Önalım (Şufa) Dava Dilekçesi Örneği (2026) — 7571 Sonrası Rayiç Bedel ve 1 Yıl

Önalım hukukunda 25 Aralık 2025’te dönem değişti. 7571 sayılı Kanun ile tapuda gösterilen düşük satış bedeli üzerinden pay kapatma dönemi kapandı; artık rayiç bedel esas alınıyor. Hak düşürücü üst süre de iki yıldan bir yıla indirildi. İnternetteki pek çok kaynak hâlâ eski düzeni anlatıyor. Aşağıda güncel şartlar, süre rejimi, depo yükümlülüğü ve hazır bir önalım dava dilekçesi örneği yer alıyor.

7571 Sayılı Kanun Neyi Değiştirdi?

11. Yargı Paketi olarak bilinen 7571 sayılı Kanun, 25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak Türk Medeni Kanunu’nun önalım hükümlerini kökten değiştirdi. Üç başlıkta özetlenebilir:

Değişikliğin gerekçesi uygulamadaki bir istismardı: paydaş, tapuda düşük gösterilen bedel üzerinden payı gerçek değerinin çok altına kapatabiliyordu. Bu durum alıcının mülkiyet hakkını zedelediği gerekçesiyle tartışma konusu olmuş, sorun yasal düzenlemeyle çözülmüştür.

Önalım Hakkının Şartları

Hakkın doğması için birden fazla şart birlikte aranır:

• Taşınmaz paylı mülkiyete tabi olmalı — kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlarda bu hakkın kullanılamayacağı belirtilmektedir; belirleyici olan taşınmazın arsa ya da daire olması değil, paylı mülkiyete tabi olup olmadığıdır
• Pay paydaş olmayan üçüncü kişiye satılmış olmalı — payı iktisap eden zaten paydaşsa diğer paydaşlar bu hakkı kullanamaz
• Devir satım yoluyla olmalı — trampa, bağışlama veya sermaye şirketine ayni sermaye olarak konulma hâllerinde önalım kullanılamaz
• Cebrî artırma veya Devlet İhale Kanunu kapsamında satış olmamalı
• Davacı dava boyunca paydaş kalmalı — paydaş sıfatını kaybederse dava reddedilir

Süre: Noter Bildirimi Saati Başlatır

TMK m.733 uyarınca yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Bu emredici bir hükümdür ve süre rejiminin anahtarıdır.

Yargıtay uygulamasında üç aylık sürenin başlaması için satışı öğrenmek yeterli görülmemektedir; satışın noter aracılığıyla bildirilmiş olması aranır. Komşudan duymak, tapuda görmek ya da e-Devlet’ten fark etmek üç aylık süreyi başlatmaz.

Depo Yükümlülüğü: Davanın Kaderini Belirleyen Adım

TMK m.734 uyarınca önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır ve önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce belirlenen bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Yeni düzenlemede bu bedel, tapudaki rakam değil hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenecek rayiç bedeldir. Bedel, nemalandırılmak üzere yatırılır ve hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Fiilî Taksim Savunması

Davalının en sık ileri sürdüğü savunma budur ve çoğu zaman sonuç doğurur. Fiilî taksim bulunması hâlinde önalım hakkının kullanılamayacağına dair açık bir yasa hükmü bulunmamakla birlikte, yargı uygulamasında şu gerekçe benimsenmiştir:

Taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşmayla belirlenmiş ya da fiilî bir kullanma biçimi oluşmuş ve paydaşlar bu durumu uzun süre benimsemişlerse, kayıtta paylı fakat eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, TMK m.2’de tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir.

Pratik sonuç: her paydaşın belirli bir bölümü yıllardır ayrı kullandığı, sınırların fiilen çizildiği taşınmazlarda önalım davası reddedilebilir. Dilekçenizde fiilî taksim bulunmadığını ve taşınmazın kullanım durumunu somut olarak açıklamanız yerinde olur.

Görev, Yetki ve Davalı Payı Elden Çıkarırsa

• Görevli mahkeme: asliye hukuk mahkemesi
• Yetkili mahkeme: taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
• Davalı: payı satın alan üçüncü kişi

Dava sürerken davalının payı bir başkasına devretmesi hakkı ortadan kaldırmaz: üçüncü kişinin derdest önalım davasında satın aldığı payı bir başkasına satması veya hibe etmesi önalım hakkına engel olamaz. Bu hâlde davacının seçimlik hakkı doğar — davayı yeni malike teşmil edebilir ya da eski malik aleyhine tazminata dönüştürebilir.

Önalım (Şufa) Dava Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin 7571 sayılı Kanun değişikliği gözetilerek hazırlanmış genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; noter bildirimi yapılıp yapılmadığına göre 3. maddedeki iki seçenekten birini bırakın. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Sık Yapılan Beş Hata

1. Tapudaki bedeli yatıracağını sanmak. 7571 sonrası rayiç bedel esastır; ödeme gücünü buna göre planlayın.
2. Üst süreyi iki yıl sanmak. Noter bildirimi yapılmayan satışlarda süre bir yıla indirilmiştir.
3. Öğrenmeyi bildirim sanmak. Üç aylık süre ancak noter bildirimiyle başlar.
4. Depo yükümlülüğünü hafife almak. Kesin sürede yatırılmazsa dava esastan reddedilir.
5. Fiilî taksim savunmasına hazırlıksız yakalanmak. Taşınmazın kullanım durumu baştan belgelenmelidir.

Muvazaalı Satış İddiası: Bedelin Yüksek Gösterilmesi

Önalım davalarında en sık karşılaşılan savunma, satış bedelinin gerçekte olduğundan yüksek gösterilmesidir. Amaç açıktır: önalım hakkı sahibinin depo yükümlülüğünü karşılayamayarak davadan çekilmesini sağlamak.

Bu iddia ileri sürülecekse belgeyle desteklenmelidir:

• Emsal satış araştırması. Aynı bölgede, yakın tarihli ve benzer nitelikteki taşınmazların metrekare birim bedelleri. Tapu satış kayıtlarından derlenmelidir.
• Ödeme akışı. Alıcının, resmî senette gösterilen bedeli fiilen ödeyip ödemediği. Banka kayıtlarının getirtilmesi talep edilebilir.
• Alıcının mali durumu. Gösterilen bedeli ödeyecek kaynağın bulunup bulunmadığı.
• Rayiç değer tespiti. Keşif ve bilirkişi incelemesiyle taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi.

Depo yükümlülüğü bakımından pratik yaklaşım: mahkemece belirlenen bedel süresinde yatırılmazsa dava reddedilir. Bu nedenle bedelin yüksekliği tartışılacak olsa dahi, verilen süre içinde depo yapılması ve itirazın ayrıca sürdürülmesi isabetlidir. Süreyi tartışmayla geçirmek dosyayı bitirir.

Süre yetersizse ek süre talebi zamanında ve gerekçeli olarak sunulmalıdır.

Önalım Hakkı Hangi Hâllerde Kullanılamaz?

Her devir önalım hakkı doğurmaz. Dava açmadan önce devrin niteliği belirlenmelidir.

• Satış dışındaki devirler. Bağış ve benzeri karşılıksız kazandırmalarda önalım hakkı kural olarak doğmaz. Ancak görünürde bağış, gerçekte satış varsa muvazaa iddiası gündeme gelir.
• Paydaşlar arası satış. Payın, mevcut paydaşlardan birine satılması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanması tartışmalıdır.
• Cebri satış. İcra yoluyla yapılan satışlarda ayrı bir değerlendirme yapılır.
• Miras yoluyla intikal. Devir satış niteliğinde olmadığından önalım hakkı doğurmaz.
• Fiilî taksim varsa. Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş ve her paydaş belirli bir kesimi kullanıyorsa, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı görülebilir.

Son madde uygulamada en güçlü savunmadır ve ispatı fiilî delillere dayanır: farklı yıllara ait hava fotoğrafları, sınır işaretleri, ekim düzeni, yapı ve ağaçların konumu ile tanık beyanları. Bu deliller keşifte yerinde gösterilmeli ve tutanağa geçirilmelidir.

Paylı mülkiyetin sona erdirilmesi seçeneği için ortaklığın giderilmesi dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Önalım (şufa) hakkı nedir?

TMK m.732 uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır. Hak, alıcıya karşı tapu iptali ve tescil davası açılarak kullanılır.

2025 sonunda ne değişti?

25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile önalım hükümleri köklü biçimde değiştirilmiştir. Bedel esası tapuda gösterilen satış bedelinden rayiç bedele geçmiş, hak düşürücü süre kısaltılmış ve kapsam daraltılmıştır.

Artık hangi bedel yatırılıyor?

7571 sayılı Kanun’un 36. maddesiyle değiştirilen TMK m.734/2 uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Eskiden tapuda gösterilen satış bedeli esas alınırken artık payın gerçek piyasa değeri esas alınmaktadır.

Süre ne kadar oldu?

Satış noter aracılığıyla bildirilmişse bildirimden itibaren üç aylık süre işler. Noter bildirimi yapılmamışsa uygulanacak üst süre, 7571 sayılı Kanun ile iki yıldan bir yıla indirilmiştir.

Değişiklik görülmekte olan davalara da uygulanır mı?

7571 sayılı Kanun’da bu yönde bir geçiş hükmü bulunduğu ve TMK m.734/2’de yapılan değişikliğin kanunun yürürlük tarihinden önce açılmış ve görülmekte olan davalara da uygulanacağı belirtilmektedir. Derdest dosyalarda bu husus mutlaka gündeme getirilmelidir.

Üç aylık süre ne zaman başlar?

Yargıtay uygulamasında üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için satışı öğrenmek yeterli görülmemekte; satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi aranmaktadır. Noter bildirimi yoksa üç aylık süre işlemeye başlamaz.

Bu süreler hak düşürücü mü?

Evet. Söz konusu süreler hak düşürücü nitelikte olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Hangi satışlarda önalım kullanılamaz?

7571 sayılı Kanun’un 35. maddesiyle değişik TMK m.733/1 uyarınca 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Bağış veya trampada önalım hakkı var mı?

Önalım hakkı payın satım sözleşmesine konu edilmesi hâlinde doğar. Devrin trampa, bağışlama ya da sermaye şirketine ayni sermaye olarak konulması yoluyla gerçekleşmesi hâlinde bu hak kullanılamaz. Ancak önalımı engellemek için gerçekte satış yapıldığı hâlde işlemin muvazaalı olarak bağış veya trampa gibi gösterildiği iddiası dinlenir.

Paydaşlar arasındaki satışta önalım olur mu?

Olmaz. Önalım hakkının kullanılabilmesi için payın paydaş olmayan üçüncü kişiye satılmış olması gerekir. Payı iktisap eden kişi zaten paydaş ise diğer paydaşların önalım hakkını kullanmaları mümkün değildir.

Kat mülkiyetli taşınmazda kullanılabilir mi?

Önalım hakkı ancak paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlarda bu hakkın kullanılamayacağı belirtilmektedir. Taşınmazın arsa veya daire olması değil, paylı mülkiyete tabi olup olmadığı belirleyicidir.

Bedeli yatırmazsam ne olur?

Önalım bedelinin depo edilmesi bu davalar bakımından özel bir dava şartı olarak kabul edilmektedir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 23.05.2024 tarihli, E. 2023/3772 ve K. 2024/2889 sayılı kararında, mahkemece belirlenen kesin süre içinde depo yükümlülüğü yerine getirilmezse davanın esastan reddedileceği hükme bağlanmıştır.

Fiilî taksim varsa önalım kullanılabilir mi?

Fiilî taksim bulunması hâlinde önalım hakkının kullanılamayacağına dair açık bir yasa hükmü bulunmamakla birlikte; taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında bir anlaşmayla belirlenmiş ya da fiilî bir kullanma biçimi oluşmuş ve paydaşlar bunu uzun süre benimsemişse, kayıtta paylı fakat eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması dürüstlük kuralının gereği sayılmaktadır.

Davalı payı bir başkasına satarsa ne olur?

Üçüncü kişinin derdest önalım davasında satın aldığı payı bir başkasına satması veya hibe etmesi önalım hakkına engel oluşturmaz. Bu hâlde davacının seçimlik hakkı doğar: davayı yeni malike teşmil edebilir veya eski malik aleyhine tazminata dönüştürebilir.

Bu sayfadaki örnek dilekçe yalnızca bilgilendirme amaçlı genel bir şablondur ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendine özgüdür; süreler hak düşürücü olabilir. Dilekçenizi mutlaka avukatınızla birlikte hazırlayın. Bu içerik avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz.