Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Dava Dilekçesi Örneği (2026) — KMK m.33

Apartman kararına itiraz etmek isteyenin önünde iki eşik var: muhalefet ve süre. Toplantıya katıldıysanız karara aykırı oy kullanmış olmanız, katılmadıysanız kararı öğrenme tarihinizi ispatlayabilmeniz gerekir. Süreler kısa: bir ay, ve her hâlde altı ay. Aşağıda dava hakkı, süre rejimi, butlan istisnası, arabuluculuk şartı ve hazır bir iptal dava dilekçesi örneği yer alıyor.

KMK m.33 Ne Diyor?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre; kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.

Aynı hüküm önemli bir istisna da içerir: kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Kim Dava Açabilir?

Dava hakkı, toplantıdaki tutumunuza göre değişir ve bu ayrım dilekçenin kurgusunu belirler.

Toplantıya katılan malik

Dava açabilmek için karara aykırı oy kullanmış olmanız gerekir. Uygulamada muhalefetin toplantı tutanağına geçirtilmiş olmasının önemi vurgulanmakta; şerh bulunmadığında dava hakkının tartışmalı hâle geldiği belirtilmektedir.

Bir sınır daha var: katıldığınız toplantıda yalnızca aykırı oy kullandığınız kararlar bakımından dava açabilirsiniz. Kabul ettiğiniz kararlar için sonradan iptal talebinde bulunamazsınız.

Toplantıya katılmayan malik

Muhalefet şerhi şartı aranmaz; ancak kararı öğrenme tarihi belirleyici olur. Bu tarihin ispatlanabilir olması gerekir: tebliğ belgesi, yöneticiliğe yapılan yazılı başvuru ve cevabı ya da ilan panosuna asılma tarihi gibi. Dilekçede öğrenme tarihini ayrı bir satır olarak gösterin.

Karara olumlu oy verenler kural olarak dava açamaz. Hile, hata veya tehdit gibi iradeyi sakatlayan bir durumun ispatı hâlinde farklı değerlendirme yapılabileceği belirtilmektedir.

Süre Doldu mu? Önce Butlanı Değerlendirin

Süre engeliyle karşılaşan malikler için kanunun tanıdığı çıkış yolu, kararın niteliğidir: yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayılan kararlarda süre koşulu aranmaz.

Uygulamada mülkiyet hakkını doğrudan kısıtlayan kararlar bu kapsamda değerlendirilmektedir. Örneğin bağımsız bölümlerin öğrencilere kiraya verilmesinin yasaklanmasına ilişkin kat malikleri kurulu kararının, mülkiyet hakkını kısıtlayıcı nitelikte olduğu gerekçesiyle mutlak butlanla hükümsüz sayılması gerektiğine hükmedilmiştir.

İptal Sebepleri: Üç Başlık

Kararın kanuna, yönetim planına veya hakkaniyet ilkelerine aykırı olması iptal sebebi oluşturur. Dilekçenin gövdesini bu başlıklar üzerine kurmak, hem incelemeyi kolaylaştırır hem de hiçbir aykırılığı atlamamanızı sağlar.

• Kanuna aykırılık — toplantı ve karar yeter sayısına uyulmaması, çağrı usulüne aykırılık, gündemde bulunmayan konuda karar alınması
• Yönetim planına aykırılık — yönetim planının hangi maddesine aykırı davranıldığı gösterilmeli, ilgili madde ek yapılmalıdır
• Hakkaniyete aykırılık — kararın kat malikleri arasında eşitliği bozması, bir malike orantısız yük yüklemesi veya makul gerekçeden yoksun olması

Karar bağımsız bölümün kullanımını, kiraya verilmesini veya devrini kısıtlıyorsa mülkiyet hakkının ihlali ayrıca vurgulanmalıdır — bu, hem iptal gerekçesini güçlendirir hem de butlan tartışmasının kapısını açar.

Arabuluculuk: Bu Davada da Zorunlu

6325 sayılı Kanun’a eklenen 18/B maddesi uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Bu nedenle dilekçede arabuluculuk büro dosya numarası ve son tutanak tarihi gösterilmeli, tutanak ek yapılmalıdır. Eksikliği davanın usulden reddine yol açabilir.

Kararın Uygulanmasını Durdurmak

İptal davası açmak, kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Yöneticilik, aksine bir karar verilmedikçe kat malikleri kurulu kararını uygulamaya devam edebilir.

Bu nedenle özellikle geri döndürülemez sonuçlar doğuracak kararlarda — dış cephe imalatı, ortak alanın fiilen tahsisi, yüksek tutarlı demirbaş alımı — dilekçede kararın yürütülmesinin geri bırakılması ayrıca talep edilmelidir. Talebi gerekçelendirirken uygulamanın doğuracağı somut ve geri alınamaz sonuçları anlatın.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Dava Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları kendi dosyanızın bilgileriyle doldurun; dava hakkı bölümünde toplantıya katılıp katılmadığınıza göre iki seçenekten birini bırakın. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Sık Yapılan Beş Hata

1. Muhalefet şerhini tutanağa geçirtmemek. Sözlü itiraz kayda geçmezse dava hakkı tartışmalı hâle gelir.
2. Bir aylık süreyi kaçırmak. Süreler hak düşürücüdür ve hâkim resen dikkate alır.
3. Öğrenme tarihini ispatlayamamak. Toplantıya katılmayan malik için bu tarih sürenin başlangıcıdır; belgelenmelidir.
4. Butlan ihtimalini değerlendirmemek. Mülkiyet hakkını kısıtlayan kararlarda süre engeli olmayabilir.
5. Arabuluculuğu atlamak. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartıdır.

Toplantı ve Karar Yeter Sayısı: İki Ölçüt Birlikte

İptal davalarının en sık dayanağı nisap eksikliğidir ve hata neredeyse her zaman aynı noktada yapılır: yeter sayının yalnızca kişi sayısıyla hesaplanması.

Kanun iki ölçütü birlikte arar: kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

Yani on bağımsız bölümlü bir apartmanda altı malikin gelmesi tek başına yeterli değildir; bu maliklerin arsa paylarının toplamının da yarıyı aşması gerekir. Dükkânı veya birden fazla dairesi olan bir malikin katılmaması, sayı çoğunluğu sağlansa dahi toplantıyı düşürebilir.

İkinci toplantı farklı işler. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması hâlinde, ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümler saklıdır.

Dava dilekçesinde nisap iddiası ileri sürülecekse, arsa payı tablosu mutlaka eklenmelidir: her bağımsız bölümün payı, toplantıya katılanlar ve katılanların pay toplamı. Tablo olmadan yapılan nisap itirazı denetlenemez.

Oy Hakkının Sınırları: Az Bilinen Üç Kural

Bu başlık, büyük yapılarda kararı doğrudan değiştirir ve çoğu toplantıda hiç gündeme gelmez.

1. Bir bağımsız bölüm, bir oy. Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü olan malik, her bölüm için ayrı oy hakkına sahiptir.

2. Üçte bir tavanı. Bir malikin sahip olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, kullanacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Projedeki dükkânların tek elde toplandığı yapılarda bu sınır belirleyicidir.

3. Vekâlet sınırı. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. İstisnası vardır: kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Bir kural daha: alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. Yöneticinin ibrası veya bir malikle yapılacak sözleşme gibi konularda bu hüküm işler ve gözden kaçtığında karar sakatlanır.

Bu üç sınır aşılmışsa, iptal davasında oy hesabı yeniden yapılarak kararın gerçekte alınıp alınmadığı tartışılır. Genel çerçeve için kat mülkiyeti rehberi yazımıza bakılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman kararının iptali hangi maddeye dayanır?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine dayanır. Bu hüküm, kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine hangi maliklerin, hangi sürede ve hangi mahkemede iptal davası açabileceğini düzenler.

Hangi mahkemede dava açılır?

Dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Yetkili mahkeme bakımından anataşınmazın bulunduğu yer esas alınır.

Toplantıya katıldıysam süre ne kadar?

Kurul toplantısına katılan ancak aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir.

Toplantıya katılmadıysam süre ne kadar?

Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir.

Altı aylık süre ne anlama geliyor?

Altı aylık süre bir üst sınırdır. Bu süre dolduktan sonra kat maliki kararı yeni öğrenmiş olsa dahi iptal davası açma hakkını kaybeder.

Bu süreler hak düşürücü mü?

Evet. Kanunda öngörülen süreler hak düşürücü niteliktedir ve hâkim tarafından resen dikkate alınır. Süresi içinde açılmayan dava reddedilir.

Muhalefet şerhi zorunlu mu?

Toplantıya katılan kat maliki bakımından karara açıkça karşı oy kullanmış olması aranır. Uygulamada muhalefetin tutanağa geçirtilmiş olmasının önemi vurgulanmakta; şerh bulunmadığında dava hakkının tartışmalı hâle geldiği belirtilmektedir.

Karara olumlu oy verdiysem dava açabilir miyim?

Kural olarak açamazsınız. Ancak hile, hata, tehdit gibi iradeyi sakatlayan bir durumun ispatı hâlinde farklı değerlendirme yapılabileceği belirtilmektedir.

Katıldığım toplantıdaki her karara dava açabilir miyim?

Hayır. Toplantıya katılan kat maliki, yalnızca aykırı oy kullandığı kararlar bakımından dava açabilir. Kabul ettiği kararlar için dava hakkı bulunmaz.

Süre geçtiyse hiç yolum kalmaz mı?

Kalabilir. Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Bu nedenle süre dolmuş dosyalarda önce kararın niteliği değerlendirilmelidir.

Hangi kararlar mutlak butlanla hükümsüz sayılır?

Uygulamada mülkiyet hakkını doğrudan kısıtlayan kararlar bu kapsamda değerlendirilmektedir. Örneğin bağımsız bölümlerin öğrencilere kiraya verilmesinin yasaklanmasına ilişkin kararın mülkiyet hakkını kısıtlayıcı nitelikte olduğu gerekçesiyle mutlak butlanla hükümsüz sayılması gerektiğine hükmedilmiştir.

İptal sebepleri nelerdir?

Kararın kanuna, yönetim planına veya hakkaniyet ilkelerine aykırı olması iptal sebebi oluşturur. Dilekçede bu başlıkların dosyaya uyanları ayrı ayrı ele alınmalıdır.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

İptal kararı geçmişe etkili midir?

Dava kabul edilirse kararın geçmişe etkili biçimde iptal edildiği ve uygulanamaz hâle geldiği belirtilmektedir. Bu nedenle karara dayanılarak yapılmış işlemlerin durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu sayfadaki örnek dilekçe yalnızca bilgilendirme amaçlı genel bir şablondur ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendine özgüdür; süreler hak düşürücü olabilir. Dilekçenizi mutlaka avukatınızla birlikte hazırlayın. Bu içerik avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz.