Sit Alanında Yapılaşma (2863): Sit İlanı, Geçiş Dönemi ve Koruma Amaçlı İmar Planı

Sit alanında yapılaşma, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun özel rejimine tabidir. Kanun’un 17. maddesinin en sert hükmü şudur: bir alanın koruma bölge kurulunca sit olarak ilanı, bu alanda her ölçekteki plan uygulamasını durdurur.

Bu yazıda sit ilanının mevcut plan ve ruhsatlara etkisi, subasman seviyesi kuralı, geçiş dönemi koruma esasları, koruma amaçlı imar planının işlevi, kesin yapılanma yasağı hâlinde takas ve aktarım imkânları ile aykırı yapılara uygulanacak yaptırımlar ele alınmaktadır.

Sit İlanı Ne Yapar?

Sit ilanı bir statü değişikliğidir ve doğrudan sonuç doğurur. Kanun’un 17. maddesinin (a) bendi uyarınca, bir alanın koruma bölge kurulunca sit olarak ilanı bu alanda her ölçekteki plan uygulamasını durdurur.

Bunun pratik anlamı önemlidir: elinizde onaylı bir imar planı bulunması, sit ilanından sonra tek başına yapılaşma hakkı sağlamaz. Sit alanı dosyalarında “mevcut plan vardı” savunması tek başına yeterli değildir.

Plan uygulaması durduğunda ortaya bir boşluk çıkar. Kanun bu boşluğu geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları ile doldurur: koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar bu esaslar uygulanır.

Koruma amaçlı imar planı yürürlüğe girdiğinde ise geçiş dönemi esasları ayrıca karar almaya gerek kalmadan kendiliğinden ortadan kalkar.

Sit İlanından Sonraki Hukuki Durum

Sit ilanı, elinizdeki onaylı planın uygulanmasını durdurur; yapılaşma hakkı kendiliğinden devam etmez.

Subasman Seviyesi Kuralı

Devam eden inşaatlar bakımından Kanun ince bir ayrım yapmıştır ve bu ayrım, inşaat hâlindeki yapılarda kaderi belirler.

Koruma bölge kurulunca sit alanı olarak ilan edilen yerlerde; bu kararın ilanından önce imar mevzuatına ve onanlı imar planlarına uygun olarak alınmış yapı ruhsatı ve eklerine göre subasman seviyesi tamamlanmış yapıların inşasına devam edilebilir.

Buna karşılık subasman seviyesi tamamlanmamış yapıların yapı ruhsatları iptal edilir.

Yani belirleyici olan tek bir teknik eşiktir: sit ilanı tarihinde inşaat subasman seviyesini geçmiş miydi? Geçmişse inşaat sürer, geçmemişse ruhsat iptal edilir.

Bu nedenle sit ilanı gündemdeyken inşaat hâlindeki yapılarda seviye tespitinin tarihli olarak belgelenmesi kritik önem taşır. Fotoğraf, tutanak ve yapı denetim kayıtları bu ispatın omurgasını oluşturur.

İki sınırlama

Devam imkânının iki sınırı vardır.

Birincisi: subasman seviyesi tamamlanmış olsa dahi, ilgili idareler Kanun’un aynı maddesinin (c) bendi uyarınca yapılanma hakkı aktarımını resen uygulamaya yetkilidir.

İkincisi: kesin yapılanma yasağı bulunan sit alanlarında bu madde hükümlerinden faydalanılamaz. Yani kesin yasak varsa subasman kuralı işlemez.

Yapı ruhsatının hukuki rejimi ve ruhsat iptalinin sonuçları için yapı ruhsatı ve ruhsat süresi sayfasına bakabilirsiniz.

İnşaat Hâlindeki Yapılarda Sit İlanının Etkisi

Belirleyici eşik, sit ilanı tarihindeki inşaat seviyesidir; tarihli belgelendirme şarttır.

Kesin Yapılanma Yasağı: Takas ve Değiştirme

Koruma amaçlı imar planlarıyla kesin yapılanma yasağı getirilen alanlarda malik, taşınmazını fiilen kullanamaz hâle gelir. Kanun bu duruma iki çözüm öngörmüştür.

