Mevzuat güncellemesi — 7571 sayılı Kanun (25 Aralık 2025, RG 33118): Önalım hukukunda üç köklü değişiklik yapılmıştır.
- Hak düşürücü süre kısaldı: TMK m.733’teki iki yıllık azami süre bir yıla indirilmiştir. Bu kısalma yalnızca 25.12.2025’ten sonraki satışlara uygulanır; daha önceki satışlarda iki yıllık süre korunur.
- Cebrî satışlar kapsam dışına çıktı: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
- Bedel artık rayiç bedeldir: TMK m.734/2 yeniden yazılmıştır — “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.”
Derdest davalar: TMK Geçici m.1/2 uyarınca m.734’teki değişiklikler yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2026 tarihli kararlarında, rayiç değerin belirlenmesinde değişiklikten sonra açılan davalarda dava tarihinin, önceden açılmış ve derdest davalarda ise 25.12.2025 tarihinin esas alınması gerektiği kabul edilmekte; eski satış bedeli esasına göre kurulan hükümler bozulmaktadır.
Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını dışarıdan birine satması hâlinde, diğer paydaşlara o payı aynı koşullarla öncelikle satın alma yetkisi tanır. Bu rehberde, önalım hakkını, türlerini, sürelerini ve davanın nasıl açılacağını Türk Medeni Kanunu çerçevesinde açıklıyoruz.
Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
Önalım hakkı (halk arasında “şufa hakkı”), Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenir. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye (paydaş olmayan birine) satarsa, diğer paydaşlar bu payı aynı koşullarla öncelikle satın alma yetkisine sahip olur. Önalım hakkı, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini engellemeyi ve mülkiyet bütünlüğünü korumayı amaçlar. Bu hak, yenilik doğuran bir haktır.
Önalım Hakkının Türleri
Yasal önalım hakkı (TMK m.732): Paylı mülkiyette kanundan doğar; paydaş olmanın doğal bir sonucudur. Ayrıca bir sözleşme yapmaya veya tapuya şerh vermeye gerek yoktur. Sözleşmeden doğan önalım hakkı (TMK m.735): Taraflar arasında yapılan bir sözleşmeyle kurulur ve tapuya şerh edilirse üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.
Önalım Hakkı Kime Karşı Kullanılır?
Önemli bir nokta: önalım hakkına dayalı dava, payı satın alan üçüncü kişiye (alıcıya) karşı açılır; payını satan paydaşa karşı değil. Çünkü önalım hakkı, satıcıya değil, payı devralan yeni kişiye karşı kullanılır. Dava kabul edilirse, mahkeme alıcı adına olan tapu kaydını iptal eder ve payı, önalım hakkını kullanan paydaş adına tescil eder.
Süreler: Üç Ay ve İki Yıl (TMK m.733)
Önalım hakkının kullanılması katı sürelere bağlıdır. TMK m.733’e göre önalım hakkı, satışın noter aracılığıyla hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücüdür; kaçırılması hâlinde hak tamamen sona erer.
Önemli: Uygulamada satıcı paydaş, satışı noter aracılığıyla bildirmediği için üç aylık süre çoğu zaman işlemeye başlamaz. Bu durumda bir yıllık azami (her hâlde) süre devreye girer. Bu nedenle satıştan haberdar olduğunuzda vakit kaybetmemek önemlidir.
Önalım Davasında Bedel
Önalım hakkını kullanan paydaş, payı satış bedeli ve alıcının ödediği harç ve masraflarla birlikte devralır. Dava açılırken, mahkemece belirlenen önalım bedelinin mahkeme veznesine yatırılması istenir. Bu, önalım hakkının ciddi biçimde kullanıldığını gösterir.
Önalım Hakkının Kullanılamadığı Hâller
Önalım hakkı her devirde doğmaz. Örneğin paydaşlar arasındaki satışlarda (bir paydaşın diğer paydaşa satışı), bağışlama gibi karşılıksız (ivazsız) devirlerde ve cebrî artırma (icra ihalesi) yoluyla yapılan bazı satışlarda önalım hakkı kural olarak kullanılamaz. Ayrıca paylı mülkiyetin fiilen taksim edildiği (her paydaşın belirli bir bölümü kullandığı) durumlarda da Yargıtay, önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı kullanılamayacağını kabul eder.
Önemli: Önalım hakkının süresinde ve usulüne uygun kullanılması, bedelin yatırılması gibi teknik adımlar büyük önem taşır. Hak kaybı yaşamamak için bir uzmana danışmanız önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Önalım (şufa) hakkı nedir?
Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların o payı aynı koşullarla öncelikle satın alma yetkisidir (TMK m.732). Paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini engellemeyi amaçlar.
Önalım davası kime karşı açılır?
Önalım davası, payı satın alan üçüncü kişiye (alıcıya) karşı açılır; payını satan paydaşa karşı değil. Dava kabul edilirse alıcının tapusu iptal edilip pay, önalım hakkını kullanan paydaş adına tescil edilir.
Önalım hakkı ne kadar sürede kullanılır?
TMK m.733’e göre satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür; kaçırılırsa hak sona erer.
Satış bana bildirilmediyse süre işler mi?
Üç aylık süre, satışın noter aracılığıyla bildirilmesiyle başlar. Bildirim yapılmamışsa üç aylık süre işlemez; ancak her hâlde satıştan itibaren bir yıllık azami süre devreye girer.
Önalım hakkını kullanırken ne kadar ödenir?
Önalım hakkını kullanan paydaş, payı satış bedeli ile alıcının ödediği harç ve masraflarla birlikte devralır. Dava sırasında mahkemece belirlenen önalım bedelinin mahkeme veznesine yatırılması istenir.
Önalım hakkı hangi durumlarda kullanılamaz?
Paydaşlar arası satışlarda, bağışlama gibi karşılıksız devirlerde ve bazı cebrî satışlarda önalım hakkı kural olarak kullanılamaz. Ayrıca paylı mülkiyetin fiilen taksim edildiği durumlarda hakkın dürüstlük kuralına aykırı kullanılamayacağı kabul edilir.
Önalım (şufa) hakkı ve hisseli taşınmaz uyuşmazlıkları konusunda uzman desteği alın
Hukukçular Evi uzman avukat kadrosuyla yanınızda.
İlgili Rehberler
- 📘 Gayrimenkul Hukuku Rehberi (Ana Rehber)
- ↪ Hisseli (Paylı) Mülkiyette Haklar
- ↪ Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
- ↪ Tapu İptali ve Tescil Davası: Nedir, Ne Zaman Açılır?
- Önalım (Şufa) Hakkı: Paylı Mülkiyette Öncelikli Alım
- Önalım (Şuf’a) Hakkı Nedir? TMK m.732-733-734 — Paydaş Önalım Hakkı ve 3…
