Riskli Alan İlanı: m.2 ve ek m.1 Kriterleri, %65 Kuralı ve Danıştay Denetimi

Riskli alan, 6306 sayılı Kanun’un 2. maddesinde; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan olarak tanımlanmıştır. İlan, tek bir yapıyı değil bir bölgeyi kapsar ve o bölgedeki bütün malikleri doğrudan etkiler.

Bu yazıda riskli alan ilanının iki ayrı hukuki yolu, her yolda aranan farklı ölçütler, yüzde altmış beş kuralı, Danıştay’ın getirdiği teknik rapor zorunluluğu ve iptal davasının nerede ve hangi sürede açılacağı ele alınmaktadır.

Riskli Alan, Riskli Yapıdan Neden Farklıdır?

Riskli yapı tespiti tek bir binaya ilişkindir ve kural olarak malikin talebiyle, lisanslı kuruluşça yapılır. Riskli alan ilanı ise alan bazlı bir işlemdir ve idarenin iradesiyle gerçekleşir.

Bu fark malik bakımından belirleyicidir: binanız sağlam olsa dahi, bulunduğunuz bölge riskli alan ilan edildiğinde uygulamanın kapsamına girersiniz. Karar sizin talebinize bağlı değildir.

Ayrıca riskli alan ilanı, idareye çok geniş yetkiler tanıyan bir statü doğurur. Üç kategorinin karşılaştırması ve doğurdukları farklı rejimler için riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı farkı sayfasına bakabilirsiniz.

İki Ayrı İlan Yolu, İki Ayrı Ölçüt

Bu, davaların kaderini belirleyen ayrımdır ve uygulamada sıkça gözden kaçar. Riskli alan ilanı iki farklı hükme dayanabilir ve her birinde aranan ölçütler farklıdır.

Kanun’un 2. maddesine göre ilan. Bu yolda, Uygulama Yönetmeliğinin riskli alanın tespitine ilişkin maddesinde belirtilen saha araştırmalarına dayanan detaylı çalışmalar ile genel yapı stoğu riskinin belirlenmesi gerekir.

Kanun’un ek 1. maddesine göre ilan. Bu yolda ise teklif riskli alan üzerindeki toplam yapı sayısının en az yüzde altmış beşinin; imar mevzuatına aykırı veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşup oluşmadığının, ilgili idarelerde mevcut bilgi ve belgeler üzerinden tespiti gerekir.

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun E:2021/1908, K:2021/1515 sayılı kararında bu ayrım açıkça ortaya konmuştur: hangi hükme dayanılarak ilan yapıldıysa, o hükmün öngördüğü ölçüt aranır.

Dava stratejisinin ilk adımı bu nedenle şudur: Cumhurbaşkanı kararının dayanağı hangi maddedir? Karar metninde bu bilgi yer alır ve denetimin ekseni buna göre kurulur.

İki İlan Yolunun Karşılaştırması

Kararın dayanağı hangi maddeyse, denetim o maddenin ölçütü üzerinden yapılır.

Danıştay’ın Getirdiği Teknik Rapor Zorunluluğu

Danıştay Altıncı Dairesinin 2 Haziran 2021 tarihli ve E:2020/4626, K:2021/7590 sayılı kararı, m.2’ye dayalı ilanlar bakımından ölçütü netleştirmiştir.

Karara göre; bir alanın zemin veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıması sebebiyle riskli alan olarak ilan edilebilmesi için, bu riskin mutlaka zemin ve yapıların fiilî durumları incelendikten sonra hazırlanacak teknik bir rapor ile ortaya konulması gerekir.

Bunun pratik sonucu şudur: soyut gerekçelerle, genel ifadelerle veya masa başında hazırlanmış değerlendirmelerle riskli alan ilan edilemez. Fiilî inceleme ve teknik rapor aranır.

Dava dilekçesinde bu nedenle şu sorular sorulmalıdır: teknik rapor var mı? Rapor zemin ve yapıların fiilî durumları incelendikten sonra mı hazırlanmış? Saha araştırması yapılmış mı? Rapor alanın tamamını mı kapsıyor, yoksa örnekleme mi yapılmış?

Alan sınırının belirlenmesi

Riskli alan sınırı uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir. Bu ilke, sınırın keyfî çizilmesine karşı bir denetim ölçütü sunar.

Uygulamada sıkça tartışılan husus, sağlam yapıların da alan sınırı içine alınmasıdır. Burada denetlenmesi gereken, bu dâhil etmenin uygulama bütünlüğü gerekçesiyle açıklanıp açıklanamadığıdır.

İptal Davasında Tartışılabilecek Başlıklar

Dava Nerede ve Hangi Sürede Açılır?

Bu, en çok hata yapılan usul noktasıdır. Riskli alan ilanı bir Cumhurbaşkanı kararıyla yapıldığından, dava yolu olağan idare mahkemesi değildir.

2575 sayılı Danıştay Kanunu’nun 24. maddesi gereğince Cumhurbaşkanı kararlarının iptali istemiyle ilk derece mahkemesi olarak Danıştay’da dava açılır. Riskli alan belirlemelerine karşı açılacak iptal davaları bu nedenle doğrudan Danıştay’da açılmalıdır.

Bu davalar ayrıca 2577 sayılı Kanun’un 20/A maddesi gereğince ivedi yargılama usulüne tabidir ve dava açma süresi otuz gündür.

İvedi yargılama usulünün getirdiği kısaltılmış süreler ve özel kurallar için ivedi yargılama usulü (İYUK m.20/A) sayfasına bakabilirsiniz; 6306 sürecindeki diğer işlemlerin dava süreleri için 6306’da dava yolları ve süreler sayfasına bakınız.

Yanlış mahkeme, kaybedilmiş süre

İdare mahkemesinde açılan dava görev yönünden reddedilir. Bu sırada otuz günlük süre işlemeye devam eder ve çoğu olayda yeniden dava açma imkânı kalmaz.

Bu nedenle Resmî Gazete’de yayımlanan riskli alan kararını gördüğünüzde ilk yapılacak iş, kararın niteliğini ve dava merciini doğru belirlemektir.

İlanın Malik Üzerindeki Etkileri

Riskli alan ilanı yalnızca bir statü değişikliği değildir; doğrudan sonuç doğurur.

• İmar ve yapılaşma işlemleri durdurulabilir. Kanun’un 4. maddesi uyarınca Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ ya da İdare, riskli alanlarda her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini iki yıl süre ile geçici olarak durdurabilir; uygulamanın gerektirmesi hâlinde bir yıl daha uzatılabilir.
• Hizmetler durdurulabilir. Talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak riskli alanlardaki yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler durdurulur.
• Kamulaştırma gündeme gelebilir. Anlaşma sağlanamayan taşınmazlar bakımından acele kamulaştırma yolu işletilebilir.
• Uygulama idare eliyle yürütülebilir. Belirli hâllerde taşınmazların Hazine adına tescili ve mevcut sözleşmelerin resen feshi söz konusu olabilir.

Kamulaştırma boyutu için anlaşamayan malik ve acele kamulaştırma, idare eliyle yürütülen uygulamanın rejimi için m.6/A el koyma ve Hazine tescili sayfalarına bakabilirsiniz.

İlanı Öğrendiğinizde Yapılacaklar

Riskli alan kararları Resmî Gazete’de, ekli kroki ve koordinat listesiyle birlikte yayımlanır. Bu nedenle takip edilebilir bir işlemdir.

Öğrendiğinizde izlenecek sıra şudur: önce taşınmazınızın ada ve parselinin karar ekindeki listede yer alıp almadığını doğrulayın. Ardından kararın dayanağı olan maddeyi tespit edin. Sonra teknik rapor ve gerekçe raporunu idareden yazılı olarak isteyin.

Otuz günlük sürenin kısa olduğunu unutmayın; belge talebini beklerken dava süresinin dolmasına izin vermeyin. Gerekirse dava açıp belgeleri yargılama sırasında dosyaya kazandırın.

Süreç takibi ve idareden belge talebi yöntemleri için süreç takibi ve belge talebi sayfasına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Riskli alan ilanını riskli yapı tespitiyle karıştırmak.
• Davayı idare mahkemesinde açmak; oysa ilk derece mahkemesi Danıştay’dır.
• Otuz günlük süreyi ve ivedi yargılama usulünü gözden kaçırmak.
• Kararın hangi maddeye dayandığını belirlemeden dilekçe yazmak.
• Teknik raporun varlığını ve yeterliliğini sorgulamamak.
• Yüzde altmış beş oranının nasıl hesaplandığını hiç incelememek.
• Alan sınırının uygulama bütünlüğü ölçütüne uygunluğunu tartışmamak.
• Binam sağlam diyerek süreçten kendini muaf saymak.

Riskli Alan İlanının Doğurduğu Yetkiler

İlan sonrasında idare eline geçen yetkiler geniştir. Malik bakımından bunları önceden bilmek, sürecin nereye gidebileceğini görmeyi sağlar.

Planlama yetkisi. Riskli alanlarda plan yapma ve değiştirme yetkileri özel hükümlere tabidir; alandaki imar durumu ilandan sonra değişebilir.

Durdurma yetkisi. İmar ve yapılaşma işlemleri iki yıl, uzatmayla üç yıla kadar geçici olarak durdurulabilir. Bu süre boyunca kendi projeniz için ruhsat alamayabilirsiniz.

Hizmet durdurma yetkisi. Hak sahiplerinin de görüşü alınarak elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması istenebilir.

Uygulama yetkisi. Uygulamanın Bakanlıkça, TOKİ tarafından veya İdarece yürütülmesi mümkündür. Belirli hâllerde taşınmazların Hazine adına tescili ve mevcut inşaat sözleşmelerinin resen feshi gündeme gelir.

Bu yetkilerin en sert biçimde kullanıldığı rejim için m.6/A el koyma ve Hazine tescili sayfasına bakabilirsiniz.

Malikler Riskli Alan İlanını Talep Edebilir mi?

Uygulamada maliklerin kendi bölgelerinin riskli alan ilan edilmesini talep ettiği görülmektedir. Bunun sebebi, alan bazlı dönüşümün sağladığı imkânlardır: bütüncül planlama, daha geniş parsel ve altyapı yenilemesi.

Ancak talep tek başına sonuç doğurmaz. İlan Cumhurbaşkanı kararıyla yapılır ve Kanunda aranan ölçütlerin sağlandığının teknik olarak ortaya konması gerekir.

Ayrıca alan ilanının maliklere yalnızca imkân değil kısıtlama da getirdiği unutulmamalıdır. Talep etmeden önce, imar ve yapılaşma işlemlerinin durdurulabileceği ve uygulamanın idare eliyle yürütülebileceği gözetilmelidir.

Bireysel Dönüşümle İlişkisi

Alanınız riskli alan ilan edilmişse, bireysel riskli yapı tespiti yaptırmanız gereksiz hâle gelmez. İki rejim birbirini dışlamaz.

Bazı destekler riskli yapı tespitine bağlanmış olabilir; bazı işlemler ise alan statüsünden doğar. Bu nedenle hangi desteğin hangi rejime bağlı olduğu başvuru öncesinde netleştirilmelidir.

Kira yardımı ve destek rejimi için kredi ve faiz desteği, vergi ve harç muafiyeti için vergi ve harç muafiyeti sayfalarına bakabilirsiniz.

Riskli Alan İlanının Malike Etkisi

Etkiler uygulamanın hangi rejimde yürütüldüğüne göre değişir.

Adım Adım Süreç

1. Resmî Gazete kararını inceleyin — Ada ve parselinizin ekli kroki ve koordinat listesinde yer alıp almadığını doğrulayın.
2. Dayanak maddeyi belirleyin — Kararın m.2’ye mi ek m.1’e mi dayandığını tespit edin; denetim ekseni buna göre kurulur.
3. Teknik raporu isteyin — Zemin ve yapıların fiilî durumu incelenerek hazırlanmış rapor ile gerekçe raporunu yazılı talep edin.
4. Oran hesabını sorgulayın — ek m.1’e dayalı ilanlarda yüzde altmış beş oranının nasıl hesaplandığını ve belgelendirildiğini inceleyin.
5. Alan sınırını değerlendirin — Sınırın uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenip belirlenmediğini teknik olarak inceletin.
6. Davayı Danıştay’da açın — Cumhurbaşkanı kararlarının iptalinde ilk derece mahkemesi Danıştay’dır.
7. Otuz günü kaçırmayın — Dava ivedi yargılama usulüne tabidir ve dava açma süresi otuz gündür.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Riskli alan nedir?

6306 m.2 uyarınca zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır.

Riskli alan ile riskli yapı aynı mı?

Hayır. Riskli yapı tespiti tek bir binaya ilişkindir ve kural olarak malik talebiyle yapılır; riskli alan ilanı alan bazlıdır ve idarenin iradesiyle gerçekleşir.

Kaç farklı ilan yolu var?

İki yol vardır: Kanun’un 2. maddesine göre ilan ve ek 1. maddesine göre ilan. Her birinde aranan ölçütler farklıdır.

Yüzde altmış beş kuralı nedir?

ek m.1’e göre yapılacak ilanda, teklif alan üzerindeki toplam yapı sayısının en az yüzde altmış beşinin imar mevzuatına aykırı veya ruhsatsız inşa edilmiş yapılardan oluşup oluşmadığı tespit edilir.

Teknik rapor zorunlu mu?

Danıştay 6. Dairesinin 2/6/2021 tarihli kararına göre, riskin zemin ve yapıların fiilî durumları incelendikten sonra hazırlanacak teknik bir raporla ortaya konulması gerekir.

Dava nerede açılır?

Cumhurbaşkanı kararlarının iptalinde 2575 sayılı Danıştay Kanunu m.24 gereğince ilk derece mahkemesi olarak Danıştay’da dava açılır.

Dava süresi kaç gündür?

Bu davalar İYUK m.20/A uyarınca ivedi yargılama usulüne tabidir ve dava açma süresi otuz gündür.

İdare mahkemesinde açarsam ne olur?

Dava görev yönünden reddedilir; bu sırada otuz günlük süre işlemeye devam eder ve yeniden dava imkânı kalmayabilir.

Binam sağlamsa muaf mıyım?

Hayır. Alan bazlı bir ilan söz konusu olduğundan, yapınızın durumu tek başına sizi kapsam dışında bırakmaz.

İlan sonrası ruhsat alabilir miyim?

Kanun’un 4. maddesi uyarınca imar ve yapılaşma işlemleri iki yıl süreyle geçici olarak durdurulabilir; bir yıl daha uzatılabilir.

Alan sınırı nasıl belirlenir?

Riskli alan sınırı uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir; bu ilke denetimde ölçüt olarak kullanılır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreler hak düşürücüdür ve destek tutarları her yıl güncellenir. Somut dosyanız için elinize ulaşan tebligat ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.