Ön Ödemeli (Maketten) Konut Satışında Tüketici Hakları

Maketten (henüz tamamlanmamış) bir konut aldınız; peşin ya da taksitle ödemeyi taahhüt ettiniz ancak konut yıllardır teslim edilmiyor, proje değişiyor veya siz sözleşmeden dönmek istiyorsunuz. Bu tür alımlar 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40-46. maddeleri arasında “ön ödemeli konut satışı” başlığı altında düzenlenir. Tüketiciye 14 gün gerekçesiz cayma, 24 ay içinde gerekçesiz sözleşmeden dönme, azami 48 aylık teslim süresi ve çeşitli koruyucu haklar tanınır.

Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi Nedir?

Kanun’un 40. maddesine göre ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Uygulamada bu sözleşmeye “maketten satış”, “arsa payı üzerinden satış” veya “tapu tahsis üzerinden satış” gibi adlar da verilir. Amaç aynı: henüz inşaatı tamamlanmamış (bazen henüz inşaatına başlanmamış) bir konutun tüketiciye satılması ve tüketicinin ödemesi karşılığı ileride teslim taahhüdüdür.

Kanun bu tür sözleşmeyi tüketici için özel bir koruma rejimine tabi tutar. Çünkü tüketici, kendi gözüyle görmediği, henüz var olmayan bir mala bedelini önceden ödemektedir; buna karşın satıcı-müteahhit, aldığı bedelle inşaatı yürütmekle görevlidir. Bu asimetrik risk paylaşımı, tüketiciyi koruyan hükümlerin çıkış noktasıdır. Tapu satış vaadi sözleşmesi ile karıştırılmamalıdır; bu ikisinin farkı için Tapulu Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: TBK m.237/2 ve Noter Yükümlülüğü yazımıza bakabilirsiniz.

Sözleşmenin Kurulma Şartları ve Ön Bilgilendirme

Kanun’un 40/2 maddesi uyarınca tüketicilere, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Ticaret Bakanlığı tarafından belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır. Bu form, projenin tam adı ve yeri, kat irtifakı bilgileri, proje yapı ruhsatı, yapı denetim bilgileri, teslim tarihi, ödeme planı ve tüketicinin cayma-dönme hakları gibi kritik bilgileri içerir. Bilgilendirme yapılmadan kurulan sözleşme geçerli olsa dahi, cayma süresi işlemez ve tüketicinin hakları güçlenir.

Sözleşme yazılı olarak ve resmi biçim şartına uyularak kurulmalıdır. 41. madde uyarınca sözleşme; kat irtifakı devrinin tapu siciline tescili suretiyle veya noterde satış vaadi sözleşmesi olarak kurulur. Noterde kurulmuş bir satış vaadi olmaksızın yapılan yazılı sözleşmeler kural olarak geçerli değildir ve tüketici tarafından iptal ettirilebilir. Kanun bu şekil şartını, tüketicinin gerçek bir hak sahibi olmasını güvence altına almak için getirmiştir.

14 Gün Cayma Hakkı (6502 m.43)

Kanun’un 43. maddesi tüketiciye, sözleşme kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkı tanır. Cayma bildiriminin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir; yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı (e-posta, noter, iadeli taahhütlü mektup) ile bildirilmesi gerekir. Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür; ispat edilemezse süre işlemez.

Cayma bildirimi alındığında satıcı, tüketicinin ödediği bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade etmekle yükümlüdür. Bu iadeden sonra tüketici on gün içinde varsa aldığı edimleri iade eder. Ayrıca bağlı kredi sözleşmesi (konut kredisi) taşınmaz için kısmen veya tamamen alınmışsa, bağlı kredi sözleşmesi cayma süresi sonunda hüküm doğurur; cayma yapılırsa kredi hiç kullanılmamış sayılır ve konut finansmanı kuruluşu bu süre içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ya da benzeri isim altında hiçbir masraf talep edemez.

Teslim Süresi: 48 Ay (7392 sayılı Kanun Değişikliği)

Kanun’un 44. maddesi, 24/3/2022 tarihli ve 7392 sayılı Kanun’un 6. maddesi ile önemli bir değişikliğe uğramıştır. Değişiklikten önce ön ödemeli konutun devir ve teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemezdi. Değişiklik sonrası bu üst sınır 48 aya çıkarılmıştır. Ayrıca yeni metin, “sözleşmede taahhüt edilen süre içinde tüketiciye teslim edilmesi zorunludur” hükmünü açıkça vurgular: yani sözleşmede kararlaştırılan daha kısa süre satıcıyı bağlar, 48 ay yalnızca üst sınırdır.

Değişikliğin gerekçesi kanun hazırlayıcı tarafından açıkça belirtilmiştir: büyük ölçekli ön ödemeli konut projelerinde inşaatın tamamlanması çok uzun süreler alabildiği için 36 aylık süre uygulamada yetersiz kalıyordu ve satıcı-müteahhitler bu süreyi ihlal etmek zorunda kalıyordu. Bu, tüketicinin ekonomik çıkarını zedeliyor, satın alma kararını etkiliyor ve haksız ticari uygulamaya neden oluyordu. 48 aya çıkarma, gerçekçi bir teslim süresi tanınırken satıcının bu süreye kesin uyma yükümlülüğünü de vurgulamıştır. 48 ayı aşan sözleşmeler geçersiz sayılır; taraflar arasında öngörülemez şekilde uzatılmış teslim kararlaştırılamaz.

Sözleşmeden Dönme: 24 Aya Kadar Gerekçesiz

Kanun’un 45. maddesi (2/1/2017-KHK-684/8 md. değişikliği) tüketiciye özellikle güçlü bir koruma tanır: ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Bu, 14 günlük cayma hakkından farklı bir kurumdur; cayma cezai şartsız iken, dönme kısmi cezai şart ile mümkün olabilir.

Kanun’un 45/3 maddesi uyarınca dönme durumunda tüketiciye iade edilecek tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgenin geri iade edilmesine ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça çıkarılan yönetmelikle düzenlenmiştir. Sözleşmeden dönme halinde tüketici, döneme kadar kullandığı hizmetler ve konutun ekonomik değerinde meydana gelen değişiklikler karşılığında bir tutar ödemekle yükümlü olabilir; ancak bu tutarın cezai şart niteliği taşımaması ve orantılı olması gerekir.

Teslim Süresi Geçildikten Sonraki Haklar

48 aylık üst sınır veya sözleşmede kararlaştırılan daha kısa süre geçildikten sonra satıcı konutu teslim etmezse, tüketici temerrüt sebebiyle Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca da haklarını kullanabilir. Bu haklar; sözleşmeye devam ve teslim isteği, sözleşmeden dönme ve tüm ödemelerin kanuni faiziyle iadesi, gecikme sebebiyle tazminat ve manevi tazminat talebini içerir. Ayrıca yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmamış konut için Yargıtay içtihatları, tüketicinin haklı gerekçelerle sözleşmeden dönme hakkını kabul etmektedir; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 12/11/2014 tarih ve E. 2013/1140, K. 2014/905 sayılı kararı bu yönde önemli bir emsaldir.

Uygulamada teslim gecikmesi başlı başına en sık karşılaşılan uyuşmazlık konusudur. Tüketicinin bu durumdaki en önemli hazırlığı belge biriktirmektir: sözleşme, ödeme dekontları, yazışmalar, proje güncel durumu (kat irtifakı, yapı ruhsatı, iskan başvurusu). Ayrıca inşaat halindeki bir taşınmazın hukuki niteliği için Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş: KMK m.14-16 ve gecikme veya kat karşılığı ihtilaflarında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih ve Tapu İptali yazılarımıza bakabilirsiniz.

