Ayıplı ve Eksik Konut Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TKHK m.11, TBK m.478

Daire yeni teslim alınmıştır. İlk kışta duvarlarda rutubet çıkar, tesisat sorun verir, projede gösterilen otopark hiç yapılmamıştır. Müteahhit önce “hallederiz” der, sonra telefonları açmaz.

Bu dosyalarda sonucu belirleyen şey çoğu zaman ayıbın büyüklüğü değil, ilk üç ayda atılan adımlardır. Aşağıda ayıp ile eksik işin ayrımı, seçimlik haklar, zamanaşımı ve hazır bir dava dilekçesi, ihtarname ve delil tespiti talebi yer almaktadır.

Önce Bu Ayrımı Yapın: Ayıp mı, Eksik İş mi?

Bu ayrım, zamanaşımı savunmasına karşı elinizdeki en güçlü araçtır.

Ayıp: iş yapılmıştır ancak kusurludur. Yalıtım yapılmış ama sızdırıyor; kaplama döşenmiş ama bozuk; malzeme kullanılmış ama şartnamedeki nitelikte değil.

Eksik iş: taahhüt edilmiş ancak hiç yapılmamıştır. Sözleşmede yazan otopark, sosyal tesis, jeneratör veya peyzaj ortada yoktur.

Yargı kararlarında eksik teslim, ayıplı ifa değil sözleşmeye aykırılık olarak nitelendirilmektedir. Sonuç şudur: eksik işlere ilişkin talep, ayıba özgü kısa sürelere değil genel zamanaşımına tabidir.

Pratik karşılığı büyüktür. Ayıp yönünden süre tartışmalı görünen bir dosyada dahi, eksik işler bakımından talep ayakta kalabilir. Bu nedenle dilekçede iki kalem ayrı başlıklar altında ve ayrı hukuki sebeple kurulmalıdır.

Seçimlik Haklar

Dört hak vardır ve biri seçilir.

1. Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,
2. Satılanı alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme,
3. Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere ücretsiz onarım isteme,
4. İmkân varsa satılanın ayıpsız misli ile değiştirilmesini isteme.

Satıcı, tüketicinin tercih ettiği seçimlik hakkı dürüstlük ve iyiniyet kuralları çerçevesinde yerine getirmekle yükümlüdür. Yani seçim alıcınındır; satıcı “onarım yaparım” diyerek bedel indirimi talebini tek taraflı değiştiremez.

Uygulamada en çok tercih edilen: bedel indirimi. Onarım talebinde iş yine aynı yükleniciye kalır ve süreç uzar; bedel indirimi ise parasal ve kesin sonuç verir.

Tazminat Ayrıdır

Sık atlanan noktadır: tazminat, dört seçimlik haktan biri değildir.

Alıcı, seçtiği hakkın yanında ayrıca uğradığı zararların tazminini isteyebilir:

• Onarım süresince başka yerde ödenen kira,
• Rutubet veya su nedeniyle zarar gören eşya,
• Yapılmak zorunda kalınan zorunlu masraflar.

Bu kalemler faturaya ve belgeye bağlanmalı, dilekçede ayrı bir talep olarak gösterilmelidir.

Zamanaşımı: Hangi Sözleşme?

Süre, ilişkinin niteliğine göre değişir. Önce ilişkiyi doğru kurun.

Eser sözleşmesi (arsa sahibi ile yüklenici arasında): yüklenicinin ayıplı eser meydana getirmesi hâlinde açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak:

• Taşınmaz yapılarda beş yıl,
• Yüklenicinin ağır kusuru varsa, eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıl

geçmekle zamanaşımına uğrar.

Satış sözleşmesi: satıcı daha uzun bir süre üstlenmiş olmadıkça, ayıptan doğan sorumluluğa ilişkin davalar satılanın alıcıya devrinden başlayarak iki yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Ancak satıcı satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu ise bu süreden yararlanamaz.

Tüketici işlemlerinde: kanunlarda veya sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmedikçe sorumluluk teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir; ikinci el satışlarda bu sorumluluk konut veya tatil amaçlı taşınmazlarda üç yıldan az olamaz.

Ve en önemlisi: ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz. Gizli kalması sağlanmış yapısal kusurlarda bu hüküm dosyanın tamamını değiştirir.

İlk Üç Ay: Üç Adım

Dosyanın kaderi burada belirlenir.

1. Yazılı ihbar. Ayıbı öğrenir öğrenmez, tercihen noter aracılığıyla bildirin. İhtarnamede hangi seçimlik hakkı kullandığınızı açıkça yazın ve süre verin. Sözlü şikâyet ve mesajlaşma, tarih ve içerik yönünden tartışmaya açıktır.

2. Delil tespiti. Ayıplar; onarım müdahalesi, mevsim koşulları ve zamanla ilerleyen bozulma nedeniyle değişir veya kaybolur. Dava beklenmeden delil tespiti yaptırılmalı, mevcut durum bilirkişi raporu ve fotoğraflarla kayda geçirilmelidir.

3. Belgeleri toplayın. Sözleşme ve ekleri, teknik şartname, tanıtım ve reklam belgeleri, ödeme belgeleri, teslim tutanağı; belediyeden onaylı mimari ve statik projeler ile yapı kullanma izin belgesi; yapı denetim kuruluşundan denetim dosyası.

Tanıtım broşürleri özellikle önemlidir: eksik iş iddiasında, taahhüdün varlığını çoğu zaman bu belgeler kurar.

Usul: Mahkeme ve Arabuluculuk

İki dava şartı hatası dosyaları erken aşamada geri döndürür.

Görevli mercii. İşlem tüketici işlemi niteliğindeyse tüketici mahkemesi görevlidir. Uyuşmazlık tüketici hakem heyetinin görev alanındaki parasal sınırın altında kalıyorsa başvuru hakem heyetine yapılır. Tüketici işlemi değilse genel mahkemeler görevlidir.

Arabuluculuk. TKHK m.73/A uyarınca tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; ancak aynı madde uyarınca tüketici işlemi mahiyetinde olan ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar ile hakem heyetinin görev alanındaki uyuşmazlıklar bu şartın dışındadır. Son tutanak dilekçeye eklenmelidir. Delil tespiti gibi geçici hukuki koruma talepleri bundan ayrıdır ve arabuluculuk beklenmeden istenebilir.

Yapıdaki kusur yapı denetimi sürecinden de kaynaklanıyorsa, yapı denetimi sorumluluğuna dayalı talep ayrıca değerlendirilmelidir.

İhbar Külfeti: Susmanın Bedeli (TBK m.223, m.225 ve m.477)

Yazının önceki bölümünde “ayıbı öğrenir öğrenmez yazılı bildirin” denildi. Bunun neden bir tavsiye değil külfet olduğu ve bildirmemenin sonucu kanunda yazılıdır.

Satış sözleşmesinde: TBK m.223. Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse bunu uygun bir süre içinde ona bildirmek zorundadır. Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde bu hüküm uygulanmaz; böyle bir ayıp sonradan anlaşılırsa hemen satıcıya bildirilmelidir, bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.

Konut dosyalarında bu ayrım belirleyicidir. Teslim sırasında görülebilen kaplama, doğrama ve boya kusurları açık ayıptır ve teslim tutanağına yazdırılmadığı takdirde kabul edilmiş sayılma riski doğar. Buna karşılık yalıtım, tesisat ve statik kusurlar gizli ayıptır; bunlarda süre, ayıbın ortaya çıktığı andan işler ve bildirimin “hemen” yapılması aranır. Bu nedenle teslim tutanağına “görünen eksiklikler” ile “gizli ayıplara ilişkin haklarımız saklıdır” kaydının birlikte konulması gerekir.

Ağır kusur ihbar külfetini kaldırır: TBK m.225. Satıcı satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu ise, ayıbın kendisine süresinde bildirilmemiş olduğunu ileri sürerek sorumluluktan kısmen de olsa kurtulamaz. Yapısal kusurun bilinerek gizlendiği dosyalarda, “süresinde ihbar edilmedi” savunmasına karşı gösterilecek hüküm budur.

Eser sözleşmesinde: TBK m.477. Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak kabul sırasında olağan incelemeyle fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder. İşsahibi gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse eseri kabul etmiş sayılır. Eserdeki ayıbın sonradan ortaya çıkması hâlinde işsahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır.

Arabuluculukta atlanmaması gereken istisna: TKHK m.73/A. Tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; ancak aynı madde beş hâli bunun dışında tutar: tüketici hakem heyetinin görevi kapsamında olan uyuşmazlıklar, hakem heyeti kararlarına yapılan itirazlar, TKHK m.73/6’daki davalar, m.74’te belirtilen davalar ve tüketici işlemi mahiyetinde olan ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar.

Son bent konut dosyalarında doğrudan sonuç doğurur: talep taşınmazın aynına ilişkinse (tapu iptali ve tescil gibi) arabuluculuk dava şartı değildir. Buna karşılık bedel indirimi, onarım bedeli ve tazminat gibi alacak talepleri aynî nitelikte olmadığından arabuluculuk şartına tabidir. Aynı dosyada iki tür talep birlikte ileri sürülecekse ayrımın baştan yapılması, hem gereksiz bekleme hem de dava şartı yokluğundan ret riskini ortadan kaldırır.

İhbar külfeti ve usul

Ayıplı Konut Dava Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin dava dilekçesi, ardından ayıp ihbarı ihtarnamesi ve delil tespiti talebi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Sözleşme, ekleri ve teknik şartname,
• Tanıtım ve reklam belgeleri (eksik iş iddiası için),
• Teslim tarihi ve teslim tutanağı,
• Ayıplar ve eksik işler ayrı listelenmiş mi?
• Noter ihtarnamesi ve tebliğ belgesi,
• Kullanılan seçimlik hak açıkça belirtilmiş mi?
• Delil tespiti yaptırıldı mı?
• Onaylı projeler ve yapı kullanma izin belgesi,
• Yapı denetim dosyası,
• Zarar kalemleri için fatura ve kira belgeleri,
• İlişki satış mı eser sözleşmesi mi?
• Arabuluculuk son tutanağı,
• Dilekçede fazlaya ilişkin haklar saklı tutuldu mu?

Sık Yapılan Hatalar

• Ayıp ile eksik işi ayırmamak. İki talep farklı hukuki sebebe ve süreye tabidir.
• İhbarı sözlü yapmak. Tarih ve içerik ispatlanamazsa savunma buradan kurulur.
• Delil tespiti yaptırmamak. Onarım veya zaman kanıtı siler.
• Seçimlik hakkı belirtmemek. İhtarnamede hangi hakkın kullanıldığı açıkça yazılmalıdır.
• Tazminatı seçimlik hak sanmak. Tazminat ayrıca ve birlikte istenebilir.
• Arabuluculuğu atlamak. Dava şartı eksikliği usulden ret sebebidir.
• Fazlaya ilişkin hakları saklı tutmamak. Bilirkişi bedeli yükseltirse ıslah imkânı korunmalıdır.

Adım Adım Süreç

1. Ayıpları listeleyin — Fotoğraf ve tarihle birlikte tek tek kayda alın.
2. Ayıp ile eksik işi ayırın — Kusurlu iş mi, hiç yapılmamış iş mi?
3. Noter ihtarnamesi gönderin — Seçimlik hakkınızı açıkça belirtin.
4. Delil tespiti yaptırın — Durum değişmeden bilirkişi raporu alın.
5. Projeleri ve dosyaları isteyin — Onaylı proje ve yapı denetim dosyası.
6. Arabuluculuğa başvurun — Son tutanağı dilekçeye ekleyin.
7. Davayı açın — Keşif ve bilirkişi heyetini birlikte talep edin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Ayıbı ne kadar sürede bildirmem gerekir?

TBK m.223 uyarınca alıcı, devraldığı satılanı işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse uygun bir süre içinde bildirmek zorundadır; ihmal ederse satılanı kabul etmiş sayılır. Olağan gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak gizli ayıplarda ise bu hüküm uygulanmaz; ayıp sonradan anlaşılırsa hemen bildirilmelidir.

Süresinde ihbar etmedim; hakkım tamamen gitti mi?

TBK m.225 uyarınca satıcı, satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu ise ayıbın kendisine süresinde bildirilmemiş olduğunu ileri sürerek sorumluluktan kısmen de olsa kurtulamaz. Yapısal kusurun bilinerek gizlendiği dosyalarda bu hüküm belirleyicidir.

Eseri kabul ettim; yüklenici artık sorumlu değil mi?

TBK m.477 uyarınca eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak kabul sırasında olağan incelemeyle fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder. Ayıp sonradan ortaya çıkarsa işsahibi gecikmeksizin bildirmek zorundadır, aksi hâlde eseri kabul etmiş sayılır.

Değişikliği ben istemiştim; yine de ayıp iddia edebilir miyim?

TBK m.476 uyarınca eserin ayıplı olması, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara rağmen işsahibinin verdiği talimattan doğmuş veya herhangi bir sebeple işsahibine yüklenebilecek olursa, işsahibi eserin ayıplı olmasından doğan haklarını ileri süremez. Bu nedenle şantiyede kabul edilen değişikliklerin yazılı hâle getirilmesi önemlidir.

Her konut davasında arabuluculuk şart mı?

Hayır. TKHK m.73/A uyarınca tüketici mahkemelerinde dava şartı olan arabuluculuk; hakem heyetinin görevi kapsamındaki uyuşmazlıklar, hakem heyeti kararlarına itirazlar, m.73/6 ve m.74’teki davalar ile tüketici işlemi mahiyetinde olan ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklarda uygulanmaz. Bedel indirimi ve tazminat gibi alacak talepleri ise arabuluculuk şartına tabidir.

Ayıplı konut nedir?

Satıcı tarafından bildirilen niteliklere aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini veya alıcının ondan beklediği faydayı ortadan kaldıran ya da önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki veya ekonomik eksikliklerdir.

Ayıp ile eksik iş aynı şey mi?

Hayır. Ayıp, yapılmış ancak kusurlu işi ifade eder. Eksik iş ise taahhüt edildiği hâlde hiç yapılmamış iştir ve yargı kararlarında ayıplı ifa değil sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirilmektedir.

Bu ayrımın pratik önemi nedir?

Zamanaşımı bakımından belirleyicidir. Sözleşmeye aykırılığa dayanan taleplerde genel zamanaşımı uygulanır; ayıba ilişkin özel süreler geçmiş olsa dahi eksik işler yönünden talep gündeme gelebilir.

Seçimlik haklarım neler?

Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, satılanı alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme, aşırı masraf gerektirmediği takdirde bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere ücretsiz onarım isteme ve imkân varsa ayıpsız misli ile değiştirilmesini isteme.

Satıcı seçimimi değiştirebilir mi?

Satıcı, tüketicinin tercih ettiği seçimlik hakkı dürüstlük ve iyiniyet kuralları çerçevesinde yerine getirmekle yükümlüdür.

Seçimlik hak yanında tazminat istenebilir mi?

Evet. Tazminat seçimlik haklardan biri değildir; seçimlik hakkın yanında ayrıca talep edilebilir. Onarım süresince ödenen kira ve zarar gören eşya bedeli buna örnektir.

Eser sözleşmesinde zamanaşımı ne kadar?

Yüklenicinin ayıplı eser meydana getirmesi hâlinde açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılarda beş yılın; yüklenicinin ağır kusuru varsa eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Satış sözleşmesinde zamanaşımı ne kadar?

Satıcı daha uzun bir süre üstlenmiş olmadıkça, ayıptan doğan sorumluluğa ilişkin davalar satılanın alıcıya devrinden başlayarak iki yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Satıcı ayıplı devretmekte ağır kusurlu ise bu süreden yararlanamaz.

Tüketici işlemlerinde süre nedir?

Kanunlarda veya sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmedikçe ayıplı maldan sorumluluk teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. İkinci el satışlarda ise bu sorumluluk konut veya tatil amaçlı taşınmazlarda üç yıldan az olamaz.

Ayıp gizlenmişse ne olur?

Ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz.

Ayıp ihbarı nasıl yapılır?

Ayıbın öğrenilmesinin ardından gecikmeksizin, tercihen noter aracılığıyla yazılı olarak bildirilmelidir. İhbarın tarihi ve içeriği ispat bakımından belirleyicidir.

Delil tespiti neden önemli?

Ayıplar onarım, mevsim koşulları veya zamanla değişebilir. Dava açılmadan önce yaptırılan tespit, mevcut durumu bilirkişi raporuyla kayda geçirir.

Hangi mahkeme görevlidir?

İşlem tüketici işlemi niteliğindeyse tüketici mahkemesi görevlidir. Uyuşmazlık tüketici hakem heyetinin görev alanındaki parasal sınırın altında kalıyorsa başvuru hakem heyetine yapılır.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Tüketici mahkemelerinde görülecek uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı olarak düzenlenmiştir. Delil tespiti gibi geçici hukuki koruma talepleri bundan ayrıdır.

Müteahhide karşı mı satıcıya karşı mı dava açılır?

İlişkinin niteliğine bağlıdır. Konutu satın alan kişi ile satıcı arasında satış ilişkisi; arsa sahibi ile yüklenici arasında ise eser sözleşmesi ilişkisi bulunur. Uygulanacak hükümler ve süreler buna göre değişir.

Yapı denetimi sorumluluğu ayrıca istenebilir mi?

Yapı denetimi mevzuatı, yapı denetim kuruluşu ve ilgililer bakımından ayrı bir sorumluluk rejimi öngörmektedir. Bu talep ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.