Kentsel Dönüşüm Sürecini Takip Etme: ARAAD Sistemi, e-Devlet ve Kayıt Talebi

Kentsel dönüşüm süreç takibi, riskli yapı tespitinden yeni tapunun alınmasına kadar geçen aşamaların elektronik sistemler ve yazılı başvurularla izlenmesidir. Süreçteki hak kayıplarının büyük bölümü bilgi eksikliğinden değil, bilgiye zamanında ulaşılamamasından doğar.

Bu yazıda ARAAD bilgi sisteminin işlevi, e-Devlet üzerinden hangi işlemlerin görülebildiği, idareden yazılı olarak neyin istenebileceği ve dosyanızı nasıl kendi arşivinizde tutmanız gerektiği ele alınmaktadır.

Neden Takip Şart?

6306 sayılı Kanun’un süreleri kısa ve keskindir. Riskli yapı tespitine itiraz on beş gün, karara katılmayan malikin bildirime cevap süresi on beş gün, tahliye ve yıkım için verilen süre ise Uygulama Yönetmeliği uyarınca doksan günü aşamaz.

Süreçteki Kritik Süreler ve Tetikleyici Belge

Bu sürelerin tamamı bir bildirime bağlı olarak işler. Bildirimin ise yalnızca elden tebligatla yapılması gerekmez: Kanun, riskli yapı listelerinin tebliğ yerine geçmek üzere yapıya asılmasını ve ilgili muhtarlıkta ilan edilmesini öngörür; ayrıca bildirimlerin e-Devlet kapısı ve elektronik yollarla yapılması düzenlenmiştir.

Sonuç şudur: binanızın girişine asılan bir liste veya e-Devlet hesabınıza düşen bir bildirim, hukuken size ulaşmış sayılabilir. Takip etmemek, süreyi kaybetmekle eş anlamlıdır.

Her sürenin ayrıntısı ilgili sayfalarda: tespite itiraz, karara katılmayan malikin payı, yıkım masrafları ve kira yardımı başvurusu.

ARAAD Bilgi Sistemi

ARAAD, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Bilgi Sistemi’nin kısaltmasıdır. Kentsel dönüşüm projelerinin planlanması, yürütülmesi ve takibi amacıyla geliştirilmiş elektronik yazılım sistemidir.

Sistemin kapsadığı başlıca işlevler şunlardır:

• Afet riski altındaki alanların belirlenmesi
• Riskli yapı tespitlerinin kayda alınması
• Proje yönetimi ve aşama takibi
• Raporlama
• İlgili kamu kurumları, yerel yönetimler ve vatandaşlar arasında bilgi paylaşımı

Sistemin amacı, süreçlerin şeffaf ve hesap verebilir biçimde yönetilmesidir. Uygulamada hak sahibinin en çok işine yarayan yön, dosyasının hangi aşamada olduğunu ve hangi işlemin ne zaman yapıldığını görebilmesidir.

Bununla birlikte sistemde görünen bilginin kapsamı, dosyanın türüne ve idarenin veri girişine bağlıdır. Sistemde bir kaydın görünmemesi, o işlemin yapılmadığı anlamına gelmeyebilir. Bu nedenle elektronik takip, yazılı başvurunun yerine geçmez; onu tamamlar.

e-Devlet Üzerinden Görülebilecekler

e-Devlet kapısı, dönüşüm sürecinde iki bakımdan kullanılır. Birincisi bildirimlerin ulaştırılması, ikincisi başvuruların yapılmasıdır.

e-Devlet ve Tapuda Kontrol Edilecekler

Hak sahibinin düzenli kontrol etmesi gereken başlıklar şunlardır:

• Tapu kaydı ve beyanlar hanesi. Riskli yapı şerhinin işlenip işlenmediği, varsa şerh tarihi. Şerh tarihi, sürecin fiilen başladığı andır.
• Tapu üzerindeki takyidatlar. Haciz, ipotek, tedbir ve satış vaadi şerhleri. Özellikle yükleniciye pay devri yapılmışsa bu kayıtların izlenmesi kritiktir.
• Kira yardımı başvurusu ekranı. Riskli yapı kira yardımı başvurusunun yapılması ve durumunun izlenmesi.
• Adres kayıt sistemi. İkamet ve tahliye belgelerinin dayanağı burasıdır; kaydın güncel tutulması destek başvurusunun kabulünü doğrudan etkiler.
• Elektronik tebligat kutusu. İdari bildirimlerin düşebileceği kanal.

Yurt dışındaki malikler için özel uyarı

Süre kaybının en yoğun yaşandığı grup, yurt dışında yaşayan maliklerdir. Yapıya asılan liste ve muhtarlık ilanı bu kişilere fiilen ulaşmaz.

Alınacak asgari önlemler şunlardır: adres kaydının güncel tutulması, e-Devlet şifresinin aktif ve erişilebilir olması, Türkiye’de güvenilir bir kişiye tebligata elverişli vekâletname verilmesi ve taşınmazın bulunduğu binadaki bir malikle düzenli iletişim kurulması.

İdareden Yazılı Olarak Ne İstenebilir?

Elektronik sistemler her şeyi göstermez. Dosyanızın hukuki durumunu netleştirmek için idareden yazılı belge talep etme hakkınız vardır. Talep edilebilecek belgeler şunlardır:

İdareden Yazılı Olarak İstenebilecek Belgeler

• Riskli yapı tespit raporunun ve eklerinin bir örneği
• Tespiti yapan lisanslı kuruluşun kimliği ve lisans bilgisi
• Tebligat ve ilan kayıtları: ilanın tarihi, süresi ve tutanağı
• Teknik heyet kararı ve gerekçesi
• Salt çoğunlukla alınan karara ilişkin tutanak ve ekleri
• Rayiç değer tespit raporu ve dayandığı emsaller
• Yıkım ruhsatı ve yıkıma ilişkin tutanaklar

Bu belgeler yalnızca merak gidermek için değil, ileride açılacak davanın delil dosyasını oluşturmak için istenir. Özellikle tebligat ve ilan kayıtları, süre itirazlarının kazanıldığı en yaygın dayanaktır.

Talebinizi dilekçeyle yapın ve evrak kayıt numarasını alın. İdarenin cevap vermemesi de hukuken sonuç doğuran bir durumdur; idari başvuru ve dava süreçlerinin genel çerçevesi için belediye işlemlerine karşı dava sayfasına bakabilirsiniz.

Kendi Dosyanızı Nasıl Tutmalısınız?

Uygulamada gördüğümüz en yaygın sorun, hak sahibinin elinde düzenli bir arşiv bulunmamasıdır. Dava aşamasına gelindiğinde tarihler hatırlanmaz, belgeler kaybolur ve süre ispatı imkânsızlaşır.

Basit ama etkili bir yöntem şudur: her belgeyi tarihiyle birlikte tek bir klasörde tutun ve bir zaman çizelgesi oluşturun. Çizelgede bulunması gerekenler:

• Riskli yapı tespit talebinin yapıldığı tarih
• Raporun düzenlendiği tarih
• Tapuya şerhin işlendiği tarih
• Bildirimin size ulaştığı ya da ilan edildiği tarih
• İtiraz dilekçesinin evrak kayıt tarihi
• Teknik heyet kararının tebliğ tarihi
• Tahliye için verilen sürenin başlangıç ve bitiş tarihleri
• Fiilî tahliye tarihi ve elektrik, su, doğalgaz kapatma kayıtları
• Kira yardımı başvurusunun evrak kayıt tarihi
• Çoğunluk kararının alındığı tarih
• Sözleşmenin noterde düzenlendiği tarih

Ayrıca binanın ve dairenin tahliye öncesi durumunu tarihli fotoğraflarla kayda alın. Bu görüntüler hem ayıplı ifa tartışmalarında hem de değer tespitinde işe yarar.

Sözleşme Aşamasında Takip

Yüklenici ile sözleşme kurulduktan sonra takip edilmesi gereken kalemler değişir. Artık idari süreç değil, sözleşmenin ifası izlenir.

İzlenmesi gerekenler: yapı ruhsatının alınıp alınmadığı, inşaat seviyesinin sözleşmedeki takvime uygun ilerleyip ilerlemediği, yükleniciye devredilen paylar üzerinde haciz veya ipotek doğup doğmadığı ve yüklenicinin payları üçüncü kişilere satıp satmadığı.

Son iki başlık özellikle önemlidir. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, E.2024/1 ve K.2025/2 sayılı kararı sonrasında, yükleniciden tapuya güvenerek iyiniyetle mülkiyet edinen üçüncü kişilerin kazanımları korunmaktadır. Bu nedenle pay hareketlerinin gecikmeden fark edilmesi, arsa sahibi bakımından hayati hâle gelmiştir. Ayrıntı için kat karşılığı sözleşme rehberine bakınız.

Sözleşme kurgusu kat karşılığı sözleşme rehberi, yüklenici incelemesi müteahhit seçimi, temerrüt ve fesih müteahhit temerrüdü ile fesih ve tapu iptali sayfalarında ele alınmaktadır.

Yıkımdan Sonraki Aşamanın Takibi

Yıkım gerçekleştikten sonra takip edilmesi gereken kalemler değişir. Bu aşamada gözden kaçan işlemler, yıllar sonra tapu ve vergi sorunları olarak geri döner.

Yıkım Sonrası Tapu Aşamaları

Riskli yapı şerhinin terkini. Yıkımdan sonra tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi terkin edilir ve taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır. Şerhin kaldırılıp kaldırılmadığını tapu kaydından kontrol edin; kalan şerh sonraki işlemleri tıkayabilir.

Cinsin arsaya dönüşmesi. Yapı yıkıldığında taşınmazın niteliği değişir. Tapu kaydındaki cins tashihinin yapılıp yapılmadığı izlenmelidir; bu, emlak vergisi matrahını da etkiler.

Kat irtifakı kurulması. Yeni yapı için hazırlanan projeye göre kat irtifakı kurulur. Bu aşamada bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının değerle orantılı olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Orantısız arsa payı, aidat paylaşımından gelecekteki dönüşüm çoğunluğuna kadar her şeyi etkiler ve sonradan düzeltilmesi dava gerektirir.

Yapı kullanma izin belgesi. İnşaat tamamlandığında iskân alınmadan teslim, sözleşmeye uygun teslim sayılmaz. Belgenin alınıp alınmadığını yükleniciden değil, doğrudan belediyeden teyit edin.

Kat mülkiyetine geçiş. İskân alındıktan sonra kat irtifakından kat mülkiyetine geçilir ve nihai tapular düzenlenir. Süreç ancak bu aşamada tamamlanmış sayılır.

Her aşamanın tarihini zaman çizelgenize işleyin. Özellikle iskân tarihi ile sözleşmedeki teslim tarihi arasındaki fark, gecikme cezası hesabının dayanağıdır.

Kat irtifakı ve arsa payı için kat mülkiyeti ve kat irtifakı farkı ile arsa payı düzeltme davası; iskân için yapı kullanma izin belgesi sayfasına bakınız.

Sık Yapılan Hatalar

• e-Devlet şifresini aktif tutmamak ve elektronik tebligatı hiç kontrol etmemek.
• Adres kaydını güncellememek; ikamet ve tahliye belgelerini dayanaksız bırakmak.
• Tebligat ve ilan kayıtlarını idareden hiç istememek.
• Belgeleri tarihlendirmeden dağınık biçimde saklamak.
• Tahliye öncesi fotoğraf çekmemek.
• Sözleşme sonrası tapu takyidatlarını izlememek.
• Sistemde kayıt görünmüyor diye işlemin yapılmadığını varsaymak.

Adım Adım Süreç

1. e-Devlet erişiminizi hazırlayın — Şifrenizin aktif olduğundan emin olun, elektronik tebligat kutunuzu ve adres kaydınızı kontrol edin.
2. Tapu kaydınızı inceleyin — Beyanlar hanesinde riskli yapı şerhi olup olmadığını ve şerh tarihini tespit edin; takyidatları not alın.
3. Dosyanızın aşamasını sorgulayın — Süreç kayıtlarını elektronik ortamda izleyin; görünmeyen kayıtlar için idareden yazılı bilgi isteyin.
4. Belgeleri yazılı olarak talep edin — Tespit raporu, tebligat ve ilan kayıtları, teknik heyet kararı ve karar tutanağının örneklerini dilekçeyle isteyin.
5. Zaman çizelgesi oluşturun — Her belgeyi tarihiyle kaydedin; süreler bu çizelgeden hesaplanır ve dava aşamasında delil oluşturur.
6. Tahliye öncesi fotoğraf çekin — Bina ve daire durumunu tarihli görüntülerle kayda alın.
7. Sözleşme sonrası takyidatı izleyin — Yükleniciye devredilen paylar üzerindeki haciz, ipotek ve devirleri düzenli aralıklarla kontrol edin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

ARAAD nedir?

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Bilgi Sistemi’dir. Riskli yapı tespitlerinin, proje aşamalarının ve raporlamanın elektronik ortamda izlenmesini sağlar.

Kentsel dönüşüm dosyamı e-Devlet’ten takip edebilir miyim?

e-Devlet üzerinden tapu kaydı, takyidatlar, adres kaydı, elektronik tebligat ve riskli yapı kira yardımı başvurusu izlenebilir.

Sistemde kayıt görünmüyorsa işlem yapılmamış mıdır?

Hayır. Görünürlük idarenin veri girişine bağlıdır. Elektronik takip yazılı başvurunun yerine geçmez; idareden yazılı bilgi istenmelidir.

İdareden hangi belgeleri isteyebilirim?

Tespit raporu ve ekleri, lisanslı kuruluş bilgisi, tebligat ve ilan kayıtları, teknik heyet kararı, karar tutanağı, rayiç değer raporu ve yıkım belgeleri istenebilir.

Tebligat kayıtları neden önemlidir?

Bütün süreler bildirime bağlı işler. İlanın tarihi ve tutanağı, süre itirazlarının dayandığı en yaygın delildir.

Yurt dışındayım, süreci nasıl kaçırmam?

Adres kaydınızı güncel tutun, e-Devlet şifrenizi aktif tutun, tebligata elverişli vekâletname verin ve binadaki bir malikle düzenli iletişim kurun.

Riskli yapı şerhini nereden görürüm?

Tapu kaydının beyanlar hanesinden görülür. Şerh tarihi, sürecin fiilen başladığı andır.

Tahliye öncesi neden fotoğraf çekmeliyim?

Tarihli görüntüler hem ayıplı ifa tartışmalarında hem de değer tespitinde delil oluşturur.

Sözleşme sonrası neyi takip etmeliyim?

Yapı ruhsatı, inşaat seviyesi ve yükleniciye devredilen paylar üzerindeki haciz, ipotek ile üçüncü kişilere yapılan devirler izlenmelidir.

Pay devirlerini izlemek neden kritik?

Yargıtay İBBGK’nın 16.05.2025 tarihli E.2024/1, K.2025/2 kararı sonrasında, yükleniciden tapuya güvenerek iyiniyetle edinen üçüncü kişilerin kazanımları korunmaktadır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Süreler ve tutarlar mevzuat ile idare uygulamasına göre değişebilir; işlem öncesinde elinizdeki tebligat ve ilgili idarenin güncel duyurusu esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.