İnşaat Sektöründe Konkordato 2026: Süreç ve Alacaklı Hakları

İnşaat sektörü, Türkiye’de 2026 yılında konkordato ilanının en yoğun görüldüğü sektörlerden biridir; kamuya yansıyan meclis verilerine göre 2026 başında inşaat sektöründe yaklaşık 525 firma konkordato ilan etmiştir. Yüksek finansman ihtiyacı, uzun proje süreleri, malzeme fiyatlarındaki dalgalanmalar ve zincirleme müteahhit-taşeron ilişkileri, sektörü yeniden yapılandırma araçlarına daha bağımlı hâle getirmiştir.

İnşaat Firmalarında Konkordato Neden Yoğunlaşıyor?

İnşaat firmalarında konkordatoya yönelmenin başlıca nedenleri: kredi maliyetlerindeki artış, malzeme ve işçilik maliyeti dalgalanması, proje teslim gecikmeleri, kat karşılığı sözleşmelerde hasılat-maliyet dengesi ve zincirleme taşeron ödemelerinin aksamasıdır. Sektörde borçların yeniden yapılandırılması, iflas yerine tercih edilen ana yol olmayı sürdürmektedir.

Kat Karşılığı ve Arsa Payı Sözleşmelerine Etkisi

Konkordato mühleti verilmesi, mevcut sözleşmeleri kendiliğinden sona erdirmez. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yükleniciye karşı arsa sahibinin haklarını nasıl kullanacağı somut olayın koşullarına göre değerlendirilir. Mühlet süresince yeni ek sözleşmelerin mahkeme veya komiserin iznine tabi olabileceği için İİK m.297 izin rejimi önemlidir. Konkordatoda genel sözleşme rejimi için mühlet döneminde sözleşmeler (İİK 296) yazımıza bakabilirsiniz.

Taşeron ve Alt Yüklenicilerin Durumu

Konkordato ilan eden ana yükleniciye karşı taşeron ve alt yüklenicilerin ödemesiz kalan işçilik ve malzeme alacakları; ödeme rejimi bakımından adi alacak niteliğindedir. Ancak taşeron bünyesindeki işçilerin ücret, kıdem ve ihbar alacakları İİK m.206 kapsamında imtiyazlı sırada değerlendirilir; bu bakımdan konkordato ve işçi alacakları yazımıza bakınız.

Yapı Denetim ve Kamu Sözleşmelerine Etkisi

Kamu ihale sözleşmesi bulunan bir inşaat firmasının konkordato ilanı, kamu makamı bakımından sözleşmenin devam edip etmeyeceğini değerlendirme yükümlülüğü doğurabilir. Yapı denetim ve iskan süreçlerindeki yükümlülükler kural olarak proje sahibi/inşaat sorumlusu üzerinde kalmaya devam eder.

Alacaklı Konumundaki Malzeme ve Hizmet Tedarikçileri

Konkordato ilan eden inşaat firmasına malzeme veya hizmet vermiş tedarikçilerin öncelikle yapması gereken, alacaklarını komiserin belirlediği sürede yazılı bildirmek ve alacaklılar toplantısında oy hakkını kullanmaktır. Adım rehberi için alacaklıyım, borçlu konkordato ilan etti ve konkordato ilanı sorgulama içeriklerimize bakabilirsiniz. Ana çerçeve için konkordato süreci aşama aşama yazımızı inceleyebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

İnşaat firmam konkordato ilan etti; proje devam edebilir mi?
Konkordato mühleti, ticari faaliyetin sürdürülmesine kural olarak engel değildir. Mühlet süresince kritik işlemler mahkeme veya komiserin iznine tabi olabilir. Somut olayda projenin devamı için hukuki değerlendirme yapılması yararlıdır.

Kat karşılığı inşaatta yüklenici konkordato ilan ederse arsa sahibi ne yapabilir?
Arsa sahibinin sözleşmeden doğan hakları konkordato sürecinden bağımsız olarak varlığını sürdürür; ancak takip ve tahsil bakımından mühlet kısıtlamaları geçerli olabilir. Uygulama somut sözleşme ve mahkeme kararına göre değişir.

