Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası 2026: Şartlar, Arabuluculuk, Aynen Taksim mi Satış mı, Harç ve Süre

Babadan üç kardeşe bir daire kalmıştır. Biri satmak, biri kirada tutmak, biri de içinde oturmak ister. Yıllar geçer, kimse diğerini ikna edemez, tapu ortak kalır ve daire kimseye yaramaz hâle gelir. Türk hukukunda bu kilidi açan dava ortaklığın giderilmesi, eski ve hâlâ yaygın adıyla izale-i şuyu davasıdır. Paydaşlardan biri tek başına açar; sonuç bütün paydaşları bağlar.

Bu rehber davanın bütün aşamalarını anlatır: paylaşmayı isteme hakkının kaynağı, 1 Eylül 2023’ten beri zorunlu olan arabuluculuk, aynen taksim ile satış arasındaki tercihte mahkemenin baktığı ölçütler, taraf teşkili, 2026 harç ve masrafları, satış aşaması ve 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ile miras taşınmazlarında ilk artırmanın yalnızca mirasçılara açılması. Dosyanız için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.

Bu rehberin dayandığı mevzuat

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Bir mal üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkı varsa iki tür ortaklık söz konusu olur. Paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir payı vardır ve bu pay üzerinde tek başına tasarruf edebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise paylar belirlenmemiştir; hak malın tamamına yayılmıştır ve TMK m.702 uyarınca tasarruf için bütün ortakların oybirliği aranır. Miras ortaklığı, kanunun öngördüğü elbirliği hâllerinin başında gelir: TMK m.640, mirasçıların terekeye elbirliğiyle sahip olduklarını söyler.

Ortaklığın giderilmesi davası, bu birlikte mülkiyeti sona erdirip her ortağın kendi payını bağımsız biçimde elde etmesini sağlar. Dayanağı TMK m.698’dir: paylaşmayı isteme hakkı kural olarak her zaman kullanılabilir, hukuki bir işlemle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir ve uygun olmayan zamanda ileri sürülemez. Mirasçılar için TMK m.642 aynı hakkı ayrıca düzenler: mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.

Davanın en çarpıcı yönü, kazanan ve kaybeden tarafının olmamasıdır. Dava sonunda ortaklık sona erer; bu sonuç davayı açan için de açmayan için de aynıdır. Yargılama giderleri bu nedenle davayı açana değil, paydaşlara payları oranında yüklenir. Anlaşma imkânınızı ve hangi sonucun daha olası olduğunu görmek için izale-i şuyu değerlendirme aracımızı kullanabilirsiniz.

Davayı Kim Açabilir, Kime Karşı Açılır?

Davayı paydaşlardan veya elbirliği ortaklarından herhangi biri tek başına açabilir. Diğerlerinin rızası aranmaz; hatta bütün diğer paydaşlar karşı çıksa dahi dava görülür. Davacı, kendisi dışındaki bütün paydaşları davalı göstermek zorundadır. Paydaşlardan biri ölmüşse onun bütün mirasçıları davaya dâhil edilir; taraf teşkili tamamlanmadan işin esasına girilemez. Uygulamada davaların en çok gecikme sebebi eksik taraf teşkilidir: ulaşılamayan, adresi bilinmeyen veya yurt dışında olan bir mirasçı, tebligat süreci nedeniyle davayı aylarca uzatabilir.

Paydaş olmayan bir kişinin açtığı dava reddedilir. Ancak paydaşın alacaklısı bakımından özel bir yol vardır: elbirliği mülkiyetinde borçlunun payı doğrudan haczedilemediğinden alacaklı, İİK m.121 uyarınca icra hâkimliğinden yetki alarak ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Miras dosyalarında dava açılmadan önce veraset ilamı alınmış olması gerekir; mirasçılık ve paylar belgelenmeden taraf teşkili kurulamaz.

Terekede elbirliği mülkiyeti varsa, dava açmadan önce TMK m.644 uyarınca elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi istenebilir. Bu, payını satmak isteyen mirasçı için daha hızlı bir çözüm olabilir; dönüştürme dava dilekçesi örneği ayrı sayfadadır.

Dava Şartı Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten Beri Zorunlu

28 Mart 2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 18/B maddesi eklenmiş; taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı hâline getirilmiştir. Düzenleme 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten önce açılmış ve hâlen derdest olan davalarda arabuluculuk aranmaz.

Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava, mahkemece esasa girilmeden dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Hâkim bu eksikliği kendiliğinden gözetir; davadan sonra başlatılan arabuluculuk eksikliği gidermez. Bu nedenle dava dilekçesine arabuluculuk son tutanağının aslı veya onaylı örneği eklenir. Başvuru, taşınmazın bulunduğu yer adliyesindeki arabuluculuk bürosuna yapılır.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa taşınmazla ilgili anlaşma belgesi düzenlenir ve HUAK m.18/B uyarınca icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; taşınmaza ilişkin anlaşma belgelerinde bu şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Anlaşma, uzun yıllar sürebilecek bir davadan ve satışta oluşacak değer kaybından kurtarabilir; bu yüzden miras taksim sözleşmesi yolu her zaman önce değerlendirilmelidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme, HMK m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazın değeri ne olursa olsun görev değişmez. Yetki bakımından HMK m.12 kesin yetki kuralı getirir: taşınmazın aynından doğan davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Birden fazla taşınmaz farklı yerlerde bulunuyorsa dava, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir ve bütün taşınmazlar aynı dosyada görülür.

Ortaklığın giderilmesi kararlarına karşı istinaf yolu açıktır. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğup taşınmazın aynına ilişkin olanlar dışında bu davalarda temyiz yolu kapalıdır; bölge adliye mahkemesinin kararı kesindir. Bu, davanın Yargıtay aşamasında yıllarca beklemesini önler.

Aynen Taksim mi, Satış mı? Mahkeme Neye Bakar

TMK m.699 sıralamayı belirler: paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlıkla yahut artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir; paylaşma biçiminde uyuşulamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur; satışın paydaşlar arasında yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Mahkeme önce aynen taksim imkânını araştırır. Bunun için keşif yapılır ve bilirkişi raporu alınır. Aynen taksimi engelleyen tipik sebepler şunlardır: taşınmazın bölünmesi hâlinde önemli değer kaybına uğraması, imar mevzuatına göre asgari parsel büyüklüğünün altına düşmesi, tek bir bağımsız bölüm olması, pay sayısının bölünebilecek parça sayısından çok olması ve tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun’un asgari parsel büyüklüğü kuralına aykırılık. Aynen bölme mümkün olsa bile parçaların değerleri paylara denk düşmüyorsa, eksik değerdeki parçaya nakit eklenerek denkleştirme yapılır. Ayrıntılar aynen taksim mi satış mı rehberinde anlatılmıştır.

Uygulamada davaların büyük çoğunluğu satışla sonuçlanır. Bu, paylaşmak isteyen paydaş için hızlı bir çözüm, taşınmazda oturan paydaş için ise ciddi bir risktir. Satış, paydaşlar arasında yapılabilir; ancak buna karar verilebilmesi için TMK m.699 uyarınca bütün paydaşların rızası aranır. Tek bir paydaşın karşı çıkması, satışın herkese açık artırmayla yapılmasını gerektirir.

İki paylaşma biçiminin karşılaştırması

Üçüncü Yol: Kat Mülkiyeti Kurularak Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim ile satış arasında, üzerinde bina bulunan taşınmazlar için üçüncü bir yol vardır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.10’un son fıkrasına göre, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında ortak maliklerden biri yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını isterse, hâkim aynı Kanun’un 12. maddesindeki belgeleri tamamlattırarak taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar verir.

Bu yolun uygulanabilmesi için birkaç koşulun birlikte gerçekleşmesi aranır: yapının mimari projesine uygun tamamlanmış olması ya da projesi yoksa fiilî durumuna göre çizdirilen projenin imara ve fenne uygunluğunun ilgili idarece onaylanması, bağımsız bölümlerin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması, yapının tümünün kârgir olması ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi. KMK m.12’de sayılan belgeler, yani onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı da tamamlanmalıdır. Bağımsız bölümlerin değerleri paylara denk düşmüyorsa aradaki fark para eklenerek denkleştirilir.

Bu talep davanın her aşamasında ileri sürülebilir. Aile apartmanı, üstü daire altı dükkân yapılar ve iki-üç katlı müstakil binalar gibi dosyalarda taşınmazın satılmadan aile içinde kalmasını sağlayan en etkili yoldur; taşınmazın açık artırmada değerinin altında satılması riskini de ortadan kaldırır.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Farkı

Ortaklığın hangi türde olduğu, dava öncesinde hangi seçeneklerin bulunduğunu belirler. Miras yoluyla gelen ortaklık kural olarak elbirliği mülkiyetidir; paydaşlar TMK m.644 uyarınca paylı mülkiyete dönüştürme kararı aldırırsa ya da paylaşma yapılırsa paylı mülkiyete geçilir.

İki mülkiyet türünün karşılaştırması

Alacaklının Açtığı Ortaklığın Giderilmesi Davası

Borçlu mirasçının payı elbirliği mülkiyetinde olduğu için doğrudan haczedilemez. Bu durumda alacaklı, İİK m.121 uyarınca icra hâkimliğinden alacağı yetki belgesine dayanarak borçlunun yerine ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Dava sonunda taşınmaz satılır ve borçlunun payına düşen bedelden alacak tahsil edilir. Paylı mülkiyette ise böyle bir yetki belgesine gerek yoktur; alacaklı borçlunun payını doğrudan haczettirip sattırabilir.

Bu yol, terekesi borçlu olan ailelerde mirasçıların hiç beklemediği bir anda satış sürecinin başlamasına yol açar. Miras bırakanın borçları terekeyi aşıyorsa mirasçıların üç aylık ret süresini kaçırmaması, borç ödemekten kaçınmak için değil terekeyi doğru değerlendirmek için önemlidir.

2026 Harç ve Masrafları

Dava açılırken maktu kalemler ödenir: sulh hukuk mahkemesi başvurma harcı 2026 yılında 335,20 TL, peşin alınan maktu karar harcı 732,00 TL’dir. Vekille takipte vekâlet suret harcı ve vekâlet pulu ayrıca ödenir. Bunların dışında keşif, bilirkişi ve tebligat için gider avansı yatırılır; keşif harcı 2026’da 5.188,00 TL olarak belirlenmiştir ve dosyanın gerektirdiği keşif sayısına göre ödenir.

Asıl yük, karar ve ilam harcındadır ve bu harç nispidir. Harçlar Kanunu’na bağlı (1) sayılı tarifenin karar ve ilam harcı bölümünde, gayrimenkulün satış suretiyle paylaştırılmasına ilişkin hükümlerde satış bedeli üzerinden binde 11,38; taşınmazın hissedarlar arasında taksimine ilişkin hükümlerde taksim edilen taşınmazın değeri üzerinden binde 4,55 oranı öngörülmüştür. Satış hâlinde harç, keşifte belirlenen muhammen kıymet üzerinden değil, ihalede oluşan gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır. Taşınırlara ilişkin ortaklığın giderilmesinde ise karar ve ilam harcı maktudur.

Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, davayı açana değil paydaşlara payları oranında yüklenir; davada kazanan ve kaybeden taraf bulunmadığı için bu böyledir. Vekille temsil edilen bütün taraflar lehine ayrı ayrı vekâlet ücretine hükmedilir ve bu ücret Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre maktudur; taşınmazın değeri ne olursa olsun nispi vekâlet ücretine hükmedilmez. Avukat ile müvekkil arasındaki sözleşmeyle kararlaştırılan ücret ayrıdır; miras avukatı vekâlet ücreti rehberine bakabilirsiniz. Satış aşamasında ortaya çıkan KDV, damga vergisi ve tellâliye gibi kalemler miras taşınmazı ihalesinde masraflar rehberinde ele alınmıştır.

Ortaklığın giderilmesi davasında 2026 harç ve masraf çerçevesi

Satış Aşaması: Satış Memurluğu ve Elektronik İhale

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verildiğinde karar kendiliğinden uygulanmaz; paydaşlardan birinin satış memurluğuna (icra dairesine) başvurması gerekir. Satış memurluğu taşınmazın kıymetini takdir ettirir, satış ilanını yapar ve İİK m.126 ve devamındaki usulle açık artırmayı yürütür. Artırmalar 2022’den bu yana elektronik ortamda, UYAP e-satış portalı üzerinden yapılır; teklifler belirlenen sürede elektronik olarak verilir.

Kıymet takdirine karşı süresinde şikâyet edilmezse takdir edilen değer kesinleşir ve satış bu değer üzerinden yürütülür. İhalenin usulüne aykırı yapılması hâlinde İİK m.134 uyarınca ihalenin feshi istenebilir; sürelere uyulması şarttır. Bu aşamanın ayrıntıları satış memurluğu, elektronik ihale ve ihalenin feshi rehberinde anlatılmıştır. İhale bedeli icra dairesinin hesabına yatırılır ve paydaşlara payları oranında ödenir.

7589 Sayılı Kanun: Miras Taşınmazlarında İlk Artırma Yalnızca Mirasçılara

31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 1. maddesiyle İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesine yeni bir esas eklenmiştir: tüm maliklerin taşınmazdaki mülkiyet haklarını miras yoluyla edinmiş olması ve taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması hâlinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse yapılacak açık artırmalarda birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Mirasçılarla sınırlı bu artırma usulü bir defaya mahsus uygulanır.

Düzenlemenin amacı, aile taşınmazlarının ilk aşamada aile dışına çıkmasını önlemektir. Kapsamı iki şartla sınırlıdır: mülkiyetin tamamının miras yoluyla edinilmiş olması ve taşınmazda mirasçı olmayan hiçbir malikin bulunmaması. Paylardan biri satış, bağış gibi iradi bir işlemle üçüncü kişiye geçmişse şart gerçekleşmez ve genel ihale usulü uygulanır.

Mirasçılara özgü birinci artırmada teklifin, taşınmazın muhammen kıymetinin tamamını ve taşınmazla güvence altına alınmış olup satış isteyenin alacağına göre öncelikli alacaklar ile satış ve paylaştırma giderlerinin toplamını karşılaması aranır. Bu artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırmaya geçilir; ikinci artırma üçüncü kişilere de açıktır ve genel eşik uygulanır. Kanunun geçici 1. maddesi uyarınca İİK m.114’te yapılan değişiklikler, yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz; belirleyici tarih davanın açıldığı tarih değil, artırma ilanının tarihidir.

Paylaşmayı İsteme Hakkının Sınırları

TMK m.698 paylaşmayı isteme hakkını kural olarak her zaman tanır; ancak üç sınır getirir. Birincisi, hukuki bir işlemle paylaşmanın engellenmesidir: paydaşlar paylaşmayı istememe konusunda sözleşme yapabilir, bu sözleşme en çok on yıl süreli olabilir ve taşınmazlarda resmî şekilde yapılıp tapu kütüğüne şerh verilebilir. İkincisi, paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olmasıdır; ortak geçit, ortak kuyu gibi taşınmazlar bu kapsamdadır. Üçüncüsü uygun olmayan zamandır: paylaşma isteminin, malın değerini önemli ölçüde düşürecek bir zamanda ileri sürülmesi kabul edilmez.

Miras hukukunda ayrıca özel sınırlar vardır. TMK m.659 ve devamı, tarımsal işletmenin ve aile mallarının paylaşmada bir mirasçıya özgülenmesini düzenler; 5403 sayılı Kanun ise yeter gelirli tarımsal arazilerin bölünmesini engeller ve ehil mirasçıya özgülenmeyi öngörür. Tarım arazisinin mirasta neden bölünmediği ve tarımsal işletmenin paylaşmada özgülenmesi ayrı rehberlerde işlenmiştir. Sağ kalan eşin aile konutu ve ev eşyası üzerinde TMK m.240 ve m.652 ile tanınan talep hakkı da satışa karşı bir savunma aracıdır; sağ kalan eşin aile konutu hakkı rehberine bakılabilir.

Dava Sürerken Gündeme Gelen Diğer Talepler

Ortaklığın giderilmesi davasında yalnızca ortaklığın sona erdirilmesi karara bağlanır. Buna bağlı diğer talepler ayrı davaların konusudur ve çoğu zaman paralel yürütülür.

• Ecrimisil. Taşınmazı tek başına kullanan paydaştan haksız işgal tazminatı istenebilir. Mirasçılar arasında bunun ön koşulu intifadan men ihtarıdır; intifadan men koşulu ve ecrimisil bedelinin hesaplanması ayrı rehberlerdedir.
• Muhdesat aidiyetinin tespiti. Taşınmaz üzerindeki binayı veya ağaçları kendisinin yaptığını iddia eden paydaş, satıştan önce muhdesat aidiyetinin tespiti davası açmalıdır; aksi hâlde bedel paylara göre bölünür.
• Önalım (şufa). Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir; sürelerdeki değişiklik için mirasta önalım hakkı rehberine bakın.
• İhtiyati tedbir. Payların dava sırasında el değiştirmesini önlemek için tapu kaydına tedbir şerhi istenebilir.
• Terekenin tespiti. Hangi taşınmazların terekede olduğu belirsizse önce terekenin tespiti istenir.

Adım Adım Süreç ve Tahmini Süreler

1. Hazırlık. Veraset ilamı, tapu kayıtları ve paydaş listesi çıkarılır. Bir-iki hafta.
2. Arabuluculuk. Taşınmazın bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna başvurulur; süreç genellikle birkaç hafta içinde son tutanakla kapanır.
3. Dava. Sulh hukuk mahkemesinde, arabuluculuk son tutanağı ekli dilekçeyle açılır. Dilekçe örneği ayrı sayfadadır.
4. Taraf teşkili. Bütün paydaşlara tebligat yapılır. Adresi bilinmeyen veya yurt dışındaki paydaş varsa bu aşama uzar.
5. Keşif ve bilirkişi. Aynen taksim imkânı ve değer araştırılır.
6. Karar. Aynen taksime veya satışa hükmedilir; kararla birlikte nispi harç ve giderler paylara göre yüklenir.
7. İstinaf. Süresi içinde başvurulursa bölge adliye mahkemesi inceler; kural olarak temyiz kapalıdır.
8. Satış talebi. Kesinleşen kararla satış memurluğuna başvurulur; kıymet takdiri ve ilan yapılır.
9. Artırma. Elektronik ortamda yapılır; miras taşınmazlarında koşullar varsa ilk artırma yalnızca mirasçılara açıktır.
10. Bedelin dağıtımı. İhale bedeli paydaşlara payları oranında ödenir; varsa ecrimisil ve muhdesat kararları dikkate alınır.

Toplam süre dosyanın niteliğine göre değişir; taraf teşkili sorunsuz ve tek taşınmazlı dosyalarda yargılama bir yıl civarında tamamlanabilirken, çok paydaşlı, yurt dışı tebligatlı veya birden fazla taşınmazlı dosyalarda satış aşamasıyla birlikte süre birkaç yıla uzayabilir. Mirasçının anlaşmayı zorlamak için hangi araçları kullanabileceği “kardeşim mirası paylaşmıyor” rehberinde anlatılmıştır.

Sık Yapılan Hatalar

• Arabuluculuğa başvurmadan dava açmak. Dava usulden reddedilir, harç ve emek boşa gider.
• Paydaşlardan birini davaya dâhil etmemek. Taraf teşkili tamamlanmadan esasa girilemez; dosya aylarca bekler.
• Yetkili mahkemeyi kendi oturduğu yer sanmak. Yetki kesindir: taşınmazın bulunduğu yer.
• Muhdesat iddiasını satıştan sonra ileri sürmek. Bina veya ağaçların kime ait olduğu satıştan önce tespit ettirilmelidir.
• Ecrimisil için intifadan men ihtarını atlamak. Mirasçılar arasında bu ön koşul aranır.
• Aile taşınmazını korumak isterken ihaleye hazırlıksız girmek. İlk artırmada aranan eşik yüksektir; finansman önceden planlanmalıdır.
• Satışın paydaşlar arasında yapılacağını varsaymak. Buna karar verilebilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
• Anlaşma imkânını hiç denememek. Açık artırmada taşınmaz çoğu zaman serbest piyasa değerinin altında satılır.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davası nedir?

Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir mal üzerindeki ortaklığı sona erdiren davadır. Eski adı izale-i şuyudur. Mal ya paydaşlar arasında aynen bölünür ya da satılıp bedeli paylar oranında dağıtılır (TMK m.698-699).

Ortaklığın giderilmesi davasını tek bir mirasçı açabilir mi?

Evet. Paydaşlardan veya elbirliği ortaklarından herhangi biri tek başına açabilir; diğerlerinin rızası aranmaz. Ancak davacı, kendisi dışındaki bütün paydaşları davalı göstermek zorundadır.

Ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Kanun’a eklenen m.18/B uyarınca 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmuş olmak dava şartıdır. Başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.

Hangi mahkemede açılır?

Sulh hukuk mahkemesinde (HMK m.4). Yetki kesindir: dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (HMK m.12). Birden fazla taşınmaz varsa birinin bulunduğu yerde açılabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında harç ne kadar? (2026)

Dava açılırken 335,20 TL başvurma harcı ve 732,00 TL peşin maktu karar harcı ödenir. Karar ve ilam harcı nispidir: satış suretiyle giderilmede satış bedeli üzerinden binde 11,38, aynen taksimde taksim edilen taşınmaz değeri üzerinden binde 4,55.

Masrafları davayı açan mı öder?

Dava açılırken masrafları davacı yatırır; ancak davada kazanan ve kaybeden taraf bulunmadığından yargılama giderleri ve vekâlet ücreti karar ile paydaşlara payları oranında yüklenir.

Mahkeme neye göre aynen taksim veya satışa karar verir?

Önce aynen bölme imkânı araştırılır. Taşınmaz önemli değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa, imar veya tarım mevzuatına aykırılık doğuyorsa ya da pay sayısı bölünmeye elverişli değilse açık artırmayla satışa hükmedilir (TMK m.699).

Taşınmazı paydaşlardan biri satın alabilir mi?

Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Rıza yoksa satış herkese açık artırmayla yapılır; paydaşlar da bu artırmaya katılabilir.

Miras kalan taşınmazda ilk ihaleye üçüncü kişiler katılabilir mi?

31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ile İİK m.114’e eklenen hükme göre, tüm malikler taşınmazı miras yoluyla edinmişse ve mirasçı dışında malik yoksa birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir kez uygulanır; ikinci artırma üçüncü kişilere açıktır.

Ortaklığın giderilmesi davasında zamanaşımı var mı?

Yoktur; paylaşmayı isteme hakkı kural olarak her zaman kullanılabilir. Sınırlar, en çok on yıllık paylaşmama sözleşmesi, malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması ve uygun olmayan zamandır (TMK m.698).

Dava ne kadar sürer?

Taraf teşkili sorunsuz, tek taşınmazlı dosyalarda yargılama bir yıl civarında tamamlanabilir. Çok paydaşlı, yurt dışı tebligatlı veya çok taşınmazlı dosyalarda satış aşamasıyla birlikte süre birkaç yıla uzayabilir.

Taşınmazda oturan paydaştan kira istenebilir mi?

Ecrimisil olarak istenebilir; ancak mirasçılar arasında ön koşul intifadan men ihtarıdır. Ecrimisil, ortaklığın giderilmesi davasının değil ayrı bir davanın konusudur.