Ödeme ve Güvence: Yapı Kullanma İzin Belgesine Kadar Devlet Denetimi

Kanun’un 42. maddesi ön ödemeli konut satışında tüketiciden yapı ruhsatı alınmadan hiçbir ödeme talep edilemeyeceğini düzenler; ancak uygulamada satıcı çoğunlukla yapı ruhsatı öncesi rezervasyon-avans ödemesi almaktadır. Kanun ayrıca bina tamamlama sigortası veya bu amaçla bakanlıkça belirlenmiş uygun bir teminatın alınmasını da zorunlu kılar. Bu güvence, satıcının inşaatı tamamlayamaması durumunda tüketicinin ödediği bedelin iadesine yardımcı olur; ancak uygulamada tüm projelerde bu güvence sağlanmayabilir.

Bağlı Kredi ile Alım: Konut Kredisinin Konumu

Ön ödemeli konut, çoğunlukla konut kredisi ile finanse edilir. Kanun’un 43/2 maddesi, bağlı kredi sözleşmesinin sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe gireceğini düzenler. Yani 14 gün cayma süresi içinde kredi henüz “kullanılmış” sayılmaz; cayma yapılırsa kredi de kendiliğinden ortadan kalkar. Cayma süresi bittikten sonra tüketici, konut sözleşmesinden dönmesi halinde kredi ile ilişkisinin de sona ereceğini banka nezdinde işletmek durumundadır; banka bu bağlı ilişkiyi dikkate almalıdır.

Uyuşmazlık Halinde Başvuru Yolları

Ön ödemeli konut uyuşmazlıklarında tüketici yargı yolları farklı olabilir. Uyuşmazlık miktarı hakem heyeti görev sınırının altında ise tüketici hakem heyetine başvurulur; üzerinde ise doğrudan tüketici mahkemesine dava açılır. Ancak tapu iptali, tescil talebi, cebri icra gibi ayni haklar içeren uyuşmazlıklar için tüketici mahkemesi yeterli görülmeyebilir; bu tür durumlarda ihtiyati tedbir talebi ve tapu iptal-tescil davası birlikte açılır. Tapu iptal-tescil davası prosedürü hakkında Tapu İptal ve Tescil Davası: Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi yazımıza bakabilirsiniz. 2026 yılı için geçerli parasal sınırlar için Tüketici Hakem Heyeti 2026 — Parasal Sınır ve Başvuru rehberimizden yararlanabilirsiniz.

Proje Değişiklikleri ve Vaatlerin İhlali

Ön ödemeli konut projesinde tüketiciyi bekleyen bir başka önemli sorun, projenin sözleşme ve tanıtım aşamasındaki vaatlerinden farklı biçimde inşa edilmesidir. Bu durumun tipik örnekleri: sözleşmede vaat edilen konut alanının küçültülmesi, taahhüt edilen sosyal donatıların (spor tesisi, yeşil alan, otopark, güvenlik) sağlanmaması, iç malzeme kalitesinin düşürülmesi, cephe veya mimari tasarımın değiştirilmesi. Bu tür değişiklikler ayıp iddiasına ve tazminata konu olabilir.

Yargıtay istikrarlı biçimde, tanıtım katalogları, örnek daire ve proje maketlerindeki vaatlerin tüketiciye karşı bağlayıcı olduğunu kabul eder. Bu nedenle imza anında tüketicinin gördüğü tüm belgeler ve materyaller mutlaka fotoğraf ve fotokopi olarak saklanmalıdır. Sonradan başlanan yargılamalarda bu belgeler, satıcı-müteahhidin vaatlerinden ne kadar sapıldığını göstermek için hayati önem taşır.

Yargıtay Emsalleri ve Vaat İhlallerinde İçtihat

Yargıtay tüketici davalarına bakan hukuk daireleri ön ödemeli konut uyuşmazlıklarında istikrarlı bir çizgi geliştirmiştir. Öne çıkan içtihat eğilimleri şu şekildedir: birincisi, satıcının teslim yükümlülüğü kesin bir borçtur; keyfi mazeretlerle (malzeme fiyatları arttı, işçi bulunamadı vb.) ertelenemez. İkincisi, yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmamış konut eksik ifa olarak kabul edilmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 12.11.2014, E. 2013/1140, K. 2014/905). Üçüncüsü, tanıtım materyallerindeki (proje maketleri, tanıtım filmleri, örnek daire, kataloglar) vaatler tüketiciye karşı bağlayıcıdır ve gerçekleşmediğinde ayıp iddiasına konu olabilir.