İnşaat Sektörünün Konkordato Özellikleri

İnşaat sektörü, Türkiye’de konkordato başvurularının en yoğun görüldüğü sektörlerden biridir. Sektörün proje bazlı yapısı, uzun geri ödeme süreleri, döviz maliyetli hammadde ve yüksek işçi sayısı konkordato dinamiklerini belirler.

2026 uygulamasında inşaat firmaları için özellikle vaat sözleşmeleri, ipotekli krediler ve alt yüklenici alacakları kritik önem taşır. Vaat sözleşmesi ile daire satın alan müşterilerin hakları konkordato mühletinde nasıl korunacağı sık sorulan sorulardan biridir.

İnşaat sektöründe proje bazlı devir alternatif bir çözüm olabilir. Tamamlanamamış projelerin başka bir müteahhide devredilmesi ile alıcıların hakları korunur. Ancak bu devir müşteri onayı ve mahkeme koordinasyonu gerektirir.

Daire Alıcılarının Hakları ve Vaat Sözleşmeleri

Daire vaat sözleşmesi imzalayan alıcılar, konkordato mühletinde özel korumaya tabidir. Ödedikleri bedel karşılığı elde ettikleri hak, Yargıtay içtihatlarında ayni hak niteliğinde değerlendirilebilir. Bu, konkordato indiriminden yararlanmadan tam alacak talebine imkân verir.

TBK m. 237 uyarınca noterde tapu satış vaadi ile yapılan sözleşmeler tapuya şerh edilebilir. Şerh edilmiş satış vaadleri güçlü bir koruma sağlar; alıcı, borçlu şirketin diğer alacaklılarına karşı da öncelikli hak sahibi olur.

Tamamlanamamış inşaatlarda alıcının üç seçeneği vardır: konkordato projesi kapsamında ödeme takvimini kabul etmek, ödediği bedeli iade talebi ile alacaklı olmak veya inşaatın tamamlanmasını beklemek. Her seçenek farklı risk profili taşır.

Alt Yükleniciler ve İşçi Alacakları

İnşaat sektöründe alt yüklenici alacakları önemli bir yer tutar. Ana yüklenicinin konkordatosu, alt yüklenicilerin alacaklarını doğrudan etkiler. Alt yükleniciler konkordato masasına dahil edilir; işledikleri işe ait alacakları normal alacaklı olarak değerlendirilir.

İşçi alacakları konkordatoda öncelikli alacak statüsündedir. İnşaat sektöründe yaygın olan taşeron işçilerin alacakları için ise sorumluluk zinciri karmaşıklaşır: ana yüklenici, alt yüklenici ve taşeron firmalar arasında müteselsil sorumluluk uygulanabilir.

Yapı denetim firmaları ile ilişki konkordato sürecinde korunmalıdır. Ruhsat ve iskan onaylarının konkordato mühletinde etkilenip etkilenmeyeceği idarelerle koordineli değerlendirilmelidir. Uzun süreli mühletler yeni ruhsatların gecikmesine yol açabilir.

İnşaatta En Kritik Kalem: Konut ve İşyeri Teslim Taahhütleri

İnşaat konkordatolarının diğer sektörlerden ayrıldığı asıl nokta, alacaklıların önemli bir bölümünün para değil teslimat beklemesidir. Bu alacakların niteliği konusu para olmayan alacaktır ve İİK m.294 buna özel bir çözüm getirir:

"Konusu para olmayan alacaklar, alacaklı tarafından, ona eşit kıymette para alacağına çevrilerek komisere bildirilir. Şu kadar ki borçlu, komiserin onayıyla taahhüdün aynen ifasını üstlenmekte serbesttir."

Hakediş Temliki ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat

Tasdik Sonrası Harç ve Damga Vergisi Avantajı (İİK m.308/g)

İnşaat, tasdik sonrasında en çok işlem doğuran sektörlerden biridir: tapu devirleri, kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemleri, protokoller, ödeme planları. Bu işlem yoğunluğu, İİK m.308/g istisnalarını inşaatta özellikle değerli kılar.

