Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Dava Dilekçesi Örneği (2026) — %90 Eşiği

Müteahhit inşaatı bitirmediyse iki farklı fesih yolu var ve seçim sonucu tamamen değiştiriyor. Geriye etkili fesihte taraflar aldıklarını iade eder; ileriye etkili fesihte yüklenici yaptığı imalatın oranına göre bedel alır. Ayrımı belirleyen ölçüt inşaatın gerçekleşme seviyesi — ve seviye dava tarihine göre hesaplanır. Aşağıda eşik, gecikme tazminatı, nama ifaya izin ve hazır bir dava dilekçesi örneği yer alıyor.

Temerrüt Ne Zaman Başlar?

Bu noktada tereddüde gerek yok. Taraflar kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın teslim edileceği tarihi belirtmişlerse, bu tarihin gelmesiyle teslim borcunun muaccel hâle geleceği tartışmasızdır.

Dahası: sözleşmede belirlenen tarihte inşaat tamamlanmamışsa borç muaccel hâle gelir ve iş sahibinin herhangi bir bildirimde bulunması gerekmez.

İki Fesih, İki Sonuç

Geriye etkili fesih

Sözleşmenin hiç yapılmamışçasına feshedilmesi ve şartları varsa olumsuz zararın talep edilmesidir. Mahkeme bu yönde karar verdiğinde taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre aldıklarını iade etme yükümlülüğü altına girer:

• Arsa sahibi → arsasında yapılan imalat bedelini yükleniciye öder
• Yüklenici → arsa sahibinden aldığı bağımsız bölümleri iade eder

İleriye etkili fesih

25.01.1984 tarihli ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı uyarınca ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelir. Sözleşme tasfiye edilir; arsa sahibi koşulları varsa gecikme tazminatı ile kendisine ait bağımsız bölümlerin tespitini isteyebilir.

Anılan İBK’da; müteahhidin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi hâlinde uyuşmazlığın genel temerrüt hükümlerine göre çözümleneceği, ancak olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda Medeni Kanun’un 2. maddesi gözetilerek sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağı belirtilmiştir.

Eşik: Gerçekleşme Seviyesi ve Dava Tarihi

Ayrımı belirleyen ölçüt inşaatın gerçekleşme seviyesidir. Yargıtay uygulamasında bu seviyenin altında kalındığında ve diğer şartlar da varsa sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilebilirken, tamamlanma seviyesi yüksek olduğunda ileriye etkili fesih gündeme gelir.

Bir esneklik daha var ve arsa sahibi lehinedir: geriye etkili fesih talep edebilecek olan arsa sahibinin kendi iradesiyle sözleşmenin ileriye etkili feshini talep ettiği durumlarda, imalatın gerçekleşme seviyesine bakılmaksızın akdin ileriye etkili feshine, sözleşmenin tasfiyesine ve teslimi gereken tarihten ileriye etkili feshin talep edildiği tarihe kadar koşulları gerçekleşmişse gecikme tazminatına ve kendisine ait bağımsız bölümlerin tespitine karar verilebileceği belirtilmiştir.

Fesih Yerine: Nama İfaya İzin

Her dosyada fesih en iyi çözüm değildir. İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa, sözleşmeyi ayakta tutup işi başkasına yaptırmak daha akıllıca olabilir.

Müteahhidin inşaatı hiç veya süresinde tamamlamaması, diğer bir ifadeyle temerrüde düşmesi hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesi uyarınca mahkemeden nama ifaya izin istenebilir.

Şartları nettir:

1. Sözleşmenin feshedilmemiş, yani yürürlükte olması
2. Borçlunun edimin ifasında temerrüde düşmüş olması
3. Borcun yapma borcu niteliğinde olması

Bu yolda mahkeme, işin yüklenici hesabına üçüncü kişiye yaptırılmasına izin verir; masraf yükleniciden tahsil edilir. Fesih ile nama ifa birbirini dışlar — birine karar verdikten sonra diğerine geçmek kolay değildir, bu nedenle seçimi baştan doğru yapın.

Zorunlu Dava Arkadaşlığı: Hisseli Arsalarda Tuzak

Hisseli arsalarda en sık yapılan usul hatası budur.

Hem geriye hem ileriye etkili fesih davalarında birden fazla arsa sahibi varsa, arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunur. Bu nedenle:

• Ya tüm hissedarların birlikte hareket etmesi gerekir
• Ya da davaya muvafakat vermeleri gerekir
• Aksi hâlde feshi istemeyen arsa sahibinin de davalı olarak gösterilmesi zorunludur

Bu adım atlanırsa dava, esasa girilmeden usulden reddedilebilir. Dilekçe hazırlanmadan önce tapudaki tüm hissedarların durumu ve iradesi netleştirilmelidir.

Görevli Mahkeme: Tüketici Mahkemesi Değil

Bu soru uygulamada sık sorulur ve cevabı yerleşmiştir. Yargıtay kararlarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tüketici işlemi sayılmadığı, bu nedenle davalarda asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğu kabul edilmiştir.

Gerekçesi de açıklanmıştır: “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanun’da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır.”

Gecikme Tazminatı ve Müspet Zarar

Fesih talebinin yanında para talebi de kurulmalıdır. Gecikme tazminatı, arsa sahibinin kararlaştırılan teslim tarihinden itibaren bağımsız bölümlerinden yoksun kaldığı süreyi karşılar; uygulamada emsal kira bedeli esas alınarak hesaplanır.

Sözleşme feshedilmeden gecikmiş ifadan vazgeçilen hâllerde ise müspet zarar gündeme gelir. Yargıtay tanımı şöyledir: “Müspet zarar, sözleşme nedeniyle cebe girmesi gereken paranın, girmemesi nedeniyle meydana gelen zarardır. Bu niteliği gereği, müspet zarar daima ileriye dönük olup, bir beklenti kaybıdır.” Bu seçimlik hakta yüklenicinin asıl eser borcunun yerini bu tazminat türü alır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Dava Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; fesih türü seçeneklerinden yalnızca dosyanıza uyanı bırakın. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Sık Yapılan Beş Hata

1. Seviyeyi belgelemeden dava açmak. Gerçekleşme seviyesi dava tarihine göre esas alınır.
2. Hissedarları dahil etmemek. Zorunlu dava arkadaşlığı vardır; eksiklik usulden redde yol açar.
3. Tüketici mahkemesinde dava açmak. Bu sözleşmeler tüketici işlemi sayılmamaktadır.
4. İhtiyati tedbir istememek. Bağımsız bölümler devredilirse dava sonuçsuz kalabilir.
5. Fesih ile nama ifayı karıştırmak. Nama ifa için sözleşmenin yürürlükte olması gerekir.

Fesih Öncesi Alternatifler

Fesih, arsa sahibi için her zaman en iyi sonuç değildir. İnşaat belirli bir seviyeye gelmişse, sözleşmeyi sona erdirmek yerine tamamlatmak daha lehe olabilir.

Değerlendirilmesi gereken seçenekler:

• Nama ifaya izin. Yüklenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde, işin yüklenici nam ve hesabına tamamlattırılması için mahkemeden izin istenebilir. Böylece sözleşme ayakta kalır, inşaat tamamlanır ve masraf yükleniciden istenir.
• Süre verilerek ifa. Yükleniciye uygun bir süre verilerek edimini yerine getirmesi istenir; bu adım, sonraki fesih talebinin de dayanağını oluşturur.
• Kısmi fesih. Bağımsız bölümler bakımından bölünebilir bir yapı varsa, sözleşmenin tamamı yerine belirli kısımlar bakımından sona erdirme değerlendirilebilir.
• Yeni yüklenici ile devam. Tarafların anlaşmasıyla sözleşmenin devri gündeme gelebilir; bu hâlde üçüncü kişilere yapılmış satışların durumu ayrıca düzenlenmelidir.

Karar ölçütü şudur: inşaatın gerçekleşme seviyesi yüksekse ve kalan iş yönetilebilir durumdaysa, tamamlatma yolu genellikle daha hızlı ve daha az kayıplıdır. Seviye düşükse ve yüklenicinin mali durumu bozulmuşsa fesih öne çıkar.

Bu değerlendirme teknik raporla yapılmalıdır: mevcut imalatın seviyesi, kalan işin maliyeti ve süresi belirlenmeden karar verilmemelidir.

Üçüncü Kişilere Yapılmış Satışlar

Kat karşılığı sözleşmelerinin en karmaşık yönü budur: yüklenici, kendisine düşecek bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmış olabilir ve fesih bu kişileri doğrudan etkiler.

Dosyada netleştirilmesi gerekenler:

• Satışların türü. Tapu devri yapılmış mı, yoksa noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi mi var?
• Tapuya şerh. Satış vaadi tapu kütüğüne şerh edilmiş mi? Şerh, üçüncü kişinin konumunu güçlendirir.
• Ödeme durumu. Alıcılar bedeli ne ölçüde ödemiş?
• İyiniyet. Alıcıların, sözleşmedeki aykırılıkları bilip bilmediği.

Bu nedenle fesih davası açılmadan önce tapu kaydındaki tüm şerhler incelenmeli ve üçüncü kişilerin durumu haritalanmalıdır. Aksi hâlde fesih kararı alınsa dahi, tapu iptali aşamasında ayrı ve uzun bir süreç doğar.

İhtiyati tedbir: dava açılırken, yüklenicinin kalan payları devretmesini önlemek üzere tapu kaydına tedbir konulması talep edilmelidir. Bu talep geciktiğinde, dava sürerken yeni satışlar yapılabilir ve tablo daha da karmaşıklaşır.

