İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TBK m.352/2

Kiracı her ay geç ödüyor ama sonunda ödüyorsa, temerrüt yolu çoğu zaman işlemez. İşte iki haklı ihtar bu boşluğu doldurur: aynı kira yılında iki kez yazılı ihtara sebep olan kiracı, kira yılı bitiminde açılacak davayla tahliye edilebilir. Ancak beş şart birlikte aranır ve dava ne erken ne geç açılabilir — süre penceresi yalnızca bir aydır. Aşağıda şartlar, kira yılı hesabı, arabuluculuk kuralı ve hazır dilekçe örneği var.

TBK m.352/2 Ne Diyor?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasına göre; kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Hükmün pratik anlamı şudur: bir kira yılı içinde kendisine iki haklı ihtar yapılan kiracı aleyhine, ayrıca yeni bir ihtara gerek kalmaksızın kira süresinin sonunda tahliye davası açılabilir.

Beş Şart, Hepsi Birlikte

İhtar Nasıl “Haklı” Olur?

Haklı ihtar için iki unsur aranır: ihtara konu kira borcunun muaccel hâle gelmiş olması ve ihtarın tebliğinden önce ödemenin yapılmamış olması.

Buradan iki sonuç çıkar. Birincisi: yazılı bildirim kiracıya tebliğ edilmeden önce ödeme yapılmışsa haklı ihtar oluşmaz. İkincisi ve daha önemlisi: tebliğden sonra yapılan ödeme, gecikme olgusunu ortadan kaldırmaz. Kiracının ödeme emrini alıp bir hafta sonra ödemesi ihtarı haksız hâle getirmez.

İhtarın şekli konusunda da bir kolaylık vardır: konut ve çatılı işyeri kiralarında ilamsız icra takibinde tebliğ edilen ödeme emrinin yazılı ihtar hükmünde olduğu kabul edilmektedir. Aynı kira yılı içinde iki kez tebliğ edilmişse koşul gerçekleşebilir. Bu nedenle noter ihtarnamesi çekmek şart değildir; icra takibi de aynı işlevi görür.

Kira Yılı Nedir, Nasıl Hesaplanır?

Kira yılı takvim yılı değildir. Sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanan yıllık dönemdir. Sözleşme 15 Mart’ta başladıysa kira yılı 15 Mart – 14 Mart arasıdır.

Süre Penceresi: Ne Erken, Ne Geç

Bu davanın en teknik yanı süre rejimidir. Dava, kira süresinin — bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının — bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür.

• Erken açılamaz — kira yılının bitmesi beklenmelidir; sürenin başlamasından önce açılan dava erken açılmış sayılır
• Geç açılamaz — bir aylık süre geçtikten sonra dava hakkı düşer
• Tek istisna TBK m.353 — kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır

Üçüncü madde çoğu kişinin bilmediği bir kurtarma yoludur. Kira yılı bitmek üzereyken dava hazırlığını yetiştiremiyorsanız, süre içinde dava açacağınızı yazılı olarak bildirerek kendinize bir kira yılı daha kazanabilirsiniz.

Arabuluculuk: Dava Yolunda Zorunlu, İcra Yolunda Değil

6325 sayılı Kanun’a eklenen 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Aynı hükümde önemli bir istisna vardır: kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler kapsam dışında tutulmuştur.

Bu ayrım dilekçenin kurgusunu doğrudan etkiler: iki haklı ihtar davasında arabuluculuk büro dosya numarası ve son tutanak dilekçede gösterilmelidir. Eksikliği davanın usulden reddine yol açabilir.

Temerrüt Nedeniyle Tahliyeden Farkı

İkisi sık karıştırılır ama farklı senaryolara hizmet eder.

• Temerrüt (TBK m.315) → tek bir gecikme yeterlidir; kiracıya yazılı süre verilir ve konut ile çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür; ödenmezse tahliye istenir
• İki haklı ihtar (TBK m.352/2) → aynı kira yılında iki ayrı gecikme aranır; sözleşme kira yılı sonunda açılan dava ile sona erer; hak düşürücü bir aylık süre işler

Pratikte seçim şöyle yapılır: kiracı borcunu hiç ödemiyorsa temerrüt yolu hızlıdır. Kiracı sürekli geç ama sonunda ödüyorsa temerrüt yolu tıkanır — çünkü verilen süre içinde ödeme yapıldığında fesih hakkı doğmaz. İşte iki haklı ihtar tam bu duruma karşı kurulmuştur.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları kendi dosyanızın bilgileriyle doldurun; özellikle her iki ihtarın tebliğ tarihlerini ve kira yılı aralığını açıkça yazın. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Delil Dosyası: Neyi Eklemelisiniz?