Ayrıca bina tamamlama sigortasının olmadığı projelerde satıcının iflas etmesi durumunda tüketicinin durumunun ne olacağı önemli bir sorundur. Yargıtay uygulamasında konut, ipotek veya tapu üzerine haciz konulmuş olsa dahi tüketicinin öncelikli sıralama iddiası bazı hallerde kabul görmüştür; ancak bu tür özel durumlar detaylı hukuki analiz gerektirir.

Sonuç

tüketici için önemli hukuki koruma barındıran ama aynı zamanda büyük mali risk taşıyan bir işlemdir. 6502 sayılı Kanun 14 gün cayma, 24 aya kadar gerekçesiz dönme ve azami 48 aylık teslim üst sınırı gibi ciddi güvenceler getirir; ancak bu hakların kullanılması için tüketicinin sözleşme metnini, ön bilgilendirme formunu ve proje belgelerini dikkatle saklaması, teslim gecikmesi olduğunda derhal harekete geçmesi gerekir. Ayrıca projenin ruhsat, iskan ve teminat durumu satın alma öncesi mutlaka kontrol edilmelidir. Uyuşmazlık büyüdüğünde tapu iptal-tescil, cezai şart, tazminat gibi karmaşık hukuki yolların birlikte kullanılması gerekebilir; bu nedenle her ön ödemeli konut ihtilafının profesyonel hukuki değerlendirme ile yönetilmesi gereklidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ön ödemeli konut satışında cayma süresi kaç gündür?

6502 sayılı Kanun’un 43. maddesi uyarınca 14 gündür. Herhangi bir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden kullanılır. Bildirim yazılı veya kalıcı veri saklayıcısı ile yapılmalıdır.

Sözleşmeden dönme hakkı ne kadar sürer?

Kanun’un 45. maddesi uyarınca sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden dönme hakkı vardır. Bu 14 gün caymadan farklı, daha geniş kapsamlı bir haktır.

Konutun teslim üst sınırı ne kadar?

Kanun’un 44. maddesi uyarınca sözleşmede taahhüt edilen süre içinde tüketiciye teslim edilmesi zorunludur ve bu süre her hâlükârda 48 ayı geçemez (7392 sayılı Kanun ile 36’dan 48’e çıkarılmıştır).

Bağlı konut kredisi cayma sürecinde ne olur?

Kanun’un 43/2 maddesi uyarınca bağlı kredi sözleşmesi cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer; cayma yapılırsa kredi hiç kullanılmamış sayılır ve konut finansmanı kuruluşu faiz, komisyon, yasal yükümlülük altında masraf talep edemez.

Ön bilgilendirme formu ne zaman verilmelidir?

Kanun’un 40/2 maddesi uyarınca sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu tüketiciye verilmek zorundadır.

Sözleşme hangi biçimde kurulur?

Kanun’un 41. maddesi uyarınca sözleşme; kat irtifakı devrinin tapu siciline tescili suretiyle veya noterde satış vaadi sözleşmesi olarak resmi biçimde kurulmalıdır. Noter dışında yapılan salt yazılı sözleşme kural olarak geçerli değildir.

Teslim geciktiğinde tüketici hangi hakları kullanır?

Sözleşmede belirtilen süre veya azami 48 ay aşıldığında tüketici, sözleşmeden dönme, ödediği bedelin kanuni faizi ile iadesi, gecikme tazminatı ve manevi tazminat gibi haklarını kullanabilir. Yapı kullanma izin belgesi alınmamış konutlarda da Yargıtay tüketici lehine yorum yapmaktadır.

İlgili Rehberler