Anayasa Mahkemesi, 7571 sayılı Kanunla 25 Aralık 2025’ten itibaren önalım (şufa) davalarına getirilen “rayiç bedel” kuralını iptal etti. 16/7/2026 tarihli ve E.2026/23, K.2026/162 sayılı karar 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı: Türk Medenî Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrası tümüyle, geçici 1. maddenin (2) numaralı fıkrası ise rayiç bedel kuralını önceden açılmış davalara da uygulatan hüküm olarak iptal edildi. İptal hemen sonuç doğurmuyor; kararın yayımından başlayarak dokuz ay sonra, 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek. Bu yazı, kararın gerekçesini, dokuz aylık geçiş döneminde görülmekte olan davalarda hangi bedelin ve hangi sürenin geçerli olduğunu, 7571 öncesinde açılmış davaların durumunu, iptalden sonra doğacak boşluğu ve davacı paydaş, davalı alıcı ve satıcı bakımından şimdi yapılması gerekenleri kanun maddeleriyle anlatıyor. Kararın özeti için son dakika haberimize bakabilirsiniz.
Kısa cevap: 6 Ağustos 2027’ye kadar hiçbir şey değişmiyor: önalım davasında hâkim payın rayiç bedelini belirler, davacı bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır; yatırmazsa adına tescil kararı verilemez (TMK m.734/2). Bu kural 25/12/2025’ten önce açılmış davalarda da uygulanır (TMK geçici m.1/2). 6 Ağustos 2027’de ikinci fıkra ve geçici hüküm birlikte yürürlükten kalkacak; TBMM’nin bu tarihe kadar yeni bir bedel ve depo kuralı çıkarması bekleniyor (Anayasa m.153/4). Anayasa Mahkemesi kararları kesindir ve geriye yürümez (Anayasa m.153). Satıştan itibaren bir yıllık hak düşürücü süre ile cebrî artırmada önalım yasağı bu kararla değişmedi.
Önalım davanız iptal kararından nasıl etkilenir?
Davanın açılış tarihi, verilen kesin süre ve bilirkişi değerlemesi birlikte incelenmeden doğru strateji kurulamaz. Dosyanızı birlikte değerlendirelim: Hukukçular Evi, 0554 648 37 15.
Kararın Künyesi ve Yetki Dayanağı
Karar, Anayasa’nın 152. maddesindeki itiraz yolu (somut norm denetimi) ile 150 ve 151. maddelerdeki iptal davası yolunun birleştiği bir dosyada verildi. On üç asliye hukuk mahkemesi, önlerindeki önalım davalarında uygulayacakları kuralları Anayasa’ya aykırı görerek dosyayı Anayasa Mahkemesine taşıdı; 137 milletvekili de 7571 sayılı Kanun hakkında açtığı iptal davasında aynı kuralları dava konusu yaptı. Mahkeme, milletvekillerinin davasının önalıma ilişkin kısmını ayırarak itiraz dosyalarıyla birleştirdi ve esası E.2026/23 sayılı dosya üzerinden inceledi.
Karar künyesi
| Unsur | Bilgi |
|---|---|
| Mahkeme ve sayı | Anayasa Mahkemesi, E.2026/23, K.2026/162 |
| Karar tarihi | 16/7/2026 |
| Resmî Gazete | 6/11/2026, sayı 33422, Yargı Bölümü |
| İtiraz yoluna başvuran mahkemeler | Yalova 2., Tarsus 5., İstanbul 24., Bodrum 3., Alanya 6., Gaziosmanpaşa 1., Gaziantep 7., Denizli 5., Erbaa 1., Hatay 3., Viranşehir 3., Ulukışla 1. ve Afşin 2. Asliye Hukuk Mahkemeleri |
| İptal davası | Murat Emir, Gökhan Günaydın, Ali Mahir Başarır ile birlikte 137 milletvekili (E.2026/51; önalıma ilişkin kısım ayrılarak birleştirildi) |
| Denetlenen kurallar | TMK m.734/2 (7571 s.K. m.36): “rayiç bedeli”, “gecikmeksizin”, “kesin süre” ibareleri; TMK geçici m.1/2 (7571 s.K. m.37) |
| Ölçü norm | Anayasa m.5 ve 35 (mülkiyet hakkı ve devletin pozitif yükümlülükleri); m.2 yönünden ayrıca inceleme yapılmadı |
| Oy durumu | “Rayiç bedeli” ibaresinin iptali oyçokluğuyla (karşıoy: Basri Bağcı, Selahaddin Menteş, Muhterem İnce, Ömer Çınar); diğer iptaller, erteleme ve yürürlüğü durdurma talebinin reddi oybirliğiyle |
| Yürürlük | Yayımdan başlayarak dokuz ay sonra: 6/8/2027 (Anayasa m.153/3; 6216 s.K. m.66/3) |
İtiraz yolunda Anayasa’nın 152. maddesi, aykırılık iddiasını ciddi bulan mahkemenin davayı geri bırakacağını; Anayasa Mahkemesinin kararı esas hakkındaki karar kesinleşinceye kadar gelirse mahkemenin buna uymak zorunda olduğunu düzenler. Bu nedenle itiraz eden on üç mahkemenin dosyaları da bu kararla birlikte yeniden işlemeye başlayacak; ancak iptal ertelendiği için bu mahkemeler de 6 Ağustos 2027’ye kadar yürürlükteki kuralı uygulayacak durumdadır. Değerlendirmemize göre bu dosyalarda bekletme kararlarının kalkmasıyla birlikte rayiç bedel tespiti ve depo için kesin süre aşamasına geçilmesi olasıdır.
Önalım Hakkı Nasıl İşler? TMK m.732–734’ün Yapısı
Yasal önalım hakkı paylı mülkiyete özgüdür. Elbirliği mülkiyetinde (paylaşılmamış mirasta) bu hak doğrudan uygulanmaz; miras ortaklığı paylı mülkiyete dönüştürüldükten sonra paydaşlar arasında önalım gündeme gelir. Bu ayrım için elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş yazımıza bakabilirsiniz. Kanunun bugünkü metninde önalımın işleyişi şöyledir:
Madde madde önalım hakkı (mevzuat.gov.tr güncel metni)
| Madde | Konu | Paydaş ve alıcı bakımından anlamı |
|---|---|---|
| TMK m.732 | Hak sahibi | Paydaşlardan biri taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Satış dışındaki devirler (bağış, trampa gibi) kanunda sayılmamıştır. |
| TMK m.733/1 | Kullanma yasağı | 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (7571 m.35 ile değişik). |
| TMK m.733/2 | Feragat ve vazgeçme | Önalım hakkından feragat resmî şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilir; belirli bir satışta vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. |
| TMK m.733/3 | Bildirim | Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. |
| TMK m.733/4 | Hak düşürücü süre | Hak, satışın bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (7571 ile “iki yıl” → “bir yıl”). |
| TMK m.734/1 | Kullanma biçimi | Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; satıcı davalı değildir. |
| TMK m.734/2 | Bedel ve depo (iptal edildi) | Rayiç bedel hâkimce gecikmeksizin belirlenir; davacı bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırır; aksi hâlde tescil kararı verilemez; bedel hükmün kesinleşmesiyle nemalarıyla ilgilisine ödenir. 6/8/2027’ye kadar yürürlükte. |
| TMK m.735 | Sözleşmeden doğan önalım | Tapuya şerhli sözleşmesel önalım hakkı şerhte belirtilen süre ve koşullarla kullanılır; koşul belirtilmemişse üçüncü kişiye satıştaki koşullar esas alınır; yasal önalımın kullanılmasına ilişkin hükümler burada da uygulanır. |
| TMK geçici m.1/1 | 733 için geçiş | 733’teki değişiklikler yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; bu satışlarda eski hükümler uygulanır. |
| TMK geçici m.1/2 | 734 için geçiş (iptal edildi) | 734’teki değişiklikler yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanır. 6/8/2027’ye kadar yürürlükte. |
Dikkat edilmesi gereken nokta şudur: m.735’in son fıkrası yasal önalımın kullanılmasına ilişkin hükümlerin sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanacağını söyler. Değerlendirmemize göre bu nedenle 734. maddenin ikinci fıkrasının iptali, tapuya şerhli sözleşmesel önalım haklarının kullanıldığı davaları da dolaylı olarak etkileyebilir; ancak m.735 kendi içinde “şerhte belirtilen koşullar”a ve “üçüncü kişiye satıştaki koşullar”a ayrıca yollama yaptığı için sözleşmesel önalımda bedel öncelikle şerhe göre belirlenir.
7571 Sayılı Kanun Ne Getirmişti?
24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun, kamuoyunda 11. Yargı Paketi olarak bilinen düzenlemenin parçası olarak TMK’nın önalıma ilişkin hükümlerinde üç değişiklik yaptı ve bunlar 25/12/2025’te yürürlüğe girdi. Birincisi, 733. maddenin birinci fıkrası değiştirildi ve 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalımın kullanılamayacağı hükme bağlandı. İkincisi, hak düşürücü sürenin uzun ayağı satıştan itibaren iki yıldan bir yıla indirildi. Üçüncüsü, 734. maddenin ikinci fıkrası yeniden yazılarak tapuda gösterilen satış bedeli yerine payın rayiç bedelinin esas alınması, bu bedelin hâkimce gecikmeksizin belirlenmesi, kesin süre içinde nakden ve nemalandırılmak üzere depo edilmesi kuralı getirildi. Geçici 1. madde ise 733’teki değişikliklerin eski satışlara uygulanmamasını, buna karşılık 734’teki bedel kuralının eski davalara da uygulanmasını öngördü. Bu değişikliklerin ilk değerlendirmesi için 11. Yargı Paketi ve önalım haberimize bakabilirsiniz.
Kararın gerekçesinde, rayiç bedelin anlamı 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 266. maddesine dayanılarak açıklandı: rayiç bedel, bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım satım değeridir; önalıma konu payda bu değer, taşınmazın konumu, ulaşım imkânları, altyapı hizmetleri, imar durumu ve emsal satışlar gibi unsurlarla belirlenir. Rayiç bedeli tapuda beyan edilen bedelle karıştırmamak gerekir; tapu harcı açısından beyan edilen değerin önemi için tapu harcında eksik beyan yazımıza bakabilirsiniz.
Eski, Mevcut ve İptal Sonrası Kural: Karşılaştırma
Önalım bedeli ve depo kuralının üç dönemi
| Soru | 7571 öncesi | 25/12/2025 – 6/8/2027 | 6/8/2027 sonrası |
|---|---|---|---|
| Esas alınan bedel | Satış bedeli (Anayasa Mahkemesi bu ibareyi kararda atıf yapılan E.2023/77, K.2023/190 sayılı kararında Anayasa’ya aykırı görmemişti) | Hâkimin belirlediği rayiç bedel | Kanunda kural kalmaz; TBMM’nin yeni düzenlemesine bağlı |
| Tapu giderleri | Alıcıya düşen tapu giderleri | Alıcıya düşen tapu giderleri | Yeni düzenlemeye bağlı |
| Depo süresi | — | Kesin süre (HMK m.94/3: kesin süre içinde yapılmayan işlemi yapma hakkı ortadan kalkar) | Yeni düzenlemeye bağlı |
| Nemalandırma | — | Bedel nemalandırılmak üzere yatırılır, kesinleşince nemalarıyla ödenir | Yeni düzenlemeye bağlı |
| Eski davalara uygulanma | — | Evet (geçici m.1/2) | Geçici m.1/2 de yürürlükten kalkar |
| Hak düşürücü süre | Bildirimden 3 ay, her hâlde satıştan 2 yıl | Bildirimden 3 ay, her hâlde satıştan 1 yıl (25/12/2025 sonrası satışlar) | Değişmez; bu karar 733’ü kapsamıyor |
Tablodaki “7571 öncesi” sütununda yer alan satış bedeli kuralı, kararın kendisinde ve karşıoy yazısında “değişiklikten önce yürürlükte olan” kural olarak anılmaktadır. Değerlendirmemize göre iptal kararı bu eski metni kendiliğinden yeniden yürürlüğe koymaz; Anayasa Mahkemesinin iptal kararları önceki metni canlandırmaz, yalnızca iptal edilen hükmü ortadan kaldırır. Bu nedenle 6 Ağustos 2027 sonrasında “eski satış bedeli kuralına dönüldü” demek doğru olmaz.
Önemli ayrım: Kararın “iptal” kısmı ile “uygulama” kısmını birbirinden ayırın. Kural Anayasa’ya aykırı bulundu ve iptal edildi; fakat iptal 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe gireceği için bugün açılan ve görülen her önalım davasında hâkim yine rayiç bedeli belirleyecek, davacı yine kesin süre içinde depo yapmak zorunda kalacaktır. “Anayasa Mahkemesi iptal etti, artık satış bedelini yatırırım” düşüncesi, kesin sürenin kaçırılmasına ve davanın kaybedilmesine yol açabilir.
Mahkemenin Gerekçesi Adım Adım
Kararın çekirdeği, önalım hakkının hangi temel hak içinde ve hangi yükümlülük türü açısından değerlendirileceğidir. Mahkeme dört adımda ilerledi.
1. Satılan pay mülktür, önalım hakkı da mülkiyet güvencesindedir. Satış öncesinde satıcının, satışla birlikte alıcının mülkiyetine geçen pay, her ikisi bakımından Anayasa’nın 35. maddesi anlamında mülktür. Önalım hakkı ise doğrudan Anayasa’dan kaynaklanmaz; Anayasa paydaşlara önalım hakkı tanınmasını güvenceye bağlamaz. Buna karşılık hak kanunla getirildiği ve mülkiyete bağlı olarak kullanıldığı için önalım hakkı sahibinin kanundaki yetkileri de mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirildi. Mahkeme bu tespiti kararda atıf yapılan E.2024/152, K.2025/116 sayılı kararına dayandırdı.
2. İnceleme pozitif yükümlülükler açısından yapıldı. Önalım, özel kişiler arasındaki ilişkiyi düzenler. Kural, önalım hakkını kullanan paydaşın ödeme yükümlülüğünü hâkimin belirleyeceği rayiç bedelle sınırladığı için, paydaş ile alıcı arasındaki menfaatlerin dengelenmesi bakımından devletin pozitif yükümlülükleri çerçevesinde incelendi. Anayasa’nın 5. maddesi devlete kişilerin mülkiyet hakkından tam olarak yararlanabilmesi için yasal ve yargısal önlemler alma görevi yükler; devlet önalım hakkı sahibi ile payı satın alan üçüncü kişi arasında adil bir denge kurmalıdır.
3. Önalımın özü “yalnızca alıcının değişmesi”dir. Mahkemeye göre önalım hakkı, üçüncü kişinin kabul ettiği satış koşullarının önalım hakkı sahibince aynen üstlenilmesi esasına dayanır; satış sözleşmesinin tüm koşulları korunur ve hak sahibi alıcının yerine geçer. Mahkeme yasal önalım hakkını daha önce bu nedenle orantılı bulmuş, satış bedelini esas alan eski kuralı da tarafların çatışan menfaatleri arasındaki dengeyi ölçüsüz biçimde bozmadığı için Anayasa’ya uygun görmüştü.
4. Rayiç bedel satışı başka bir satışa dönüştürür. Bedel tarafların kararlaştırdığı satış bedeli olmayınca önalıma konu satışın şartları değişir ve farklı bir satış ilişkisi doğar. Kural tarafların serbest iradesini devre dışı bırakır; satış sözleşmesindeki bedel yerine mahkemenin tespit ettiği bedel alıcıya ödenir. Rayiç bedel alıcının ödediği fiyattan yüksekse alıcı haksız kazanç elde edebilir; düşükse alıcı haksız yere zarara uğrar. Önalım hakkı sahibi ise ne kadar ödeyeceğini ancak yargılamanın sonunda öğrenebildiği için hukuken belirsiz bir konuma düşer. Mahkeme, satıcı ve alıcının iradesini ortadan kaldıran, alıcıyı haksız kazanç veya zarar riskine sokan ve hak sahibini belirsizlikte bırakan kuralla adil bir denge kurulmadığı sonucuna vardı; kural Anayasa’nın 5. ve 35. maddelerine aykırı bulundu.
Gerekçenin taraflar bakımından okunuşu
| Taraf | Mahkemenin tespiti | Pratik anlamı |
|---|---|---|
| Satıcı paydaş | Rayiç bedel yöntemi satıcının ekonomik tercihlerini etkisiz kılar | Satıcının kararlaştırdığı fiyat önalım davasında belirleyici olmaktan çıkıyordu |
| Payı satın alan üçüncü kişi | Ödediği bedelden farklı bir tutar alması haksız kazanç ya da haksız zarar doğurabilir | Pahalı alan alıcı, düşük rayiç değer belirlenirse ödediğinden azını geri alabiliyordu |
| Önalım hakkı sahibi paydaş | Ne ödeyeceğini yargılamanın sonunda öğrenebildiği için belirsiz konumda | Dava açarken bütçesini bilemeyen paydaş, yüksek bir rayiç değer karşısında depo yapamayıp hakkını kaybedebiliyordu |
| Devlet (kanun koyucu) | Pozitif yükümlülük: taraflar arasında adil denge kurmalı | Yeni düzenlemenin, satış koşullarının korunması ilkesini ve tarafların öngörülebilirliğini gözetmesi gerekecek |
Karşıoy Gerekçesi: Dört Üye Neden Katılmadı?
Başkanvekili Basri Bağcı ile üyeler Selahaddin Menteş, Muhterem İnce ve Ömer Çınar, “rayiç bedeli” ibaresinin Anayasa’ya uygun olduğunu savundu. Karşıoy yazısına göre önalım hakkının satıştan uzun süre sonra kullanılabilmesi ve depo edilen bedelin hüküm kesinleşinceye kadar alıcıya ödenmemesi nedeniyle, satış bedelinin esas alınması enflasyon karşısında payı devralan alıcının aleyhine sonuç doğuruyordu. Karşıoyda ayrıca imar uygulamalarından kaynaklanan paylı mülkiyetlerde yüzlerce paydaşa noter bildirimi yapmanın mali yükü ve tebliğ güçlüğü, uygulamada bedelde muvazaa iddia edildiğinde mahkemelerin zaten rayiç değer tespit ettiği ve karşılaştırmalı hukukta bazı önalım türlerinde mahkemece belirlenen rayiç bedelin kullanıldığı belirtildi. Karşıoy yazanlara göre rayiç bedel, satış bedelinin yüksek veya düşük gösterilmesinden bağımsız olarak taşınmazın gerçek değerini esas aldığı için iki tarafı da dengeliyordu.
Değerlendirmemize göre karşıoy yazısı, TBMM’nin yeni düzenlemesinde tartışılacak seçenekleri de gösteriyor: satış bedelinin korunması ile depo edilen paranın değer kaybının telafisi (nemalandırma, faiz veya güncelleme) arasında bir denge kurulması, çoğunluk ve azınlık görüşlerinin ortak paydası olarak öne çıkabilir. Bu bir tahmin değil, gerekçelerin karşılaştırmasıdır; yeni kuralın içeriği ancak kanun yayımlandığında belli olacaktır.
Neden Fıkranın Tamamı ve Geçici Hüküm de İptal Edildi? (6216 m.43/4)
Başvurularda yalnızca “rayiç bedeli”, “gecikmeksizin” ve “kesin süre” ibareleri ile geçici 1. maddenin (2) numaralı fıkrası dava konusu yapılmıştı. Mahkeme yalnızca “rayiç bedeli” ibaresini esastan inceledi. Bu ibare iptal edilince “gecikmeksizin” (rayiç bedelin gecikmeksizin belirlenmesi) ve “kesin süre” (belirlenen rayiç bedelin kesin süre içinde yatırılması) ibarelerinin, fıkranın kalan kısmının ve kuralı eski davalara uygulatan geçici hükmün uygulanma imkânı kalmadı. 6216 sayılı Kanun’un 43. maddesinin (4) numaralı fıkrası, belirli hükümlerin iptali diğer hükümlerin veya kanunun tümünün uygulanmaması sonucunu doğuruyorsa bunların da iptaline karar verilebileceğini öngörür. Mahkeme bu yetkiyle ikinci fıkranın dört cümlesini birlikte ve geçici 1. maddenin (2) numaralı fıkrasını iptal etti; bu kısımlar yönünden ayrıca Anayasa’ya uygunluk denetimi yapmadı.
Sonuç olarak 6 Ağustos 2027’de 734. maddede yalnızca “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.” cümlesi kalacak. Depo yükümlülüğü, depo süresi, süre kaçırılırsa tescil yasağı ve bedelin nemalarıyla ödenmesi kuralları kanundan çıkacak. Değerlendirmemize göre bu, Mahkemenin dokuz aylık erteleme gerekçesinde “kamu yararını ihlal edici nitelikte hukuksal boşluk” olarak gördüğü durumdur.
Dokuz Aylık Erteleme: 6 Ağustos 2027’ye Kadar Ne Olacak?
Anayasa’nın 153. maddesinin üçüncü fıkrasına göre iptal edilen hüküm kararın Resmî Gazete’de yayımlandığı tarihte yürürlükten kalkar; ancak Mahkeme gereken hâllerde iptal hükmünün yürürlüğe gireceği tarihi, yayımdan başlayarak bir yılı geçmemek üzere ayrıca kararlaştırabilir. 6216 sayılı Kanun’un 66. maddesinin (3) numaralı fıkrası aynı kuralı tekrarlar. Mahkeme bu kararda, iptal edilen kuralların doğuracağı boşluğu kamu yararını ihlal edici bulduğu için dokuz aylık erteleme verdi. Karar 6 Kasım 2026’da yayımlandığından dokuz ay 6 Ağustos 2027’de dolar ve iptal o gün yürürlüğe girer.
Erteleme döneminin üç sonucu vardır. Birincisi, iptal edilen kurallar bu süre boyunca yürürlükte kalır ve mahkemelerce uygulanır; Mahkeme de yürürlüğü durdurma taleplerini, iptal hükümlerinin yürürlüğe girmesi ertelendiği için oybirliğiyle reddetti. İkincisi, Anayasa’nın 153. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca TBMM, iptal kararının ortaya çıkardığı hukuki boşluğu dolduracak kanun teklifini öncelikle görüşüp karara bağlamakla yükümlüdür. Üçüncüsü, Anayasa’nın 153. maddesinin beşinci fıkrası ve 6216 sayılı Kanun’un 66. maddesinin (2) numaralı fıkrası gereği iptal kararları geriye yürümez; 6 Ağustos 2027’den önce kesinleşmiş önalım hükümleri bu karar nedeniyle bozulmaz.
Takvim: karar, yayım ve yürürlük
| Tarih | Olay | Hukuki sonuç |
|---|---|---|
| 24/12/2025 | 7571 sayılı Kanun kabul edildi | TMK m.733, 734 ve geçici m.1 değişti |
| 25/12/2025 | Değişiklikler yürürlüğe girdi | Rayiç bedel ve kesin süre kuralı tüm davalarda uygulanmaya başladı |
| 12/2/2026 – 16/7/2026 | İlk incelemeler ve birleştirme kararları | 13 itiraz başvurusu ve iptal davasının ilgili kısmı E.2026/23’te birleştirildi |
| 16/7/2026 | Karar verildi | İptal, dokuz ay erteleme, yürürlüğü durdurma talebinin reddi |
| 6/11/2026 | Karar RG 33422’de yayımlandı | Dokuz aylık sürenin başlangıcı; karar herkesi bağlar |
| 6/8/2027 | İptal yürürlüğe girer | TMK m.734/2 ve geçici m.1/2 yürürlükten kalkar |
Kimleri Etkiliyor?
Gruplara göre etkiler
| Grup | Bugünden 6/8/2027’ye kadar | 6/8/2027’den sonra |
|---|---|---|
| Önalım davası açmayı düşünen paydaş | Rayiç bedel ve tapu giderlerini kesin süre içinde yatırmaya hazır olmalı; 733’teki üç ay / bir yıl süreleri işliyor | Bedel ve depo kuralı yeni kanuna göre belirlenecek |
| Görülen davada davacı paydaş | Hâkimin verdiği kesin süreye uymak zorunda; süre kaçarsa adına tescil kararı verilemez | Henüz depo aşamasına gelinmemiş davalarda geçiş hükmü belirleyici olacak |
| Payı satın alan alıcı (davalı) | Rayiç bedel tespitine katılmalı, bilirkişi raporuna iki hafta içinde itiraz etmeli (HMK m.281) | Yeni kuralda satış bedelinin korunması gündeme gelebilir |
| Payını satmak isteyen paydaş | Satışın noterle bildirilmesi ve varsa yazılı vazgeçme belgesi alınması belirsizliği azaltır | Aynı önlemler geçerli |
| 7571 öncesi açılmış davaların tarafları | Geçici m.1/2 gereği rayiç bedel kuralı uygulanıyor | Geçici m.1/2 yürürlükten kalkıyor; yeni geçiş hükmü bekleniyor |
| Sözleşmeden doğan önalım hakkı sahipleri | Şerhte koşul varsa ona göre; yoksa üçüncü kişiye satıştaki koşullar (TMK m.735) | m.735/3’ün yollaması nedeniyle yeni kuraldan etkilenebilir |
Paylı mülkiyette tarafların genel hak ve yükümlülükleri için hisseli (paylı) mülkiyette haklar, hisseli tapu ile müstakil tapu arasındaki pratik farklar için hisseli tapu ile müstakil tapu farkı yazılarımıza bakabilirsiniz. Kooperatif hisseli tapulardaki özel durum için kooperatif hisseli tapu rehberimiz yol göstericidir.
Görülmekte Olan Davalar: Dört Senaryo
Davanın hangi aşamada olduğu ve ne zaman açıldığı, iptal kararından nasıl etkileneceğini belirler. Aşağıdaki tablo, kararın ve kanun metninin birlikte okunmasıyla hazırlanmıştır; son iki satır, yeni kanun çıkmadığı varsayımına dayanan değerlendirmemizdir.
Dava aşamasına göre uygulanacak kural
| Senaryo | Uygulanacak kural | Dikkat |
|---|---|---|
| 1. Dava 25/12/2025’ten sonra açıldı, hüküm 6/8/2027’den önce kesinleşecek | TMK m.734/2: rayiç bedel, kesin süre, nemalandırma | Kesin süre kaçırılırsa tescil kararı verilemez; iptal kararı bu sonucu değiştirmez |
| 2. Dava 25/12/2025’ten önce açıldı, hüküm 6/8/2027’den önce kesinleşecek | Geçici m.1/2 gereği yine TMK m.734/2 | Değerlendirmemize göre satış bedelini yatırmış davacıya rayiç bedel farkı için kesin süre verilmesi gündeme gelebilir |
| 3. Hüküm 6/8/2027’den önce kurulmuş, kanun yolunda | Değerlendirmemize göre kanun yolu incelemesinde hangi kuralın esas alınacağı, yeni kanunun geçiş hükmüne ve Yargıtay uygulamasına bağlı olacaktır | İptal kararları geriye yürümez (Anayasa m.153/5); ancak kesinleşmemiş hükümler yönünden tartışma çıkması muhtemeldir |
| 4. Dava 6/8/2027’de hâlâ ilk derecede, depo yapılmamış | Yeni kanun çıkarsa onun geçiş hükmü; çıkmazsa kanunda bedel ve depo kuralı bulunmaz | Değerlendirmemize göre yeni kanun çıkmazsa bedelin belirlenmesinde önalımın “satış koşullarının aynen üstlenilmesi” niteliğine ilişkin karar gerekçesi yol gösterici olacaktır |
Senaryo 2 özellikle önemlidir. 7571 öncesinde satış bedelini depo ederek dava açmış olan paydaşlar, geçici 1. maddenin (2) numaralı fıkrası nedeniyle rayiç bedel üzerinden yeniden hesaplamayla karşılaşmıştı. Bu fıkra da iptal edildi; fakat 6 Ağustos 2027’ye kadar yürürlükte kaldığından, bu tarihe kadar hükme bağlanacak davalarda kural uygulanmaya devam edecek. Değerlendirmemize göre bu davalarda tarafların, iptal kararının gerekçesini ve TBMM’de hazırlanacak düzenlemeyi takip ederek usul ekonomisine ilişkin taleplerini (örneğin depo için verilen sürenin makul belirlenmesi) mahkemeye bildirmesi yararlı olacaktır; ancak mahkemenin yürürlükteki kanunu uygulamama yetkisi yoktur.
Hukuki Nitelik, Tartışmalı ve Belirsiz Noktalar
Kesin süre ve tescil yasağı. Bugün yürürlükteki metin, yükümlülüğün kesin süre içinde yerine getirilmemesi hâlinde “önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez” der. HMK’nın 94. maddesinin üçüncü fıkrası da kesin süre içinde yapılması gereken işlemi süresinde yapmayan tarafın o işlemi yapma hakkının ortadan kalkacağını öngörür. Değerlendirmemize göre bu iki hüküm birlikte, 6 Ağustos 2027’ye kadar depo süresinin kaçırılmasının telafisi zor bir sonuç doğuracağını gösterir.
Rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği. Başvurularda rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceğinin, “kesin süre” ve “gecikmeksizin” kavramlarının belirsiz olduğu ileri sürülmüştü. Mahkeme bu iddiaları ayrıca incelemedi; rayiç bedel ibaresini mülkiyet hakkı yönünden iptal etmesi nedeniyle diğer ibareler uygulanma imkânı kalmayan kurallar olarak iptal edildi. Bu nedenle erteleme süresi boyunca değerleme tarihi sorunu uygulamada tartışılmaya devam edecektir; değerlendirmemize göre bilirkişi raporlarında değerleme tarihinin açıkça gösterilmesini istemek tarafların yararınadır.
Bedelde muvazaa iddiası. Karşıoy yazısında, tapuda gösterilen satış bedelinin önalımı engellemek için yüksek gösterildiği iddiasında mahkemelerin gerçek bedeli araştırdığı belirtildi. Çoğunluk görüşü bu yolu kapatmadı; çoğunluğun itirazı tarafların gerçekten kararlaştırdığı bedelin yerine mahkemenin belirlediği farklı bir bedelin konulmasınadır. Değerlendirmemize göre 6 Ağustos 2027 sonrasında hangi kural çıkarsa çıksın, tapudaki bedelin gerçeği yansıtmadığı iddiası ayrı bir ispat konusu olarak varlığını sürdürecektir. Muvazaa iddialarının ispatına ilişkin genel çerçeve için muvazaa ve tenkis yazımıza bakabilirsiniz.
Kanun koyucunun takdir alanı. Anayasa’nın 153. maddesinin ikinci fıkrası ve 6216 sayılı Kanun’un 66. maddesinin (4) numaralı fıkrası, Mahkemenin iptal ederken kanun koyucu gibi hareketle yeni uygulamaya yol açacak hüküm kuramayacağını düzenler. Bu nedenle kararda yeni bedel kuralı önerilmedi. Kararın gerekçesi ise kanun koyucunun sınırını çizer: satış koşullarını değiştiren ve tarafları belirsizlikte bırakan bir bedel kuralı yeniden getirilirse aynı Anayasa denetimiyle karşılaşabilir.
Hukukî nitelik özeti: Değerlendirmemize göre önalım hakkı, kanundan doğan ve mülkiyete bağlı olarak kullanılan yenilik doğuran bir haktır; dava alıcıya karşı açılır. Anayasa Mahkemesi bu hakkı mülkiyet hakkı güvencesi içinde gördü ve hakkın özünü alıcının yerine geçmekle sınırlı saydı. Bedelin değiştirilmesi, hakkın niteliğini “yerine geçme”den “mahkemece fiyatlandırılan yeni bir satış”a dönüştürdüğü için iptal edildi.
Süreler, İtiraz ve Başvuru Yolları
Anayasa Mahkemesi kararları kesindir (Anayasa m.153/1; 6216 s.K. m.66/1). Bu karara karşı itiraz, düzeltme veya başka bir başvuru yolu yoktur. Önalım davalarında ise şu süreler işlemeye devam eder:
Önalım davasında süreler (6 Kasım 2026 itibarıyla)
| Süre | Dayanak | Nasıl hesaplanır |
|---|---|---|
| Üç ay | TMK m.733/4 | Satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren |
| Bir yıl | TMK m.733/4 (7571 ile) | Her hâlde satış tarihinden itibaren; 25/12/2025’ten önceki satışlarda geçici m.1/1 gereği eski hüküm (iki yıl) uygulanır |
| Kesin süre (depo) | TMK m.734/2; HMK m.94 | Hâkimin ara kararında belirlediği gün sayısı; 6/8/2027’ye kadar uygulanır |
| İki hafta | HMK m.281/1 | Rayiç bedel bilirkişi raporunun tebliğinden itibaren itiraz ve ek rapor talebi |
| Otuz gün | 6216 s.K. m.47/5 | Önalım davasında kesin hükümle mülkiyet hakkının ihlal edildiğini düşünen taraf için, başvuru yollarının tüketildiği tarihten itibaren bireysel başvuru süresi |
| Dokuz ay | Anayasa m.153/3; 6216 s.K. m.66/3 | 6/11/2026’dan başlayarak; iptal 6/8/2027’de yürürlüğe girer |
Üç aylık ve bir yıllık sürelerin hesaplanmasında ayrıntılı örnekler için önalım süre hesaplama aracımızı, hakkın temel şartları için TMK m.732–733 rehberimizi kullanabilirsiniz. Miras kalan taşınmazlardaki özel sorunlar mirasta önalım hakkı ve 7571 değişikliği ile miras payı satışında noter bildirimi yazılarımızda anlatıldı.
Varsayımsal Örnekler
Varsayımsal örnek 1 — pahalı alan alıcı. Üç kardeşin paylı mülkiyetindeki bir arsada bir kardeş payını Mart 2026’da 3.000.000 TL’ye bir yatırımcıya satmış olsun. Diğer kardeş noter bildiriminden sonraki iki ay içinde önalım davası açar. Bilirkişi payın rayiç değerini 2.400.000 TL olarak belirlerse, bugünkü kural uyarınca davacı 2.400.000 TL ile alıcıya düşen tapu giderlerini kesin süre içinde yatırır ve dava kabul edilirse alıcı ödediğinden 600.000 TL eksik alır. Anayasa Mahkemesinin “haksız zarar” olarak nitelediği durum budur. İptal 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe gireceği için bu davada hüküm o tarihten önce verilirse rayiç bedel kuralı uygulanır.
Varsayımsal örnek 2 — ucuz gösterilen satış. Aynı arsada satış tapuda 1.000.000 TL gösterilmiş, ancak bilirkişi rayiç değeri 2.800.000 TL bulmuş olsun. Davacı paydaş bugünkü kural uyarınca 2.800.000 TL’yi kesin sürede yatıramazsa adına tescil kararı verilemez. Gerekçede önalım hakkı sahibinin “ne kadar ödeyeceğini ancak yargılamanın sonunda öğrenebildiği” belirsizlik olarak anılan durum budur. Değerlendirmemize göre bu örnekte davacının dava açmadan önce bağımsız bir değerleme raporu edinmesi ve finansmanı önceden planlaması, hakkın kaybedilmesini önlemenin tek gerçekçi yoludur.
Varsayımsal örnek 3 — 2025’te açılmış dava. Davacı, Ekim 2025’te açtığı davada satış bedelini depo etmiş olsun. Geçici 1. maddenin (2) numaralı fıkrası nedeniyle mahkeme 2026’da rayiç bedelin belirlenmesine karar verir ve fark için kesin süre verir. Hüküm 6 Ağustos 2027’den önce kurulursa bu uygulama sürer; dava o tarihte hâlâ ilk derecede ise yeni kanunun geçiş hükmü belirleyici olacaktır.
Ne Yapmalı? Adım Adım
Davacı paydaş (önalım hakkını kullanan) için
1. Satışın tarihini ve noter bildirim tarihini tapu ve noter kayıtlarından belgeleyin; üç ay ve bir yıllık süreleri hesaplayın.
2. Davayı alıcıya karşı açın; satıcı davalı değildir (TMK m.734/1).
3. Dava açmadan önce bağımsız bir değerleme raporu alın ve rayiç bedele göre finansman planı yapın; 6 Ağustos 2027’ye kadar depo edilecek tutar rayiç bedeldir.
4. Bilirkişi raporu tebliğ edilince iki hafta içinde itiraz ve ek rapor taleplerinizi bildirin (HMK m.281).
5. Hâkimin verdiği kesin süreyi ve depo yerini ara karardan teyit edin; tutarı nakden ve süresinde yatırın, dekontu dosyaya sunun.
6. Davanız uzun sürecekse 6 Ağustos 2027 tarihini ve TBMM’deki kanun çalışmasını takvime işleyin.
Davalı alıcı için
1. Satış sözleşmesindeki bedeli ve ödemenin gerçekten yapıldığını gösteren banka kayıtlarını dosyaya sunun.
2. Rayiç bedel bilirkişi incelemesinde emsalleri ve değerleme tarihini sorgulayın; ödediğiniz bedelin altında bir değer belirlenirse itiraz edin.
3. Depo edilen bedelin nemalarıyla birlikte ödenmesi kuralını ve hükmün kesinleşme tarihini takip edin.
4. 733. maddedeki sürelerin geçip geçmediğini, noter bildiriminin yapılıp yapılmadığını ve varsa yazılı vazgeçme belgesini savunmanızda kullanın.
Payını satmayı düşünen paydaş için
1. Satıştan önce diğer paydaşlardan yazılı vazgeçme almak mümkündür (TMK m.733/2); bu, alıcı için en güçlü güvencedir.
2. Satışı noter aracılığıyla bildirin; üç aylık süre bu bildirimle başlar.
3. Tapudaki bedelin gerçek bedeli yansıtmasına dikkat edin; düşük veya yüksek beyan hem vergi hem önalım uyuşmazlığı riski doğurur. Harç hesabı için tapu harcı hesaplama aracımıza bakabilirsiniz.
4. Paydaşlarla anlaşma mümkün değilse ortaklığın giderilmesi davası ayrı bir seçenektir; cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım kullanılamaz (TMK m.733/1).
Rayiç bedel için kesin süre mi verildi?
Kesin süre kaçırılırsa tescil kararı verilemez. Ara kararı, bilirkişi raporunu ve iptal kararının dosyanıza etkisini hemen birlikte inceleyelim: 0554 648 37 15.
Sık Yapılan Hatalar
“Rayiç bedel iptal edildi, satış bedelini yatırmak yeterli” düşüncesi. İptal 6 Ağustos 2027’ye kadar ertelendi. Bu tarihten önce verilen kesin süre içinde rayiç bedel yatırılmazsa tescil kararı verilemez.
Davayı satıcıya karşı açmak. Kanun davanın alıcıya karşı açılacağını açıkça söyler (TMK m.734/1). Bu hüküm iptal kararının kapsamı dışında kaldı ve yürürlükte kalacak.
Süreyi satıştan değil öğrenmeden hesaplamak. Üç aylık süre noter bildirimiyle başlar; bildirim yapılmamışsa her hâlde satıştan itibaren bir yıl (25/12/2025 öncesi satışlarda iki yıl) geçince hak düşer. Satışı başka yoldan öğrenmek üç aylık süreyi başlatmaz; ancak bir yıllık süre bildirimden bağımsız işler.
Cebrî satışta önalım beklemek. İcra veya ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılan cebrî artırmada önalım kullanılamaz (TMK m.733/1). Bu kural da karar kapsamı dışında kaldı. İcradan satılan hisseli taşınmazlarda paydaşların hakları için hisseli taşınmazın icradan satışı yazımıza bakabilirsiniz.
Bilirkişi raporuna süresinde itiraz etmemek. Rayiç bedel, davanın ekonomik sonucunu belirler. Rapora iki haftalık sürede itiraz edilmezse sonradan yapılan itirazlar dikkate alınmayabilir (HMK m.281).
Kararın eski davalara etkisini abartmak. İptal kararları geriye yürümez. Kesinleşmiş önalım hükümleri bu karar nedeniyle yeniden açılmaz.
Dava dilekçesinin içeriği ve depo beyanı için güncellenmiş önalım dava dilekçesi örneği sayfamıza; görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesi için gayrimenkul davalarında yetkili ve görevli mahkeme yazımıza bakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Önalım davasında rayiç bedel kuralı iptal edildi mi?
Evet. Anayasa Mahkemesi 16/7/2026 tarihli E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararla TMK m.734’ün 7571 sayılı Kanunla değiştirilen ikinci fıkrasını ve geçici 1. maddenin (2) numaralı fıkrasını iptal etti. Karar 6/11/2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı.
İptal ne zaman uygulanmaya başlayacak?
Kararın yayımından başlayarak dokuz ay sonra, 6 Ağustos 2027’de. O tarihe kadar rayiç bedel ve kesin süre kuralı yürürlükte kalır ve mahkemelerce uygulanır.
Bugün önalım davası açarsam hangi bedeli yatıracağım?
6 Ağustos 2027’ye kadar hâkimin belirleyeceği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden ve nemalandırılmak üzere yatırmanız gerekir.
Kesin süreyi kaçırırsam ne olur?
Yürürlükteki metne göre yükümlülük verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse adınıza payın tesciline karar verilemez. HMK m.94/3 de kesin süre içinde yapılmayan işlemi yapma hakkının ortadan kalkacağını öngörür.
Anayasa Mahkemesi rayiç bedeli neden Anayasa’ya aykırı buldu?
Önalım hakkı, alıcının kabul ettiği satış koşullarının aynen üstlenilmesine dayanır. Rayiç bedel tarafların kararlaştırdığı bedeli devre dışı bırakıyor, alıcının haksız kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açabiliyor ve hak sahibini ne ödeyeceğini bilemediği belirsiz bir konuma sokuyor. Kural Anayasa’nın 5. ve 35. maddelerine aykırı bulundu.
6 Ağustos 2027’den sonra satış bedeli kuralına mı dönülecek?
Kendiliğinden hayır. İptal kararı eski metni yeniden yürürlüğe koymaz; ikinci fıkra tümüyle kalkar. TBMM’nin bu tarihe kadar yeni bir bedel ve depo kuralı çıkarması beklenir (Anayasa m.153/4).
7571’den önce açtığım davada ne olacak?
Rayiç bedel kuralını bu davalara uygulatan geçici m.1/2 de iptal edildi, ancak 6 Ağustos 2027’ye kadar yürürlükte. Bu tarihten önce hükme bağlanacak davalarda kural uygulanır; sonrası için yeni kanunun geçiş hükmü belirleyici olacak.
Kesinleşmiş önalım kararım bozulur mu?
Hayır. Anayasa m.153/5 ve 6216 s.K. m.66/2 gereği iptal kararları geriye yürümez.
Bir yıllık hak düşürücü süre de iptal edildi mi?
Hayır. 7571 sayılı Kanunla 733. maddede yapılan değişiklikler (bir yıllık süre ile cebrî artırmada ve 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlarda önalım yasağı) bu kararın konusu değildir ve yürürlüktedir.
Karara itiraz edebilir miyim?
Hayır. Anayasa Mahkemesi kararları kesindir ve herkesi bağlar. Kendi davanızda kesin hükümle mülkiyet hakkınızın ihlal edildiğini düşünüyorsanız başvuru yollarının tüketilmesinden itibaren otuz gün içinde bireysel başvuru yapılabilir (6216 s.K. m.47/5).
Tapuya şerhli sözleşmeden doğan önalım hakkı da etkilenir mi?
TMK m.735, yasal önalımın kullanılmasına ilişkin hükümlerin sözleşmesel önalımda da uygulanacağını öngörür; ancak bedel öncelikle şerhte belirtilen koşullara, koşul yoksa üçüncü kişiye satıştaki koşullara göre belirlenir. Değerlendirmemize göre etki, şerhte koşul bulunup bulunmamasına göre değişir.
Hukukçular Evi Bu Dosyalarda Ne Yapar
Önalım dosyalarında satış ve noter bildirim tarihlerini tapu ve noter kayıtlarından çıkarır, hak düşürücü süreleri ve 7571 sayılı Kanunun geçiş hükümlerini dosyanın tarihine göre hesaplarız. Dava açmadan önce müvekkilin ödeme gücünü rayiç bedel riskiyle birlikte değerlendirir, gerekirse bağımsız değerleme raporu alınmasını öneririz. Görülmekte olan davalarda bilirkişi raporlarına itiraz, kesin süre ara kararlarının takibi ve depo işlemlerinin süresinde yapılması, davalı alıcı tarafında ise ödenen bedelin ve sürelerin ispatı üzerinde çalışırız. Anayasa Mahkemesi kararının ve TBMM’de yapılacak düzenlemenin her dosyaya etkisini ayrıca değerlendiririz. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosya için ayrıntılı inceleme gerekir. Bilgi için 0554 648 37 15.
Hisseli taşınmazda pay satışı veya önalım uyuşmazlığı mı?
Süreleri, bedeli ve geçiş dönemini dosyanıza göre birlikte hesaplayalım: Hukukçular Evi, 0554 648 37 15.
📚 İlgili Rehberler
- 🗂️ Gayrimenkul Hukuku Rehberi (Tüm Rehberler)Tapu, kira, kat mülkiyeti, önalım ve ortaklık uyuşmazlıklarının tamamı
- AYM Önalımda Rayiç Bedel Kuralını İptal Etti (Son Dakika)
- Önalım (Şufa) Hakkı Davası
- Önalım Hakkı Nedir? TMK m.732–734
- Önalım (Şufa) Dava Dilekçesi Örneği
- Önalım Süre Hesaplama
- Mirasta Önalım Hakkı ve 7571 Değişikliği
- Yasal Önalımda Yeni Dönem: 7571 Sayılı Kanun
- Hisseli (Paylı) Mülkiyette Haklar ve Yükümlülükler
- Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
- Yeni Yüksek Mahkeme Kararları
- Hukuk Gündemi Son Durum
Bu içerik Gayrimenkul Hukuku alanındadır.
Gayrimenkul Hukuku Rehberi · Bu alandaki tüm rehberler · Tüm hukuk dalları
Mevzuat ve kaynaklar: 6/11/2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete Yargı Bölümü — Anayasa Mahkemesinin 16/7/2026 tarihli ve E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararı ve karşıoy yazısı (kararda atıf yapılan AYM E.2024/152, K.2025/116 ve E.2023/77, K.2023/190 sayılı kararlar); 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.732, 733, 734, 735, geçici m.1 (7571 sayılı Kanun m.35–37; mevzuat.gov.tr güncel metni); Anayasa m.5, 35, 152, 153; 6216 sayılı Kanun m.43/4, 47/5, 66; 6100 sayılı HMK m.94, 281; 213 sayılı VUK mükerrer m.266. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır.
