Arsa Payının Düzeltilmesi Dava Dilekçesi Örneği (2026) — KMK m.3

Arsa payı, tapunuzda küçük bir kesir gibi görünür; ama bina yıkıldığında elinizde kalan tek şey odur. Kentsel dönüşümde hem karar yeter sayısı hem de paylaşım bu orana dayanır. Kanun, paylar bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı değilse her malike dava hakkı verir ve zamanaşımı öngörmez — ancak yapı yıkıldıktan sonra bu dava açılamaz. Aşağıda şartlar, ret sebepleri ve hazır bir dava dilekçesi örneği yer alıyor.

Kanuni Dayanak

Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/d’ye göre arsanın, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denmektedir. Ön şart da buradan çıkar: arsa payından bahsedebilmemiz için arsanın üzerinde kat mülkiyeti ya da kat irtifakı olması gerekmektedir.

Asıl hüküm m.3’tedir: “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.”

İlke basittir: arsa payları, bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olmalıdır. Orantı yoksa her kat maliki dava açma hakkına sahiptir.

Zamanaşımı Yok — Ama Zamanlama Her Şey

Ayni haklar bakımından kural olarak zamanaşımı ve hak düşürücü süreler geçerli değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu da arsa payının düzeltilmesi davası hakkında herhangi bir süre şartı düzenlememiştir. Dava kat mülkiyeti ya da kat irtifakı devam ettiği sürece her zaman açılabilir.

Kentsel Dönüşümde Neden Belirleyici?

Kentsel dönüşümle birlikte kat irtifakı veya kat mülkiyeti sona erip arsa hâline gelen taşınmaz kendiliğinden paylı mülkiyete dönüşeceği için eski kat malikleri arsa payları oranında paya hak sahibi olacaklardır (6306 s.K. m.6).

Karar süreçlerinde de aynı oran esastır: kentsel dönüşüm projesinin konusunu teşkil eden ana gayrimenkul hakkında alınacak kararlarda salt çoğunlukla karar alma kuralında yeter sayı, arsa payına dayanmaktadır.

Bu nedenle dava hacmi artmıştır: kat irtifaklı yahut kat mülkiyetli yapıların yıkılmasından sonra elde edilecek hakların arsa payı oranına tabi olması sonucunda bu adla açılan dava sayısında önemli oranda artış olmuştur.

Uygulamada tipik bir sorun da şudur: bazı durumlarda müteahhitler, kendi paylarına düşen bölümlerin arsa payları oranlarını daha yüksek şekilde ayarlayabilir. Sonucu ağırdır: arsa payı eksik gösterilmiş olan taşınmazların değeri düşebilmekte ve kat karşılığı sözleşmelerde müteahhitten arsa payı oranında kat alınacak olmasından dolayı hukuken daha elverişsiz durumlar doğmaktadır.

Görev, Yetki ve Davanın Niteliği

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir (KMK ek m.1). Ancak bir istisna vardır: kat mülkiyeti terkin edildikten sonra, arsa paylarının düzeltilmesine yönelik davalar malvarlığına ilişkin olduğundan Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Yetki bakımından: HMK m.12 gereği bu davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Arsa payının düzeltilmesi davası taşınmaz üzerinde ayni hakka ilişkin bir dava olması sebebiyle bu davada mahkemenin yetkisi kesindir.

Davanın niteliği de sonuçlarını belirler: arsa payının düzeltilmesi davası, mülkiyet hakkına ilişkindir ve bir çeşit tespit davası niteliğindedir. Tespit davası olduğu için hukuki yarar şartı gerekmektedir. Bu şart kolaylıkla karşılanabilir: apartmanları kentsel dönüşüm sürecine girecek olan ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yenilenecek olan kişilerin hukuki yararının var olduğu kabul edilmektedir.

Davalı tarafı geniştir: dava tüm bağımsız bölüm maliklerine yöneltilir. Malikler bilinmiyorsa sonradan tapu ve kadastro müdürlüğünden müzekkereye cevap olarak gönderilecek tapu bilgisinde bağımsız bölüm maliki olan diğer davalılara da husumet yöneltilebilecektir.

Değerlendirme Anı ve İspat

Hangi tarihin esas alınacağı davanın kaderini belirler. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre arsa paylarının orantısız olup olmadığı değerlendirilirken kat irtifakının kurulduğu tarihteki koşullar esas alınır. Kanun metni de aynı yöndedir: kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme hâlinde ise bu tarihteki değer ölçüttür.

İspat standardı da düşük değildir. Yargıtay 27.06.2016 tarihli içtihadında “arsa paylarındaki yanlışlık yapıldığına yönelik iddianın somut verilerle desteklenmesi gerektiğini” belirtmiştir. Aynı doğrultuda, uzun süre itiraz edilmemiş bir dosyada soyut ve yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Bilirkişi aşaması bu yüzden kritiktir ve itiraz hakkınız vardır: HMK m.281 gereği taraflar kendilerine tebliğinden itibaren 2 haftalık yasal süre içerisinde bilirkişi raporuna itiraz edebilir, yeni bir bilirkişi raporu da isteyebilirler.

