Tapu İptali ve Tescil Dava Dilekçesi Örneği (2026) — Yolsuz Tescil ve TMK m.1025

Yolsuz tescil nedir? TMK m.1024 ve 1025

Kanun yolsuz tescili açıkça tanımlar. TMK m.1024/2’ye göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. TMK m.1025/1 ise bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmişse, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimsenin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceğini düzenler. Maddenin ikinci fıkrası sınırı da çizer: iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır (TMK m.705) ve mülkiyeti devretme borcu doğuran sözleşmeler resmî şekle bağlıdır (TBK m.237/1). Resmî senet tapu müdürlüğünde düzenlenir (2644 sayılı Tapu Kanunu m.26). Bu zincirin herhangi bir halkası sakatsa, yani tescilin dayandığı resmî senet sahte bir vekâletnameye, ayırt etme gücünden yoksun bir kişinin iradesine ya da iptal edilebilir bir sözleşmeye dayanıyorsa, tescil hukuki sebepten yoksun kalır.

Uygulamada aynı dava, dayanılan sebebe göre farklı adlarla anılır: sahte vekâletnameye dayalı tapu iptali, vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali, ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali, muris muvazaasına dayalı tapu iptali. Hepsinin ortak paydası tapu sicilinin gerçek hukuki durumu yansıtmamasıdır. Muris muvazaası kendine özgü ispat kuralları olan ayrı bir gruptur; ayrıntısı için muris muvazaası dava dilekçesi sayfamıza bakılabilir.

Davanın kaderini belirleyen hükümler: TMK m.1020, 1023, 1024 ve 3

Tapu iptali davalarında sonucu çoğu zaman ilk devrin geçersizliği değil, sonraki devirlerin akıbeti belirler. Burada birbirini tamamlayan dört hüküm uygulanır.

TMK m.1023’e göre tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. TMK m.1024/1 ise bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağını söyler. Aynı maddenin üçüncü fıkrasına göre böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan ileri sürebilir.

İyiniyetin ölçüsünü TMK m.3 verir. Kanunun iyiniyete hukuki sonuç bağladığı hâllerde asıl olan iyiniyetin varlığıdır; ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz. “Bilmesi gereken” ifadesinin içi bu özen yükümlülüğüyle doldurulur. Taşınmazı görmeden, zilyedi sormadan, rayicin çok altında bir bedelle almak, olağan bir alıcıdan beklenen özenin gösterilmediğine işaret eder.

TMK m.1020/3 de hiç kimsenin tapu sicilindeki kayıtları bilmediğini ileri süremeyeceğini düzenler. Bu nedenle taşınmaz üzerinde dava veya ihtiyati tedbir şerhi bulunduğu hâlde işlem yapan kişi iyiniyet savunmasına dayanamaz. İhtiyati tedbirin bu davadaki önemi buradan gelir.

İspat yükü TMK m.6 uyarınca iddia edene aittir; iyiniyet asıl olduğundan kötüniyeti davacı ispatlar. Kötüniyet doğrudan ispatlanamaz, olgular üzerinden kurulur. HMK m.194 uyarınca taraflar dayandıkları vakıaları ispata elverişli şekilde somutlaştırmak zorunda olduğundan, bu olgular dilekçede tek tek yazılmalı ve her biri delille eşleştirilmelidir. Olgular tek başına zayıf, birlikte güçlüdür.

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması: TBK m.504 ve 506

Bu, tapu iptali dosyalarının en sık ve en tartışmalı grubudur; çünkü ortada gerçek bir vekâletname vardır. TBK m.504/3 uyarınca vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez veya bir hakla sınırlandıramaz. Bu nedenle ilk kontrol edilecek husus, vekâletnamede taşınmazın devrine ilişkin özel yetkinin bulunup bulunmadığıdır. Özel yetki yoksa yapılan devir yetkisiz temsil niteliğindedir.

Özel yetki bulunsa bile vekil bu yetkiyi dilediği gibi kullanamaz. TBK m.506 uyarınca vekil, üstlendiği işi vekâlet verenin haklı menfaatlerine uygun olarak sadakat ve özenle yürütmek zorundadır. Taşınmazı bedelsiz, rayicin çok altında bir bedelle ya da kendi eşine, çocuğuna, ortağına devreden vekil bu yükümlülüğü ihlal etmiş olur.

Sonucu belirleyen, devralan kişinin konumudur. Vekil ile sözleşme yapan kişi vekilin görevini kötüye kullandığını bilmiyor ve gerekli özeni göstermesine rağmen bilmesi de beklenemiyorsa kural olarak iyiniyetlidir; bu hâlde işlem vekâlet vereni bağlayabilir ve uyuşmazlık vekil ile vekâlet veren arasındaki iç ilişkide kalır. Buna karşılık devralan vekille çıkar ve işbirliği içindeyse ya da kötüye kullanmayı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, TMK m.2’deki dürüstlük kuralı gereği vekâlet veren bu işlemle bağlı sayılmaz. Bu kural hâkim tarafından re’sen gözetilir. Ayrıntılı dilekçe için vekâletin kötüye kullanılması dilekçe örneği sayfamıza bakılabilir.

Ehliyetsizlik ve irade sakatlıkları: TMK m.13, 15 ve TBK m.28, 36-39

TMK m.13’e göre yaşının küçüklüğü yüzünden veya akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk ya da bunlara benzer sebeplerden biriyle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes ayırt etme gücüne sahiptir. TMK m.15 ise kanunda gösterilen ayrık durumlar dışında ayırt etme gücü bulunmayanın fiillerinin hukuki sonuç doğurmayacağını düzenler. Bu nedenle devir tarihinde ayırt etme gücünden yoksun olan malikin yaptığı işlem geçersizdir; karşı tarafın iyiniyetli olması işlemi geçerli kılmaz. Bu ilke 11.06.1941 tarihli ve 4/21 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile benimsenmiştir. İddia devir tarihine ilişkin sağlık kayıtları ve uzman raporuyla ortaya konur; bilirkişi incelemesinin dayanağı HMK m.266’dır. Ayrıntısı için ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali dilekçesi sayfamıza bakılabilir.

İrade sakatlıklarında durum farklıdır; bu hâllerde sözleşme kendiliğinden geçersiz değil, iptal edilebilirdir ve süreye bağlıdır. TBK m.36’ya göre karşı tarafın aldatmasıyla sözleşme yapan taraf, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir. TBK m.37 korkutma altında yapılan sözleşme için aynı sonucu öngörür. TBK m.39/1 uyarınca yanıldığını veya aldatıldığını öğrenen ya da korkutmanın etkisi ortadan kalkan taraf, bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını karşı tarafa bildirmezse sözleşmeyi onaylamış sayılır.

Aşırı yararlanmada (TBK m.28) karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık bulunmalı ve bu oransızlık zarar görenin zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden yararlanılarak sağlanmış olmalıdır. Bu hak, darlık, düşüncesizlik veya deneyimsizliğin öğrenildiği, zor durumda kalmada ise bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanılabilir. Süreleri kaçırılan irade sakatlığı iddiası, sonradan açılan tapu iptali davasını kurtaramaz.

Aile konutu: TMK m.194 ve şerhin önemi

TMK m.194/1 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Maddenin üçüncü fıkrası, aile konutu olarak özgülenen taşınmaz kendisine ait olmayan eşin tapu kütüğüne gerekli şerhin verilmesini isteyebileceğini öngörür.

Şerh bulunmuyorsa, devir işleminin tarafı olan ve taşınmazın aile konutu olduğunu bilmeyen ya da bilebilecek durumda olmayan kişi tapu siciline güven ilkesinden yararlanabilir. Buna karşılık şerh olmasa bile taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığını bilen veya TMK m.3/2 anlamında bilebilecek durumda olan kişinin iyiniyetli kabul edilmesi mümkün değildir. Taşınmazın konut olarak kullanıldığını değerleme raporuyla tespit eden bir kredi kuruluşunun iyiniyet savunması bu bakımdan tartışmalıdır. Pratik sonuç açıktır: aile konutu şerhi, uyuşmazlık çıkmadan önce konulması gereken bir korumadır; nasıl konulacağını aile konutu şerhi rehberimizde anlattık.

Usul kuralları: HMK m.2, 12, 111, 125 ve TMK m.712

Dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; görevli mahkeme HMK m.2 uyarınca asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmaz aile konutu olsa bile dava aile mahkemesinde değil, asliye hukuk mahkemesinde görülür. Harç, taşınmazın değeri üzerinden 492 sayılı Harçlar Kanunu’na göre nispi olarak alınır. Tapu müdürlüğü kural olarak davalı gösterilmez; TMK m.1007’ye dayalı tazminat istemi ise Hazineye yöneltilir.

Yargılama sırasında taşınmaz devredilirse HMK m.125 devreye girer. Davacı, isterse devreden tarafla olan davasından vazgeçerek dava konusunu devralmış olan kişiye karşı davaya devam eder; isterse davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürür. Devralan kişiye karşı devam edildiğinde bu kişinin iyiniyetli olup olmadığı yeniden tartışılır. Tedbir şerhi alınmışsa TMK m.1020/3 nedeniyle bu tartışma davacı lehine sonuçlanır.

Sahte vekâletname iddiasında ceza soruşturması genellikle TCK m.204 kapsamında resmî belgede sahtecilik yönünden yürür. Hukuk davası için ceza dosyasının sonucunu beklemek zorunlu değildir: TBK m.74 uyarınca hukuk hâkimi ceza hâkiminin beraat kararıyla ve kusura ilişkin değerlendirmesiyle bağlı değildir. Mahkeme gerekli görürse HMK m.165 uyarınca ceza dosyasını bekletici sorun yapabilir; ancak imza incelemesi hukuk davasında ayrıca yaptırılabilir.

Yolsuz tescile dayalı düzeltme davası kural olarak zamanaşımına tabi değildir; fakat TMK m.712 önemli bir sınır koyar. Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazandığı mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Kötüniyetli kayıt maliki bu hükümden yararlanamaz; ancak yıllarca sessiz kalmak, iyiniyet tartışmasını davacı açısından zorlaştırır.

İhtiyati tedbir: HMK m.389-399 ve TMK m.1010

Yargılama aylarca, çoğu zaman yıllarca sürer. Bu süre içinde taşınmaz üçüncü kişiye devredilirse yeni bir iyiniyet tartışması doğar ve hükmün infazı fiilen imkânsız hâle gelebilir. HMK m.389 uyarınca mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından veya tamamen imkânsız hâle geleceğinden endişe edilmesi hâlinde ihtiyati tedbir kararı verilebilir. Tapu iptali davası bu hükmün en tipik uygulama alanıdır.

Verilen tedbir kararı TMK m.1010 uyarınca tapu kütüğüne tasarruf yetkisinin kısıtlanması şerhi olarak işlenir ve şerh edilen kısıtlamalar sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı da ileri sürülebilir. TMK m.1020/3 ile birlikte düşünüldüğünde, şerhten sonra taşınmazı edinen kişi davanın varlığını bilmediğini söyleyemez.

Talep edilirken usul kurallarına dikkat edilmelidir. HMK m.392/1 uyarınca tedbir isteyen, haksız çıktığı takdirde karşı tarafın ve üçüncü kişilerin uğrayabileceği zararlara karşı teminat göstermek zorundadır; ancak talep resmî belgeye veya başkaca kesin bir delile dayanıyorsa ya da durum ve koşullar gerektiriyorsa mahkeme gerekçesini açıkça belirterek teminat alınmamasına karar verebilir. Tapu kaydı ve resmî senet bu değerlendirmede önemlidir. HMK m.393/1’e göre ihtiyati tedbir kararının uygulanması, verildiği tarihten itibaren bir hafta içinde talep edilmek zorundadır; aksi hâlde kanuni süre içinde dava açılmış olsa dahi tedbir kendiliğinden kalkar. Dava açılmadan önce tedbir alınmışsa HMK m.397 uyarınca iki hafta içinde esas hakkında dava açılmalıdır. Karşı taraf ise tedbirin uygulanmasından veya tutanağın tebliğinden itibaren bir hafta içinde HMK m.394 uyarınca itiraz edebilir.

Taşınmaz geri alınamazsa: terditli tazminat ve TMK m.1007

Her dosya taşınmazın geri alınmasıyla sonuçlanmaz. Taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmişse TMK m.1025/2 bu kişinin kazanımını korur, ancak aynı hüküm her türlü tazminat istemini de saklı tutar. Bu durumda iki yol kalır.

Birincisi terditli tazminattır. HMK m.111 uyarınca davacı, aralarında asli ve fer’î ilişki bulunan birden fazla talebini, biri kabul edilmediği takdirde diğerinin incelenmesi kaydıyla aynı davada ileri sürebilir. Taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişice kazanıldığının kabulü hâlinde uğranılan zararın yolsuz tescile sebep olan davalıdan tazminine karar verilmesi bu nedenle dava dilekçesinde baştan istenmelidir. Talep baştan yazılmazsa, yargılamanın sonunda yeni bir dava açmak gerekir.

İkincisi Devletin sorumluluğudur. TMK m.1007 uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur; Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder ve bu sorumluluğa ilişkin davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Sorumluluk kusursuz niteliktedir. Ancak yolsuz tescilin düzeltme davasıyla giderilmesi mümkün oldukça zarar doğmuş sayılmaz; bu nedenle bu yol genellikle taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye geçtiği anlaşıldıktan sonra değerlendirilir. Uygulamada bu davalarda genel zamanaşımı süresi esas alınmaktadır.

Dava öncesi kontrol listesi ve sık yapılan hatalar

• Taşınmazın güncel tapu kaydı ve tüm tedavül kayıtları, devre esas resmî senet ve dayanak belgeler.
• Varsa vekâletname örneği, noter kayıtları ve vekâletnamede taşınmaz devrine ilişkin özel yetki bulunup bulunmadığı (TBK m.504/3).
• Devir bedeline ilişkin banka kayıtları ve devir tarihindeki rayiç değere ilişkin emsal araştırması.
• Ehliyet iddiasında devir tarihine yakın sağlık kurulu raporu, hastane ve reçete kayıtları.
• İrade sakatlığı iddiasında TBK m.28 ve m.39 sürelerinin hesabı ve süresinde yapılmış bildirim.
• Aile konutu iddiasında ikametgâh, abonelik ve okul kayıtları.
• Taraflar arasındaki ilişkiyi gösteren belgeler, tanık listesi ve varsa ceza soruşturması bilgileri.

Uygulamada en sık rastlanan hatalar şunlardır: ihtiyati tedbir istememek veya alınan tedbirin uygulanmasını HMK m.393/1’deki bir haftalık süre içinde talep etmemek; tedavül kayıtlarını istemeden kötüniyet iddiası kurmak; zincirdeki kazananları davalı göstermemek; kötüniyeti soyut bir cümleyle iddia etmek; terditli tazminat talebini baştan eklememek; irade sakatlığında bir yıllık bildirim süresini kaçırmak; dava sırasında devir hâlinde HMK m.125’teki seçimlik hakları kullanmamak ve TMK m.712’deki on yıllık sınırı gözden kaçırarak yıllarca beklemek.

Taşınmazınızın yolsuz tescil edildiğini düşünüyorsanız, tapu kayıtları üzerinden hangi sebebin ve hangi davalıların doğru olduğunu, tedbir talebinin nasıl gerekçelendirileceğini birlikte değerlendirebiliriz. Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.