Önalım (Şufa) Hakkı Davası

Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını dışarıdan birine satması hâlinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi tanır. Bu rehberde, önalım hakkını, türlerini, sürelerini ve davanın nasıl açılacağını Türk Medeni Kanunu çerçevesinde açıklıyoruz.

Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Önalım hakkı (halk arasında “şufa hakkı”), Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenir. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye (paydaş olmayan birine) satarsa, diğer paydaşlar bu payı öncelikle satın alma yetkisine sahip olur. Önalım hakkı, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini engellemeyi ve mülkiyet bütünlüğünü korumayı amaçlar. Bu hak, yenilik doğuran bir haktır.

Önalım Hakkının Türleri

Yasal önalım hakkı (TMK m.732): Paylı mülkiyette kanundan doğar; paydaş olmanın doğal bir sonucudur. Ayrıca bir sözleşme yapmaya veya tapuya şerh vermeye gerek yoktur. Sözleşmeden doğan önalım hakkı (TMK m.735): Taraflar arasında yapılan bir sözleşmeyle kurulur ve tapuya şerh edilirse üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Önalım Hakkı Kime Karşı Kullanılır?

Önemli bir nokta: önalım hakkına dayalı dava, payı satın alan üçüncü kişiye (alıcıya) karşı açılır; payını satan paydaşa karşı değil. Çünkü önalım hakkı, satıcıya değil, payı devralan yeni kişiye karşı kullanılır. Dava kabul edilirse, mahkeme alıcı adına olan tapu kaydını iptal eder ve payı, önalım hakkını kullanan paydaş adına tescil eder.

Süreler: Üç Ay ve Bir Yıl (TMK m.733)

Önalım hakkının kullanılması katı sürelere bağlıdır. TMK m.733’e göre önalım hakkı, satışın noter aracılığıyla hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücüdür; kaçırılması hâlinde hak tamamen sona erer.

Önalım Bedeli Artık Rayiç Bedeldir

Bu, 2025 sonundaki değişikliğin uygulamada en çok şey değiştiren yanıdır. Eski rejimde önalım hakkını kullanan paydaş, payı tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini yatırarak devralırdı. Bu, tapuda düşük bedel gösterilen satışlarda önalım hakkını çok ucuz bir yola çeviriyordu.

Yeni rejimde ise TMK m.734/2 şöyledir: dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse, önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.

Pratik sonuçları şunlardır:

• Muvazaalı düşük bedel avantajı bitti. Tapuda 100 bin lira gösterilen bir pay için artık 100 bin lira değil, bilirkişi keşfiyle belirlenecek gerçek değer yatırılır.
• Bedel keşifle belirlenir. Uygulamada mahallinde keşif yapılır ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyetiyle rayiç değer tespit edilir.
• Kesin süre hak kaybı doğurur. Bedelin yatırılmaması, davanın esastan kaybedilmesi anlamına gelir; hakkın varlığı yetmez, ödeme gücü de gerekir.
• Daha önce depo edilen bedel mahsup edilir. Derdest davalarda önceden yatırılmış ve nemalandırılmış tutar yeni bedelden düşülür, bakiye aynı hesaba depo ettirilir.

Yani önalım hakkı hukuken korunmaya devam ediyor, ancak ekonomik cazibesi büyük ölçüde azaldı. Pay satın alan üçüncü kişi bakımından ise güvenlik arttı.

Önalım Hakkının Kullanılamadığı Hâller

Önalım hakkı her devirde doğmaz. Örneğin paydaşlar arasındaki satışlarda (bir paydaşın diğer paydaşa satışı), bağışlama gibi karşılıksız (ivazsız) devirlerde ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca paylı mülkiyetin fiilen taksim edildiği (her paydaşın belirli bir bölümü kullandığı) durumlarda da Yargıtay, önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı kullanılamayacağını kabul eder.

Rayiç Bedel Hangi Tarihe Göre Belirlenir? Yargıtay Ne Diyor

Kanun, rayiç bedelin hangi tarih itibarıyla belirleneceğini yazmamıştır. Bu boşluk, değişikliğin hemen ardından uygulamanın en tartışmalı sorusu hâline geldi ve Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2026 kararlarıyla bir ölçüt oluşturdu.

Çoğunluk görüşü şu ikili ayrımı yapar:

Daire bu ölçütü, kanunda düzenleme bulunmamasından hareketle “kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun” olduğu gerekçesiyle benimsemiş; aksi bir uygulamanın taraflar arasındaki hak dengesini zedeleyeceğini belirtmiştir. Bu doğrultudaki kararlar arasında 7. Hukuk Dairesi’nin E.2025/1587 K.2026/616, E.2025/1390 K.2026/615 ve E.2025/3664 K.2026/481 sayılı kararları sayılabilir. Uygulamada mahkemeler, eski satış bedeli esasına göre kurdukları hükümler bakımından bu gerekçeyle bozulmaktadır.

Karşı oy da kayda geçmiştir ve dosyanızda ileri sürülebilir. Karşı oyda özetle; rayiç bedelin yürürlük tarihi itibarıyla belirlenmesinin kanunda yer almadığı, bu belirlemenin kanunun amacını aşacağı ve davacının kullandığı yasal önalım hakkını akamete uğratacağı savunulmuş; görülmekte olan davalarda bedelin, payın satış tarihi itibarıyla belirlenen rayiç değeri ile tapu giderlerinin tahkikatın başından itibaren nemalandırılmasıyla ulaşacağı tutar olması gerektiği belirtilmiştir. Bu görüş E.2025/3019 K.2026/681, E.2025/2986 K.2026/679 ve E.2025/2213 K.2026/690 sayılı kararların karşı oylarında yer almaktadır.

Pratik anlamı şudur: tarih tercihi doğrudan paranızı etkiler. Enflasyonist bir dönemde satış tarihi ile yürürlük tarihi arasındaki fark, önalım bedelinde ciddi bir sapma yaratır. Derdest bir davanız varsa hangi tarihin lehinize olduğunu hesaplayıp buna göre beyanda bulunmak gerekir.

Geçiş Rejimi: Hangi Kural Sizin Dosyanıza Uygulanır?

7571 sayılı Kanun’a eklenen geçici madde, iki değişikliği farklı şekilde yürürlüğe koymuştur ve bu ayrımı bilmeden dosyaya yaklaşmak yanlış sonuç verir.

Bu tablo bir tuhaflık üretir ve farkında olmak gerekir: 25.12.2025’ten önce yapılmış bir satışa ilişkin, o tarihten önce açılmış bir davada süre eski rejime, bedel yeni rejime tabidir. Yani iki yıllık süreden yararlanırsınız ama satış bedelini değil rayiç bedeli yatırırsınız.

Bu nedenle dosyanızda üç tarihi ayrı ayrı belirlemek şarttır: satış tarihi (hangi süre rejimi), bildirim tarihi (üç aylık sürenin başlangıcı) ve dava tarihi (bedelin hangi tarihe göre belirleneceği).

Kimler Önalım Hakkı Sahibidir, Hangi Devirlerde Doğmaz?

Önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyette ve yalnızca paydaşlara tanınır. Elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyette, ortakların belirlenmiş payları bulunmadığından bu anlamda bir pay satışı da söz konusu olmaz. Paylı mülkiyetin işleyişi için hisseli tapu ile müstakil tapu farkı yazımıza bakabilirsiniz.

Hak, her el değiştirmede doğmaz. Doğmadığı başlıca hâller şunlardır:

• Paydaşlar arası satış. Bir paydaşın diğer bir paydaşa satışında hak doğmaz; çünkü ortaklığa yabancı biri girmemektedir.
• Karşılıksız (ivazsız) devirler. Bağışlama gibi işlemlerde satış bulunmadığından önalım hakkı kullanılamaz. Uygulamada bağış görüntüsü altında yapılan satışlar muvazaa iddiasıyla tartışılır.
• Cebrî artırma ve ihale satışları. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırmayla satışlar 7571 sayılı Kanunla kategorik olarak kapsam dışına çıkarılmıştır.
• Trampa, ölünceye kadar bakma ve benzeri sözleşmeler. Satış niteliği taşımayan devirlerde kural olarak hak doğmaz; ancak işlemin gerçekte satış olup olmadığı somut olayda değerlendirilir.

Ayrıca fiili taksim savunması vardır: paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş ve her biri belirli bir bölümü uzun süredir kullanıyorsa, Yargıtay önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı kullanılamayacağını kabul eder. Bu savunma alıcı tarafından ileri sürülür ve ispat yükü ona aittir.

Bildirim Olmadan Süre İşlemez

Sürelerin en çok yanlış hesaplanan yanı budur. Üç aylık süre, satışı duymanızla değil, satışın size noter aracılığıyla bildirilmesiyle başlar. Yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur; e-posta, mesaj, sözlü haber ya da tapu kaydını görmek bu süreyi başlatmaz.

Uygulamada satıcılar bu bildirimi çoğu zaman yapmaz. Bu durumda üç aylık süre hiç işlemeye başlamaz ve devreye mutlak süre girer: satışın üzerinden bir yıl (25.12.2025 öncesi satışlarda iki yıl) geçmekle hak düşer. Yani bildirim yapılmaması sizi korumaz, yalnızca saatin farklı çalışmasına yol açar.

Her iki süre de hak düşürücüdür; zamanaşımı gibi kesilmez, durmaz ve mahkemece kendiliğinden dikkate alınır. Satıştan haberdar olduğunuz anda tapu kaydını çıkarıp satış tarihini tespit etmek, atılacak ilk adımdır. Süre hesabında hata yapmamak için süre hesaplama aracımızdan yararlanabilirsiniz.

Dava Nasıl Açılır? Usul, Mahkeme ve Masraf

• Kime karşı: Payı satın alan üçüncü kişiye (alıcıya) karşı açılır; satan paydaşa karşı değil. Alıcı payı bir başkasına devretmişse dava son malike yöneltilir.
• Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi — bu yetki kesindir.
• Davanın konusu: Alıcı adına olan tapu kaydının iptali ve payın davacı adına tescili.
• Bedelin depo edilmesi: Hâkim rayiç bedeli belirledikten sonra kesin süre verir; bedel nemalandırılmak üzere belirlenen yere nakden yatırılır. Yatırılmazsa tescile karar verilemez.
• Davacının paydaşlığı sürmelidir: Dava açan paydaş, yargılama boyunca paydaşlığını korumalıdır; payını devrederse dava konusuz kalır.

Birden fazla paydaş önalım hakkını kullanmak isterse, pay oranlarına göre paylaştırma yapılır. Ortaklığın tümüyle sona erdirilmesi isteniyorsa izlenecek yol farklıdır; bunun için ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) yazımıza bakabilirsiniz.

Alıcı Tarafındaysanız: Nasıl Korunursunuz?

Bu yazının çoğu paydaş perspektifinden yazılır; oysa payı satın alan kişinin de bir stratejisi olmalıdır. 2025 sonrası rejim alıcıyı belirgin biçimde güçlendirmiştir.

• Satışı siz bildirin. Bildirimi alıcı da yapabilir. Noter aracılığıyla bildirim yaparsanız üç aylık süreyi kendiniz başlatmış ve belirsizliği bir yıldan üç aya indirmiş olursunuz. Bu, alıcının elindeki en etkili araçtır.
• Rayiç bedel sizin lehinizedir. Artık paydaş, tapudaki düşük bedeli değil gerçek değeri yatırmak zorundadır; bu, önalım davasının cazibesini azaltır.
• Fiili taksimi belgeleyin. Taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölüşülmüşse bunu ispatlamak, hakkın dürüstlük kuralına aykırı kullanıldığı savunmasını mümkün kılar.
• Feragat şerhini araştırın. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Pay alımı öncesinde takyidat dâhil güncel tapu kaydını incelemek ve paydaş yapısını çıkarmak, bu riskleri baştan görmenizi sağlar; kontrol listesi için taşınmaz alımında kontrol edilecekler yazımıza bakabilirsiniz. Sözleşmeden doğan önalım hakkının nasıl kurulacağı için ise tapu satış vaadi sözleşmesi yazımız yol gösterir.

Tarım Arazisinde Ek Katman

Önalım davası bir tarım arazisine ilişkinse, eşya hukuku kurallarının üstüne ikinci bir rejim biner. 5403 sayılı Kanun uyarınca tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemleri ancak Bakanlığın izniyle yapılabilir.

Ayrıca asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler bölünemez eşya niteliğindedir. Bu nedenle önalım hakkını kullanıp payı devraldıktan sonra “kendi parselime çeviririm” beklentisi çoğu zaman karşılıksız kalır. Çerçevenin tamamı için 5403 ve amaç dışı kullanım ile kooperatif hisseli tarla riskleri yazılarımıza bakabilirsiniz. Genel çerçeve için gayrimenkul hukuku rehberimiz incelenebilir.

İlgili Konular: Hangi Dosya Nereye Bakar?

• Ortaklığı tümüyle sona erdirmek istiyorsanız önalım değil paylaşma davası gündeme gelir: ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) ve izale-i şuyuda satış süreci.
• Pay tapuda değil de sözleşmeyle devredildiyse tapu satış vaadi sözleşmesi ile tescile zorlama davası yazılarımıza bakın.
• Devir mirastan mal kaçırma amacı taşıyorsa ayrı bir dava türü devreye girer: Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma): 1974 İçtihadı Birleştirme Kararı.
• Alıcı iyiniyetliyse tapu siciline güven ilkesi tartışılır: tapu kütüğüne güven ilkesi.
• Taşınmaz tapusuz veya zilyetlikle kazanılmışsa kazandırıcı zamanaşımı yazımız yol gösterir.
• Komşu parselle sınır veya geçit sorunu varsa geçit hakkı ve bütünleyici parça ve eklenti yazılarımız ilgilidir.
• Devir işlemi henüz yapılmadıysa tapu devri nasıl yapılır ve kapora (pey akçesi) yazılarımız işinize yarar.

Sıkça Sorulan Sorular