Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı ve Tescile Zorlama Davası

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi (gayrimenkul satış vaadi), bir taşınmazın ileride belirli şartlarla satılacağını güvence altına alan bir ön sözleşmedir. Projeden konut alımında, henüz kat mülkiyeti kurulmamış yapılarda ve tapu devrinin ileriye bırakıldığı hâllerde büyük önem taşır. Bu rehberde satış vaadi sözleşmesinin niteliğini, geçerlilik şartlarını, tapuya şerhini ve tapu devrinden kaçınılması hâlinde açılacak davaları açıklıyoruz.

Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Kaynağını TBK m. 29’dan (“ön sözleşme”) alan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel (şahsi) hak doğuran bir sözleşmedir. Bu sözleşmeyle vaat eden (satıcı) taşınmazı ileride vaat alana (alıcıya) satmayı; vaat alan ise bedeli ödemeyi taahhüt eder. Önemle belirtmek gerekir ki bu sözleşme mülkiyeti doğrudan geçirmez; alıcıya yalnızca ileride tapu devrini talep etme hakkı verir. Mülkiyet, ancak tapu müdürlüğünde yapılacak resmi satış ve tescil ile geçer.

Satıcının sözleşme anında malik olması şart değildir; sonradan malik olacağı ya da mirastan gelecek bir taşınmaz için de satış vaadi verilebilir. Yeter ki taşınmaz belirli veya belirlenebilir olsun.

Geçerlilik Şartı: Noterde Düzenleme

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekle tabidir: TBK m. 237, TMK m. 706 ve Noterlik Kanunu m. 60/3 ile 89 uyarınca noter tarafından düzenleme biçiminde (resen) yapılmalıdır. Adi yazılı (elden imzalı) ya da sözlü satış vaadi kural olarak geçersizdir. Ayrıca sözleşmede satış bedelinin belirlenmiş olması gerekir. İstisnai olarak Yargıtay, taraflar tüm edimlerini yerine getirmiş ve taşınmaz fiilen teslim edilmişse, resmi şekle uyulmadığı iddiasını (geçersizlik itirazını) hakkın kötüye kullanılması sayarak tescile karar verebilmektedir.

Tapuya Şerh: Kişisel Hakkı Güçlendirmek (TMK m. 1009)

Satış vaadinden doğan hak kişisel olduğundan, kural olarak yalnızca sözleşmenin karşı tarafına ve kanuni haleflerine karşı ileri sürülebilir; taşınmazı sonradan devralan üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Ancak TMK m. 1009 ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca sözleşme tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, taraflardan birinin talebiyle yapılır ve kişisel hakkı ayni hakka dönüştürmese de ona “ayni tesir” kazandırır:

• Üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik: Malik, taşınmazı bir başkasına satsa bile, satış vaadi şerhliyse yeni malik bu sözleşmeye göre taşınmazı devretmek zorunda kalır. Yani şerh, alıcıyı sonradan gelen maliklere karşı da korur (“kuvvetlendirilmiş kişisel hak”).
• Şerh süresi 5 yıl: Şerhten itibaren 5 yıl içinde satış yapılmaz veya tescil sağlanmazsa, şerh tapu müdürü/görevlisi tarafından resen terkin edilir. Şerhin düşmesi sözleşmeyi geçersiz kılmaz; yalnızca üçüncü kişilere karşı ileri sürme (ayni) etkisini ortadan kaldırır.

Şerhin geçerliliği, sözleşmenin geçerliliğine bağlıdır: Geçersiz bir sözleşmeye dayanan şerh koruma sağlamaz. Bu nedenle tapuya şerh, satış vaadi sözleşmesinin en önemli koruma mekanizmasıdır.

Satıcı Tapuyu Devretmezse: Tescile Zorlama (Cebri Tescil)

Satıcı tapu devrinden kaçınırsa, alıcı tapu iptali ve tescil (tescile zorlama/cebri tescil) davası açabilir. Bu davada mahkeme, taşınmazın alıcı adına tescilini sağlar. Ancak Yargıtay uygulamasına göre alıcının bu hakkı kullanabilmesi için, kural olarak sözleşmeyle kararlaştırılan satış bedelini ödemiş (edimini yerine getirmiş) ve sözleşmenin ifa olanağının mevcut olması gerekir. Buna karşılık alıcı bedelini ödememişse, satıcı sözleşmeyi iptal ettirebilir ve tapudaki şerhi sildirebilir.

Satıcının taşınmazı bir başkasına satması, aynı taşınmazın birden çok kişiye vaat edilmesi ya da devrine yasal engel bulunması (haciz, kamulaştırma, takyidat) gibi hâller sık sık uyuşmazlığa yol açar. Bu tür durumlarda tapu iptali ve tescil ve tapu siciline güven ilkesi (TMK m. 1023) birlikte değerlendirilir.

Zamanaşımı

Satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir süre öngörülmediğinden genel 10 yıllık zamanaşımı uygulanır (TBK m. 146). Bu süre, sözleşmenin ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren işler. Örneğin elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyete konu bir taşınmazda vaat verilmişse, ortaklık paylı mülkiyete dönüşene kadar ifa olanağı doğmaz; zamanaşımı da bu tarihten başlar. Ayrıca Yargıtay’a göre, taşınmazın zilyetliği sözleşmeyle veya fiilen alıcıya bırakılmışsa, 10 yıl geçtikten sonra ileri sürülen zamanaşımı defi hakkın kötüye kullanılması sayılır.

Sık Sorulan Sorular

Satış vaadi sözleşmesi noterde mi yapılmalı?

Evet. Sözleşme noterde düzenleme biçiminde (resen) yapılmalıdır (TBK m. 237, TMK m. 706, Noterlik K. m. 60/3, 89). Adi yazılı veya sözlü satış vaadi kural olarak geçersizdir.

Satış vaadi ile mülkiyet bana geçer mi?

Hayır. Satış vaadi doğrudan mülkiyet geçirmez; size ileride tapu devrini talep etme hakkı verir. Mülkiyet, ancak tapu müdürlüğünde yapılan resmi satış ve tescil ile geçer.

Sözleşmeyi tapuya şerh ettirmenin faydası nedir?

Şerh, kişisel hakkınıza ayni tesir kazandırır; malik taşınmazı bir başkasına satsa bile hakkınızı yeni malike karşı ileri sürebilirsiniz. Şerh 5 yıl geçerlidir; bu süre içinde satış/tescil olmazsa resen terkin edilir.

Satıcı tapuyu devretmezse ne yapabilirim?

Bedeli ödemiş ve ifa olanağı mevcutsa, tapu iptali ve tescil (tescile zorlama/cebri tescil) davası açarak taşınmazın adınıza tescilini sağlayabilirsiniz. Bedel ödenmemişse satıcı sözleşmeyi iptal ettirip şerhi sildirebilir.

Malik olmayan biri satış vaadi verebilir mi?

Evet. Satıcının sözleşme anında malik olması şart değildir; sonradan malik olacağı veya mirastan gelecek taşınmaz için de vaat verilebilir. Taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması yeterlidir.

Satış vaadinde zamanaşımı ne kadar?

Genel 10 yıllık zamanaşımı uygulanır (TBK m. 146) ve ifa olanağının doğduğu tarihten işler. Taşınmaz fiilen size teslim edilmişse, 10 yıl sonrası ileri sürülen zamanaşımı defi hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.