Davanın Reddedildiği Hâller

Her orantısızlık iddiası kabul edilmez. Kaynaklarda sayılan şartlar ve ret sebepleri şunlardır:

1. Somut tespit bulunmaması — arsa payının hatalı belirlendiği konusunda net tespitler bulunmalıdır
2. Kat mülkiyetinin sona ermiş olması — kat irtifakı veya kat mülkiyeti var olmalı veya devam ediyor olmalıdır; sona eren bir kat mülkiyeti durumu dava açma gerekçesi teşkil edemez
3. Kat mülkiyetinin mahkeme kararıyla kurulmuş olması
4. Payların bizzat malikler tarafından belirlenmiş olması — kuruluş veya geçiş tarihinde payları kendileri belirleyenler bakımından ret sebebi sayılabilmektedir
5. Bağımsız bölüm maliki olmayan yöneticinin dava açması

Arsa Payının Düzeltilmesi Dava Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; 3. maddedeki aykırılıkları metrekare ve pay oranıyla karşılaştırmalı biçimde yazın — iddianın somut verilerle desteklenmesi aranır.

Dava Öncesi Kontrol Listesi

1. Tapu kaydındaki pay oranınızı çıkarın — payda ve pay birlikte
2. Onaylı mimari projeyi temin edin — metrekare ve konum buradan karşılaştırılır
3. Kat irtifakı kuruluş tarihini belirleyin — değerlendirme anı odur
4. Kat mülkiyetinin devam ettiğini teyit edin — yıkım sonrası dava açılamaz
5. Tüm bağımsız bölüm maliklerini listeleyin — husumet hepsine yöneltilir

Sık Yapılan Beş Hata

1. Yıkımı beklemek. Kat mülkiyeti sona erince dava imkânı kapanır.
2. Bugünkü değerle karşılaştırmak. Ölçüt kat irtifakının kurulduğu tarihtir.
3. Soyut iddiada bulunmak. İddia somut verilerle desteklenmelidir.
4. Malikleri eksik göstermek. Husumet tüm bağımsız bölüm maliklerine yöneltilir.
5. Bilirkişi raporuna itiraz etmemek. İki haftalık süre kaçırılmamalıdır.

Bilirkişi İncelemesinde Neye Bakılır?

Arsa payı düzeltme davaları teknik dosyalardır ve sonuç neredeyse tamamen bilirkişi raporuyla belirlenir. Raporun denetleneceği ölçütler bellidir.

• Bağımsız bölümün konumu. Kat, cephe yönü, manzara, gürültü ve güneş alma durumu. Zemin kat ile ara kat, aynı büyüklükte olsalar dahi farklı değerlendirilir.
• Yüzölçümü ve kullanım alanı. Brüt ve net alan farkı, balkon ve teras alanlarının nasıl hesaba katıldığı.
• Eklentiler. Bağımsız bölüme özgülenmiş depo, otopark, bahçe kullanımı gibi unsurlar değeri etkiler ve raporda ayrıca gösterilmelidir.
• Kullanım amacı. Dükkân, büro ve mesken nitelikleri farklı değerlendirilir; özellikle zemin kat ticari birimlerde fark belirgindir.
• Karşılaştırma tablosu. Raporda tüm bağımsız bölümlerin aynı ölçütlerle karşılaştırıldığı bir tablo bulunmalıdır. Yalnızca davacının bölümünü inceleyen rapor eksiktir.

İtiraz, rapordaki ilgili bölüme atıfla ve kalem kalem yapılmalıdır. Karşılanmazsa önce ek rapor, sonra yeni heyetle inceleme talep edilmelidir.

Kritik hatırlatma: değerlendirme, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki duruma göre yapılır. Sonradan yapılan tadilatlar, ilaveler veya piyasa değerindeki değişimler tek başına düzeltme sebebi sayılmaz.

Dava Sürerken Dönüşüm Başlarsa

Uygulamada en sıkışık durum budur: arsa payı düzeltme davası devam ederken bina riskli yapı ilan edilir veya dönüşüm süreci başlar.

Bunun önemi şudur: dönüşümde paylaşım kural olarak arsa payı üzerinden yapılır. Düşük arsa payıyla girilen bir dönüşümde, malik yeni yapıdan hak ettiğinden az pay alır ve bu sonuç sonradan düzeltilemez.

Bu nedenle şu sıralama izlenmelidir:

• Erken davranın. Arsa payı düzeltme davasının zamanaşımına tabi olmaması, beklemenin sonuçsuz olduğu anlamına gelmez; dönüşüm başladığında dava pratik değerini yitirebilir.
• Tedbir talep edin. Dönüşüm süreci başlamışsa, paylaşımın davanın sonucuna göre yapılması için ihtiyati tedbir talebi değerlendirilmelidir.
• Kurul kararlarına şerh düşün. Kat malikleri kurulunda alınan paylaşım kararlarına, arsa payı davasının derdest olduğu belirtilerek muhalefet şerhi konulmalıdır.
• Sözleşmeye kayıt koydurun. Müteahhitle yapılacak sözleşmede, davanın sonucuna göre düzeltme yapılacağına ilişkin hüküm istenmelidir.

Riskli yapı sürecine ilişkin ayrıntı için riskli yapı tespitine itiraz dilekçesi ve kentsel dönüşümde arsa payı satışının iptali dava dilekçesi yazılarımıza bakılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Arsa payı nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/d uyarınca arsanın, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir. Arsa payından söz edebilmek için arsa üzerinde kat mülkiyeti ya da kat irtifakının kurulmuş olması gerekir.

Davanın kanuni dayanağı nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 uyarınca kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile orantılı olarak tahsis edilmediği hâllerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Zamanaşımı süresi var mı?

Ayni haklar bakımından kural olarak zamanaşımı ve hak düşürücü süreler geçerli değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu da arsa payının düzeltilmesi davası hakkında herhangi bir süre şartı düzenlememiştir. Dava, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı devam ettiği sürece her zaman açılabilir.

Bina yıkıldıktan sonra dava açılabilir mi?

Açılamaz. Yapı yıkılmışsa ve tapu kaydında artık bağımsız bölümler görünmüyorsa arsa payının düzeltilmesi mümkün olmayacaktır; çünkü bu durumda kat mülkiyeti sona ermiş ve taşınmaz paylı mülkiyet statüsüne geçmiş olur.

Kentsel dönüşümde neden önemli?

Kentsel dönüşümle birlikte kat irtifakı veya kat mülkiyeti sona erip arsa hâline gelen taşınmaz kendiliğinden paylı mülkiyete dönüşeceği için eski kat malikleri arsa payları oranında paya hak sahibi olur. Ayrıca kentsel dönüşüm projesine konu ana gayrimenkul hakkında alınacak kararlarda salt çoğunlukla karar alma kuralında yeter sayı arsa payına dayanır.

Neden dava sayısı arttı?

Kat irtifaklı yahut kat mülkiyetli yapıların yıkılmasından sonra elde edilecek hakların arsa payı oranına tabi olması sonucunda bu adla açılan dava sayısında önemli oranda artış olduğu belirtilmektedir. Binaların yıkılmasından sonra bu dava açılamayacağı için davanın vaktinde açılmasının önemi artmıştır.

Hangi mahkeme görevlidir?

Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Ancak kat mülkiyeti terkin edildikten sonra arsa paylarının düzeltilmesine yönelik davalar malvarlığına ilişkin olduğundan Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Yetkili mahkeme neresidir?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12 gereği bu davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Dava taşınmaz üzerinde ayni hakka ilişkin olduğundan mahkemenin yetkisi kesindir.

Davanın niteliği nedir?

Arsa payının düzeltilmesi davası mülkiyet hakkına ilişkindir ve bir çeşit tespit davası niteliğindedir. Tespit davası olduğundan hukuki yarar şartı aranır.

Hukuki yarar nasıl gösterilir?

Apartmanları kentsel dönüşüm sürecine girecek olan ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yenilenecek olan kişilerin hukuki yararının var olduğu kabul edilmektedir.

Orantısızlık hangi tarihe göre belirlenir?

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre arsa paylarının orantısız olup olmadığı değerlendirilirken kat irtifakının kurulduğu tarihteki koşullar esas alınır. Kanun ayrıca, tahsis edilen arsa payının o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemeyeceğini öngörür.

İddiamı nasıl ispatlamalıyım?

Yargıtay bir içtihadında, arsa paylarındaki yanlışlığa yönelik iddianın somut verilerle desteklenmesi gerektiğini belirtmiştir. Soyut ve yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması da doğru görülmemiştir.

Bilirkişi raporuna itiraz edebilir miyim?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.281 gereği taraflar, kendilerine tebliğinden itibaren iki haftalık yasal süre içerisinde bilirkişi raporuna itiraz edebilir ve yeni bir bilirkişi raporu da isteyebilirler.

Apartman yöneticisi bu davayı açabilir mi?

Bağımsız bölüm maliki olmayan apartman yöneticisi dava açamaz. Bir Yargıtay kararında ise davacının bağımsız bölüm maliki olduğu ve diğer bağımsız bölümlerde de hissedar bulunduğu tespit edilerek, yönetici olan davacının aktif husumet ehliyetinin mevcut olduğu vurgulanmıştır.

Bu sayfadaki örnek dilekçe yalnızca bilgilendirme amaçlı genel bir şablondur ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendine özgüdür; süreler hak düşürücü olabilir. Dilekçenizi mutlaka avukatınızla birlikte hazırlayın. Bu içerik avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz.