Sitede (Toplu Yapıda) Ortak Gidere ve Kurul Kararına İtiraz Dilekçesi Örneği (2026) — KMK m.69-73

Sitede yüzme havuzu ve sosyal tesis vardır; bir blok bunlardan uzakta, ayrı bir parselde durmaktadır. Aidat geldiğinde o bloğun malikleri itiraz eder: “biz kullanmıyoruz.” Yönetim ise “site tek bütündür” der.

İkisi de meselenin yarısını görmektedir. Kanun, kullanmama savunmasını açıkça kapatmış; buna karşılık yönetimi organlar ve gider grupları bakımından bölmüştür. Aşağıda bu yapı, itirazın nasıl kurulacağı ve hazır bir dava dilekçesi, belge talebi ve tahsil dilekçesi yer almaktadır.

Sitede Tek Kurul Yoktur

Apartman alışkanlığıyla kurulan dosyalar burada takılır.

Kanuna göre toplu yapıda yönetim konu bakımından bölünmüştür:

• Blok kat malikleri kurulu: ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o bloktaki bağımsız bölüm maliklerinden oluşan bu kurulca yönetilir.
• Parsel kat malikleri kurulu: bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bunlarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa; kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parseldeki bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kurulca yönetilir.
• Ada kat malikleri kurulu: bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adadaki bağımsız bölüm maliklerinden oluşan bu kurulca yönetilir.
• Toplu yapı temsilciler kurulu: yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe, toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.

Ayrıca kanun, yönetim planında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzının ayrıca belirtileceğini öngörmüştür.

Pratik sonuç: bir kararın iptalinde en güçlü dayanaklardan biri, kararın konusu bakımından yetkili olmayan organ tarafından alınmış olmasıdır. Bu nedenle dosyanın ilk sorusu şudur: bu karar hangi kurulda alındı ve o kurul bu konuda yetkili miydi?

“Kullanmıyorum” Savunması Çalışmaz

Aidat itirazlarının çoğu buradan başlar ve burada biter.

Kanun hükmü nettir: kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu ya da bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.

Yani “havuzu kullanmıyorum”, “spor salonuna hiç gitmedim”, “o tesis başka parselde” gibi gerekçeler tek başına sonuç doğurmaz.

Peki itiraz nereye dayandırılmalı? Kullanıma değil, giderin kime ait olduğuna:

• Gider, yalnızca belirli bir bloğa veya parsele özgülenmiş ortak yer ve tesise mi ilişkin?
• Öyleyse site genelindeki herkese mi paylaştırılmış?
• Bu paylaştırmaya hangi organ karar vermiş?

İtiraz bu eksende kurulduğunda tartışma “kullanıyorum/kullanmıyorum”dan çıkar, yetki ve tahsis zeminine oturur.

Ayrımın Anahtarı: Vaziyet Planı

Bu belge sitelerde en az bakılan ama en belirleyici olanıdır.

Ortak yer ve tesisin hangi bloğa, parsele veya adaya özgülendiği vaziyet planı ve yönetim planı üzerinden belirlenir.

Kanun bu konuda bir de tescil kuralı getirmiştir: ortak yerlerin, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedileceği öngörülmüştür.

Dolayısıyla dosyada üç belge birlikte okunmalıdır: tapu kaydı, vaziyet planı ve yönetim planı.

Yönetim Planı: Tek Metin, Ağır Nisap

Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planı düzenlenir ve bu plan bütün kat maliklerini bağlar.

Değiştirilmesi kolay değildir:

• Yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
• Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri ise toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.

Bu nisap, uygulamada sıkça atlanır. Bir kararın fiilen yönetim planını değiştirir nitelikte olması hâlinde, adi çoğunlukla alınmış olması iptal sebebidir.

Ayrıca yargı kararlarında, yönetim planı değişikliklerinin tapu siciline işlenmeden geçerli olmayacağı vurgulanmıştır; değişiklikler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

Yönetici Seçimi

Kim kimi seçer sorusu da organlara göre ayrılmıştır.

Yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe; blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.

Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir.

Yönetim Tarafında: Kararlar Belge Sayılır

Tahsilatta belirleyici olan hüküm budur.

Kanuna göre blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Bu, ödenmeyen ortak giderlerin takibinde yönetime önemli bir usul avantajı sağlar. Bu nedenle yönetim tarafında karar defterinin ve işletme projesinin usulüne uygun tutulması doğrudan tahsilat kabiliyetini etkiler.