Takas. Koruma amaçlı imar planlarıyla kesin yapılanma yasağı getirilen sit alanlarında bulunan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar, malikin başvurusu üzerine, belediye ve il özel idaresine ait taşınmazlarla takas edilebilir.

Hazine arazisiyle değiştirme. Sit alanı olması nedeniyle kesin inşaat yasağı getirilmiş, korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu parseller, malikinin başvurusu üzerine bir başka Hazine arazisi ile değiştirilebilir.

Her iki yolun ortak özelliği, malikin başvurusuna bağlı olmalarıdır. İdare resen takas yapmaz; talebi siz ileri sürmelisiniz.

Bu nedenle taşınmazınıza kesin yapılanma yasağı geldiğinde, pasif beklemek yerine takas veya değiştirme başvurusunda bulunmak somut bir seçenektir.

Yapılanma hakkı aktarımı

Kanun’un 17. maddesinin (c) bendi üçüncü bir mekanizma öngörür: yapılanma hakları kısıtlanmış tescilli taşınmaz kültür varlıklarına veya bunların koruma alanlarında bulunan ya da koruma amaçlı imar planlarıyla yapılanma hakları kısıtlanan taşınmazlara ait mülkiyet veya yapılanma haklarının aktarımı.

Bu, kısıtlanan yapılaşma hakkının başka bir parselde kullanılmasına imkân tanıyan bir çözümdür. Uygulaması plan hükümlerine ve idarenin kararına bağlıdır.

Kamulaştırma Yolu

Kanun, tescilli yapılar bakımından özel bir kamulaştırma rejimi de kurar. Koruma amaçlı imar planında kültürel amaçlara ayrılan tescilli yapıların, bu amaçla onarılıp değerlendirilmesi kaydıyla; koruma kurullarının kararı ve Bakanlığın tasdiki ile belediyelerce kamulaştırılması yapılabilir.

Bu yetki koşulludur: maksadına uygun kamulaştırma yapılmadığı tespit edildiği takdirde yetki geri alınır.

Kamulaştırma işlemleri, bu Kanun hükümleri ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun bu Kanuna aykırı olmayan hükümlerine göre yürütülür.

Kamulaştırma sürecinin genel işleyişi ve malikin hakları için Kamulaştırma Hukuku Rehberi, bedel tespiti ve emsal denetimi için emsal karşılaştırma yöntemi sayfalarına bakabilirsiniz.

Malikin Başvurabileceği Yollar

Takas ve değiştirme yolları malikin başvurusuna bağlıdır; idare resen uygulamaz.

Tescilli ve Tescilsiz Yapı Ayrımı

Sit alanındaki her yapı tescilli kültür varlığı değildir. Bu ayrım, hangi işlemin hangi izne tabi olduğunu belirler.

Koruma Yüksek Kurulunun ilke kararlarında kentsel sit alanlarındaki uygulama şöyle düzenlenmiştir:

• Tescilli olmayan diğer parsellerde yeni yapı veya imar uygulamaları için, koruma amaçlı imar planı ve planın tamamlayıcı eklerinde belirtilen koşullar doğrultusunda ilgili idarelerce izin verilir.
• Tescilli kültür varlığı yapıların esaslı onarımları, koruma amaçlı imar planı hükümleri doğrultusunda hazırlanan projelerin koruma bölge kurulunca uygun bulunması koşuluyla yapılabilir.
• Tadilat ve tamiratlar bakımından; tescilli kültür varlığı yapılar ile yürürlükteki düzenlemelere göre ruhsatı bulunan tescilsiz taşınmazlarda ilgili yönetmelikler kapsamında işlem yapılabilir.

Yani basit tadilat ile esaslı onarım arasındaki sınır belirleyicidir: esaslı onarım kurul onayına tabidir.

Bu ayrım, ruhsata tabi olan ve olmayan işler ayrımıyla birlikte okunmalıdır. İmar mevzuatındaki karşılığı için ruhsata tabi olan ve olmayan işler sayfasına bakabilirsiniz.

Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları

Kanun, yerel düzeyde teknik kapasite oluşturmak üzere özel birimler öngörmüştür.

Büyükşehir belediyeleri, valilikler ve Bakanlıkça izin verilen belediyeler bünyesinde; kültür varlıkları ile ilgili işlemleri ve uygulamaları yürütmek üzere sanat tarihi, mimarlık, şehir planlama, mühendislik ve arkeoloji gibi meslek alanlarından uzmanların görev alacağı koruma, uygulama ve denetim büroları kurulur.

Malik bakımından bu birimler ilk muhataptır: tadilat ve tamirat izinleri, proje ön görüşmeleri ve denetim işlemleri çoğu zaman bu bürolar üzerinden yürür.

Aykırı Yapılara Uygulanacak Yaptırım

Sit alanındaki aykırı yapılar iki ayrı rejimin kesişiminde bulunur ve bu, dosyayı ağırlaştırır.

Kanun açık bir atıf yapar: buralarda ruhsatsız olarak yapılacak inşaatlar ile koruma amaçlı imar planlarında plana, sitlerde sit şartlarına aykırı olarak inşa edilen yapılar hakkında imar mevzuatına göre işlem yapılır.

Bunun anlamı şudur: sit alanındaki kaçak yapı bakımından İmar Kanunu’nun yaptırım hükümleri devreye girer.

• İmar Kanunu m.32: yapı tatil tutanağı düzenlenir, yapı mühürlenir, aykırılık giderilmezse yıkım kararı alınır.
• İmar Kanunu m.42: idari para cezası uygulanır.
• Türk Ceza Kanunu m.184: imar kirliliğine neden olma suçu gündeme gelebilir.
• Ayrıca koruma mevzuatının kendi yaptırımları saklıdır.

Yaptırım süreçlerinin ayrıntısı için yapı tatil tutanağı ve mühürleme ve imar para cezası (m.42), cezai boyut için imar kirliliğine neden olma (TCK 184) sayfalarına bakabilirsiniz.

5366 ile İlişkisi

Sit alanı statüsü, aynı zamanda 5366 sayılı Kanun kapsamında yenileme alanı ilanının da ön şartıdır. Bu iki rejim aynı taşınmazda birleşebilir.

5366, yenileme alanlarında diğer kanunların kendisine aykırı hükümlerinin uygulanmayacağını öngörür. Buna karşılık koruma bölge kurullarının yetkileri ve tescilli yapılara ilişkin özel rejim tümüyle devre dışı kalmaz.

Bu nedenle yenileme alanındaki tescilli bir yapıda yapılacak müdahale, hem yenileme projesine hem koruma mevzuatına uygun olmalıdır. Yenileme alanı rejimi için 5366 sayılı Kanun ve yenileme alanı sayfasına bakınız.

Taşınmaz Alırken Kontrol Listesi

• Taşınmazın sit alanında olup olmadığını ve sit derecesini öğrenin.
• Yapının tescilli kültür varlığı olup olmadığını tapu kaydından ve kurul kayıtlarından kontrol edin.
• Koruma amaçlı imar planı yapılmış mı, yoksa geçiş dönemi esasları mı uygulanıyor sorun.
• Kesin yapılanma yasağı bulunup bulunmadığını netleştirin.
• Mevcut yapının ruhsat ve iskân durumunu inceleyin.
• İnşaat hâlindeki yapıda subasman seviyesinin sit ilanından önce tamamlanıp tamamlanmadığını belgeleyin.
• Planlanan tadilatın basit tamirat mı esaslı onarım mı olduğunu değerlendirin.
• Yenileme alanı kapsamında olup olmadığını sorgulayın.

Sık Yapılan Hatalar

• Onaylı imar planı olduğu için yapılaşma hakkının devam ettiğini sanmak.
• Geçiş dönemi esaslarının ne olduğunu araştırmadan proje hazırlatmak.
• İnşaat seviyesini tarihli olarak belgelememek.
• Esaslı onarımı basit tamirat sayıp kurul onayı almadan işe başlamak.
• Kesin yapılanma yasağında takas ve değiştirme başvurusunu hiç yapmamak.
• Sit alanındaki kaçak yapıda yalnızca koruma mevzuatını dikkate alıp imar yaptırımlarını gözden kaçırmak.
• Yenileme alanı ile sit statüsünün birlikte işlediğini görmemek.

Adım Adım Süreç

1. Sit statüsünü öğrenin — Taşınmazın sit alanında olup olmadığını ve sit derecesini koruma bölge kurulundan sorun.
2. Tescil durumunu kontrol edin — Yapının tescilli kültür varlığı olup olmadığını tapu kaydı ve kurul kayıtlarından doğrulayın.
3. Uygulanan kuralları belirleyin — Koruma amaçlı imar planı var mı, yoksa geçiş dönemi esasları mı uygulanıyor öğrenin.
4. İnşaat seviyesini belgeleyin — Devam eden inşaatta subasman seviyesinin sit ilanından önce tamamlandığını tarihli belgelerle ortaya koyun.
5. İşin niteliğini ayırt edin — Basit tamirat mı esaslı onarım mı; esaslı onarım kurul onayına tabidir.
6. Kesin yasakta başvuru yapın — Takas veya Hazine arazisiyle değiştirme başvurusunu malik olarak siz yapmalısınız.
7. Yaptırım riskini yönetin — Aykırı yapıda imar mevzuatı yaptırımlarının da işleyeceğini gözeterek hareket edin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Sit ilanı imar planını etkiler mi?

Evet. 2863 m.17 uyarınca bir alanın koruma bölge kurulunca sit olarak ilanı, o alanda her ölçekteki plan uygulamasını durdurur.

Geçiş dönemi koruma esasları nedir?

Sit ilanından sonra koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar uygulanan esas ve şartlardır.

Geçiş dönemi ne zaman sona erer?

Koruma amaçlı imar planının yürürlüğe girmesiyle, ayrıca karar almaya gerek kalmadan kendiliğinden ortadan kalkar.

Devam eden inşaatım ne olur?

Sit kararının ilanından önce mevzuata uygun alınmış ruhsata göre subasman seviyesi tamamlanmışsa inşaata devam edilebilir; tamamlanmamışsa yapı ruhsatı iptal edilir.

Kesin yapılanma yasağı varsa subasman kuralı işler mi?

Hayır. Kesin yapılanma yasağı bulunan sit alanlarında bu madde hükümlerinden faydalanılamaz.

Kesin yasak gelirse ne yapabilirim?

Malikin başvurusu üzerine belediye ve il özel idaresi taşınmazlarıyla takas ya da başka bir Hazine arazisiyle değiştirme yolları gündeme gelebilir.

Yapılanma hakkı aktarımı nedir?

Yapılanma hakları kısıtlanan taşınmazlara ait mülkiyet veya yapılanma haklarının aktarılmasını öngören mekanizmadır.

Tescilli yapımda onarım yapabilir miyim?

Esaslı onarımlar, koruma amaçlı imar planı hükümleri doğrultusunda hazırlanan projelerin koruma bölge kurulunca uygun bulunması koşuluyla yapılabilir.

Basit tadilat da izne tabi mi?

Tadilat ve tamiratlar bakımından tescilli yapılar ile ruhsatlı tescilsiz taşınmazlarda ilgili yönetmelikler kapsamında işlem yapılır.

Sit alanında kaçak yapının sonucu nedir?

Ruhsatsız inşaatlar ile plana veya sit şartlarına aykırı yapılar hakkında imar mevzuatına göre işlem yapılır; m.32, m.42 ve TCK m.184 gündeme gelebilir.

Sit alanı yenileme alanı olabilir mi?

Evet. Sit alanı statüsü, 5366 sayılı Kanun kapsamında yenileme alanı ilanının ön şartıdır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreler hak düşürücüdür ve destek tutarları her yıl güncellenir. Somut dosyanız için elinize ulaşan tebligat ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.