Temerrüt Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TBK m.315 ve Otuz Gün

Kira uyuşmazlıklarının en yaygını budur ve en çok usulden kaybedilen dosya da budur. Alacak açıktır, kiracı ödememiştir, haklılık tartışmasızdır — ama ihtarnamede bir cümle eksiktir ya da dava bir gün erken açılmıştır ve süreç baştan başlar.

Aşağıda üç şartın ne olduğu, sürenin nasıl hesaplandığı, dava ile icra yolu arasındaki fark ve hazır bir dava dilekçesi ile ihtarname yer almaktadır.

Temerrüt ile Tahliye Hakkı Aynı Şey Değildir

Buradaki ayrım, dosyanın tamamını belirler ve çoğu zaman atlanır.

Temerrüt, kiracının kira bedelini veya yan gideri zamanında ödememesiyle doğar ve gecikme faizini gündeme getirir. Ancak temerrüde düşmüş olmak, tek başına tahliye hakkı vermez.

Tahliye hakkı için ayrıca TBK m.315 usulünün işletilmesi gerekir. Yani kiracı üç ay kira ödememiş olsa dahi, usul işletilmeden açılan tahliye davası reddedilir.

Ödeme zamanı bakımından kural şudur: sözleşmede veya yerel âdette aksi kararlaştırılmadıkça kiracı, kira bedelini ve varsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Sözleşmede farklı bir ödeme günü kararlaştırılmışsa o gün esas alınır.

Fesih İçin Üç Şart

Kanun metni tek fıkrada üç şartı birden arar ve üçü de birlikte gerçekleşmelidir.

1. Muaccel bir borcun ödenmemiş olması. Vadesi gelmemiş kira için bu yol işletilemez. İhtarnamede yalnızca muaccel hâle gelmiş dönemler gösterilmelidir.

2. Yazılı olarak süre verilmesi. Sözlü uyarı, telefon görüşmesi veya mesaj bu şartı karşılamaz. Uygulamada noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi ispat bakımından en güvenli yoldur.

3. Fesih iradesinin açıkça bildirilmesi. Bu, en sık atlanan şarttır. Yalnızca “borcunuzu ödeyin” diyen bir yazı yeterli değildir; ihtarnamede sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılmalıdır.

Üçüncü şart eksikse ihtarname geçerli sayılmaz ve süreç baştan işletilmek zorunda kalınır. Doktrin çerçevesi için kira ödenmemesi, temerrüt ve otuz günlük ihtar yazımıza bakılabilir.

Süre: Otuz Gün ve Başlangıç Anı

Kanun süreyi kira türüne göre ayırır:

• Konut ve çatılı işyeri kiraları: en az otuz gün,
• Diğer kiralar (adi kira, taşınır kirası): en az on gün,
• Ürün kiraları: en az altmış gün.

Bunlar asgari sürelerdir; daha uzun süre verilebilir, daha kısa verilemez. Otuz günden kısa süre içeren bir ihtarname geçersizdir ve buna dayanılarak açılan dava reddedilir.

Başlangıç anı: süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Yani tebliğ günü sayılmaz. Bu bir günlük fark, erken açılan davalarda dosyayı kaybettirir.

Pratik yöntem: tebliğ şerhindeki tarihi alın, ertesi günden başlayarak otuz günü sayın ve otuz birinci günden itibaren dava açın. Aradaki günü kurtarmaya çalışmak, aylar kaybettirir.

Dava mı, İcra Takibi mi?

Süre sonuçsuz kaldığında iki yol vardır ve seçim dosyanın özelliklerine göre yapılır.

Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası. Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Tahliye ile birlikte birikmiş kira alacağı ve işgal tazminatı da istenebilir.

İİK m.269 kapsamında tahliye talepli icra takibi. Bu yolda kiracıya tahliye ihtarlı ödeme emri gönderilir; hem kira alacağı hem tahliye aynı takiple istenir. Uygulamada çoğu dosyada daha hızlı işleyen yol budur.

İcra yolunda üç süre birlikte takip edilir:

• Ödeme süresi. TBK m.315’e göre belirlenir; konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gündür.
• İtiraz süresi. Ödeme emrine itiraz için yedi gün.
• Tahliye talebi süresi. Borç ödenmez ve itiraz edilmezse, ihtar süresinin bitim tarihini takip eden altı aylık süre içinde icra mahkemesinden tahliye talep edilir.

Bu üç sürenin doğru takibi, ilamsız tahliye takibinin en teknik yönüdür. Ayrıntı için tahliye emrine itiraz ve kira alacağı yazımıza bakılabilir.

Seçim ölçütü: kiracının ödeme gücü varsa ve itiraz ihtimali düşükse icra yolu hızlıdır. Kira ilişkisinin varlığı veya tutarı tartışmalıysa, dava yolu daha güvenlidir.

Kiracının Savunmaları ve Karşılığı

Bu dosyalarda kiracı tarafından ileri sürülen savunmalar bellidir; her birinin karşılığı önceden hazırlanmalıdır.

“Elden ödedim.” En sık savunma budur. Kira borcunu ödediğini ispat yükü kiracıdadır ve ödeme iddiası yazılı belgeyle desteklenmelidir. Bu nedenle kiraya verenin banka hesap hareketlerini eksiksiz sunması yeterlidir.

“Bir kısmını ödedim.” Borcun tamamı süresinde ödenmediğinden temerrüt hâli ortadan kalkmaz; kısmi ödeme kural olarak fesih hakkını düşürmez. Ancak dikkat: ihtar süresi içinde yapılan kısmi ödemenin kabulü, fesih iradesinin kullanımını tartışmalı hâle getirebilir. Bu nedenle ihtar süresi içinde gelen ödemeler konusunda tutum baştan belirlenmelidir.

“İhtarname bana ulaşmadı.” Tebligatın usulüne uygun yapıldığı, tebliğ şerhiyle ortaya konur. Adres değişikliği iddiası, sözleşmedeki adrese yapılan tebligatı kural olarak geçersiz kılmaz.

“Kiralananda ayıp var, bu yüzden ödemedim.” Kiralananın ayıplı olması, kiracıya kendiliğinden ödemeyi durdurma hakkı vermez; kanunun öngördüğü yollar ayrıca işletilmelidir.

“Depozitodan mahsup edilsin.” Depozito, kural olarak sözleşme sonundaki zararların karşılanması içindir; kira borcuna kendiliğinden mahsup edilmez.

Muacceliyet Kaydı Tuzağı

Birçok kira sözleşmesinde şu tür bir madde bulunur: “bir ayın kirası ödenmezse yılın tamamı muaccel olur.” Bu kayda dayanmak, dosyayı zayıflatır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödemeyle veya muacceliyet kaydıyla sorumlu tutulmasına ilişkin düzenlemeler geçersiz sayılmaktadır.

Pratik sonuç: ihtarnamede ve dava dilekçesinde talep, yalnızca fiilen muaccel hâle gelmiş dönemler üzerinden kurulmalıdır. Muacceliyet kaydına dayanılarak istenen tutar, dosyanın tamamını tartışmalı hâle getirebilir.

Aynı çerçevede, kiracıya kira bedeli dışında yükümlülük getiren bağlantılı sözleşme düzenlemeleri de sınırlıdır; ayrıntı için bağlantılı sözleşme yasağı yazımıza bakılabilir.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan başlıkları bırakın. Sonunda, dava öncesinde zorunlu olan otuz günlük ihtarname metni de yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Dava Öncesi Kontrol Listesi

• Kira sözleşmesi ve varsa ekleri,
• Tapu kaydı veya kiraya verme yetkisini gösteren belge,
• Ödenmeyen dönemlerin ay ay dökümü,
• Banka hesap hareketleri ve ödeme dekontları,
• Noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi,
• Otuz günlük sürenin dolduğu tarihin hesabı,
• Yan giderlere ilişkin belgeler (aidat, ısınma, abonelik),
• İhtar süresi içinde yapılmış kısmi ödeme varsa buna ilişkin kayıtlar,
• Kiralananın hâlen kiracının kullanımında olduğuna dair tespit.

Sık Yapılan Hatalar

• Otuz günden kısa süre vermek. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre en az otuz gündür; kısa süreli ihtar geçersizdir.
• Fesih iradesini yazmamak. İhtarnamede, sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça bildirilmelidir.
• Süre dolmadan dava açmak. Süre dolmadan açılan tahliye davası reddedilir ve süreç baştan başlar.
• Sözlü uyarıyla yetinmek. Kanun yazılı bildirim arar; noter ihtarnamesi en güvenli yoldur.
• Tutarı dönem dönem göstermemek. Hangi aya ait ne kadar borç bulunduğu ihtarnamede ayrı ayrı yazılmalıdır.
• Muacceliyet kaydına dayanmak. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu kayıtlar geçersiz sayılmaktadır.
• İşgal tazminatını istememek. Fesihten tahliyeye kadar geçen süre için ayrıca talep edilmelidir.

Adım Adım Süreç

1. Borcu dönem dönem dökün — Hangi aya ait ne kadar kira ve yan gider ödenmemiş, tabloya yazın.
2. Ödeme kayıtlarını toplayın — Banka hesap hareketleri ve dekontlarla ödenmeyen dönemleri belgeleyin.
3. Kira türünü belirleyin — Konut veya çatılı işyeri ise süre en az otuz gündür.
4. Noterden ihtarname çekin — Tutar, süre ve fesih iradesi açıkça yazılmalıdır.
5. Tebliğ tarihini kaydedin — Süre, tebliği izleyen günden itibaren işler.
6. Süre dolmadan dava açmayın — Erken açılan dava reddedilir.
7. Dava veya icra yolunu seçin — İcra yolunda alacak ve tahliye tek takiple istenebilir.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kira ödenmezse kiracı hemen tahliye edilebilir mi?

Hayır. Önce kiracıya yazılı olarak süre verilmesi ve bu sürede ödenmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi gerekir. Süre dolmadan tahliye istenemez.

Kiracıya kaç gün süre verilmelidir?

TBK m.315 uyarınca verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Ürün kiralarında en az altmış gün süre verilir.

Süre ne zaman işlemeye başlar?

Süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Yani tebliğ günü sayılmaz.

İhtarnamede ne yazmalıdır?

Ödenmemiş kira ve yan gider tutarı, ödeme için tanınan süre ve bu sürede ödenmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. Yalnızca borcun ödenmesini isteyen bir yazı yeterli değildir.

Sözlü uyarı yeterli olur mu?

Hayır. Kanun yazılı bildirim arar. Uygulamada noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi ispat bakımından en güvenli yoldur.

Süre dolmadan dava açılırsa ne olur?

Dava reddedilir. Yargı uygulamasında, otuz günlük ödeme süresi dolmadan tahliye istenemeyeceği kabul edilmektedir; süreç baştan başlar.

Kiracı borcun bir kısmını öderse ne olur?

Borcun tamamı süresinde ödenmediğinden temerrüt hâli ortadan kalkmaz. Kısmi ödeme, kural olarak fesih hakkını düşürmez.

Ödeme iddiasını kim ispat eder?

Kira borcunu ödediğini ispat yükü kiracıdadır. Elden ödeme savunması yazılı belgeyle desteklenmelidir.

Hangi mahkeme görevlidir?

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

İcra yoluyla tahliye mümkün mü?

Evet. İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi kapsamında tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılabilir; bu yolda kira alacağı ve tahliye aynı takiple istenir.

İcra yolunda ödeme emrine itiraz süresi nedir?

Ödeme emrine itiraz süresi yedi gündür. Ödeme süresi ise TBK m.315’e göre belirlenir; konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gündür.

İcra yolunda tahliye ne zaman istenir?

Borç ödenmez ve itiraz edilmezse, ihtar süresinin bitim tarihini takip eden altı aylık süre içinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.

Dava mı, icra takibi mi daha uygun?

İcra yolu hem kira alacağını hem tahliyeyi tek takipte istemeye imkân verdiğinden çoğu dosyada daha hızlı işler. Ancak itiraz hâlinde süreç uzayabilir; tercih dosyanın özelliklerine göre yapılmalıdır.

Muacceliyet kaydına dayanılabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının kira bedeli dışında bir ödemeyle veya muacceliyet kaydıyla sorumlu tutulmasına ilişkin düzenlemeler geçersiz sayılmaktadır. Talep yalnızca muaccel alacaklara dayandırılmalıdır.

İşgal tazminatı istenebilir mi?

Sözleşmenin feshinden fiilî tahliyeye kadar geçen süre için işgal tazminatı talep edilebilir; talebin dilekçede açıkça yer alması gerekir.

İki haklı ihtar yolundan farkı nedir?

Temerrüt yolunda ihtar süresi dolduğunda derhal tahliye istenebilir. İki haklı ihtar yolunda ise bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmış olması ve kira yılının bitiminden itibaren belirli süre içinde dava açılması gerekir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.