Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Dava Dilekçesi Örneği 2026 — Arabuluculuk, Aynen Taksim ve Satış

İzale-i şuyu davasında 2023’ten beri kritik bir değişiklik var: arabuluculuk artık dava şartı. Doğrudan mahkemeye gidilirse dava esasa girilmeden usulden reddediliyor. İkinci kritik nokta ise taraf teşkili: paydaşlardan biri bile eksik bırakılırsa aynı sonuç doğabiliyor. Aşağıda arabuluculuk şartı, görev-yetki kuralları, aynen taksim–satış ayrımı ve hazır bir ortaklığın giderilmesi dava dilekçesi örneği yer alıyor.

Dava Şartı Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten Beri Zorunlu

7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan değişiklik sonucunda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulması dava şartı hâline gelmiştir.

Bunun sonucu serttir: arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Mahkeme uyuşmazlığın esasına giremez. Anlaşamama hâlinde düzenlenen son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi de zorunludur.

Süreç kısadır: uygulamada yaklaşık üç haftalık bir süre söz konusu olup bu süre sınırlı biçimde uzatılabilmektedir. Anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge ilam niteliğinde belge olarak icraya konulabilir — yani anlaşma da bağlayıcı bir sonuç doğurur.

Görev ve Yetki: Sulh Hukuk ve Kesin Yetki

Yetkinin kesin olması, tarafların anlaşarak başka bir yer mahkemesini yetkili kılamayacağı ve mahkemenin yetkisizliği resen gözeteceği anlamına gelir. Bu nedenle dilekçenin ilk satırı taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine hitaben yazılmalıdır.

Kimler Davalı Gösterilir? Zorunlu Dava Arkadaşlığı

Ortaklığın giderilmesi davalarında tüm paydaşların davada taraf olarak yer alması zorunludur. Verilecek karar ortak mülkiyet ilişkisinin tamamını etkilediğinden, paydaşlar zorunlu dava arkadaşıdır.

Miras yoluyla gelen taşınmazlarda bu, veraset ilamındaki her mirasçının davalı gösterilmesi demektir. Mirasçılardan biri vefat etmişse onun mirasçıları da davaya dâhil edilmelidir. Yurt dışında yaşayan paydaşlar bakımından tebligat süreci uzayabileceğinden, adres araştırmasının baştan yapılması süreci kısaltır.

Aynen Taksim mi, Satış mı?

Ortaklık iki yoldan biriyle giderilir ve sıralama tesadüfi değildir: mahkeme öncelikle aynen taksimi değerlendirir.

Aynen taksim

Taşınmazın fiziksel olarak bölünerek her paydaşa payı oranında bağımsız bir parsel verilmesidir. Aynen taksime karar verilebilmesi için taşınmazın bölünmeye elverişli olması, imar durumunun uygun olması ve bölünme sonrası değer kaybının aşırı olmaması gerekir.

Satış suretiyle

Aynen taksim koşulları yoksa satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir. Önemli bir ayrıntı: cebri satışı mahkemenin kendisi yapmaz. Satış, İcra ve İflas Kanunu’nun satışa ilişkin hükümleri çerçevesinde yürütülür ve elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Dava Zamanaşımına Tabi Değildir

Ortaklığın giderilmesi talebi zamanaşımına tabi değildir. Paydaşlardan her biri, aksine bir sözleşme veya kanun hükmü bulunmadıkça her zaman paylaşma isteyebilir. Yıllardır kullanılmayan veya tek bir paydaşın kullandığı bir taşınmaz için de dava açılabilir.

Buna karşılık bir istisna vardır: paydaşlar arasında ortaklığın belirli bir süre devam edeceğine ilişkin geçerli bir sözleşme bulunuyorsa, bu süre içinde ortaklığın giderilmesi talep edilemeyebilir. Dava öncesinde paydaşlar arasında böyle bir anlaşma bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Dava Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanlar kendi dosyanızın bilgileriyle doldurulmalı, davalı listesi paydaş sayısı kadar genişletilmelidir. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Dilekçeye Eklenecek Belgeler

• Tapu kaydı ve takyidat belgesi — paydaşlığın ve pay oranlarının ispatı; üzerindeki haciz ve ipotekleri de gösterir
• Arabuluculuk anlaşmama son tutanağı — dava şartıdır, eksikliği davayı düşürür
• Veraset ilamı ve nüfus kayıt örneği — miras yoluyla gelen taşınmazlarda mirasçıların tespiti için
• İmar durumu belgesi, çap ve kadastro örneği — aynen taksim değerlendirmesinde belirleyici
• Vekâletname — vekil aracılığıyla açılıyorsa

Sık Yapılan Beş Hata

1. Arabuluculuğa gitmeden dava açmak. 1 Eylül 2023’ten beri dava şartıdır; atlanırsa dava usulden reddedilir.
2. Arabuluculuk başvurusunda paydaşlardan birini atlamak. Paydaşlar zorunlu dava arkadaşıdır; eksik taraf sonradan davayı düşürebilir.
3. Doğrudan satış talep etmek. Kademeli talep kurulmadığında aynen taksimin mümkün olduğu dosyalarda talep daralır.
4. Yetkili mahkemeyi karıştırmak. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
5. Tapu kaydını kontrol etmeden dava açmak. Tek kişi adına kayıtlı taşınmazda bu dava açılamaz.

Aynen Taksim Mümkün mü? Belirleyici Ölçütler

Mahkeme, satışa karar vermeden önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Bu inceleme teknik olduğundan, talebi destekleyecek belgeler önceden hazırlanmalıdır.

Aynen taksimi mümkün kılan veya engelleyen unsurlar:

• İmar mevzuatı. Taşınmaz, imar planındaki asgari parsel büyüklüğünün altına düşmeden bölünebiliyor mu? Bölünemiyorsa aynen taksim mümkün olmaz.
• Tarım mevzuatı. Tarım arazilerinde bölünmezlik sınırı ayrıca işler: belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler bölünemez eşya niteliği kazanır ve bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez.
• Yola cephe. Oluşacak parçaların her birinin yola cephesi bulunuyor mu?
• Değer dengesi. Parçalar arasındaki değer farkı, para ile denkleştirilebilecek ölçüde mi?
• Üzerindeki yapı. Yapı bölünmeye elverişli mi? Kat mülkiyetine geçiş mümkün mü?

Kat mülkiyeti seçeneği: kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir yapıda, paydaşlardan biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isteyebilir. Bu talep kabul edilirse mahkeme, mülkiyetin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.

Bu seçenek çoğu dosyada satıştan daha lehe sonuç verir; çünkü satışta taşınmaz genellikle piyasa değerinin altında elden çıkar. Bu nedenle dava dilekçesinde talep terditli kurulmalıdır: öncelikle aynen taksim veya kat mülkiyeti kurulması, mümkün değilse satış.

Ayrıntı için kat mülkiyeti rehberi ve arsa bölme (ifraz) yazılarımıza bakılabilir.

Satışa Karar Verilirse Ne Olur?

Aynen taksim mümkün değilse ortaklık satış yoluyla giderilir. Bu aşamada paydaşların bilmesi gerekenler vardır.

• Satış açık artırma ile yapılır. İşlemler satış memurluğu veya icra dairesi aracılığıyla yürütülür.
• Paydaşlar da katılabilir. Artırmaya paydaşlardan biri girip taşınmazı alabilir; bu, taşınmazın aileden çıkmasını önleyen en pratik yoldur.
• Değer düşüklüğü riski. Açık artırmada taşınmaz çoğu zaman serbest piyasa değerinin altında satılır. Bu nedenle paydaşlar arasında anlaşma yolu her aşamada açık tutulmalıdır.
• Kıymet takdirine itiraz. Belirlenen değer düşükse süresinde itiraz edilmelidir; bu, satış bedelini doğrudan etkiler.
• Muhdesat iddiası. Taşınmaz üzerinde bir paydaş tarafından yapılmış yapı veya dikilmiş ağaç varsa, bu husus satıştan önce tespit ettirilmelidir; aksi hâlde bedel tüm paydaşlar arasında paylaştırılır.

Son madde sık atlanır ve ciddi kayba yol açar: kendi imkânlarıyla yapı yapan paydaş, muhdesat tespitini yaptırmadığında emeğinin karşılığını alamaz.

Elbirliği Mülkiyetinde Önce Yapılması Gereken

Miras yoluyla intikal etmiş ve paylaşılmamış taşınmazlarda mülkiyet elbirliği hâlindedir; paylar tapuda belirli değildir. Bu, ortaklığın giderilmesi sürecini doğrudan etkiler.

İki yol vardır:

• Doğrudan ortaklığın giderilmesi. Terekedeki taşınmaz için dava açılabilir; ancak tüm mirasçıların davada yer alması gerekir.
• Önce paylı mülkiyete geçiş. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi talebi tek bir mirasçı tarafından ileri sürülebilir. Paylar belirli hâle geldiğinde hem satış hem devir işlemleri kolaylaşır.

İkinci yol çoğu dosyada daha isabetlidir: paylar belirlendiğinde bazı mirasçılar paylarını diğerlerine devredebilir ve dava kapsamı daralır. Ayrıntı için elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Ayrıca terekede muris muvazaası veya tenkis tartışması varsa, bu davaların ortaklığın giderilmesi davasıyla ilişkisi baştan değerlendirilmelidir; aksi hâlde satış tamamlandıktan sonra geri dönüş güçleşir.

Dava Açmadan Önce Hazırlanacaklar

Ortaklığın giderilmesi dilekçesinin sonuç doğurması, ekinde sunulan belgelerin eksiksizliğine bağlıdır. Aşağıdaki tablo hazırlık aşamasını gösterir.

Dilekçe öncesi belge hazırlığı

Beşinci satır dava şartıdır: taşınmaz ortaklığının giderilmesi taleplerinde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması aranır ve son tutanak dilekçeye eklenmezse dava usulden reddedilir. Bu nedenle belge listesinin başına yazılmalıdır.

Dilekçede Yer Alması Gereken Talepler

Ortaklığın giderilmesi dilekçesinde talep sonucu bölümünün eksiksiz kurulması, yargılamanın seyrini belirler. Aşağıdaki tablo hangi talebin neden gerekli olduğunu gösterir.

Talep sonucu bölümünün kurulması

İkinci satır kanuni sırayı yansıtır: mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır, ancak bu talep dilekçede yer almazsa değerlendirme dışında kalabilir. Doğru kurgu, aynen taksimi asıl, satışı terditli talep olarak ileri sürmektir.

Dava Sonrası Satış Aşaması

Ortaklığın giderilmesine satış yoluyla karar verildiğinde süreç bitmez; satış aşamasında ayrı bir takip gerekir. Aşağıdaki tablo bu aşamaları gösterir.

Satış aşamasında izlenecek adımlar

Birinci satır sonucu doğrudan etkiler: kıymet takdirine süresinde itiraz edilmezse değer kesinleşir ve satış bu değer üzerinden yürür. Düşük belirlenmiş bir değer, taşınmazın rayicinin altında elden çıkmasına yol açar.

Satış Kararından Sonra: Açık Artırma ve Ortaklara Satış

Aynen taksim mümkün değilse mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir ve satış işlemi satış memurluğu eliyle yürütülür. Bu aşama davanın devamı niteliğindedir; kararın verilmesiyle süreç bitmez.

Üçüncü aşama sonucu doğrudan etkiler: kıymet takdiri düşük yapılmışsa taşınmaz gerçek değerinin altında satılır ve bütün ortaklar zarar görür. Bu nedenle rapor tebliğ edildiğinde süresinde itiraz edilmesi ve gerekiyorsa yeniden değerleme istenmesi gerekir.

Satışın ortaklar arasında yapılması da talep edilebilir; bu hâlde artırmaya yalnız paydaşlar katılır ve taşınmazın aile dışına çıkması önlenir. Talebin dilekçede açıkça yer alması gerekir; aksi hâlde satış herkese açık yapılır. Değerlendirme aracı için Miras Dilekçe Örnekleri Merkezi sayfasına bakılabilir.

Ortaklığın Giderilmesine Karşı Kullanılabilecek Savunmalar

Davalı konumundaki paydaş, davanın reddini sağlayamaz; çünkü paylaşmayı isteme hakkı süreye tabi değildir ve engellenemez. Buna karşılık satışın şeklini ve zamanını etkileyen savunmalar ileri sürülebilir.

Yedinci satır uygulamada sık gündeme gelir: taşınmaz üzerinde bir paydaşın kendi imkânlarıyla yaptığı yapı varsa, satış bedelinin paylaştırılmasında bu husus dikkate alınır. Muhdesat iddiasının ayrı bir tespit davasıyla ortaya konması gerekebilir; konu Miras Taşınmazının Tapu Kaydını Okumak yazısında ele alınmıştır.

Dördüncü ve beşinci satırlar paylı mülkiyete özgü sınırlardır: ortaklar paylaşmayı belirli bir süre için erteleyebilir ve uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez. Bu savunmaların şartları somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.

Tarım Arazileri ve Aile Konutunda Özel Durum

Terekedeki taşınmazın niteliği, ortaklığın giderilmesi sürecini değiştirebilir. Tarım arazileri bakımından özel bir rejim uygulanır; sağ kalan eşin konut üzerindeki talepleri ise paylaşmada öncelik doğurabilir.

İkinci ve üçüncü satırlar sağ kalan eş bakımından önemli bir imkândır: eş, paylaşmada konut ve ev eşyasının kendisine özgülenmesini talep edebilir. Bu talep ortaklığın giderilmesi davasında ileri sürülerek satışın önüne geçebilir. Konu Evdeki Eşyalar Kime Kalır? ve Eşin Miras Payı yazılarında ele alınmıştır.

Tarım arazilerinde ise bölünemez büyüklük ölçütü nedeniyle aynen taksim çoğu kez mümkün olmaz ve arazinin bütünlüğünü koruyan çözümler gündeme gelir. Bu alandaki başvuru ve destekleme süreçleri Miras Kalan Tarlada Destekleme Ödemeleri yazısında anlatılmıştır.

Ortaklığın Giderilmesi Yerine Anlaşmalı Çözümler

Dava, paylaşmanın son çaresidir. Satış çoğu zaman taşınmazın gerçek değerinin altında sonuçlandığından, dava açmadan önce anlaşmalı yolların değerlendirilmesi ortakların tamamının yararınadır.

Birinci satır en verimli yoldur: mirasçılar anlaşabiliyorsa taksim sözleşmesi ile paylaşma tamamlanır ve satışa hiç gerek kalmaz. Sözleşmenin metni ve şekil şartları Miras Taksim Sözleşmesi Örneği sayfasındadır.

Üçüncü satır ise ara bir adımdır: elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrildiğinde her mirasçının payı bağımsız hâle gelir ve tek başına devredilebilir. Bu yol Paylı Mülkiyete Dönüştürme Dilekçesi sayfasında anlatılmıştır. Payını devretmek isteyenler için Miras Payının Devri Sözleşmesi Örneği sayfasına bakılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davası nedir?

Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınır ya da taşınmaz mallardaki ortak mülkiyeti sona erdirip kişisel mülkiyete geçişi sağlayan davadır. Halk arasında izale-i şuyu olarak bilinir. Dayanağını Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyetin sona ermesine ilişkin 698 ve 699. maddeleri oluşturur.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan değişiklik sonucunda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulması dava şartı hâline gelmiştir.

Arabuluculuğa gitmeden dava açarsam ne olur?

Arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Mahkeme uyuşmazlığın esasına giremez.

Son tutanağı dilekçeye eklemeli miyim?

Evet. Arabuluculuk görüşmelerinin anlaşamama ile sonuçlanması hâlinde düzenlenen son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur.

Arabuluculuk süreci ne kadar sürer?

Bu uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreci kısa tutulmuştur; uygulamada yaklaşık üç haftalık bir süre söz konusu olup bu süre sınırlı biçimde uzatılabilmektedir. Anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge ilam niteliğinde belge olarak icraya konulabilir.

Arabuluculuk başvurusunda kimleri göstermeliyim?

Davada davalı olacak her paydaşın arabuluculuk başvurusunda da gösterilmesi gerekir. Paydaşlar zorunlu dava arkadaşı olduğundan, tek bir paydaşın eksik bırakılması sonradan açılan davanın usulden reddine yol açabilir.

Hangi mahkeme görevli?

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir.

Yetkili mahkeme hangisidir?

Dava konusu taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Farklı yerlerde bulunan birden fazla taşınmaz için dava açılacaksa, bunlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkili olabilir.

Tüm paydaşları davalı göstermek şart mı?

Evet. Ortaklığın giderilmesi davalarında tüm paydaşların davada taraf olarak yer alması zorunludur; paydaşlar zorunlu dava arkadaşıdır. Verilecek karar ortak mülkiyet ilişkisinin tamamını etkilediğinden eksik taraf teşkili davanın reddine yol açabilir.

Tapuda tek kişi adına kayıtlı taşınmaz için dava açılabilir mi?

Hayır. Dava konusu taşınmazın tapuda birden fazla kişi adına kayıtlı olması veya miras ortaklığı nedeniyle ortak mülkiyet ilişkisinin bulunması gerekir. Tek kişi adına kayıtlı taşınmazlar bakımından ortaklığın giderilmesi davası açılamaz.

Aynen taksim mi, satış mı?

Mahkeme öncelikle aynen taksimi değerlendirir. Aynen taksim için taşınmazın bölünmeye elverişli olması, imar durumunun uygun olması ve bölünme sonrası değer kaybının aşırı olmaması aranır. Bu koşullar yoksa satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir.

Satışı mahkeme mi yapar?

Cebri satışı mahkemenin kendisi yapmaz. Satış, İcra ve İflas Kanunu’nun satışa ilişkin hükümleri çerçevesinde yürütülür ve elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Dava zamanaşımına tabi mi?

Ortaklığın giderilmesi talebi zamanaşımına tabi değildir. Paydaşlardan her biri, aksine sözleşme veya kanun hükmü bulunmadıkça her zaman paylaşma isteyebilir.

Paydaşlar arasında süre sınırlaması olabilir mi?

Olabilir. Paydaşlar arasında ortaklığın belirli bir süre devam edeceğine ilişkin geçerli bir sözleşme bulunması hâlinde, bu süre içinde ortaklığın giderilmesi talep edilemeyebilir. Bu nedenle dava öncesinde paydaşlar arasında böyle bir anlaşma bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Bu sayfadaki örnek dilekçe yalnızca bilgilendirme amaçlı genel bir şablondur ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendine özgüdür; süreler hak düşürücü olabilir. Dilekçenizi mutlaka avukatınızla birlikte hazırlayın. Bu içerik avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz.