Kentsel Dönüşümde Kredi ve Faiz Desteği: Edinme, Güçlendirme ve Kira Yardımı Tercihi

Kentsel dönüşümde kredi ve faiz desteği, hak sahiplerinin bankalardan kullanacağı kredilere tahakkuk edecek faiz ödemelerinin bir bölümünün dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmasıdır. Destek doğrudan nakit ödeme değildir; kredinin faiz yükünü azaltan bir mekanizmadır.

Bu yazıda desteğin kaynağı, kredi türleri, kimlerin hak sahibi sayıldığı, ödemenin inşaat ilerlemesine nasıl bağlandığı ve kira yardımı ile faiz desteği arasındaki zorunlu tercih ele alınmaktadır.

Kaynak: Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı

Destekler genel bütçeden değil, 6306 sayılı Kanun ile kurulan dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanır. Bu hesabın gelirleri Kanun’un 7. maddesinde sayılmıştır.

Gelir kalemleri arasında; dönüşüm projelerine ilişkin kullandırılan krediler kapsamında yapılan geri ödemeler ile bu kapsamda tahsil edilen gecikme zamları ve her türlü şartlı veya şartsız bağış ve yardımlar bulunur.

7 Kasım 2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanunla hesaba yeni gelir kalemleri eklenmiştir:

• İller Bankası Anonim Şirketinin Hazine gelirleri ve faiz gelirleri dışındaki banka faaliyetleri ile 6107 sayılı Kanun’un 3. maddesinin birinci fıkrası uyarınca yapacağı faaliyetlerden elde edeceği kârın yüzde ellisi.
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi gelirinin yüzde onu.
• Bakanlık Döner Sermaye İşletmesi gelirinin yüzde otuzunu aşmamak üzere Bakanlıkça belirlenecek miktar.

Bu düzenleme, dönüşümün finansmanını kalıcı gelir kalemlerine bağlama amacı taşır. Hak sahibi bakımından pratik anlamı şudur: destekler bütçe imkânlarına göre değil, bu hesabın kaynaklarına göre yürütülür.

Destek Türleri

Tutarlar her yıl güncellendiğinden burada rakam verilmemiştir; başvuru tarihindeki kılavuz esastır.

Faiz Desteği Nedir, Ne Değildir?

Bu ayrım baştan netleşmelidir. Faiz desteği, hak sahibine yapılan bir ödeme değildir.

İlgili Kararda faiz desteği; bankalardan sağlanacak kredilere tahakkuk edecek faiz ödemelerinin, Kararda yer alan oranlar çerçevesinde dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanacak tutarı olarak tanımlanmıştır.

Yani kredi bankadan kullanılır; hak sahibi anaparayı öder, faizin desteklenen kısmı ise özel hesaptan karşılanır. Kredinin kendisi bir borçtur ve geri ödenir.

Bu nedenle “devlet kentsel dönüşümde para veriyor” beklentisiyle hareket edilmemelidir. Fizibilite yapılırken anapara geri ödemesi tam olarak hesaba katılmalıdır.

İki kredi türü

Edinme kredisi: 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin üçüncü fıkrası kapsamında, konutunu ve/veya işyerini kendi imkânları ile edinmek isteyenlere verilen kredidir. Dönüşüm sonrası konut edinmeyi hedefleyen hak sahibinin yoludur.

Güçlendirme kredisi: Kanun’un 6. maddesinin sekizinci fıkrası kapsamında, riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup Kanun’un öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için hak sahiplerince kullanılan kredidir.

Güçlendirme kredisinin iki şartı birlikte aranır: yapının riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında bulunması ve güçlendirilebilirliğinin teknik olarak tespit edilmiş olması. Güçlendirme kararının hukuki ve teknik şartları için güçlendirme mi yıkım mı sayfasına bakabilirsiniz.

Edinme Kredisi ile Güçlendirme Kredisi Farkı

Kim Hak Sahibi Sayılır?

Faiz desteğine ilişkin Kararda hak sahibi tanımı, 27 Temmuz 2022 tarihli değişiklikle genişletilmiştir. Buna göre hak sahibi:

• 6306 sayılı Kanun kapsamında kredi kullanacak malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi gerçek veya tüzel kişiler,
• 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yapıları malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olmaksızın kullanan gerçek ve tüzel kişiler,
• İdare.

İkinci grup önemlidir: yapıyı fiilen kullanan ancak resmî bir sıfatı bulunmayan kişiler de kapsama alınmıştır. Bu, uygulamada sıkça karşılaşılan belgesiz kullanım hâllerine çözüm üretmeyi amaçlar.

Benzer bir genişletme kira yardımı bakımından da yapılmıştır. 6306 sayılı Kanun’un 5. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, uygulamanın gerektirmesi hâlinde birinci fıkrada belirtilenler dışında olup Kanun kapsamındaki yapıları kullanmakta olan kişilere de geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir.

Bu kişilerle yapılacak anlaşmanın, yardım yapılmasının, enkaz bedeli ödenmesinin ve bankalardan kullanacakları kredilere faiz desteği verilmesinin usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir.

Kritik Kural: Hem Kira Yardımı Hem Faiz Desteği Alınamaz

Bu, uygulamada en çok hak kaybı doğuran ve en az bilinen kuraldır.

Dönüşüm projeleri özel hesabından aynı kişiye hem kira yardımı hem de faiz desteği yapılamaz. İkisi arasında tercih yapmak zorunludur.

Bu tercih, hak sahibinin somut durumuna göre değişir ve baştan hesaplanmalıdır:

• Kira yardımı, inşaat süresince barınma maliyetini karşılar; nakit akışı zayıf olan ve başka konutu bulunmayan malik için doğrudan rahatlama sağlar.
• Faiz desteği ise kredi kullanacak ve dönüşüm sonrası konut edinecek malik için toplamda daha yüksek tutara ulaşabilir; ancak kredi borcu altına girmeyi gerektirir.

Karar verilirken şu sorular yanıtlanmalıdır: inşaat ne kadar sürecek, bu süre boyunca nerede oturulacak, kredi kullanılacak mı, kredi tutarı ve vadesi ne olacak? Kira yardımının başvuru usulü ve belgeleri için kira yardımı başvurusu sayfasına bakabilirsiniz.

Tercihin bir kez yapıldıktan sonra değiştirilmesi çoğu zaman mümkün olmadığından, başvurudan önce hesaplama yapılması yerinde olur.

Kira Yardımı ile Faiz Desteği Tercihi

Özel hesaptan aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği yapılamaz; tercih zorunludur.

Ödeme İnşaat İlerlemesine Bağlıdır

Yapım yardımı ve kredi desteği bakımından ödemeler tek seferde yapılmaz; inşaatın fiilî ilerlemesine bağlanmıştır.

4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a tabi yapılarda, hibe ve kredi desteği Yapı Denetim Sistemindeki inşaat ilerleme seviyesi dikkate alınarak ödenir.

Yapı denetimi uygulanmayan yapılarda ise ilgili idarece yerinde yapılacak inceleme esas alınır ve ödeme; subasman seviyesinde, taşıyıcı sistemin bitiminde ve inşaat bitiminde olmak üzere kademeli biçimde gerçekleştirilir.

Bu düzenlemenin iki sonucu vardır. Birincisi, inşaat durursa destek de durur; bu, yüklenici riskini doğrudan hak sahibine yansıtır. İkincisi, yapı denetim sistemine kaydın düzgün tutulması ödemelerin aksamaması için şarttır.

Yapı denetimi rejimi ve sorumluluk çerçevesi için yapı denetimi ve 4708 sayılı Kanun, yüklenici incelemesi için müteahhit seçimi ve due diligence sayfalarına bakabilirsiniz.

Kredi hangi bankadan kullanılır?

Kredi desteği, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile bu kapsamdaki işlemler için malî hususlarda protokol yapılan bankadan kullandırılır. Yani hak sahibi dilediği bankadan destekli kredi kullanamaz; protokollü bankalar üzerinden ilerlemek gerekir.

Başvurudan önce hangi bankaların protokol kapsamında olduğunun ilgili idareden öğrenilmesi, zaman kaybını önler.

Payı Satılan Malikin Durumu

Uygulamada özel bir hâl daha düzenlenmiştir. Talep eden hak sahibi; satış veya 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak pay satışı işlemi ile edineceği taşınmaz için, payı satılan hâlde sahibinin kullanacağı hibe ve krediyi kullanabilmektedir.

Bu düzenleme, karara katılmayan malikin payının satılması hâlinde payı devralan kişinin destek imkânından yararlanmasını sağlar. Payın açık artırmayla satışı usulü için karara katılmayan malikin payının satışı sayfasına bakınız.

Vergi ve Harç Muafiyetiyle İlişkisi

Destekler ile muafiyetler farklı mekanizmalardır ve birbirinin alternatifi değildir.

Faiz desteği ve kredi, dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanan malî desteklerdir. Vergi ve harç muafiyeti ise 6306 sayılı Kanun’un 7. maddesinin dokuzuncu fıkrasına dayanan ayrı bir rejimdir ve tahsil edilmemesi gereken kalemleri belirler.

Bu nedenle destek alıp almadığınızdan bağımsız olarak, işlemlerinizde muafiyet talebinizi ayrıca yazılı olarak ileri sürmelisiniz. Ayrıntı için vergi ve harç muafiyeti (m.7/9) sayfasına bakabilirsiniz.

Ayrıca kullanılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar bakımından banka ve sigorta muameleleri vergisi istisnası da bulunmaktadır; bu, kredi maliyetini ayrıca azaltan bir unsurdur.

Başvuru Öncesinde Yapılacak Hesap

Destek başvurusu, bir tercih kararıdır ve şu kalemlerin birlikte hesaplanmasını gerektirir:

• İnşaatın öngörülen süresi ve gecikme ihtimali
• Bu süre boyunca barınma maliyeti
• Kullanılacak kredi tutarı, vadesi ve anapara geri ödeme yükü
• Faiz desteğinin karşılayacağı tutar
• Kira yardımının toplam tutarı
• Muafiyetle önlenecek harç ve vergi maliyeti
• Yüklenicinin sözleşmede üstlendiği kira farkı yükümlülüğü

Son kalem çoğu zaman gözden kaçar: kat karşılığı sözleşmede yüklenicinin kira ödemeyi üstlenmesi hâlinde, kira yardımı yerine faiz desteği tercih etmek daha akılcı olabilir. Sözleşme kurgusu için kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberi sayfasına bakınız.

Sık Yapılan Hatalar

• Faiz desteğini nakit yardım sanmak; oysa kredi bir borçtur ve anapara geri ödenir.
• Hem kira yardımı hem faiz desteği alınabileceğini varsaymak.
• Tercihi hesap yapmadan, ilk duyulan seçenek üzerinden yapmak.
• Protokollü banka listesini öğrenmeden kredi başvurusuna girişmek.
• Güçlendirme kredisinde riskli alan ve rezerv alan dışında olma şartını gözden kaçırmak.
• Yapı denetim sistemine kaydın ödemeleri etkilediğini bilmemek.
• Destek aldım diye muafiyet talebini ayrıca ileri sürmemek.
• Yüklenicinin üstlendiği kira farkını hesaba katmamak.

Adım Adım Süreç

1. Hak sahipliğinizi doğrulayın — Malik, kiracı, sınırlı ayni hak sahibi veya yapıyı kullanan sıfatınızı belgeleyin.
2. Kredi türünü belirleyin — Konut edinecekseniz edinme kredisi, güçlendirme yapacaksanız güçlendirme kredisi gündeme gelir.
3. Güçlendirmede şartları kontrol edin — Yapının riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olması ve güçlendirilebilirliğinin teknik olarak tespiti gerekir.
4. Tercihi hesaplayın — Kira yardımı ile faiz desteğinin toplam tutarlarını, kredi anapara yükünü de katarak karşılaştırın.
5. Protokollü bankayı öğrenin — Destekli kredinin hangi bankalardan kullandırıldığını ilgili idareden sorun.
6. Başvuruyu yazılı yapın — Evrak kayıt numarasını alın ve başvuru tarihini kaydedin.
7. İnşaat ilerlemesini takip edin — Ödemeler yapı denetim sistemindeki seviyeye veya yerinde incelemeye bağlı olarak kademeli yapılır.
8. Muafiyet talebini ayrıca verin — Destek almanız, vergi ve harç muafiyeti talebinin yerine geçmez.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde faiz desteği nedir?

Bankalardan sağlanacak kredilere tahakkuk edecek faiz ödemelerinin, ilgili Kararda yer alan oranlar çerçevesinde dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanacak tutarıdır.

Faiz desteği nakit ödeme midir?

Hayır. Kredi bankadan kullanılır ve anapara hak sahibince geri ödenir; yalnızca faizin desteklenen kısmı özel hesaptan karşılanır.

Hem kira yardımı hem faiz desteği alabilir miyim?

Hayır. Dönüşüm projeleri özel hesabından aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği yapılamaz.

Hangi kredi türleri var?

Edinme kredisi (6306 m.6/3) ve güçlendirme kredisi (6306 m.6/8) olmak üzere iki temel tür bulunur.

Güçlendirme kredisinin şartları nedir?

Yapının riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olması ve Kanun’un öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceğinin teknik olarak tespit edilmiş olması gerekir.

Kimler hak sahibi sayılır?

Kredi kullanacak malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri ile bu sıfatlar olmaksızın Kanun kapsamındaki yapıları kullanan kişiler ve İdare hak sahibi sayılmıştır.

Kredi hangi bankadan kullanılır?

Kredi desteği, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile malî hususlarda protokol yapılan bankadan kullandırılır.

Ödemeler nasıl yapılır?

4708 sayılı Kanun’a tabi yapılarda Yapı Denetim Sistemindeki inşaat ilerleme seviyesi dikkate alınır; yapı denetimi uygulanmayan yapılarda subasman seviyesi, taşıyıcı sistemin bitimi ve inşaat bitimi esas alınarak kademeli ödeme yapılır.

Desteklerin kaynağı nedir?

Dönüşüm projeleri özel hesabıdır. 7471 sayılı Kanunla hesaba İller Bankası kârının yüzde ellisi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye gelirinin yüzde onu gibi yeni kalemler eklenmiştir.

Payı satılan malikin devralanı destek alabilir mi?

Talep eden hak sahibi, pay satışı işlemiyle edineceği taşınmaz için payı satılan hâlde sahibinin kullanacağı hibe ve krediyi kullanabilmektedir.

Destek alınca harç muafiyeti kendiliğinden uygulanır mı?

Hayır. Vergi ve harç muafiyeti ayrı bir rejimdir ve yazılı olarak talep edilmelidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreler hak düşürücüdür ve destek tutarları her yıl güncellenir. Somut dosyanız için elinize ulaşan tebligat ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.