Sitede (Toplu Yapıda) Ortak Gidere ve Kurul Kararına İtiraz Dilekçesi Örneği (2026) — KMK m.69-73

Sitede yüzme havuzu ve sosyal tesis vardır; bir blok bunlardan uzakta, ayrı bir parselde durmaktadır. Aidat geldiğinde o bloğun malikleri itiraz eder: “biz kullanmıyoruz.” Yönetim ise “site tek bütündür” der.

İkisi de meselenin yarısını görmektedir. Kanun, kullanmama savunmasını açıkça kapatmış; buna karşılık yönetimi organlar ve gider grupları bakımından bölmüştür. Aşağıda bu yapı, itirazın nasıl kurulacağı ve hazır bir dava dilekçesi, belge talebi ve tahsil dilekçesi yer almaktadır.

Sitede Tek Kurul Yoktur

Apartman alışkanlığıyla kurulan dosyalar burada takılır.

Kanuna göre toplu yapıda yönetim konu bakımından bölünmüştür:

• Blok kat malikleri kurulu: ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o bloktaki bağımsız bölüm maliklerinden oluşan bu kurulca yönetilir.
• Parsel kat malikleri kurulu: bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bunlarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa; kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parseldeki bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kurulca yönetilir.
• Ada kat malikleri kurulu: bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adadaki bağımsız bölüm maliklerinden oluşan bu kurulca yönetilir.
• Toplu yapı temsilciler kurulu: yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe, toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.

Ayrıca kanun, yönetim planında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzının ayrıca belirtileceğini öngörmüştür.

Pratik sonuç: bir kararın iptalinde en güçlü dayanaklardan biri, kararın konusu bakımından yetkili olmayan organ tarafından alınmış olmasıdır. Bu nedenle dosyanın ilk sorusu şudur: bu karar hangi kurulda alındı ve o kurul bu konuda yetkili miydi?

“Kullanmıyorum” Savunması Çalışmaz

Aidat itirazlarının çoğu buradan başlar ve burada biter.

Kanun hükmü nettir: kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu ya da bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.

Yani “havuzu kullanmıyorum”, “spor salonuna hiç gitmedim”, “o tesis başka parselde” gibi gerekçeler tek başına sonuç doğurmaz.

Peki itiraz nereye dayandırılmalı? Kullanıma değil, giderin kime ait olduğuna:

• Gider, yalnızca belirli bir bloğa veya parsele özgülenmiş ortak yer ve tesise mi ilişkin?
• Öyleyse site genelindeki herkese mi paylaştırılmış?
• Bu paylaştırmaya hangi organ karar vermiş?

İtiraz bu eksende kurulduğunda tartışma “kullanıyorum/kullanmıyorum”dan çıkar, yetki ve tahsis zeminine oturur.

Ayrımın Anahtarı: Vaziyet Planı

Bu belge sitelerde en az bakılan ama en belirleyici olanıdır.

Ortak yer ve tesisin hangi bloğa, parsele veya adaya özgülendiği vaziyet planı ve yönetim planı üzerinden belirlenir.

Kanun bu konuda bir de tescil kuralı getirmiştir: ortak yerlerin, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedileceği öngörülmüştür.

Dolayısıyla dosyada üç belge birlikte okunmalıdır: tapu kaydı, vaziyet planı ve yönetim planı.

Yönetim Planı: Tek Metin, Ağır Nisap

Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planı düzenlenir ve bu plan bütün kat maliklerini bağlar.

Değiştirilmesi kolay değildir:

• Yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
• Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri ise toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.

Bu nisap, uygulamada sıkça atlanır. Bir kararın fiilen yönetim planını değiştirir nitelikte olması hâlinde, adi çoğunlukla alınmış olması iptal sebebidir.

Ayrıca yargı kararlarında, yönetim planı değişikliklerinin tapu siciline işlenmeden geçerli olmayacağı vurgulanmıştır; değişiklikler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

Yönetici Seçimi

Kim kimi seçer sorusu da organlara göre ayrılmıştır.

Yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe; blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.

Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir.

Gider Nasıl Paylaştırılır: KMK m.20 ve m.73

Toplu yapıda giderin hangi gruba ait olduğu belirlendikten sonra, o grup içinde nasıl paylaştırılacağı sorusu gelir. KMK m.73 toplu yapı ortak giderleri bakımından m.20’deki esasları temel alır. KMK m.20 uyarınca, aralarında başka türlü anlaşma yoksa her kat maliki kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılır. Yönetim planında farklı bir paylaşım öngörülmüşse o uygulanır.

Ödeme gecikmesinin de kanuni bir yaptırımı vardır: KMK m.20 uyarınca gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Aynı madde, bir kat malikinin ortak yer ve tesislerden yararlanma hakkından vazgeçerek gider payını ödemekten kaçınamayacağını da düzenler; m.73’teki toplu yapıya özgü kural bunun devamıdır.

İşletme projesi: Yedi günlük itiraz süresi

Gider paylarının belirlendiği asıl belge işletme projesidir. KMK m.37 uyarınca yönetici tarafından hazırlanan ve kat maliklerine tebliğ edilen işletme projesine yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir. Kesinleşen işletme projesi, İİK m.68/1’deki belgelerden sayılır; yani yönetim bu projeye dayanarak başlattığı icra takibine itiraz edildiğinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Malik bakımından sonuç açıktır: projeye yedi gün içinde yazılı itiraz edilmemesi, sonradan gider payına karşı yapılacak savunmayı zayıflatır.

Tek apartmandaki gider ve aidat uyuşmazlıkları için aidat ve ortak gider alacağı dava dilekçesi sayfasına bakabilirsiniz.

Yönetim Tarafında: Kararlar Belge Sayılır

Tahsilatta belirleyici olan hüküm budur.

Kanuna göre blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Bu, ödenmeyen ortak giderlerin takibinde yönetime önemli bir usul avantajı sağlar. Bu nedenle yönetim tarafında karar defterinin ve işletme projesinin usulüne uygun tutulması doğrudan tahsilat kabiliyetini etkiler.

Usul: Arabuluculuk, İptal Süreleri ve Görevli Mahkeme

1 Eylül 2023’ten itibaren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B-1-c). Toplu yapıda kurul kararının iptali, borçsuzluk tespiti ve ortak gider alacağı davaları bu kapsamdadır; başvurmadan açılan dava HMK m.115 uyarınca usulden reddedilir. Arabulucu görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde süreci tamamlar; zorunlu hâllerde bu süre en çok bir hafta uzatılabilir.

Kurul kararının iptali için KMK m.33’teki süreler hak düşürücüdür: toplantıda aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya çağrılmayan veya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Kanuna veya yönetim planına aykırı olup yokluk veya mutlak butlan derecesine ulaşan kararlar bakımından bu süreler aranmayabilir; ancak bu ayrımın somut karar bakımından kurulması güç olduğundan en güvenli yol bir aylık süreye uymaktır. Arabuluculuk sürecinin bu süreleri nasıl etkilediği dosyada ayrıca planlanmalıdır.

Yönetim tarafında ise KMK m.72’deki kurul kararları ve m.37’deki kesinleşmiş işletme projesi İİK m.68/1’deki belgelerden sayıldığından, ilamsız takibe yapılan itirazın kaldırılması altı ay içinde icra mahkemesinden istenebilir. Süre planlaması için Hukukçular Evi Ankara’yı 0554 648 37 15 numaralı telefondan arayabilirsiniz.

Site Ortak Gideri Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; eğik çizgiyle ayrılan seçeneklerden dosyanıza uyanı bırakın. Kararı alan organ yetkiliyse dördüncü husus çıkarılır. İlk metin malik tarafında iptal ve borçsuzluk davası, ardından yönetime belge talebi ve yönetim tarafında ortak gider alacağı dilekçesi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Vaziyet planı ve ortak yerlerin tahsis durumu,
• Yönetim planı ve blokların idare tarzına ilişkin hükümler,
• Bağımsız bölümün bulunduğu blok, parsel ve ada,
• Gider bloğa mı, parsele mi, site geneline mi ait?
• Kararı hangi organ aldı, yetkili miydi?
• Toplantı çağrısı usulüne uygun mu?
• Hazirun cetveli ve temsil yetkileri,
• Karar fiilen yönetim planını değiştiriyor mu?
• Değiştiriyorsa beşte dört nisabı var mı?
• Yönetim planı değişikliği tapuya işlenmiş mi?
• İşletme projesi ve tahakkuk dökümü,
• Toplantıda muhalefet şerhi konuldu mu?
• Dilekçede tedbir talebi var mı?

Sık Yapılan Hatalar

• Kullanmıyorum diye ödememek. Kanun bu savunmayı açıkça kapatmıştır.
• Yanlış organı hasım göstermek. Kararı hangi kurul aldıysa ona göre belirlenir.
• Vaziyet planını incelememek. Tesisin kime özgülendiği buradan çıkar.
• Yönetim planını okumamak. İdare tarzı ve nisaplar orada düzenlenir.
• Belge istemeden dava açmak. Gider dökümü ve kararlar önce yazıyla istenmeli.
• Toplantıda şerh koymamak. Muhalefet tutanağa geçirilmelidir.
• Tedbir talep etmemek. Karar uygulanırsa eski hâle getirmek güçleşir.
• İşletme projesine yedi gün içinde itiraz etmemek. KMK m.37 uyarınca proje kesinleşir ve İİK m.68/1 belgesi olur.
• Bir aylık süreyi kaçırmak. KMK m.33 uyarınca iptal davası karar veya öğrenme tarihinden itibaren bir ay, her hâlde altı ay içinde açılmalıdır.
• Arabulucuya başvurmadan dava açmak. HUAK m.18/B uyarınca KMK uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır.

Adım Adım Süreç

1. Vaziyet ve yönetim planını edinin — Ortak yerlerin tahsisi buradan anlaşılır.
2. Gideri sınıflandırın — Blok gideri mi, site geneli mi?
3. Kararı alan organı belirleyin — Konu bakımından yetkili mi?
4. Yönetimden belge isteyin — İşletme projesi, dökümler, karar defteri.
5. Toplantıda şerh koydurun — Muhalefetinizi tutanağa yazdırın.
6. Nisabı kontrol edin — Özellikle yönetim planı değişikliğinde.
7. Arabulucuya başvurun ve süresinde dava açın — KMK m.33 sürelerini gözetin, tedbir talebini birlikte sunun.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Toplu yapı nedir?

Bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak; alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Sitede kararları kim alır?

Yönetim organlar arasında bölünmüştür. Bloğa ait ortak yerlere ilişkin kararları blok kat malikleri kurulu, parsele ait ortak yerlere ilişkin kararları o parseldeki kat malikleri kurulu, adaya ait ortak yerlere ilişkin kararları ada kat malikleri kurulu alır.

Toplu yapı temsilciler kurulu ne yapar?

Yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe, toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.

Blok yöneticisi nasıl seçilir?

Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir.

Sitede kaç yönetim planı olur?

Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu plan toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar.

Yönetim planı nasıl değiştirilir?

Yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.

Geçici yönetim hükümleri nasıl değişir?

Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.

Yönetim planında ne bulunmalı?

Kanuna göre yönetim planında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.

Kullanmadığım tesisin aidatını öder miyim?

Kat malikleri; ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde ya da kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.

O hâlde aidata hiç itiraz edilemez mi?

İtiraz, tesisi kullanıp kullanmamaya değil; giderin doğru organ tarafından karara bağlanıp bağlanmadığına ve doğru gruba paylaştırılıp paylaştırılmadığına dayandırılmalıdır.

Blok gideri ile site geneli gideri nasıl ayrılır?

Ayrım, ortak yer ve tesisin kime özgülendiğine göre yapılır. Vaziyet planı ve yönetim planı bu ayrımın belirlenmesinde esas alınır.

Ortak yerlerin tahsisi tapuya işlenir mi?

Mevzuatta, ortak yerlerin tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedileceği öngörülmüştür.

Kurul kararları icra takibinde işe yarar mı?

Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Yönetim planı değişikliği tapuya işlenmeli mi?

Yargı kararlarında, yönetim planı değişikliklerinin tapu siciline işlenmeden geçerli olmayacağı vurgulanmıştır. Değişiklikler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

Karara nasıl itiraz edilir?

KMK m.33 uyarınca toplantıda aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Dava açmadan önce HUAK m.18/B uyarınca arabulucuya başvurulmalıdır.

Yetkisiz organ kararı ne olur?

Kararın konusu bakımından yetkili olmayan bir organ tarafından alınmış olması, kararın iptali talebinde başlıca dayanaklardan biridir.

Site aidatı davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. HUAK m.18/B-1-c uyarınca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.

İşletme projesine ne kadar sürede itiraz edilir?

KMK m.37 uyarınca işletme projesine tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir ve İİK m.68/1’deki belgelerden sayılır.

Aidatı geç ödersem gecikme tazminatı ne kadar?

KMK m.20 uyarınca gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Site giderleri eşit mi, arsa payına göre mi paylaştırılır?

KMK m.20 uyarınca başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; yönetici aylığı, sigorta, bakım, koruma, güçlendirme, onarım ve ortak tesis işletme giderleri arsa payı oranında paylaştırılır. Yönetim planındaki farklı düzenleme saklıdır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.