücretleri maktu olarak belirlenir. Ek 4. maddenin üçüncü fıkrası da bedel ve tazminat kararlarına ilişkin harçların davalı idare tarafından ödenmek üzere maktu belirleneceğini düzenler.

Ayrıca bilinmesi gereken bir yasak vardır. 31. madde, kamulaştırma bedelinin tamamının veya bir kısmının avukat veya dava vekili veya onlar adına hareket edenlere ait olacağının kararlaştırılmasını yasaklar; aynı madde bedelin avukat tarafından malike önceden ödenmesini ve bunların teklif edilmesini de yasak kapsamına alır.

33. madde bu yasaklara ceza bağlar: fiil daha ağır cezayı gerektiren ayrı bir suç teşkil etmediği takdirde, ilgili bentlere aykırı hareket edenler bir yıldan aşağı olmamak üzere hapis cezasıyla cezalandırılır. 34. madde ise malike, yasağa rağmen ödediğini bir yıl içinde geri alma hakkı tanır.

Tahsil Aşaması

Hükmedilen tutarların tahsili Ek 4. maddeye tabidir: mahkemelerce hükmedilen bedel, tazminat, vekâlet ücreti ve yargılama giderleri, idareye yazılı olarak bildirilecek banka hesap numarasına, bildirim tarihinden itibaren otuz gün içinde yatırılır; yatırılmazsa genel hükümler dairesinde icra olunur.

İdareye teminatsız olarak icranın geri bırakılmasını talep etme imkânı tanıyan ikinci fıkra, Anayasa Mahkemesi’nin 13 Mayıs 2026 tarihli E.2026/24, K.2026/106 sayılı kararıyla kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davaları yönünden iptal edilmiştir.

Ödeme tarafında ise geçici 6. maddenin sekizinci fıkrası uygulanır: idareler bütçelerinden pay ayırır, kesinleşen alacaklar bu ödeneği aşarsa ödemeler garameten ve taksitlerle yapılır ve taksitli ödeme süresince ayrıca kanuni faiz ödenir. Bu madde uyarınca ödenecek bedelin tahsili sebebiyle idarelerin mal, hak ve alacakları haczedilemez.

Dilekçede İki Talebi Kurarken

1. El koyma tarihi ve fiili kullanımın başlangıcı ayrı ayrı belirtilmelidir.
2. Ecrimisil dönemi başlangıç ve bitiş tarihleriyle yazılmalı, bedel talebiyle çakışmamalıdır.
3. Bedel talebi dava tarihindeki değer üzerinden, el koyma tarihindeki nitelikler esas alınarak kurulmalıdır.
4. Kullanılan alan kısmi el atmada metrekare olarak gösterilmelidir.
5. Muhdesat ayrı kalem olarak istenmelidir; 11. madde her unsurun ayrı ayrı değerini arar.
6. Uzlaşma aşamasının tamamlandığı tutanakla belgelenmelidir.

Bilirkişi Raporunun Denetimi

Her iki talep de bilirkişi incelemesiyle rakama dönüştüğünden, raporun denetimi dosyanın kalbidir.

Kurulun oluşumu 15. maddede belirlenmiştir: kamulaştırmaya konu yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik kurul zorunludur ve bunlardan birinin taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’na göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmesi gerekir. Bu uzmanlar, kayıtlı oldukları bilirkişilik bölge kurulunun yargı çevresiyle sınırlı olmaksızın görevlendirilebilir; dolayısıyla “bölgede uzman yok” gerekçesiyle kurulun eksik kurulması kabul edilemez.

Rapor on beş gün içinde mahkemeye verilir ve duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ edilir. Duruşmada tarafların itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır. Taraflar bedelde anlaşamazsa gerektiğinde hâkim tarafından on beş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir kurul tayin edilebilir.

Değerlemenin bağlandığı gün de kanunda belirlidir: 15. maddenin son fıkrası uyarınca bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur.

Keşif: Geri Dönülemeyen Aşama

10. madde keşfin nasıl yapılacağını düzenler: hâkim, 15. maddede sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmazın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Keşifte, taşınmazın bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla davetiye çıkartılır ve muhtarın beyanı alınır.

Keşif, dosyanın tek geri dönülemez anıdır. Kayda geçirilmesi gereken başlıklar şunlardır: el atılan alanın sınırları ve yüzölçümü; üzerindeki yapılar ve nitelikleri; ağaç türü, adedi ve yaşı; sulama imkânı ve tesisleri; taşınmazın yola cephesi ve ulaşım durumu; ve fiili kullanımın ne zamandan beri sürdüğüne ilişkin gözlemler.

Sonradan ileri sürülen iddialar, keşif tutanağında karşılığı yoksa çok daha zor kabul görür.

Muhdesat Kalemleri Ayrı İstenmelidir

11. madde, bilirkişi kurulunun taşınmazın kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini raporda göstermesini ister. Bu kural, muhdesatın toplu bir götürü rakamın içine gömülmesini engeller.

Ayrı ayrı istenmesi gereken kalemler:

• Zemin bedeli — niteliğine göre (f) veya (g) bendine göre
• Yapı bedeli — (h) bendi uyarınca resmî birim fiyatları, maliyet hesapları ve yıpranma payı ile
• Ağaç ve dikili varlıklar — tür, adet ve yaş esas alınarak
• Sulama tesisi, ihata duvarı, depo gibi ek yapılar
• Kısmi el atmada kalan alandaki değer düşüklüğü — 12. maddenin (b) bendi uyarınca eksilen değer bedele eklenir
• Kesilen tesislerin kullanılabilir hâle getirilme gideri — 12. madde uyarınca bedele ayrıca ilave olunur ve değer düşüklüğü hesabında ayrıca göz önünde tutulmaz

Faiz Talebi Ayrıca Kurulmalıdır

Faiz, talep edilmediğinde kendiliğinden hükmedilmeyen bir kalemdir ve bu dosyalarda birden fazla dayanağı vardır.

Anayasa m.46 uyarınca taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır. Bu, yasal faizin üzerinde bir orandır ve açıkça talep edilmelidir.

2942 s.K. m.10 uyarınca bedel tespiti davası dört ay içinde sonuçlandırılamazsa, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir.

Geçici m.6 uyarınca kesinleşen alacakların bütçe payını aşması hâlinde ödemeler garameten ve taksitlerle yapılır ve taksitli ödeme süresince ayrıca kanuni faiz ödenir.

Kısmi El Atmada Hesap

Taşınmazın yalnızca bir kısmına el atılmışsa hesap iki katmanlıdır. 12. madde üç ihtimali ayırır: kalan kısmın değerinde değişiklik yoksa bedel, taşınmazın 11. maddeye göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktardır; kalan kısmın kıymetinde eksilme varsa eksilen değer tespit edilerek bedele eklenir; artış varsa artış miktarı bedelden çıkarılır ancak bu indirme kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.

Ecrimisil tarafında ise hesap, yalnızca fiilen kullanılan alan üzerinden yapılır. Bu nedenle dilekçede el atılan alanın metrekare olarak gösterilmesi, iki talebin de doğru hesaplanabilmesi bakımından gereklidir.