• Kira sözleşmesi — kira yılının başlangıcını belirler, en temel belgedir
• Her iki ihtarın tebliğ şerhi — düzenleme tarihi değil tebliğ tarihi esas alınır
• İcra takip dosyaları ve ödeme emirleri — ihtar yerine geçen takipler için
• PTT ve UETS tebligat kayıtları — tebliğ tarihinin kesin ispatı
• Banka hesap hareketleri ve dekontlar — ödemelerin tebliğden sonra yapıldığını gösterir
• Arabuluculuk son tutanağı — dava şartıdır

Bu davada kaybedilen dosyaların çoğu esastan değil, tebligat kronolojisinin ispatlanamamasından kaybedilir. Tebliğ şerhlerini, ödeme dekontlarını ve kira yılı aralığını bir zaman çizelgesi hâlinde düzenleyip dilekçeye eklemek en etkili yoldur.

Sık Yapılan Beş Hata

1. Davayı kira yılı bitmeden açmak. Erken açılmış sayılır; sürenin başlaması beklenmelidir.
2. Bir aylık süreyi kaçırmak. Hak düşürücüdür; tek kurtarma yolu TBK m.353 kapsamında süresinde yazılı bildirim yapmış olmaktır.
3. Birikmiş borcu bölüp iki ihtar çekmek. İkinci ihtar haksız sayılabilir; ihtarlar farklı aylara ait olmalıdır.
4. Tebliğ tarihi yerine düzenleme tarihine bakmak. İhtarlar farklı kira yıllarına dağılırsa şart gerçekleşmez.
5. Arabuluculuğu atlamak. Dava yolunda zorunludur; ilamsız icra istisnası bu davayı kapsamaz.

İhtarların Ayrı Aylara İlişkin Olması

Bu yolun en çok tartışılan koşulu, iki ihtarın farklı kira dönemlerine ilişkin olmasıdır. Aynı aya ait borç için iki kez ihtar çekilmesi, iki haklı ihtar sayılmaz.

Uygulamada dosyayı zayıflatan durumlar:

• Aynı borç için tekrar ihtar. Ocak kirası ödenmediği için çekilen ihtardan sonra, yine Ocak kirası için ikinci ihtar çekilmesi tek ihtar sayılır.
• Toplu ihtar. Birden fazla ayın borcunu tek metinde toplayan ihtarname, kaç ihtar sayılacağı bakımından tartışma doğurur.
• Haksız ihtar. İhtar çekildiğinde borç aslında ödenmişse veya muaccel değilse, o ihtar haklı sayılmaz ve hesaba katılmaz.
• Yan gidere ilişkin ihtar. Kiracıya ait olmayan bir kalem için çekilen ihtar tartışmalı hâle gelir.

Pratik sonuç: her ihtarname, tek bir döneme ilişkin ve o dönemde gerçekten ödenmemiş bir borç için çekilmelidir. İhtarname metninde hangi aya ait ne kadar borç bulunduğu açıkça yazılmalı; ödeme yapıldıysa ihtar çekilmemelidir.

Ayrıca ihtarların tebliğ tarihleri ayrı ayrı belgelenmelidir. İki haklı ihtar iddiası, tebliğ şerhleri olmadan ispatlanamaz.

İhtarların Ödenmiş Olması Sonucu Değiştirir mi?

Bu, iki haklı ihtar yolunu temerrütten ayıran en önemli özelliktir ve çoğu kiraya veren tarafından bilinmez.

Temerrüt yolunda kiracı otuz gün içinde öderse fesih hakkı düşer ve tahliye istenemez. İki haklı ihtar yolunda ise durum farklıdır: kiracı ihtar üzerine ödeme yapmış olsa dahi, bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olmuş olması ayrı bir tahliye sebebi oluşturur.

Yani sürekli geciken ancak ihtar üzerine ödeyen kiracı bakımından, temerrüt yolu işlemez fakat iki haklı ihtar yolu açıktır.

Bunun pratik sonucu şudur: her ihtarname, ödeme yapılsa bile dosyalanmalı ve tebliğ şerhi saklanmalıdır. İkinci ihtar çekildiğinde birincinin belgesi aranacaktır. Yönetimsel olarak tutulacak basit bir tablo yeterlidir: ihtar tarihi, ilişkin olduğu dönem, tebliğ tarihi, ödeme yapılıp yapılmadığı.

Dava zamanı: bu yolda dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Pencere kaçırıldığında bir sonraki dönem beklenir; bu nedenle kira yılının bitiş tarihi önceden takvime alınmalıdır.

Temerrüt yolu ve karşılaştırması için temerrüt nedeniyle tahliye dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye nedir?

Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması hâlinde, kiraya verenin kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açtığı tahliye davasıdır. Dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasıdır.

Kanun metni ne diyor?

TBK m.352/2 uyarınca; kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Hangi şartlar birlikte aranır?

Uygulamada beş şart birlikte aranır: aynı kira yılı içinde iki ayrı kira borcunun ödenmemesi, her bir borç için ayrı yazılı ihtar çekilmesi, ihtarların farklı aylara ait borçlara ilişkin olması, ihtarların haklı olması ve davanın kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması.

İhtarın haklı sayılması ne demek?

İhtara konu kira borcunun muaccel hâle gelmiş olması ve ihtarın tebliğinden önce ödemenin yapılmamış olması gerekir. Yazılı bildirim kiracıya tebliğ edilmeden önce ödeme yapılmışsa haklı ihtar oluşmaz.

Kiracı ihtardan sonra öderse ihtar geçersiz olur mu?

Olmaz. Tebliğden sonra yapılan ödeme, gecikme olgusunu ortadan kaldırmaz; ihtar haklı sayılmaya devam eder. Önemli olan tebliğ anında borcun ödenmemiş olmasıdır.

İcra takibindeki ödeme emri ihtar yerine geçer mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ilamsız icra takibinde tebliğ edilen ödeme emrinin yazılı ihtar hükmünde olduğu kabul edilmektedir. Aynı kira yılı içinde iki kez tebliğ edilmişse koşul gerçekleşebilir.

İki ihtar aynı aya ait olabilir mi?

Olamaz. İhtarların farklı aylara ait kira borçları için çekilmiş olması gerekir. Yargıtay uygulamasında, ilk ihtar tarihinde muaccel olan ayların kira bedellerinin bölünerek ayrı ihtarlara konu edilmesi hâlinde ikinci ihtarın haksız sayılacağı kabul edilmektedir.

Süre ne zaman başlar?

Dava, kira süresinin; bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür.

Süreden önce dava açabilir miyim?

Açamazsınız. Yargıtay, sürenin başlamasından önce açılan davanın erken açılmış sayılacağını kabul etmektedir. Kira yılının bitmesi beklenmelidir.

Süreyi kaçırırsam ne olur?

Kural olarak dava açılamaz. Ancak TBK m.353 bir imkân tanır: kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Kira yılı nasıl hesaplanır?

Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanan yıllık dönemdir. Takvim yılı değildir. İhtarların tebliğ tarihlerinin bu dönem içinde kalması gerekir; ihtarın düzenleme tarihi değil tebliğ tarihi esas alınır.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

İlamsız icra yoluyla tahliyede de arabuluculuk gerekir mi?

Gerekmez. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye ise dava yoluyla ileri sürüldüğünden arabuluculuk şartına tabidir.

Temerrüt nedeniyle tahliyeden farkı nedir?

Temerrüt nedeniyle tahliyede tek bir gecikme yeterlidir; kiracıya yazılı süre verilir ve konut ile çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. İki haklı ihtarda ise aynı kira yılı içinde iki ayrı gecikme aranır ve sözleşme, kira yılı sonunda açılan dava ile sona erdirilir.

Bu sayfadaki örnek dilekçe yalnızca bilgilendirme amaçlı genel bir şablondur ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendine özgüdür; süreler hak düşürücü olabilir. Dilekçenizi mutlaka avukatınızla birlikte hazırlayın. Bu içerik avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz.