Müteahhitten Daire Alan Üçüncü Kişinin Hakları: Kat Karşılığı İnşaatta Alıcının Korunması

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının belirli bir payını devretme taahhüdü karşılığında, müteahhidin (yüklenicinin) o arsa üzerinde bir bina meydana getirmeyi üstlendiği sözleşmedir. Türkiye’de kentsel dönüşümün ve konut üretiminin belkemiği olan bu sözleşme, en küçük bir hatada dahi tapu iptali ve tescil, tazminat ve fesih gibi uzun uyuşmazlıklara yol açabildiğinden, doğru kurulması hayati önemdedir.

📌 Güncel: Bu konuyu doğrudan etkileyen Yargıtay İBBGK 16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2 kararının ayrıntılı incelemesi yayımlandı.

Hukuki Niteliği: Karma Bir Sözleşme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, iki farklı sözleşme türünü bünyesinde barındıran karma (çift tipli) bir sözleşmedir:

• Eser (istisna) sözleşmesi (TBK m. 470 vd.): Yüklenicinin binayı projeye uygun meydana getirip teslim etme borcunu düzenler.
• Taşınmaz satış vaadi: Arsa sahibinin, kararlaştırılan arsa payını/bağımsız bölümleri yükleniciye devretme borcunu düzenler.

Tarafların edimleri karşılıklı (sinallagmatik) bağlıdır: birinin ifası diğerinden beklenebilir. Sözleşme iki tarafa borç yükleyen, ivazlı bir sözleşmedir.

Geçerlilik Şartı: Noterde Düzenleme

Bu sözleşme taşınmaz devri taahhüdü içerdiğinden resmi şekle tabidir: TMK m. 706, Noterlik Kanunu m. 60 ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca noterde düzenleme biçiminde yapılmalıdır. Adi yazılı (elden imzalı) ya da sözlü sözleşme, kural olarak geçersizdir ve hukuki sonuç doğurmaz (TBK m. 12). Yalnızca hakkın kötüye kullanılması gibi istisnai hâllerde geçersizlik ileri sürülemeyebilir. Bu nedenle sözleşme mutlaka noterde, teknik şartname ve fesih/dönme hükümleriyle birlikte, mimar ve avukat gözetiminde düzenlenmelidir.

Tarafların Borçları

Yüklenici (müteahhit): Eseri projeye, imar mevzuatına ve deprem yönetmeliğine uygun meydana getirmek ve teslim etmek; özen ve sadakat yükümlülüğüne uymak (basiretli bir yüklenici gibi davranmak — TBK m. 471). Teknik şartnameye aykırı hareket eden müteahhit ayıplı ifa ve tazminat sorumluluğuyla karşılaşır.

Arsa sahibi: Arsayı inşaata elverişli ve ayıpsız teslim etmek (varsa kiracıyı tahliye, ipoteği terkin ettirmek); yüklenicinin ruhsat/proje işlemleri için gerekli vekaleti vermek; yüklenici edimini yerine getirince kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmek. Arsa sahibi gerekli vekaleti vermezse yükleniciyi temerrüde düşüremez.

Müteahhit İnşaatı Bitirmezse: Temerrüt ve Sonuçları

Müteahhit teslimde temerrüde düşerse arsa sahibi, kural olarak uygun bir mehil (süre) verir. Ancak TBK m. 124’teki hâllerde mehile gerek yoktur: müteahhidin inşaata hiç başlamaması, açıkça tamamlamayacağını bildirmesi ya da işi terk etmesi durumunda arsa sahibi mehil vermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu noktada Yargıtay’ın önemli bir ayrımı vardır:

• İnşaat az ilerlemişse (dönme): Geriye etkili dönme uygulanır; taraflar verdiklerini geri alır. Arsa payı müteahhit adına tescil edilmişse, arsa sahibi tapu iptali ve tescil davasıyla geri alır.
• İnşaat büyük ölçüde bitmişse (fesih): Yargıtay, genellikle %90 ve üzeri tamamlanmış inşaatlarda geriye etkili dönme yerine ileriye etkili fesih kabul eder. Fesihte yüklenici, bitirdiği iş oranında sözleşmedeki bedele (arsa payına) hak kazanır.

Ayrıca arsa sahibi, ihtara rağmen işi sürdürmeyen müteahhidin yerine inşaatı başka bir yükleniciye nama ifa yoluyla (masrafı müteahhide ait olmak üzere) tamamlatabilir ve teslimdeki gecikme için rayiç kira bedeli üzerinden tazminat isteyebilir.

Müteahhitten Daire Alan Üçüncü Kişinin Durumu

Uygulamada arsa sahibi, inşaat bitmeden müteahhide pay devreder; müteahhit de finansman için bu payları/daireleri üçüncü kişilere (“topraktan/temelden”) satar. Arsa sahibi sözleşmeden dönerse bu üçüncü kişinin durumu kritik hâle gelir. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli kararı doğrultusunda, tapuda yüklenici adına kayıtlı paya veya bağımsız bölüme güvenerek tapuda devir alan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı, sözleşme geriye etkili olarak sona erse dahi tapu siciline güven ilkesi (TMK m. 1023) uyarınca korunur. Tapuda devir almamış, yalnızca yükleniciyle sözleşme yapmış alıcı ise bu korumadan değil, alacağın temliki hükümlerinden yararlanır. Arsa sahibinin haklarını güvenceye almak için sözleşmeyi tapuya şerh ettirmesi bu nedenle son derece önemlidir; şerh, arsa el değiştirse bile yüklenicinin ve tarafların haklarını korur.

Ayıplı ve Eksik İfa

Teslim edilen yapı, sözleşme ve teknik şartnamede öngörülen nitelikleri taşımıyorsa ayıplı ifa, üstlenilen işlerin bir kısmı hiç yapılmamışsa eksik ifa söz konusu olur. Arsa sahibinin ayıp hükümlerinden yararlanabilmesi için yapının teslim edilmiş olması ve muayene-ihbar külfetinin süresinde yerine getirilmesi gerekir. Arsa sahibi; ayıbın giderilmesini, bedelden indirim, onarım ya da şartları varsa sözleşmeden dönme ve tazminat talep edebilir. TBK m. 478 uyarınca taşınmaz yapılarda ayıp davaları teslimden itibaren beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar. Detay için Ayıplı ve Eksik İnşaat rehberimize bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde mi yapılmalı?

Evet. Sözleşme taşınmaz devri taahhüdü içerdiğinden noterde düzenleme biçiminde yapılması geçerlilik şartıdır (TMK m. 706, Noterlik K. m. 60, Tapu K. m. 26). Adi yazılı veya sözlü sözleşme kural olarak geçersizdir.

Müteahhit inşaatı zamanında bitirmezse ne yapabilirim?

Kural olarak uygun bir mehil verilir; müteahhit işe başlamamış, terk etmiş ya da bitirmeyeceğini açıkça bildirmişse mehilsiz sona erdirme mümkündür. İnşaat az ilerlemişse dönme (tapu iptali/tescil), büyük ölçüde bitmişse ileriye etkili fesih uygulanır. Ayrıca nama ifa ve gecikme (kira) tazminatı talep edilebilir.

Bu davalar hangi mahkemede görülür?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi eser sözleşmesi niteliğinde olup tüketici işlemi sayılmaz; arsa sahibinin amacı konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle tapu iptali, tescil, fesih ve tazminat davaları kural olarak Asliye Hukuk (niteliğine göre Asliye Ticaret) Mahkemesinde görülür.

Müteahhitten daire aldım, arsa sahibi sözleşmeyi feshederse ne olur?

Yüklenici adına tapuda kayıtlı paya veya bağımsız bölüme güvenerek tapuda devir almış iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı, 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca sözleşme geriye etkili sona erse dahi korunur (TMK m. 1023). Tapuda devir almamış, yalnızca yükleniciyle yazılı sözleşme yapmış alıcı ise yüklenicinin halefi sayılır ve yüklenici edimini yerine getirmedikçe tescil isteyemez (TBK m. 189).

Sözleşmeyi tapuya şerh ettirmek neden önemli?

Şerh, arsa el değiştirse bile sözleşmeden doğan hakları yeni malik karşısında korur ve projeyi hukuki güvence altına alır. Güncel Yargıtay içtihadı doğrultusunda şerh, hem arsa sahibi hem yüklenici bakımından hak kaybını önlemede kritik rol oynar.

Ayıplı inşaatta zamanaşımı ne kadar?

TBK m. 478’e göre taşınmaz yapılarda ayıp davaları teslimden itibaren beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıbın niteliğine bakılmaksızın yirmi yılda zamanaşımına uğrar.

Müteahhitten Daire Alan Kişinin Hukuki Durumu

Müteahhitten daire alan üçüncü kişi, müteahhidin haklarını devralmış sayılır ve konumu ona bağlıdır.

İkinci ve üçüncü satırlar en kritik kuraldır: müteahhitten daire alan kişi, müteahhidin arsa sahibine karşı kazandığı haktan fazlasını isteyemez; müteahhit edimini yerine getirmediyse üçüncü kişi de tapu tescili talep edemez. Sekizinci satır ise en etkili korumadır — noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi üçüncü kişiyi büyük ölçüde güvence altına alır.

Daire Alırken Yapılması Gereken Kontroller

Müteahhitten daire alımı yüksek riskli bir işlemdir; kontrol listesi zorunludur.

Altıncı ve yedinci satırlar riski en aza indiren iki adımdır: satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılıp tapuya şerh edilmesi ve ödemelerin inşaatın ilerlemesine bağlanarak peşin ödeme yapılmaması. Sekizinci satır ise en güçlü güvencedir — arsa sahibinin de taraf olduğu veya onay verdiği bir düzenleme, üçüncü kişinin hukuki konumunu belirgin biçimde güçlendirir.

Satış ve müteahhit rehberlerimiz: kat karşılığı inşaat sözleşmesi · sözleşmenin feshi · kapora ve cayma parası · emlak komisyonu · kooperatif hisseli tapu · protokole uyulmazsa

Üçüncü Kişi Olarak Haklarınızı Nasıl Korursunuz?

Müteahhitten daire alan kişinin konumu alınacak önlemlerle güçlendirilebilir.

İkinci ve dördüncü satırlar korumanın iki katmanıdır: satış vaadinin tapuya şerh edilmesi üçüncü kişilere karşı koruma sağlar; arsa sahibinin de onay verdiği veya taraf olduğu bir düzenleme ise hukuki konumu en güçlü hâle getirir. Beşinci satır ise mali riski sınırlar — ödemelerin inşaat ilerlemesine bağlanması, yarım kalan projelerde kaybı azaltır.

2025 Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı Kimi Korur, Kimi Korumaz?

Müteahhitten daire alanlar hukuken tek bir grup değildir. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararı (Resmî Gazete: 18.07.2025), yükleniciye tapuda devredilmiş arsa payını veya bağımsız bölümü tapu siciline güvenerek ve iyiniyetle edinen üçüncü kişileri korur. Kararın sağladığı koruma tapuda aynî hak kazanılmış olmasına bağlıdır. Yükleniciyle yalnızca sözleşme imzalamış, bedeli ödemiş ama tapuda devir almamış alıcı ise aynî hak sahibi değildir; onun hakkı yükleniciye karşı bir alacaktır ve konumu alacağın temliki kurallarına göre belirlenir.

Tapuda devir almış alıcı bakımından iyiniyet asıldır ve karine olarak kabul edilir (TMK m.3). Arsa sahibi payı geri almak istiyorsa alıcının yüklenicinin temerrüdünü veya sözleşmedeki sorunları bildiğini ya da bilmesi gerektiğini ispat etmelidir; bir aynî hakkın kazanılması yolsuz tescile dayanıyorsa, bunu bilen veya bilmesi gereken kişi bu tescile dayanamaz (TMK m.1024). Tapu sicilinde işlenmiş bir ihtiyati tedbir veya şerh bulunuyorsa alıcı bunu bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020). Bu nedenle alım öncesinde güncel tapu kaydının incelenmesi, ileride iyiniyet savunmasının da temelini oluşturur.