Arsa payı ve paylaşım esasları için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi rehberi yazımıza bakılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?

Arsa sahibinin arsanın belli bir payını müteahhide devretmesi, müteahhidin de bunun karşılığında arsa üzerine inşa ettiği belli sayıda bağımsız bölümü arsa sahibine teslim etmesini konu alan iki taraflı bir sözleşmedir.

Yüklenici ne zaman temerrüde düşer?

Taraflar sözleşmede inşaatın teslim edileceği tarihi belirtmişlerse, bu tarihin gelmesiyle teslim borcunun muaccel hâle geleceği tartışmasızdır. Kararlaştırılan tarihte inşaat tamamlanmamışsa borç muaccel hâle gelir ve iş sahibinin ayrıca bildirimde bulunması gerekmez.

Geriye etkili fesih ne demek?

Sözleşmenin hiç yapılmamışçasına feshedilmesi ve şartları varsa olumsuz zararın talep edilmesidir. Mahkeme geriye etkili feshe karar verdiğinde taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre aldıklarını iade etme yükümlülüğü altına girer; arsa sahibi imalat bedelini yükleniciye öder, yüklenici aldığı bağımsız bölümleri iade eder.

İleriye etkili fesih ne demek?

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelir. Sözleşme tasfiye edilir ve arsa sahibi koşulları varsa gecikme tazminatı ile kendisine ait bağımsız bölümlerin tespitini isteyebilir.

Yüzde 90 eşiği nedir?

Yargıtay uygulamasında ölçüt, inşaat seviyesinin belirli bir orana ulaşıp ulaşmadığıdır. Bu seviyenin altında kalındığında ve diğer şartlar da varsa sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilebilirken, tamamlanma seviyesi yüksek olduğunda ileriye etkili fesih gündeme gelir.

Seviye hangi tarihe göre belirlenir?

Yargıtay uygulamasında inşaat seviyesi, davanın açıldığı tarihe göre esas alınır.

Seviye düşükken ileriye etkili fesih isteyebilir miyim?

Yargıtay kararlarında, geriye etkili fesih talep edebilecek olan arsa sahibinin kendi iradesiyle sözleşmenin ileriye etkili feshini talep ettiği durumlarda, imalatın gerçekleşme seviyesine bakılmaksızın akdin ileriye etkili feshine, sözleşmenin tasfiyesine, koşulları gerçekleşmişse gecikme tazminatına ve kendisine ait bağımsız bölümlerin tespitine karar verilebileceği belirtilmiştir.

Hangi mahkeme görevlidir?

Yargıtay kararlarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tüketici işlemi sayılmadığı, bu nedenle bu davalarda asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğu kabul edilmiştir.

Arsa sahibi neden tüketici sayılmıyor?

Yargıtay kararlarında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amacın arsasını değerlendirmek olduğu; bu nedenle arsa sahibinin sözleşme imzalarken güttüğü saikin tüketici mevzuatında tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu belirtilmektedir.

Birden fazla arsa sahibi varsa ne yapılır?

Hem geriye hem ileriye etkili fesih davalarında birden fazla arsa sahibi varsa aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunur. Ya tüm hissedarların birlikte hareket etmeleri ya da davaya muvafakat vermeleri gerekir; aksi hâlde feshi istemeyen arsa sahibinin de davalı olarak gösterilmesi gerekir.

Fesih yerine inşaatın tamamlanmasını isteyebilir miyim?

İsteyebilirsiniz. Müteahhidin inşaatı hiç veya süresinde tamamlamaması, yani temerrüde düşmesi hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesi uyarınca mahkemeden nama ifaya izin istenebilir.

Nama ifaya izin için hangi şartlar aranır?

Nama ifaya izin verilebilmesi için sözleşmenin feshedilmemiş yani yürürlükte olması, borçlunun edimin ifasında temerrüde düşmesi ve borcun yapma borcu niteliğinde olması aranır.

Gecikme tazminatı nasıl hesaplanır?

Sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden itibaren arsa sahibinin bağımsız bölümlerinden yoksun kaldığı süre için, emsal kira bedeli esas alınarak hesaplama yapılması uygulamada benimsenen yöntemdir.

Müspet zarar ne demek?

Yargıtay kararlarında müspet zarar; sözleşme nedeniyle cebe girmesi gereken paranın girmemesi nedeniyle meydana gelen zarar olarak tanımlanmakta; daima ileriye dönük ve bir beklenti kaybı niteliğinde olduğu, sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zararı ifade ettiği belirtilmektedir.

Bu sayfadaki örnek dilekçe yalnızca bilgilendirme amaçlı genel bir şablondur ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendine özgüdür; süreler hak düşürücü olabilir. Dilekçenizi mutlaka avukatınızla birlikte hazırlayın. Bu içerik avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz.