Taşkın Yapı ve Temliken Tescil Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TMK m.725 ve On Beş Gün

On beş gün, Türk taşınmaz hukukunun en kısa ve en çok kaçırılan süresidir. Komşunuzun yapısı arsanıza taşmışsa, taşmayı öğrendiğiniz günden itibaren on beş gün içinde itiraz etmemek, ileride o toprağı elinizden çıkarabilir.

Aşağıda taşkın yapının hukuki rejimi, iyiniyet tartışması, imar mevzuatının rolü ve hem taşkın yapı sahibi hem zarar gören malik için hazır metinler yer almaktadır.

Kural ve İstisna

Türk hukukunda kural bellidir: yapı, üzerinde bulunduğu arazinin bütünleyici parçasıdır ve onun mülkiyetine tabidir. Buna göre komşu araziye taşan kısım da kural olarak o arazinin malikine aittir.

TMK m.725 bu kurala iki istisna getirir:

Birinci fıkra: yapıyı yapan malik, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahipse, taşan kısım kendi taşınmazının bütünleyici parçası olur. Yani önceden kurulmuş bir irtifak varsa sorun yoktur.

İkinci fıkra: böyle bir irtifak hakkı yoksa, üç şartın birlikte gerçekleşmesi hâlinde taşkın yapı sahibine bir talep hakkı doğar:

• Zarar gören malikin, taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmemiş olması,
• Durum ve koşulların da haklı göstermesi,
• Taşkın yapıyı yapanın iyiniyetli olması.

Bu şartlar gerçekleşirse taşkın yapı sahibi, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

Hükmün arkasındaki düşünce, sosyal ve ekonomik bir değerin yok edilmemesi ve yapının bütünlüğünün korunmasıdır. Yasa koyucu, küçük bir toprak parçası uğruna bütün bir yapının yıkılmasını istememiştir.

Zarar Gören Malik İçin: On Beş Günlük Pencere

Bu bölüm, taşkınlığa maruz kalan malik için yazılmıştır ve en kritik uyarıyı içerir.

Süre, taşmanın öğrenildiği tarihten başlar; yapının inşa edildiği tarihten değil. Uygulamada taşkınlık çoğu zaman yıllar sonra, kadastro yenilemesi, aplikasyon veya satış öncesi ölçüm sırasında ortaya çıkar. Öğrenme anı budur ve saat o gün çalışmaya başlar.

İtirazın yapılış biçimi de önemlidir. Sözlü itiraz sonradan ispatlanamaz. Noter ihtarnamesi gönderilmeli, tebliğ belgesi saklanmalıdır. İhtarnamede taşkınlığa açıkça itiraz edildiği, rıza gösterilmediği ve on beş günlük süre içinde bildirildiği belirtilmelidir.

Süresinde itiraz edilmiş ve diğer şartlar da oluşmamışsa, zarar gören malik şunları talep edebilir: el atmanın önlenmesi, taşan kısmın kaldırılması (kal) ve haksız kullanım süresi için ecrimisil. Ecrimisil talebi için ecrimisil dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

İyiniyet: Davanın Kalbi

Temliken tescil davasının kaderini belirleyen unsur budur.

TMK m.3 uyarınca iyiniyet karine olarak var sayılır. Ancak aynı hüküm bir sınır da koyar: durumun gereğine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Yargıtay’ın kritik ölçütü: kadastro geçmiş ve çapa bağlanmış taşınmazlarda yapının taşırılması, iyiniyeti değil kötüniyeti gösterir kabul edilmektedir. Gerekçe açıktır: bu hâlde yapı sahibi, inşaat yaptırdığı arazinin sınırlarını net biçimde bilebilecek konumdadır ve yapısını buna göre inşa ettirmek durumundadır. Buna rağmen taşkınlık varsa gereken özen gösterilmemiştir.

Pratik sonuç: taşkın yapı sahibi için en güçlü dosya, yapının kadastro öncesinde inşa edildiği dosyadır. Sınırlar o tarihte fiilî işaretlerle (duvar, çit, hendek, ağaç sırası) belirleniyorsa ve inşaat bunlara uygun yapılmışsa iyiniyet savunulabilir.

Bu nedenle dilekçede şunlar somut olarak yazılmalıdır: yapının inşa tarihi, o tarihteki kadastro durumu, mevcut sınır işaretleri ve alınan ruhsat. Hava fotoğrafları bu tespitte belirleyici delildir.

“Durum ve Koşullar”: Ölçü Nedir?

İyiniyet tek başına yeterli değildir; kanun ayrıca durum ve koşulların da devri veya irtifakı haklı göstermesini arar. Bu, mahkemenin bir menfaat dengesi kurmasını gerektirir.

Uygulamada tartılan unsurlar:

• Değer karşılaştırması. Taşan kısmın üzerindeki yapı bölümünün değeri ile taşılan arazi parçasının değeri karşılaştırılır. Yapı değeri belirgin biçimde fazlaysa devir daha kolay kabul edilir.
• Yıkımın yapıya etkisi. Taşan kısmın kaldırılması yapının taşıyıcı sistemini veya kullanılabilirliğini zedeliyorsa, yıkım ölçüsüz kalır.
• Taşkınlığın oranı. Taşan alanın, komşu parselin toplam alanına oranı ve komşunun kullanımını ne ölçüde etkilediği.
• Kalan kısmın kullanılabilirliği. Devir hâlinde komşu taşınmazın kalan kısmının bağımsız kullanıma elverişli kalıp kalmayacağı.

Bu unsurlar keşif ve bilirkişi incelemesiyle ortaya konur. Dilekçede heyette harita mühendisi, inşaat mühendisi ve değerleme uzmanı bulunması talep edilmelidir.

İmar Mevzuatı: Gözden Kaçan Ön Şart

Bu, temliken tescil taleplerinin sessizce reddedildiği noktadır ve baştan kontrol edilmelidir.

Temliken tescil uygulamasında, tescile konu yapının imar mevzuatına uygun olması, hakkında yıkım kararı bulunmaması ve yapının yasal olarak varlığını sürdürebilir nitelikte olması aranmaktadır. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı bir yapı için mülkiyetin devri istenmesi güçtür.

Mantık şudur: mahkeme, zaten yıkılması gereken bir yapıyı korumak için komşunun mülkiyetini elinden alamaz. Yapının hukuken yaşatılabilir olması gerekir.

Bu nedenle dava açmadan önce belediyeden yapının ruhsat ve iskân durumuna, hakkında herhangi bir yıkım kararı veya yapı tatil tutanağı bulunup bulunmadığına ilişkin yazı alınmalıdır. Aykırılık varsa önce imar tarafının düzeltilmesi gerekir.

Taşkınlık ile Çekme Mesafesi İhlali Aynı Şey Değil

Uygulamada sık karıştırılan iki durumdur ve sonuçları farklıdır.

Çekme mesafesi ihlali, yapının kendi parseli içinde imar planı ve yönetmelikte öngörülen bahçe mesafelerine uymamasıdır. Bu bir imar mevzuatına aykırılıktır; sonucu yapı tatil tutanağı, imar para cezası ve yıkım gibi idari yaptırımlardır. Kavramlar için TAKS, KAKS ve çekme mesafesi yazımıza bakılabilir.

Taşkınlık ise yapının komşu parselin sınırını geçmesidir. Bu, mülkiyet hakkına müdahaledir ve özel hukuk uyuşmazlığıdır; adli yargıda görülür.

İkisi bir arada bulunabilir: çekme mesafesini ihlal ederek yapılan bir yapı komşu parsele de taşmış olabilir. Bu durumda iki ayrı süreç paralel yürür — biri belediye ve idare mahkemesinde, diğeri asliye hukuk mahkemesinde. Biri diğerinin sonucunu beklemez.

Taşkın Yapı Sahibi İçin: Temliken Tescil Dava Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; özellikle iyiniyet başlığını inşaat tarihi ve kadastro durumu üzerinden somutlaştırın. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Zarar Gören Malik İçin: On Beş Günlük İtiraz İhtarnamesi

Taşkınlığı öğrendiyseniz ve buna rıza göstermiyorsanız, aşağıdaki metni noterden keşide ederek süresinde itirazınızı belgeleyebilirsiniz.

Dava Öncesi Kontrol Listesi

• Her iki taşınmazın tapu kayıtları ve kadastral çapları,
• Taşkınlığı gösteren aplikasyon krokisi ve ölçüm raporu,
• Yapının inşa tarihini gösteren belgeler ve farklı yıllara ait hava fotoğrafları,
• İnşaat tarihindeki kadastro durumuna ilişkin kadastro müdürlüğü yazısı,
• Yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve onaylı proje,
• Belediyeden yıkım kararı veya yapı tatil tutanağı bulunmadığına dair yazı,
• Taşkınlığın öğrenildiği tarihe ve varsa itiraza ilişkin belgeler,
• Taşan arazi parçasının ve yapı bölümünün değerine ilişkin ön araştırma.

Sık Yapılan Hatalar

• On beş günlük itirazı kaçırmak. Zarar gören malik için en kritik süredir; itiraz noter ihtarnamesiyle ve tebliğ belgesiyle yapılmalıdır.
• İyiniyeti soyut iddia etmek. İnşaat tarihindeki kadastro durumu, sınır işaretleri ve alınan ruhsat somut olarak ortaya konmalıdır.
• Kaçak yapıyla temliken tescil istemek. Ruhsatsız veya yıkım kararlı yapıda devir istenmesi güçtür; önce imar durumu düzeltilmelidir.
• Terditli talep kurmamak. Mülkiyet devri kabul edilmezse irtifak hakkı talebi baştan yazılmalıdır.
• Paydaşları eksik göstermek. Aleyhine tescil istenen taşınmazın tüm malikleri davada bulunmalıdır.
• Bedel için hazırlıksız olmak. Uygun bedel süresi içinde depo edilmezse talep sonuçsuz kalır.
• Hava fotoğrafı istememek. Yapının inşa tarihi ve o tarihteki sınır durumu çoğu zaman hava fotoğraflarıyla ispatlanır.

Adım Adım Süreç

1. Taşkınlığı teknik olarak tespit ettirin — Aplikasyon yaptırarak taşan alanın miktarını ve konumunu krokiyle belirleyin.
2. İnşaat tarihini ve kadastro durumunu belgeleyin — Yapının hangi tarihte, hangi kadastro durumunda inşa edildiğini ortaya koyun.
3. Ruhsat ve iskân durumunu netleştirin — Yapının imar mevzuatına uygunluğunu ve yıkım kararı bulunmadığını belediyeden yazıyla alın.
4. Öğrenme tarihini tespit edin — Karşı tarafın taşkınlığı ne zaman öğrendiğini ve itiraz edip etmediğini belgeleyin.
5. Değer karşılaştırması yaptırın — Taşan arazi parçasının ve üzerindeki yapı bölümünün değerlerini ayrı ayrı hesaplatın.
6. Terditli talep kurun — Mülkiyet devri ile irtifak hakkını sıralı biçimde talep edin.
7. Keşif ve bilirkişi talebini ayrıntılı yazın — Heyette harita mühendisi, inşaat mühendisi ve değerleme uzmanı bulunmasını isteyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Komşu Rejim: Taşkın Yapı ile Haksız İnşaat Ayrımı

Yapının bir kısmının komşu araziye taşması ile yapının tamamen başkasının arazisinde bulunması aynı hükme tabi değildir. Kanun bu iki durumu ayrı maddelerde düzenlemiş; şartları, talep edilebilecek sonucu ve süreleri farklı belirlemiştir. Dilekçede yanlış maddeye dayanmak, bu dosyalarda en sık yapılan hatalardandır.

İki rejimin ayrım noktası basittir. Yedi yüz yirmi beşinci madde, yapının esas olarak kendi arazisinde bulunduğu ancak bir kısmının komşu araziye taştığı hâli düzenler. Buna karşılık yedi yüz yirmi iki ve devamı maddeler, yapının tamamen başkasının arazisinde bulunduğu ya da başkasının malzemesiyle yapıldığı hâlleri kapsar. Somut olayda hangi durumun bulunduğu, keşif ve bilirkişi incelemesiyle ortaya konmalı; dilekçe buna göre kurulmalıdır. Zilyetliğe dayalı tescil yolu için olağanüstü zamanaşımıyla tescil incelenmelidir.

Şartlar bakımından da üç önemli fark vardır. Birincisi, yedi yüz yirmi dördüncü madde ek bir şart arar: yapının değerinin açıkça arazinin değerinden fazla olması. Yedi yüz yirmi beşinci maddede böyle bir değer karşılaştırması aranmaz; orada durum ve koşulların haklı göstermesi ölçütü işler. İkincisi, talep edilebilecek sonuç farklıdır: yedi yüz yirmi dördüncü maddede yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyeti istenebilirken, yedi yüz yirmi beşinci maddede talep yalnızca taşan kısımla sınırlıdır. Üçüncüsü, on beş günlük itiraz penceresi yalnızca taşkın yapıya özgüdür; haksız inşaat hükümlerinde böyle bir süre öngörülmemiştir.

Sökme talebi bakımından yedi yüz yirmi ikinci madde iki tarafa da hak tanır ve tek bir şarta bağlar: sökmenin aşırı zarara yol açmaması. Bu şart gerçekleşiyorsa hem malzeme sahibi malzemenin sökülüp kendisine verilmesini, hem arazi maliki malzemenin sökülüp kaldırılmasını isteyebilir; her iki hâlde de gider yapıyı yaptırana aittir. Dolayısıyla sökmenin teknik olarak mümkün olup olmadığı ve doğuracağı zararın ölçüsü, bilirkişiden sorulması gereken ayrı bir husustur.

Sökme gerçekleşmezse devreye giren yedi yüz yirmi üçüncü madde, tazminatı iyiniyete göre kademelendirir ve bu kademelendirme iki yönlüdür. Kural, arazi malikinin malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemesidir. Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim zararın tamamının tazminine karar verebilir. Buna karşılık yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hükmedilecek miktar malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir. Görüldüğü üzere iyiniyet burada yalnızca talep hakkını değil, tazminatın miktarını da belirler; bu nedenle iyiniyet tartışması her iki taraf bakımından ayrı ayrı yürütülmelidir. Yıkım talebiyle kesişen hâller için yıkım kararı ve iptali, müdahalenin önlenmesi hattı için el atmanın önlenmesi incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Taşkın yapı nedir?

Bir yapının, malikinin kendi arazisi dışına, komşuya ait araziye taşan kısmıdır. TMK m.725’te düzenlenmiştir.

Komşumun yapısı arsama taştı, ne yapmalıyım?

Taşmayı öğrendiğiniz tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmelisiniz. İtirazın noter ihtarnamesiyle yapılması ve tebliğ tarihinin belgelenmesi önemlidir.

On beş gün içinde itiraz etmezsem ne olur?

İtiraz edilmemesi tek başına hak kaybı doğurmaz; ancak taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya taşan kısmın mülkiyetinin devrini isteyebilir hâle gelir.

Temliken tescil davası nedir?

Taşkın yapı sahibinin, taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin uygun bedel karşılığında kendisine devrini istediği davadır. Uygulamada bu adla anılır.

Hangi şartlar aranır?

Taşkın yapının iyiniyetle yapılmış olması, zarar gören malikin on beş gün içinde itiraz etmemiş olması, durum ve koşulların devri veya irtifakı haklı göstermesi ve uygun bedelin ödenmesi aranır.

İyiniyet nasıl değerlendirilir?

İyiniyet karine olarak var sayılsa da, durumun gereğine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz. Bu nedenle inşaat sırasında sınırların bilinip bilinemeyeceği somut olarak incelenir.

Kadastro görmüş yerde taşkınlık iyiniyet sayılır mı?

Yargıtay uygulamasında, kadastro geçmiş ve çapa bağlanmış taşınmazlarda yapının taşırılması iyiniyeti değil kötüniyeti gösterir kabul edilmiştir. Zira bu hâlde yapı sahibi arazinin sınırlarını net biçimde bilebilecek konumdadır.

Kaçak yapıda devir istenebilir mi?

Temliken tescil uygulamasında, tescile konu yapının imar mevzuatına uygun olması, hakkında yıkım kararı bulunmaması ve yasal olarak varlığını sürdürebilmesi aranmaktadır. Ruhsatsız yapılarda devir istenmesi güçtür.

Bedel nasıl belirlenir?

Kanun uygun bir bedel öngörür. Bedel, taşan arazi parçasının değeri esas alınarak keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Mülkiyet devri mi, irtifak mı istenmeli?

Kanun her iki imkânı da tanır. Uygulamada taşan kısmın üzerindeki yapı bölümünün değeri arazi değerinden belirgin biçimde fazlaysa mülkiyet devri, aksi hâlde irtifak hakkı daha uygun görülebilir. Dilekçede terditli talep kurulması isabetlidir.

Zarar gören malik ne talep edebilir?

Süresinde itiraz etmiş ve şartlar oluşmamışsa el atmanın önlenmesi, taşan kısmın kaldırılması (kal) ve haksız kullanım süresi için ecrimisil talep edilebilir.

Görevli mahkeme hangisidir?

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir; taşınmazın aynına ilişkin dava olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Paydaşların tamamı davalı gösterilmeli mi?

Evet. Aleyhine tescil veya irtifak istenen taşınmazın tüm malikleri davada bulunmalıdır; eksik husumet dosyayı uzatır.

Taşkınlık çekme mesafesi ihlaliyle aynı şey mi?

Hayır. Çekme mesafesi ihlali kendi parseli içinde imar mevzuatına aykırılıktır ve idari yaptırım doğurur. Taşkınlık ise komşu parselin mülkiyetine müdahaledir ve özel hukuk uyuşmazlığıdır. İkisi bir arada bulunabilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.