Temliken Tescil Davası: TBK m.183-189 Ekseni

Yüklenici, arsa sahibine karşı kazanacağı bağımsız bölümü üçüncü kişiye sattığında çoğu zaman taşınmaz satışı değil, sözleşmeden doğan kişisel hakkını devretmiş olur. Alacağın devri için borçlunun, yani arsa sahibinin rızası aranmaz (TBK m.183) ve devir sözleşmesinin geçerliliği yalnızca yazılı şekle bağlıdır (TBK m.184). Bu nedenle yükleniciyle yapılan adi yazılı sözleşme, resmî şekilde yapılmadığı için taşınmaz satışı olarak geçersiz olsa da, yargı uygulamasında alacağın temliki olarak değerlendirilir ve alıcıya arsa sahibine karşı tescil isteme imkânı verir.

Temlik alan kişi yüklenicinin yerine geçer ve hakkı yüklenicinin hakkından geniş olamaz. Borçlu, devri öğrendiği anda devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da ileri sürebilir (TBK m.189). Somut sonucu şudur: inşaat sözleşmeye, projeye ve ruhsata uygun olarak arsa sahibinin reddedemeyeceği seviyeye getirilmemişse alıcı da tescil isteyemez. Yargı uygulamasında temlik alanın, yüklenicinin halefi sıfatıyla eksik ve ayıplı işleri tamamlaması veya bunların bedelini karşılaması hâlinde tescil talebinin kabul edilebildiği görülmektedir. Arsa sahibi yükleniciye verdiği edimi yerine getirdiği hâlde devir yapmıyorsa, alıcı arsa sahibi ile yükleniciye karşı tescile zorlama davası açabilir (TMK m.716).

Resmî Şekil Eksikliği ve 1988 Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı

Taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmeler resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TMK m.706, TBK m.237/1). Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ana sözleşme de bu nedenle noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 tarihli, E.1987/2, K.1988/2 sayılı kararı, şekle aykırı sözleşmeye dayanan cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceğini belirlemiştir. Kararın istisnası ise uygulamada sıkça başvurulan bir çıkış yoludur: kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazda tarafların bağımsız bölüm satımında anlaştığı, alıcının borçlarının tamamını ödediği ve satıcının bölümü teslim ederek alıcının malik gibi kullanmasına rağmen tapuda devre yanaşmadığı hâllerde, olayın özelliğine göre şekil eksikliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılabilir (TMK m.2).

Bu istisna dar yorumlanır. Ödemenin tamamlanmamış olması, bölümün teslim edilmemiş olması veya alıcının bölümü fiilen kullanmıyor olması şekil eksikliğini aşmayı zorlaştırır. Tüketici olarak ön ödemeli konut alanlar bakımından ise kanun daha güçlü bir koruma getirmiştir: ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olmakla birlikte, bu şarta uyulmamışsa satıcı sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez (6502 s.K. m.41/1).

Tüketici Olarak Daire Alanın Hakları: 6502 Sayılı Kanun m.40-45

Yükleniciden konut amacıyla ve bedeli teslimden önce peşin ya da taksitle ödeyerek daire alan kişi, satıcının ticari veya mesleki amaçla hareket ettiği durumlarda ön ödemeli konut satışı hükümlerinden yararlanır. Bu sözleşme için yapı ruhsatı alınmış olması şarttır; ruhsat alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz ve tüketiciye sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmelidir (m.40). Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan bir belge vermesini isteyemez (m.41/2).

Kanun tüketiciye sözleşmeden sonra iki ayrı çıkış yolu tanır. İlki, sözleşme tarihinden itibaren on dört gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden kullanılabilen cayma hakkıdır (m.43). İkincisi, 7392 sayılı Kanun’la yeniden düzenlenen ve sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar kullanılabilen sözleşmeden dönme hakkıdır (m.45). Dönme hâlinde satıcı, vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin ilk üç ay için yüzde ikisine, üç ile altı ay arası için yüzde dördüne, altı ile on iki ay arası için yüzde altısına, on iki ile yirmi dört ay arası için yüzde sekizine kadar tazminat isteyebilir. Konutun teslim süresi ise her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez (m.44).

Yüklenici İşi Bırakırsa, İflas Ederse veya Konkordato İlan Ederse

Yarım kalan projelerde alıcının önünde iki hedef vardır: bağımsız bölümü almak ya da ödediğini geri almak. Bağımsız bölüm hedefleniyorsa inşaatın arsa sahibinin reddedemeyeceği seviyeye getirilmesi gerekir; bu, çoğu zaman alıcıların bir araya gelerek eksik işleri tamamlaması ve bu masrafı yükleniciden talep etmesi anlamına gelir. Para hedefleniyorsa yükleniciye karşı sözleşmeye aykırılıktan doğan tazminat (TBK m.112) veya geçersiz ya da sona ermiş sözleşme nedeniyle sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade (TBK m.77) istenir.

Yüklenici hakkında iflas kararı verilmişse alıcının para alacağı, adi tasfiyede iflasın açılmasının ilanından itibaren bir ay içinde masaya kaydettirilmelidir (İİK m.219). Konkordato mühleti verilmişse mühlet içinde takip yapılamaz (İİK m.294) ve alacak, komiserin ilanından itibaren bir ay içinde bildirilmelidir (İİK m.299). İflastan veya konkordatodan önce yapılmış geçerli bir temlikte hak yüklenicinin malvarlığından çıkmış sayıldığından, alıcının tescil talebini arsa sahibine karşı ileri sürme imkânı ayrıca değerlendirilmelidir. Yüklenicinin mali çöküşten önceki dönemde yaptığı işlemlerin tasarrufun iptali davasına konu olabileceği de gözden kaçırılmamalıdır (İİK m.277-284).

Alıcının Davalarında Görev, Yetki ve Arabuluculuk

Yükleniciden konut amacıyla daire alan ve satıcıyla ilişkisi tüketici işlemi niteliği taşıyan kişinin yükleniciye karşı açacağı davalar tüketici mahkemesinde görülür ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6502 s.K. m.73 ve m.73/A). Aynı alıcı taşınmazın tapusunu istediğinde, aynî hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi gözetilmelidir (HMK m.12). Bölümü yatırım veya ticari faaliyet amacıyla alan kişinin davaları ise tüketici mahkemesinde değil, genel görevli mahkemelerde görülür. Görev kuralı kamu düzenine ilişkin olduğundan yanlış mahkemede açılan dava görevsizlik kararıyla ciddi zaman kaybına yol açar.

Tapu kaydında yükleniciye ait bölüm üzerinde başka alacaklıların haciz veya ipotek kurduğu dosyalarda, tescil davasıyla birlikte ihtiyati tedbir istenmesi (HMK m.389) ve tedbir kararının bir hafta içinde uygulatılması (HMK m.393) bölümün başkasına devrini önlemenin en etkili yoludur. Satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmışsa, tapuya şerh edilmesi de sonradan hak kazanacak kişilere karşı koruma sağlar (TMK m.1009).

Alım öncesi incelemede tapu kaydında kat irtifakı kurulup kurulmadığına da bakılmalıdır. Kat irtifakı kurulmuşsa her bağımsız bölümün ayrı bir tapu sayfası vardır ve yükleniciye bırakılan bölümün devri doğrudan o sayfada yapılabilir; kurulmamışsa devir arsa payı üzerinden yapılır ve alıcının hangi bağımsız bölümü aldığı ancak sözleşmedeki paylaşım listesiyle belirlenebilir. Yüklenicinin yapı müteahhitliği yetki belgesinin geçerliliği, yapı ruhsatının varlığı ve ruhsattaki bağımsız bölüm sayısının sözleşmedeki listeyle uyumu da aynı aşamada kontrol edilmelidir. Ruhsat ve projede karşılığı olmayan bir bölüm için tapu alınamayacağından, bu uyumsuzluk alım kararından önce ortaya çıkarılmalıdır.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: yükleniciden daire alanın tapu iptali ve tescil dava dilekçesi · 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme kararı · ön ödemeli konut satışında tüketici hakları · ön ödemeli konutta dönme dava dilekçesi · tüketici mahkemesi dava dilekçesi · tapulu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi · iflas masası ve alacakların sırası