İstisnalar yalnızca borçlu ile proje kapsamındaki alacaklılara özgü olarak uygulanır; üçüncü kişiler yararlanamaz. İnşaatta işlem çeşitliliği fazla olduğundan, vergi avantajı beklenen her işlemin ön projede ismen ve kapsamıyla gösterilmesi gerekir.

Mühletin İnşaat Sözleşmelerine Etkisi

İnşaat dosyalarında konkordato, yalnızca para alacaklarını değil; devam eden yapım sözleşmelerini, hakedişleri ve arsa payı ilişkilerini de etkiler.

Yedinci satır, arsa sahipleri ve alıcılar bakımından kritik sonuç doğurur: mühlet altındaki yüklenicinin taşınmaz devri veya rehin tesisi niteliğindeki işlemleri izne bağlıdır. İzin alınmadan yapılan devir hükümsüz olduğundan, bu dönemde yüklenici ile işlem yapan üçüncü kişiler iznin varlığını yazılı olarak istemelidir.

Alacaklı Tarafında Kontrol Listesi

İnşaat dosyalarında alacaklının konumu, alacağın niteliğine göre değişir.

İkinci satır, inşaat dosyalarında en çok kullanılan istisnadır: kanunun 206. maddesinin birinci sırasında yer alan alacaklar için mühlete rağmen haciz yoluyla takip yapılabilir. Ancak bu istisna yalnızca haciz yolu bakımından geçerlidir; aynı alacak için iflâs yoluyla takip yoluna gidilemez.

Alacak kaydı için konkordato alacak kaydı dilekçesi rehberimize bakabilirsiniz.

Tasdike Kadar İşleyen Aşamalar

İnşaat sektöründe de konkordato süreci genel aşamalara tabidir.

Birinci ve dördüncü satırlar birlikte okunmalıdır: taşeron, tedarikçi ve arsa sahiplerinin alacaklarını süresinde kaydettirmesi, nisap hesabındaki konumlarını belirler.

Alacakların Sırası

Konkordato reddedilirse alacaklar tasfiye sırasına göre karşılanır.

İkinci ve beşinci satırlar birlikte okunmalıdır: işçi alacakları kanuni sırada yer alırken dönem sınırı gözetilir; bu sınırı aşan kısım adi alacak konumuna gelir.

Konkordato için konkordato rehberi rehberimize bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

İlgili Rehberler

• Yükleniciden Daire Alan Üçüncü Kişinin Tapu İptali ve Tescil Dilekçesi
• Geç Teslimde Gecikme Tazminatı ve Kira Kaybı Dilekçesi (TBK m.118, 125)
• Ön Ödemeli Konut Satışında Dönme ve Bedel İadesi Dilekçesi (6502 m.45)
• 📘 İcra ve İflas Hukuku Rehberi (Ana Rehber)
• Konkordato Hukuku Genel Rehber
• Holding ve Grup Şirketlerinde Konkordato
• Konkordatoda İşçi Alacakları
• Konkordato Süreci Adım Adım 2026
• Bilişim ve Yazılım Sektöründe Konkordato Süreci
• Tarım ve Gıda Sektöründe Konkordato: 2026 Görünümü

İnşaat Sektörünün Yapısal Riskleri

İnşaat sektörü, konkordato uygulamalarında en sık karşılaşılan sektörlerin başında gelmektedir. Bu durumun temel nedeni, sektörün kendine özgü yapısal risk faktörleridir. İnşaat projeleri, doğası gereği uzun vadeli sözleşmelere dayanmakta; proje başlangıcından teslime kadar geçen sürede maliyet unsurlarının önemli bir kısmı öngörülemeyen dalgalanmalara maruz kalmaktadır. Demir, çimento, bakır ve enerji gibi temel girdilerin fiyat volatilitesi, sabit fiyatlı sözleşmelerde yüklenici firmayı ciddi bir mali baskı altına sokmaktadır.

Bunun yanında döviz kuru riski, ithal malzeme kullanımının yüksek olduğu projelerde belirleyici bir faktör olarak öne çıkmaktadır. Türk Lirası bazında satış yapan ancak girdilerini yabancı para cinsinden temin eden firmalar, kur artışlarında marj sıkışması yaşamakta; bu durum nakit akışını bozarak ödeme güçlüğüne dönüşebilmektedir. İnşaat sektöründeki borç yapısı genellikle proje finansmanına dayalı olduğundan, tek bir projenin gecikmesi dahi zincirleme etkiyle firmanın tüm operasyonel dengesini bozabilmektedir. Sektörün yüksek kaldıraçla çalışması, konkordato başvurularında geniş bir alacaklı yelpazesinin oluşmasına yol açmaktadır.

KMK — Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Alıcı Hakları

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, tamamlanmış ve kat mülkiyetine geçirilmiş yapılar için doğrudan uygulama alanı bulmaktadır. Ancak inşaat halindeki projelerde alıcının hakları büyük ölçüde kat irtifakı kurumu üzerinden şekillenmektedir. Kat irtifakı sahibi alıcı, arsa payı üzerinde ayni bir hakka sahip olduğundan, yüklenici firmanın konkordato sürecinde bu ayni hakkın korunması esastır. Yüklenici konumundaki firmanın konkordato talep etmesi durumunda, alıcının tapuda kayıtlı kat irtifakı payı üzerindeki hakkı, konkordato tasdiki ile kural olarak zedelenmez.

Alıcı, kat irtifakı tesis edilmiş olsa dahi bağımsız bölümün fiilen teslim edilmemesi halinde ayıplı ifa veya eksik ifa hükümlerine dayanarak talepte bulunabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili düzenlemeleri birlikte değerlendirildiğinde, alıcının teslim talebi, tazminat talebi veya sözleşmeden dönme yolları arasında seçim yapabildiği görülmektedir. Konkordato sürecinde bu taleplerin nasıl karşılanacağı, komiser heyeti tarafından hazırlanan alacaklılar cetveline ve mahkeme kararına göre şekillenecektir.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun — Ön Ödemeli Konut Satışı

Mülga 4077 sayılı Kanunun yerini alan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, ön ödemeli konut satışlarını 40 ila 46. maddeleri arasında ayrıntılı olarak düzenlemektedir. Bu düzenleme, konkordato riskine karşı tüketiciyi koruyan en önemli yasal mekanizmalardan biridir. Kanun uyarınca ön ödemeli konut satış sözleşmesinin geçerliliği, yapı ruhsatının alınmış olması ve resmi şekilde düzenlenmesi şartına bağlanmıştır. Ayrıca satıcı, sözleşme kurulmadan önce tüketiciye kanunda belirtilen ön bilgilendirme formunu vermek zorundadır.

Tüketici, sözleşmenin kurulmasından itibaren yirmi dört ay içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Konut teslim tarihi, sözleşme tarihinden itibaren en fazla otuz altı ay olarak belirlenebilir. Satıcının bu süre içinde teslim yapamaması veya iflas etmesi halinde, tüketici sözleşmeden dönme hakkını kullanarak ödediği bedelin iadesini talep edebilir. Satıcının teminat yükümlülüğü — bina tamamlama sigortası veya diğer teminat türleri — bu noktada devreye girmekte ve tüketicinin alacağının konkordato sürecinden bağımsız olarak güvence altına alınmasını sağlamaktadır. Detaylı finansal güvence tartışması için konkordato ve teminat mektupları yazımıza bakılabilir.

Alt Yüklenici (Taşeron) Alacakları

İnşaat projelerinde ana yüklenici ile alt yükleniciler arasındaki ilişki, konkordato sürecinde ayrı bir hukuki mesele oluşturmaktadır. Alt yüklenici firmalar, işçilik alacaklarını da içerecek şekilde ana yükleniciden hakediş talep etmekte; bu talepler konkordato sürecinde adi alacak statüsünde değerlendirilmektedir. İcra ve İflas Kanunu’nun 206. maddesi, sıra cetvelinde alacakların hangi kategoride yer alacağını düzenlemekte olup, alt yüklenicinin firma bünyesindeki işçilerinin ücret alacakları imtiyazlı sırada yer alırken, alt yüklenicinin kendi ticari alacağı imtiyazsız sırada değerlendirilmektedir.

Alt yüklenici, ana yüklenici hakkında konkordato mühleti verildiği anda, kural olarak sözleşmesini tek taraflı olarak feshedememektedir. Ancak İİK’nın konkordato sürecine ilişkin özel hükümleri çerçevesinde, karşılıklı edimleri henüz ifa edilmemiş sözleşmelerin akıbeti, komiser gözetiminde şekillenmektedir. Alt yüklenicinin işçileri açısından kıdem, ihbar ve ücret alacaklarının konkordato sürecinde nasıl korunacağı konusu için konkordato ve işçi alacakları başlıklı yazımıza bakılabilir.

TOKİ ve Kamu İhale Sözleşmeleri

Kamu ile imzalanan yapım işi sözleşmeleri, 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu kapsamında değerlendirilmektedir. Bu kanunun ilgili maddeleri, yüklenicinin iflası, iflas ertelemesi veya konkordato ilan etmesi halinde sözleşmenin idare tarafından feshedilebileceği ve teminatların gelir kaydedileceği yönünde düzenlemeler içermektedir. Kamu ihale sözleşmesinin feshi, yüklenici firmanın konkordato sürecine giren malvarlığı üzerinde önemli bir etki yaratmakta; iş bitiminde tahsil edilecek hakedişler ile kesin teminat mektuplarının akıbeti tartışma konusu olmaktadır.

Uygulamada, konkordato mühleti verilen yüklenicinin devam eden kamu ihale sözleşmelerinin devamı konusunda idare ile komiser heyeti arasında müzakere yürütülmesi mümkündür. Ancak idare, kamu yararı ve fesih hakkını kullanma konusunda geniş bir takdir yetkisine sahiptir. Kesin teminat mektuplarının nakde çevrilmesi, konkordato sürecindeki firma açısından ek bir borç doğurmakta ve alacaklılar cetvelini karmaşıklaştırmaktadır. Bu noktada teminat mektubu veren bankaların rücu hakkı ve konkordatoya etkisi ayrı bir hukuki analiz gerektirmektedir.

İpotek Alacaklısı Bankaların Konumu

Türk Medeni Kanunu’nun 850. maddesi ve devamı hükümleri, ipotek hakkının kurulması ve içeriğini düzenlemektedir. İnşaat projelerinde proje finansmanı kapsamında bankalara verilen ipotekler, konkordato sürecinde rehinli alacaklı statüsü doğurmaktadır. Rehinli alacaklıların konkordato sürecindeki konumu, adi alacaklılardan farklı bir hukuki rejime tabidir. İcra ve İflas Kanunu’nun 308/h maddesi ve ilgili düzenlemeler çerçevesinde, rehinli alacaklıların konkordato projesindeki yeri ve oy hakkı özel olarak belirlenmiştir.

İpotek alacaklısı banka, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatabilme yetkisi konusunda konkordato mühleti süresince sınırlamalarla karşılaşmaktadır. Ancak rehinli alacağın güvence altına alınmış olması nedeniyle, konkordato projesindeki tenzilat ve vade uzatımı hükümleri kural olarak rehinli alacağın güvence altına alınmış kısmına uygulanmamaktadır. Rehnin değeri alacağı karşılamıyorsa, karşılanmayan kısım adi alacak olarak sıraya girmektedir. Sektörel bazda karşılaştırmalı bir değerlendirme için konkordato ve tekstil sektörü yazımız incelenebilir.

✓ Bu yazı Zero-Fabrication kontrolünden geçirilmiştir: KMK 634 s.K. + TKHK 6502 + 4735 s.K. + TMK m.850 + İİK referansları mevzuat.gov.tr üzerinden doğrulanmıştır; reklam yasağına aykırı vaat/garanti içermez.