Site Ortak Gideri Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin malik tarafında iptal ve borçsuzluk davası, ardından yönetime belge talebi ve yönetim tarafında ortak gider alacağı dilekçesi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Vaziyet planı ve ortak yerlerin tahsis durumu,
• Yönetim planı ve blokların idare tarzına ilişkin hükümler,
• Bağımsız bölümün bulunduğu blok, parsel ve ada,
• Gider bloğa mı, parsele mi, site geneline mi ait?
• Kararı hangi organ aldı, yetkili miydi?
• Toplantı çağrısı usulüne uygun mu?
• Hazirun cetveli ve temsil yetkileri,
• Karar fiilen yönetim planını değiştiriyor mu?
• Değiştiriyorsa beşte dört nisabı var mı?
• Yönetim planı değişikliği tapuya işlenmiş mi?
• İşletme projesi ve tahakkuk dökümü,
• Toplantıda muhalefet şerhi konuldu mu?
• Dilekçede tedbir talebi var mı?

Sık Yapılan Hatalar

• Kullanmıyorum diye ödememek. Kanun bu savunmayı açıkça kapatmıştır.
• Yanlış organı hasım göstermek. Kararı hangi kurul aldıysa ona göre belirlenir.
• Vaziyet planını incelememek. Tesisin kime özgülendiği buradan çıkar.
• Yönetim planını okumamak. İdare tarzı ve nisaplar orada düzenlenir.
• Belge istemeden dava açmak. Gider dökümü ve kararlar önce yazıyla istenmeli.
• Toplantıda şerh koymamak. Muhalefet tutanağa geçirilmelidir.
• Tedbir talep etmemek. Karar uygulanırsa eski hâle getirmek güçleşir.

Adım Adım Süreç

1. Vaziyet ve yönetim planını edinin — Ortak yerlerin tahsisi buradan anlaşılır.
2. Gideri sınıflandırın — Blok gideri mi, site geneli mi?
3. Kararı alan organı belirleyin — Konu bakımından yetkili mi?
4. Yönetimden belge isteyin — İşletme projesi, dökümler, karar defteri.
5. Toplantıda şerh koydurun — Muhalefetinizi tutanağa yazdırın.
6. Nisabı kontrol edin — Özellikle yönetim planı değişikliğinde.
7. Süresinde dava açın — Tedbir talebini birlikte sunun.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Toplu yapı nedir?

Bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak; alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Sitede kararları kim alır?

Yönetim organlar arasında bölünmüştür. Bloğa ait ortak yerlere ilişkin kararları blok kat malikleri kurulu, parsele ait ortak yerlere ilişkin kararları o parseldeki kat malikleri kurulu, adaya ait ortak yerlere ilişkin kararları ada kat malikleri kurulu alır.

Toplu yapı temsilciler kurulu ne yapar?

Yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe, toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.

Blok yöneticisi nasıl seçilir?

Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir.

Sitede kaç yönetim planı olur?

Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu plan toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar.

Yönetim planı nasıl değiştirilir?

Yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.

Geçici yönetim hükümleri nasıl değişir?

Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.

Yönetim planında ne bulunmalı?

Kanuna göre yönetim planında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.

Kullanmadığım tesisin aidatını öder miyim?

Kat malikleri; ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde ya da kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.

O hâlde aidata hiç itiraz edilemez mi?

İtiraz, tesisi kullanıp kullanmamaya değil; giderin doğru organ tarafından karara bağlanıp bağlanmadığına ve doğru gruba paylaştırılıp paylaştırılmadığına dayandırılmalıdır.

Blok gideri ile site geneli gideri nasıl ayrılır?

Ayrım, ortak yer ve tesisin kime özgülendiğine göre yapılır. Vaziyet planı ve yönetim planı bu ayrımın belirlenmesinde esas alınır.

Ortak yerlerin tahsisi tapuya işlenir mi?

Mevzuatta, ortak yerlerin tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedileceği öngörülmüştür.

Kurul kararları icra takibinde işe yarar mı?

Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Yönetim planı değişikliği tapuya işlenmeli mi?

Yargı kararlarında, yönetim planı değişikliklerinin tapu siciline işlenmeden geçerli olmayacağı vurgulanmıştır. Değişiklikler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

Karara nasıl itiraz edilir?

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali, kanunda öngörülen süreler içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde istenir.

Yetkisiz organ kararı ne olur?

Kararın konusu bakımından yetkili olmayan bir organ tarafından alınmış olması, kararın iptali talebinde başlıca dayanaklardan biridir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.