Miras Payının Devri (Temliki) Sözleşmesi Örneği 2026 — TMK m.677-678, Mirasçılar Arası ve Üçüncü Kişiye Devir

Miras kalan taşınmazda payını nakde çevirmek isteyen mirasçının önündeki ilk engel, tapuda tek başına satış yapamamasıdır. Miras yoluyla intikal eden malda mülkiyet elbirliği hâlindedir; hiçbir mirasçı diğerlerinin onayı olmadan tapuda devir işlemi yaptıramaz. Bu noktada çoğu kişi ya yıllar sürecek bir ortaklığın giderilmesi davasına yönelir ya da hiçbir şey yapamayacağını düşünerek bekler.

Oysa Türk Medeni Kanunu bu tıkanıklığa özel bir çözüm getirmiştir. TMK m.677, mirasçının miras payını devretmesine imkân tanır. Burada devredilen şey belirli bir taşınmazdaki hisse değil, mirasçının tereke üzerindeki payıdır ve bu ayrım sözleşmenin geçerliliğinden vergisine kadar her şeyi belirler. Bu sayfa, mirasçılar arasında ve üçüncü kişiyle yapılacak iki ayrı sözleşme örneğini, şekil şartlarını ve devralanın hakkının sınırlarını kanun maddeleriyle birlikte veriyor. Kendi dosyanız için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.

Miras Payı ile Taşınmaz Payı Aynı Şey Değildir

Uygulamadaki en yaygın karışıklık burada başlar. Mirasçı “tapudaki hissemi satıyorum” der; oysa elbirliği mülkiyeti devam ederken tapuda ona ait ayrılmış bir hisse yoktur.

TMK m.640 uyarınca birden çok mirasçı bulunması hâlinde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir. Bu ortaklıkta mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahiptir ve tereke üzerinde tasarruf ancak birlikte yapılabilir. Yani mirasçının elinde bir taşınmazın şu kadar hissesi değil, terekenin tamamı üzerinde bir oran vardır.

Devredilebilecek olan işte bu orandır. Miras payının devri, devralana terekedeki belirli bir malın mülkiyetini geçirmez; devralan, paylaşma sonucunda o mirasçıya ne özgülenirse onu isteme hakkı kazanır. Bu nedenle sözleşmede “X ada Y parseldeki hissemi devrediyorum” ifadesi hukuken hatalıdır; doğru ifade “terekedeki [oran] miras payımı devrediyorum” biçimindedir.

İki Tür Devir ve İki Farklı Şekil Şartı (TMK m.677)

TMK m.677 devri iki hâle ayırır ve her biri için farklı bir geçerlilik şekli öngörür. Şekle uyulmaması sözleşmeyi geçersiz kılar; bu, sonradan telafi edilemeyen bir eksikliktir.

Mirasçılar arasında devir. Terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Noter huzuruna çıkmaya gerek yoktur; tarafların imzaladığı adi yazılı bir sözleşme geçerlidir. Bir mirasçının payını kardeşine devretmesi bu kapsamdadır.

Üçüncü kişiyle devir. Bir mirasçının üçüncü kişiyle yapacağı böyle bir sözleşmenin geçerliliği noterlikçe düzenlenmesine bağlıdır. Burada noterde onaylama değil düzenleme şekli aranır; yani sözleşme metninin noter tarafından hazırlanıp taraflara okunması ve düzenleme şeklinde tanzim edilmesi gerekir. Tarafların hazırladığı metnin notere sadece imza onayı için götürülmesi geçerlilik için yeterli değildir.

Devralan Üçüncü Kişi Ne Kazanır, Ne Kazanmaz?

TMK m.677’nin en çok gözden kaçan cümlesi ikinci fıkranın sonundadır: sözleşme, üçüncü kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermez; sadece paylaşma sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkını sağlar.

Bunun pratik sonuçları ağırdır. Payı devralan üçüncü kişi mirasçı sıfatı kazanmaz; miras ortaklığına dâhil olmaz, taksim görüşmelerine katılamaz, ortaklığın giderilmesi davası açamaz, terekeye ilişkin kararlarda oy kullanamaz. Devralanın elinde ayni bir hak değil, devreden mirasçıya karşı ileri sürebileceği kişisel bir alacak hakkı vardır.

Paylaşma yapıldığında devreden mirasçıya hangi mal özgülenmişse, devralan onun kendisine verilmesini talep eder. Devreden bunu yerine getirmezse devralan, payın verilmesi istemiyle dava açar. Bu davanın örnek dilekçesi için miras payının devri ve payın verilmesi dava dilekçesi örneğimize bakabilirsiniz.

Devralan açısından bu tablo ciddi bir risk anlamına gelir: paylaşma yıllarca yapılmayabilir, devreden mirasçının kişisel alacaklıları araya girebilir, hatta devreden pay üzerinde ikinci bir devir yapabilir. Bu nedenle üçüncü kişiye devirlerde bedelin tamamının peşin ödenmemesi, ödeme takviminin paylaşmaya bağlanması veya teminat alınması yerinde olur.

Açılmamış Miras Üzerinde Sözleşme Yapılabilir mi? (TMK m.678)

Sık sorulan bir sorudur: babam hayattayken kardeşimle payımı devretmek üzere anlaşabilir miyiz? Kanunun cevabı nettir. TMK m.678 uyarınca mirasbırakanın katılması veya izni olmaksızın bir mirasçının henüz açılmamış bir miras hakkında diğer mirasçılar veya üçüncü bir kişiyle yapacağı sözleşmeler geçerli değildir. Böyle bir sözleşme gereğince yerine getirilmiş olan edimlerin geri verilmesi istenebilir.

Hükmün iki yönü vardır. Birincisi, mirasbırakan hayattayken yapılan pay devri sözleşmeleri kural olarak geçersizdir ve ödenen bedel geri istenebilir. İkincisi, mirasbırakanın katılması veya izni bu geçersizliği ortadan kaldırır; ancak bu katılım fiilî bir onaydan ibaret olmayıp sözleşmenin tarafı olmak veya açık izin vermek biçiminde gerçekleşmelidir.

Mirasbırakan hayattayken hukuken güvenli yol, pay devri değil mirastan feragat sözleşmesidir. TMK m.528 ve devamında düzenlenen bu sözleşme mirasbırakan ile mirasçı arasında yapılır ve miras sözleşmesi şeklinde, yani resmî vasiyetname şekliyle düzenlenir. Ayrıntı ve örnek metin için mirastan feragat sözleşmesi örneğimize bakabilirsiniz.

Örnek 1: Mirasçılar Arasında Miras Payı Devri Sözleşmesi

Aşağıdaki metin, bir mirasçının payını başka bir mirasçıya devretmesi hâlinde kullanılır. TMK m.677’nin birinci fıkrası uyarınca yazılı şekil yeterlidir; tarafların ıslak imzası ve sözleşmenin iki nüsha düzenlenmesi gerekir.

Örnek 2: Üçüncü Kişiye Miras Payı Devri (Noterde Düzenleme)

Aşağıdaki metin, payın mirasçı olmayan bir kişiye devredilmesi hâlinde kullanılır. TMK m.677’nin ikinci fıkrası uyarınca sözleşmenin noterlikçe düzenlenmesi geçerlilik şartıdır; aşağıdaki metin notere sunulacak taslak niteliğindedir.

Devirden Sonra Tapu ve Paylaşma

Sözleşmenin imzalanması, tapuda kendiliğinden bir değişiklik doğurmaz. Elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece kütükte malik olarak mirasbırakan ya da intikal yapılmışsa mirasçılar topluluğu görünür. Devralan üçüncü kişi kütüğe malik olarak yazılmaz.

Devrin tapuya yansıması iki yoldan gerçekleşir. Birincisi, bütün mirasçıların katılımıyla yapılan bir taksim işlemidir: paylaşmada devredene özgülenen mal, aynı işlemde devralan adına tescil edilebilir. İkincisi, mirasçılar arasındaki devirlerde elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrildikten sonra payların tapuda düzenlenmesidir; bu yol için TMK m.644 uyarınca sulh hâkiminden dönüştürme istenebilir. Ayrıntı için elbirliğinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi dilekçesi rehberimize bakabilirsiniz.

Paylı mülkiyete geçildikten sonra yapılacak pay satışlarında durum değişir: bu kez diğer paydaşların TMK m.732 ve devamı uyarınca önalım hakkı doğar ve payı satın alan üçüncü kişi, önalım davasıyla karşılaşabilir. Buna karşılık elbirliği mülkiyeti sürerken yapılan miras payı devrinde paylı mülkiyete özgü bu hak gündeme gelmez. Önalım hakkının işleyişi için önalım (şufa) hakkı rehberimize bakınız.

Vergi ve Harç Boyutu

Miras payının devri, birden çok vergi ve harç kalemini aynı anda ilgilendirir. Bunların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir.

Veraset ve intikal vergisi. Mirasçı, payını devretmiş olsa da mirasbırakandan intikal eden değer bakımından mükellef olmaya devam eder. 7338 sayılı Kanun m.9 uyarınca beyanname süresi ölümden itibaren dört aydır ve pay devri bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz. Payı devralan üçüncü kişi ise mirasçı sıfatı kazanmadığından veraset yoluyla intikal bakımından mükellef olmaz; onun iktisabı bir ivazlı devirdir.

Damga vergisi. Belli parayı ihtiva eden sözleşmeler 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’na ekli (1) sayılı tabloya göre nispi damga vergisine tabidir. Devir bedelinin sözleşmede gösterilmesi bu vergiyi doğurur; oranlar ve azami tutarlar her yıl güncellendiğinden yürürlükteki tablodan kontrol edilmelidir.

Tapu harcı. Devir tapuda bir tescil işlemine dönüştüğünde 492 sayılı Kanun’a bağlı (4) Sayılı Tarife’ye göre harç doğar. Sözleşmenin kendisi tapu harcına tabi değildir; harcı doğuran, tapudaki tescil işlemidir.

Değer artış kazancı. Miras yoluyla, yani ivazsız olarak edinilen değerlerin elden çıkarılmasında Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesi uyarınca değer artış kazancı doğmaz. Bununla birlikte işlemin niteliği ve sıklığı ticari kazanç değerlendirmesine yol açabileceğinden somut durumun ayrıca incelenmesi gerekir. Konunun ayrıntısı için miras kalan taşınmazın satışında vergi rehberimize bakabilirsiniz.

Devredenin Alacaklıları: Miras Payının Haczi

Pay devri sözleşmesi kurulurken çoğu zaman gözden kaçan bir taraf vardır: devreden mirasçının kendi alacaklıları. Mirasçının terekedeki payı, kişisel borçları için alacaklıların başvurabileceği bir malvarlığı değeridir ve bu durum devralanın hakkını doğrudan tehdit eder.

İcra ve İflâs Kanunu, taksim edilmemiş bir mirastaki payın haczine imkân tanır. Böyle bir pay haczedildiğinde satış doğrudan yapılamaz; çünkü elbirliği mülkiyetinde payın bağımsız bir konusu yoktur. Bu nedenle İİK m.121 uyarınca icra dairesi durumu icra mahkemesine bildirir ve icra mahkemesi, paranın elde edilmesi için gerekli tedbirleri alır; gerektiğinde ortaklığın giderilmesi davası açması için alacaklıya yetki verilebilir. Alacaklının açtığı bu dava sonucunda taşınmaz satılır ve borçlu mirasçının payına düşen bedelden alacak tahsil edilir.

Devralan açısından sonuç ağırdır: haciz, devir sözleşmesinden önce konulmuşsa devralanın kişisel alacak hakkı bu hacze karşı üstünlük taşımaz. Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce devredenin icra dosyalarının, tapu kaydındaki haciz ve şerhlerin ve varsa iflas durumunun kontrol edilmesi gerekir. Borçlu mirasçının pay devrine karşı alacaklının hangi yollara başvurabileceği için borçlu mirasçının payını devretmesi rehberimize bakabilirsiniz.

Devrin Muvazaalı Sayılması ve Tasarrufun İptali

Miras payı devri, bazı dosyalarda gerçek bir satış değil, alacaklılardan kaçırma amacı taşıyan görünüşte bir işlem olarak kurgulanır. Bu durumda iki ayrı hukuki yol gündeme gelir ve ikisi de devralanı doğrudan etkiler.

Birincisi muvazaadır. Tarafların gerçek iradesi devir değilse, görünüşteki işlem tarafların gerçek iradesini yansıtmadığından geçersizdir; gizli işlem ise kendi şekil şartlarını taşıyorsa geçerli olur. Bedelin hiç ödenmemiş olması, ödeme gücünün bulunmaması, devrin aile içinde ve piyasa değerinin çok altında yapılması uygulamada muvazaa emaresi olarak değerlendirilir.

İkincisi tasarrufun iptalidir. Devreden mirasçının borçlu olduğu ve alacaklının alacağına kavuşamadığı hâllerde alacaklı, İcra ve İflâs Kanunu’nun 277 ve devamı maddelerine dayanarak devrin iptalini isteyebilir. İptal kararı devri geçersiz kılmaz; alacaklıya, devredilen değer üzerinde cebrî icra yapma imkânı tanır. Sonuç itibarıyla devralan, bedelini ödediği payı alacaklıya kaptırma riskiyle karşılaşır.

Bu iki riskin ortak panzehiri aynıdır: bedelin banka kanalıyla ve belgelenebilir biçimde ödenmesi, sözleşmede gerçek bedelin gösterilmesi ve devredenin borç durumunun önceden araştırılması. Gerçek bedelin düşük gösterilmesi yalnızca vergi riski değil, ileride muvazaa iddiasını güçlendiren bir delil de üretir.

Riskler ve Sık Yapılan Hatalar

Şekle uymamak. Üçüncü kişiye devirde noterlikçe düzenleme zorunludur. Adi yazılı sözleşme veya noterde yalnızca imza onayı yapılan metin geçersizdir ve ödenen bedelin iadesi gündeme gelir.

Belirli taşınmazı sözleşmenin konusu yapmak. Devredilen şey terekedeki paydır. “Şu parseldeki hissemi devrediyorum” ifadesi, elbirliği mülkiyeti sürerken hukuken karşılığı olmayan bir taahhüttür.

Mirasbırakan hayattayken sözleşme yapmak. TMK m.678 uyarınca mirasbırakanın katılımı veya izni olmadan yapılan bu sözleşmeler geçersizdir; verilen edimler geri istenebilir.

Üçüncü kişinin mirasçı olacağını sanmak. Devralan paylaşmaya katılamaz, ortaklığın giderilmesi davası açamaz. Bedelin tamamını peşin ödeyen devralan, paylaşma yapılmadığı sürece elinde yalnızca bir alacak hakkıyla kalır.

Terekenin borçlarını hesaba katmamak. Pay, terekenin net değeri üzerinden anlam kazanır. Borç durumu araştırılmadan belirlenen devir bedeli, sonradan uyuşmazlık doğurur. Tereke araştırmasının nasıl yapılacağı için terekede malvarlığı araştırması rehberimize bakınız.

Ret süresi içinde devir yapmak. TMK m.610 uyarınca ret süresi dolmadan tereke işlemlerine karışan mirasçı mirası reddedemez. Payını devreden mirasçı bu tasarrufla mirası kabul etmiş sayılır; borca batık terekelerde bu, geri dönüşü olmayan bir sonuçtur.

İkinci devir riskini yönetmemek. Devreden aynı payı bir başkasına da devredebilir. Üçüncü kişi devralan için ödeme takviminin paylaşmaya bağlanması ve teminat alınması bu riski azaltır.

Bu Sözleşme Yerine Değerlendirilebilecek Yollar

Sıkça Sorulan Sorular

Miras payımı satabilir miyim?

Satabilirsiniz. TMK m.677 uyarınca mirasçı, tereke üzerindeki miras payını devredebilir. Ancak devredilen şey belirli bir taşınmazdaki hisse değil, terekenin tamamı üzerindeki orandır; devralan üçüncü kişi mirasçı sıfatı kazanmaz.

Sözleşmenin noterde yapılması şart mı?

Devir mirasçılar arasında yapılıyorsa yazılı şekil yeterlidir. Devir üçüncü bir kişiye yapılıyorsa TMK m.677/2 uyarınca sözleşmenin noterlikçe düzenlenmesi geçerlilik şartıdır; noterde yalnızca imza onayı yaptırmak yeterli değildir.

Payı devralan üçüncü kişi mirasçı olur mu?

Olmaz. TMK m.677/2 uyarınca sözleşme devralana paylaşmaya katılma yetkisi vermez; devralan yalnızca paylaşma sonunda devreden mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkına sahip olur.

Devralan ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi?

Üçüncü kişi devralan açamaz; çünkü mirasçı sıfatı kazanmamıştır. Payı devralan kişi zaten mirasçıysa kendi mirasçılık sıfatına dayanarak bu davayı açabilir.

Babam hayattayken payımı kardeşime devredebilir miyim?

Kural olarak hayır. TMK m.678 uyarınca mirasbırakanın katılması veya izni olmaksızın henüz açılmamış bir miras hakkında yapılan sözleşmeler geçerli değildir ve yerine getirilmiş edimlerin geri verilmesi istenebilir. Mirasbırakan hayattayken uygun araç, mirastan feragat sözleşmesidir.

Devirden sonra tapuda ne değişir?

Sözleşme tek başına tapuda değişiklik doğurmaz. Elbirliği mülkiyeti sürdüğü sürece devralan kütüğe malik olarak yazılmaz. Tescil, bütün mirasçıların katıldığı bir taksim işlemiyle veya elbirliğinin paylı mülkiyete dönüştürülmesinden sonra mümkün olur.

Diğer mirasçıların önalım hakkı doğar mı?

Elbirliği mülkiyeti devam ederken yapılan miras payı devrinde paylı mülkiyete özgü önalım hakkı gündeme gelmez. Önalım hakkı, TMK m.732 uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde doğar; bu nedenle paylı mülkiyete geçildikten sonra yapılacak satışlarda risk vardır.

Diğer mirasçıların onayı gerekir mi?

Miras payının devri için diğer mirasçıların onayı aranmaz; mirasçı payı üzerinde tek başına tasarruf edebilir. Ancak devrin tapuya yansıması ve paylaşmanın sonuçlanması diğer mirasçıların katılımını gerektirir.

Devir bedelini nasıl belirlemeliyim?

Bedel, terekenin net değeri üzerinden hesaplanmalıdır. Terekedeki malların değerinden borçlar düşülür ve devredenin payı bulunur. Borç araştırması yapılmadan belirlenen bedel, sonradan ciddi uyuşmazlık doğurur.

Devreden sözünde durmazsa ne yaparım?

Paylaşma sonunda devredene özgülenen malları devretmeyen tarafa karşı payın verilmesi istemiyle dava açılır. Bu nedenle sözleşmede ödeme takviminin paylaşmaya bağlanması ve teminat alınması, devralanı koruyan en etkili tedbirdir.

Aynı pay iki kişiye devredilirse ne olur?

Devralanların hakkı ayni değil kişisel nitelikte olduğundan, ikinci devir de kendi başına geçersiz sayılmaz ve zarar gören taraf devredene karşı tazminat talebinde bulunur. Bu riski azaltmak için ödemenin peşin yapılmaması ve teminat alınması gerekir.

Payımı devredersem terekenin borçlarından kurtulur muyum?

Kurtulmazsınız. Mirasçı sıfatı devirle sona ermez; terekenin borçlarından sorumluluk devredende kalmaya devam eder. Borçtan kurtulmanın yolu pay devri değil, süresi içinde yapılacak mirasın reddidir.

Pay devri veraset ve intikal vergisini ortadan kaldırır mı?

Kaldırmaz. Devreden mirasçı, mirasbırakandan intikal eden değer bakımından mükellef olmaya devam eder ve 7338 sayılı Kanun m.9’daki dört aylık beyan süresi kendisi için işler. Devralan üçüncü kişinin iktisabı ise veraset yoluyla değil ivazlı bir devirdir.

Miras payı devri ile taksim sözleşmesi arasındaki fark ne?

Pay devri, bir mirasçının payını başkasına geçirmesidir ve paylaşımı sonuçlandırmaz. Taksim sözleşmesi ise TMK m.676 uyarınca hangi malın kime kalacağını belirleyerek ortaklığı bitirir. Amacınız paylaşımı tamamen sonuçlandırmaksa taksim sözleşmesi daha uygundur.

Ret süresi içinde payımı devredebilir miyim?

Devretmemelisiniz. TMK m.610 uyarınca ret süresi sona ermeden tereke işlemlerine karışan mirasçı mirası reddedemez. Payın devri, mirasın kabulü anlamına gelen bir tasarruftur; terekenin borca batık olma ihtimali varsa önce bu durum araştırılmalıdır.

Devredenin borcu varsa payı haczedilebilir mi?

Haczedilebilir. Taksim edilmemiş mirastaki pay haczedildiğinde satış doğrudan yapılamaz; İİK m.121 uyarınca icra mahkemesi paranın elde edilmesi için gerekli tedbirleri alır ve gerektiğinde alacaklıya ortaklığın giderilmesi davası açma yetkisi verir. Devirden önce konulmuş haciz, devralanın kişisel alacak hakkına üstün gelir.

Devir muvazaalı sayılırsa ne olur?

Tarafların gerçek iradesi devir değilse görünüşteki işlem geçersiz sayılır. Ayrıca devreden borçluysa alacaklı, İİK m.277 ve devamı uyarınca tasarrufun iptalini isteyebilir; bu hâlde devir geçersiz olmaz ama alacaklı devredilen değer üzerinde cebrî icra yapabilir. Bedelin banka kanalıyla ve gerçek tutar üzerinden ödenmesi bu riski azaltır.