Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı ve Tescile Zorlama Davası

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi (gayrimenkul satış vaadi), bir taşınmazın ileride belirli şartlarla satılacağını güvence altına alan bir ön sözleşmedir. Projeden konut alımında, henüz kat mülkiyeti kurulmamış yapılarda ve tapu devrinin ileriye bırakıldığı hâllerde büyük önem taşır. Bu rehberde satış vaadi sözleşmesinin niteliğini, geçerlilik şartlarını, tapuya şerhini ve tapu devrinden kaçınılması hâlinde açılacak davaları açıklıyoruz.

Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Kaynağını TBK m. 29’dan (“ön sözleşme”) alan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel (şahsi) hak doğuran bir sözleşmedir. Bu sözleşmeyle vaat eden (satıcı) taşınmazı ileride vaat alana (alıcıya) satmayı; vaat alan ise bedeli ödemeyi taahhüt eder. Önemle belirtmek gerekir ki bu sözleşme mülkiyeti doğrudan geçirmez; alıcıya yalnızca ileride tapu devrini talep etme hakkı verir. Mülkiyet, ancak tapu müdürlüğünde yapılacak resmi satış ve tescil ile geçer.

Satıcının sözleşme anında malik olması şart değildir; sonradan malik olacağı ya da mirastan gelecek bir taşınmaz için de satış vaadi verilebilir. Yeter ki taşınmaz belirli veya belirlenebilir olsun.

Geçerlilik Şartı: Noterde Düzenleme

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekle tabidir: TBK m. 237, TMK m. 706 ve Noterlik Kanunu m. 60/3 ile 89 uyarınca noter tarafından düzenleme biçiminde (resen) yapılmalıdır. Adi yazılı (elden imzalı) ya da sözlü satış vaadi kural olarak geçersizdir. Ayrıca sözleşmede satış bedelinin belirlenmiş olması gerekir. İstisnai olarak Yargıtay, taraflar tüm edimlerini yerine getirmiş ve taşınmaz fiilen teslim edilmişse, resmi şekle uyulmadığı iddiasını (geçersizlik itirazını) hakkın kötüye kullanılması sayarak tescile karar verebilmektedir.

Tapuya Şerh: Kişisel Hakkı Güçlendirmek (TMK m. 1009)

Satış vaadinden doğan hak kişisel olduğundan, kural olarak yalnızca sözleşmenin karşı tarafına ve kanuni haleflerine karşı ileri sürülebilir; taşınmazı sonradan devralan üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Ancak TMK m. 1009 ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca sözleşme tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, taraflardan birinin talebiyle yapılır ve kişisel hakkı ayni hakka dönüştürmese de ona “ayni tesir” kazandırır:

• Üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik: Malik, taşınmazı bir başkasına satsa bile, satış vaadi şerhliyse yeni malik bu sözleşmeye göre taşınmazı devretmek zorunda kalır. Yani şerh, alıcıyı sonradan gelen maliklere karşı da korur (“kuvvetlendirilmiş kişisel hak”).
• Şerh süresi 5 yıl: Şerhten itibaren 5 yıl içinde satış yapılmaz veya tescil sağlanmazsa, şerh tapu müdürü/görevlisi tarafından resen terkin edilir. Şerhin düşmesi sözleşmeyi geçersiz kılmaz; yalnızca üçüncü kişilere karşı ileri sürme (ayni) etkisini ortadan kaldırır.

Şerhin geçerliliği, sözleşmenin geçerliliğine bağlıdır: Geçersiz bir sözleşmeye dayanan şerh koruma sağlamaz. Bu nedenle tapuya şerh, satış vaadi sözleşmesinin en önemli koruma mekanizmasıdır.

Satıcı Tapuyu Devretmezse: Tescile Zorlama (Cebri Tescil)

Satıcı tapu devrinden kaçınırsa, alıcı tapu iptali ve tescil (tescile zorlama/cebri tescil) davası açabilir. Bu davada mahkeme, taşınmazın alıcı adına tescilini sağlar. Ancak Yargıtay uygulamasına göre alıcının bu hakkı kullanabilmesi için, kural olarak sözleşmeyle kararlaştırılan satış bedelini ödemiş (edimini yerine getirmiş) ve sözleşmenin ifa olanağının mevcut olması gerekir. Buna karşılık alıcı bedelini ödememişse, satıcı sözleşmeyi iptal ettirebilir ve tapudaki şerhi sildirebilir.

Satıcının taşınmazı bir başkasına satması, aynı taşınmazın birden çok kişiye vaat edilmesi ya da devrine yasal engel bulunması (haciz, kamulaştırma, takyidat) gibi hâller sık sık uyuşmazlığa yol açar. Bu tür durumlarda tapu iptali ve tescil ve tapu siciline güven ilkesi (TMK m. 1023) birlikte değerlendirilir.

Zamanaşımı

Satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir süre öngörülmediğinden genel 10 yıllık zamanaşımı uygulanır (TBK m. 146). Bu süre, sözleşmenin ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren işler. Örneğin elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyete konu bir taşınmazda vaat verilmişse, ortaklık paylı mülkiyete dönüşene kadar ifa olanağı doğmaz; zamanaşımı da bu tarihten başlar. Ayrıca Yargıtay’a göre, taşınmazın zilyetliği sözleşmeyle veya fiilen alıcıya bırakılmışsa, 10 yıl geçtikten sonra ileri sürülen zamanaşımı defi hakkın kötüye kullanılması sayılır.

Sık Sorulan Sorular

Satış vaadi sözleşmesi noterde mi yapılmalı?

Evet. Sözleşme noterde düzenleme biçiminde (resen) yapılmalıdır (TBK m. 237, TMK m. 706, Noterlik K. m. 60/3, 89). Adi yazılı veya sözlü satış vaadi kural olarak geçersizdir.

Satış vaadi ile mülkiyet bana geçer mi?

Hayır. Satış vaadi doğrudan mülkiyet geçirmez; size ileride tapu devrini talep etme hakkı verir. Mülkiyet, ancak tapu müdürlüğünde yapılan resmi satış ve tescil ile geçer.

Sözleşmeyi tapuya şerh ettirmenin faydası nedir?

Şerh, kişisel hakkınıza ayni tesir kazandırır; malik taşınmazı bir başkasına satsa bile hakkınızı yeni malike karşı ileri sürebilirsiniz. Şerh 5 yıl geçerlidir; bu süre içinde satış/tescil olmazsa resen terkin edilir.

Satıcı tapuyu devretmezse ne yapabilirim?

Bedeli ödemiş ve ifa olanağı mevcutsa, tapu iptali ve tescil (tescile zorlama/cebri tescil) davası açarak taşınmazın adınıza tescilini sağlayabilirsiniz. Bedel ödenmemişse satıcı sözleşmeyi iptal ettirip şerhi sildirebilir.

Malik olmayan biri satış vaadi verebilir mi?

Evet. Satıcının sözleşme anında malik olması şart değildir; sonradan malik olacağı veya mirastan gelecek taşınmaz için de vaat verilebilir. Taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması yeterlidir.

Satış vaadinde zamanaşımı ne kadar?

Genel 10 yıllık zamanaşımı uygulanır (TBK m. 146) ve ifa olanağının doğduğu tarihten işler. Taşınmaz fiilen size teslim edilmişse, 10 yıl sonrası ileri sürülen zamanaşımı defi hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.

Geçerlilik Şartları ve Şerhin Gücü

Satış vaadi sözleşmesi sıkı şekil şartlarına tabidir; eksiklik sözleşmeyi geçersiz kılar.

Birinci ve ikinci satırlar en sık yapılan hatayı gösterir: satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; imza onaylama şeklindeki sözleşme geçerli değildir.

Dördüncü ve altıncı satırlar şerhin değerini ortaya koyar; şerh edilmemiş satış vaadi yalnızca taraflar arasında sonuç doğurur ve taşınmaz üçüncü kişiye devredilirse alıcı korunamaz.

Tescile Zorlama Davası ve Zamanaşımı

Vaat borçlusu devri yapmazsa alacaklı tescile zorlama davası açar; ancak süre kaçırılmamalıdır.

Üçüncü satır uygulamadaki en önemli korumadır: satış vaadine dayanarak taşınmazı teslim alan ve fiilen kullanan alıcıya karşı zamanaşımı def’i ileri sürülemez — bu, on yıllık sürenin geçtiği birçok dosyayı kurtaran yerleşik bir uygulamadır.

Yedinci satır ise ilk adımdır; dava açılırken tapuya şerh konulmadığı takdirde taşınmaz yargılama sürerken devredilebilir ve talep tazminata dönüşür. Ayrıntı için satış vaadi ve tapuya şerh rehberimize bakabilirsiniz.

Zilyetlik ve kazanma rehberlerimiz: kazandırıcı zamanaşımı · zilyetlikle tescil · satış vaadi sözleşmesi · harici satış · kadastro tespitine itiraz · muvazaa mı tenkis mi

Alıcı İçin Risk Yönetimi

Satış vaadiyle alım yapanların mutlaka atması gereken adımlar.

İkinci ve yedinci satırlar iki ayrı koruma katmanıdır: tapuya şerh üçüncü kişilere karşı korur; taşınmazın fiilen teslim alınması ise zamanaşımı def’inin ileri sürülmesini engeller. İkisi birlikte alıcıyı büyük ölçüde güvence altına alır.

Sekizinci satır ise unutulan adımdır; şerhin kanuni süresi dolduğunda koruma sona erer, bu nedenle süre dolmadan yenilenmesi gerekir.

Satıcı Devretmezse: Dava ve Alternatifler

Vaat borçlusu devirden kaçınıyorsa birden fazla yol vardır.

Birinci ve dördüncü satırlar birlikte en etkili stratejidir: tescile zorlama davası açılırken aynı dilekçede tapuya ihtiyati tedbir şerhi istenmelidir — aksi hâlde taşınmaz yargılama sürerken devredilebilir ve talep tazminata dönüşür. Sekizinci satır ise zaman baskısını hatırlatır; taşınmaz teslim alınmamışsa on yıllık zamanaşımı işler.

Sık Sorulan Durumlar

Satış vaadi sözleşmesiyle ilgili en çok merak edilenler.

Beşinci ve dokuzuncu satırlar birlikte en güçlü korumayı tarif eder: tapuya şerh üçüncü kişilere karşı, taşınmazın fiilen teslim alınması ise zamanaşımı def’ine karşı koruma sağlar. İkisi birlikte yapıldığında alıcı büyük ölçüde güvence altındadır.

Kanuni Dayanaklar: Ön Sözleşme, Resmî Şekil ve Tescil

Taşınmaz satış vaadi, Türk Borçlar Kanunu’nun ön sözleşmeye ilişkin 29. maddesine dayanır: bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir ve kanunlarda öngörülen istisnalar dışında ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır (TBK m.29). Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmadığından (TMK m.706/1, TBK m.237), bu devri vaat eden sözleşme de aynı şekle tabidir. Noterler taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini düzenlemekle görevlidir (Noterlik Kanunu m.60/3) ve bu işlem düzenleme şeklinde yapılır (Noterlik Kanunu m.89). Tarafların hazırladığı metnin yalnızca imzalarının onaylanması bu şekil şartını karşılamaz.

Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil kural olarak geçerlilik şeklidir ve öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz (TBK m.12/2). Geçerli bir satış vaadinden doğan hak kişisel bir haktır; noterce düzenlenen sözleşme, taraflardan birinin istemiyle tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz ya da tescil sağlanmazsa şerh tapu müdürlüğünce resen terkin edilir (Tapu Kanunu m.26). Şerh edilen kişisel haklar, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir (TMK m.1009). Vaat eden tapuda devirden kaçınırsa, mülkiyetin nakli için hukuki sebebe sahip olan kişi mülkiyetin kendisine verilmesini hâkimden isteyebilir (TMK m.716).

Geçersiz Sözleşmede Tescil Talebi ve 1988 Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı

Adi yazılı bir sözleşmeyle veya imzaları yalnızca onaylanmış bir metinle taşınmaz satın alan kişi bakımından temel soru, bu sözleşmeye dayanarak tescil isteyip isteyemeyeceğidir. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 tarihli, E.1987/2, K.1988/2 sayılı kararı bu soruya kural olarak olumsuz cevap verir: tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve kanunun öngördüğü şekilde yapılmadığı için geçersiz olan sözleşmeye dayanan cebri tescil davası kabul edilemez. Karar bir istisna da öngörür: kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazda tarafların bağımsız bölüm satımında anlaştığı, alıcının tüm borçlarını ödediği ve satıcının bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen tapuda devre yanaşmadığı hâllerde, olayın özelliğine göre şekil eksikliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılabilir (TMK m.2).

İstisnanın dışında kalan dosyalarda alıcının talebi tescil değil, ödediklerinin iadesidir. Geçersiz bir sözleşmeye dayanarak yapılan ödemeler sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenir; geçerli olmayan bir sebebe dayanan zenginleşme de geri verilir (TBK m.77). Sebepsiz zenginleşmeden doğan istem, hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak iki yıl ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleşmesinden başlayarak on yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (TBK m.82). Yargı uygulamasında, uzun süre önce ödenmiş paraların iadesinde paranın alım gücündeki kaybın dikkate alınması gerektiği ve iadenin güncellenmiş değer üzerinden yapılabileceği kabul edilmektedir; taşınmazı kullanan alıcının kullanma bedeli ile iade edilecek tutar arasında mahsup yapılması da gündeme gelebilir.

Tescile Zorlama Davasının Şartları ve Yargılama

Tescile zorlama davasında hâkim, tarafların iradesi yerine geçen bir kararla taşınmazın alıcı adına tescilini sağlar. Davanın kabulü için öncelikle geçerli bir satış vaadi sözleşmesi bulunmalıdır. Vaat edenin, hüküm verilecek tarihte taşınmazın maliki olması gerekir; malik olmayan kişi için verilen vaat geçerli olmakla birlikte, taşınmaz ona hiç geçmezse aynen ifa imkânı doğmaz ve talep tazminata dönüşür. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde kendi borcunu ifa etmeyen taraf karşı taraftan ifa isteyemeyeceğinden (TBK m.97), alıcının bedeli ödediğini ispat etmesi ya da ödenmemiş kısmı mahkemece belirlenen sürede depo etmesi aranır.

Mahkeme kararıyla mülkiyet, tescilden önce kazanılır (TMK m.705/2); karar kesinleştiğinde tapu müdürlüğü kararı tescil eder. Dava açılırken veya dava sırasında taşınmazın başkasına devrini önlemek için ihtiyati tedbir istenmelidir (HMK m.389). Tedbir kararı verildiği tarihten itibaren bir hafta içinde uygulatılmazsa kendiliğinden kalkar (HMK m.393). Dava nispi harca tabidir ve harç, taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden hesaplanır. Uyuşmazlık kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür; alıcı tüketici, satıcı ticari veya mesleki amaçla hareket eden kişi ise tüketici mahkemesi görevlidir (6502 s.K. m.73). Tescile zorlama talebi, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesindeki kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıkları arasında sayılmadığından bu madde uyarınca dava şartı arabuluculuğa tabi değildir; tüketici işlemlerinde ise tüketici mahkemesinde açılacak davalar için öngörülen arabuluculuk şartı ayrıca değerlendirilmelidir.

Şerhin Etkisi, Sonraki Malikler ve Haciz Alacaklıları

Şerhin asıl işlevi, satış vaadinden doğan kişisel hakkı taşınmazı sonradan edinen kişilere karşı da ileri sürülebilir kılmaktır (TMK m.1009). Şerhten sonra taşınmazı satın alan kişi, satış vaadi sahibinin hakkını bilmediğini ileri süremez; çünkü hiç kimse tapu sicilindeki kayıtları bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020). Bu nedenle şerhli bir satış vaadinde vaat eden taşınmazı üçüncü kişiye devretse bile, vaat alacaklısı yeni malike karşı da tescile zorlama davası açabilir. Aynı mantık şerhten sonra konulan hacizler ve kurulan ipotekler bakımından da geçerlidir: bu haklar şerh sahibinin hakkına üstün gelmez.

Şerh bulunmayan veya beş yıllık süre dolduğu için resen terkin edilmiş bir satış vaadinde tablo tersine döner. Tapu siciline iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan kişinin bu kazanımı korunur (TMK m.1023). Vaat alacaklısının yeni malike karşı tapu iptali isteyebilmesi, ancak yeni malikin satış vaadini bildiğinin veya bilmesi gerektiğinin, yahut devrin muvazaalı olduğunun ispatıyla mümkündür; bir aynî hakkın kazanılması yolsuz tescile dayanıyorsa bunu bilen veya bilmesi gereken kişi bu tescile dayanamaz (TMK m.1024). Bu ispat yapılamazsa alacaklının yolu, vaat edene karşı tazminat talebidir.

Borca Aykırılıkta Seçimlik Haklar ve Tazminat

Vaat eden kararlaştırılan tarihte tapuda satış işlemini yapmazsa temerrüt hükümleri işler. Alacaklı ifa ve gecikme tazminatı isteyebileceği gibi, uygun süre verdikten sonra ifadan vazgeçip müspet zararını talep edebilir veya sözleşmeden dönüp menfi zararının giderilmesini isteyebilir (TBK m.123-125). Aynen ifa, satış vaadinde çoğu zaman tescile zorlama davası şeklinde kullanılır. Taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye devredildiği için aynen ifa imkânsız hâle gelmişse, borçlu kusursuz olduğunu ispat edemedikçe alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür (TBK m.112). Uygulamada bu zarar, taşınmazın ifa edilmesi gereken tarihten sonraki değer artışı gözetilerek hesaplanır.

Sözleşmede tapu devrinin geciktirilmesi hâlinde ödenecek bir cezai şart kararlaştırılmışsa, alacaklı ifa ile birlikte cezai şartı da isteyebilir; ancak ifayı kabul ederken hakkını saklı tutmamışsa sonradan cezai şartı isteyemez (TBK m.179). Aşırı cezai şartı hâkim kendiliğinden indirir (TBK m.182). Satış vaadi sırasında verilen kaparo ise, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça cayma parası değil bağlanma parası sayılır ve esas alacaktan düşülür (TBK m.177); cayma parası kararlaştırılmışsa parayı veren onu bırakarak, alan ise iki katını ödeyerek sözleşmeden dönebilir (TBK m.178).

Tüketiciye Yapılan Satış Vaadi: 6502 Sayılı Kanun

Satış vaadi, projeden konut satışlarında çoğu zaman bir tüketici işlemidir. Tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın bedelini önceden peşin veya taksitle ödediği, satıcının da taşınmazı bedelin kısmen veya tamamen ödenmesinden sonra devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme ön ödemeli konut satış sözleşmesidir ve yapı ruhsatı alınmadan yapılamaz (6502 s.K. m.40). Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur; buna uyulmamışsa satıcı sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez (m.41). Bu hüküm, genel hukuktaki şekil eksikliği sorununu tüketici lehine çözer.

Tüketiciye ayrıca sözleşmeden çıkış hakları tanınmıştır: sözleşme tarihinden itibaren on dört gün içinde cayma hakkı (m.43) ve yirmi dört aya kadar gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkı (m.45). Konutun teslim süresi her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez (m.44). Bu uyuşmazlıklar tüketici mahkemesinde görülür (m.73).

Mirasçılar, Paylı Mülkiyet ve Satış Vaadi

Vaat edenin ölümü sözleşmeyi sona erdirmez. Mirasçılar mirasbırakanın borçlarından kişisel olarak sorumlu olduğundan (TMK m.599 ve m.641), vaat alacaklısı tescil davasını bütün mirasçılara karşı açar; mirası reddeden mirasçı bu sorumluluktan kurtulur. Mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti devam ederken taşınmazın tamamı üzerinde tasarruf için kural olarak bütün mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir (TMK m.702). Mirasçılardan birinin yalnızca kendi miras payı için verdiği vaatte ise ifa imkânı, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüşmesi veya paylaşmanın yapılmasıyla doğar; zamanaşımı da bu tarihten itibaren işlemeye başlar.

Paylı mülkiyette paydaş, kendi payını diğer paydaşların rızası olmadan devredebilir (TMK m.688). Payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkı doğar (TMK m.732). Önalım hakkını doğuran olay payın satışı olduğundan, yalnızca satış vaadi yapılmış olması yargı uygulamasında tek başına önalım davasına dayanak kabul edilmez; tapuda satışın gerçekleşmesiyle birlikte önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağı ayrıca değerlendirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satıştan başlayarak bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733); bu azami süre 7571 sayılı Kanun’la 25.12.2025’ten sonraki satışlar için iki yıldan bir yıla indirilmiştir. Aynı Kanun’la önalım bedeli de tapudaki satış bedeli yerine hâkimin belirlediği rayiç bedel olarak düzenlenmiştir (TMK m.734).

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil dava dilekçesi · tapulu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi · satış vaadinin tapuya şerhi · tapu kütüğüne güven ilkesi · müteahhitten daire alan üçüncü kişinin hakları · ön ödemeli konut satışında haklar · bağlanma ve cayma parası · önalım hakkı