Kiracının Ölümünde Kira Sözleşmesinin Sürdürülmesi Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TBK m.356

Uzun yıllar aynı evde oturan kiracı vefat etmiştir. Cenazeden birkaç gün sonra ev sahibi arar: “sözleşme onunlaydı, artık bitti; evi boşaltın.” Ailede kimse ne diyeceğini bilemez.

Bu cümle hukuken doğru değildir. Kanun, ölüm hâlinde kiracı tarafını korumaktadır ve bu koruma mirasçılarla da sınırlı değildir. Aşağıda kimlerin kalabileceği, çıkmak isteyenlerin ne yapması gerektiği ve hazır bir tespit dilekçesi, bildirim ve fesih metni yer almaktadır.

Ölüm Sözleşmeyi Bitirmez

İlk yanlış inanış burada düzeltilmelidir.

Kanunda kiracının ölümü, sözleşmeyi kendiliğinden sona erdiren ya da kiraya verene tahliye hakkı veren bir sebep olarak düzenlenmemiştir. Kiraya veren ancak kanunda sayılan sebeplere dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira ilişkisinin genel hükümlerine göre ilişki, ölen kiracının mirasçıları ile devam eder.

Mirasçılar Zaten Taraftır

Bu ayrım, kanun metnindeki bir boşluğu açıklar.

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümde “kiracının mirasçıları” sayılmamıştır. Madde gerekçesinde bunun sebebi açıkça belirtilmiştir: mirasçı, ölen kiracının külli halefi olarak, söz konusu kira sözleşmesinin zaten tarafı hâline gelmiştir.

Yani mirasçıların ayrıca bir hükme ihtiyacı yoktur; onlar kendiliğinden kiracıdır.

Peki mirasçı olmayanlar ne olacak? İşte hüküm tam da onlar için getirilmiştir.

Kimler Sürdürebilir?

Kanun üç grup saymıştır:

• Ölen kiracının ortakları,
• Bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları,
• Ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar.

Bu kişiler, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

Üçüncü grup özellikle önemlidir: “birlikte aynı konutta oturanlar” ifadesi mirasçılıkla sınırlı değildir. Ölen kiracıyla yıllarca aynı evde yaşamış ancak yasal mirasçı olmayan kişiler de bu kapsamda değerlendirilebilir.

Buna karşılık hak koşulsuz değildir: sözleşmeye ve kanuna uyma yükümlülüğü sürer. Kira bedelinin ödenmesi, kiralananın özenle kullanılması ve komşulara saygı yükümlülüğü aynen devam eder.

İlk Yapılacak İki İş

Uygulamada haklar, ilk haftalarda atılmayan adımlar yüzünden tartışmalı hâle gelir.

1. Bildirim. Ölüm ve sözleşmeyi sürdürme iradesi, kiraya verene yazılı olarak bildirilmelidir. Bu bildirim; sıfatı, ödemelerin kim tarafından yapılacağını ve tebligatların kime yapılacağını kayda geçirir.

2. Ödemenin sürdürülmesi. Kira bedelleri kesintisiz ve tercihen banka kanalıyla, ödeyenin kendi adına ödenmelidir.

Kritik uyarı: kiraya veren kiracılık sıfatını tanımasa dahi ödeme durdurulmamalıdır. “Nasıl olsa beni kiracı saymıyor” düşüncesiyle ödemenin kesilmesi, temerrüt ve tahliye riski doğurur. Kiraya veren ödemeyi kabul etmiyorsa tevdi mahalli tayini yoluna başvurulmalıdır.

Sürdürmek İstemeyenler

Herkes kalmak istemez ve sessiz kalmak da bir çözüm değildir.

Kanuna göre kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.

Kaynaklarda, konut ve çatılı işyeri kiralarında altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresinin uygulandığı belirtilmektedir. Süre hesabında bildirimin kiraya verene ulaştığı tarih esas alınır.

Fesih bildirimi yapılmazsa sözleşme devam eder ve kira borcu işlemeye devam eder. Boş duran bir ev için aylarca kira ödemek zorunda kalan mirasçılar, çoğunlukla bu adımı atmadıkları için o durumdadır.

Elbirliği: Tek Mirasçı Karar Veremez

Bu usul kuralı hem fesihte hem davada belirleyicidir.

Yargı kararlarında, kiracı ölmekle kiracılık hakkının elbirliği mülkiyeti hâlinde tüm mirasçılara geçtiği belirtilmektedir.

Bunun iki sonucu vardır:

• Fesih bildirimi tüm mirasçılarca yapılmalıdır,
• Açılacak tahliye davalarında, kiracı ile birlikte oturan şahısların kimler olduğu tespit edilmeden ve taraf teşkili sağlanmadan karar verilmesinin doğru olmadığı vurgulanmıştır.

Kiraya veren tarafında da aynı ilke işler: kiraya verenin ölümü hâlinde taşınmaz mirasçılara geçer ve fesih ile tahliye gibi kararların tüm mirasçılarca alınması gerektiği belirtilmektedir.

Aile Konutunda Ek Koruma

Kiracının eşi bakımından ayrı bir güvence bulunmaktadır.

Kaynaklarda, kiracı olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanması hâlinde, kiraya verenin fesih bildirimi ile fesih ihtarını kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorunda olduğu belirtilmektedir.

Bu nedenle aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda, eşe yapılmayan bildirimler usul yönünden tartışmaya açıktır.

Delil: Birlikte Oturmanın İspatı

Mirasçı olmayanlar için dosyanın tamamı bu ispata dayanır.

Toplanması gerekenler:

• Adrese dayalı yerleşim yeri kayıtları — ölümden önceki ve sonraki dönem,
• Kişi adına kayıtlı abonelik belgeleri,
• Muhtarlık belgesi,
• Tanık beyanları — komşular ve apartman yönetimi,
• Ortaklık iddiasında vergi, oda ve sicil kayıtları.

Ölümden sonra yapılan ödemelerin dekontları da fiilî kiracılığın en güçlü göstergelerindendir.

Kiracının Ölümü Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin sözleşmenin sürdürüldüğünün tespiti davası, ardından kiraya verene bildirim ve çıkmak isteyenler için fesih bildirimi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Aile Konutu, Birlikte Hareket ve Ödeme: TMK m.194, m.702 ile TBK m.97

Ölüm sonrası kira ilişkisinde üç ayrı düğüm vardır: eşin konumu, mirasçıların birlikte hareket zorunluluğu ve kiranın nasıl ödeneceği. Üçünün de ayrı maddesi vardır.

Eşin bildirimi: TMK m.194. Aile konutunda ek korumanın kaynağı budur: eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Ayrıca kritik fıkra şudur: aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir ve aile konutu olarak özgülenen kiralık taşınmazın kiracısı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.

Bunun iki sonucu. Birincisi: bildirimde bulunmuş eş, kiracının ölümünden bağımsız olarak sözleşmenin tarafıdır; mirasçı olup olmaması sonucu değiştirmez. İkincisi: bu eş müteselsilen sorumlu olduğundan, kira borcundan da sorumludur. Bu nedenle bildirimin yapılıp yapılmadığı ve tarihi, dosyanın ilk kontrol noktasıdır.

Birlikte hareket zorunluluğu: TMK m.702. Mirasçılar bakımından kural nettir: elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır; kanunda veya sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Fesih bildirimi bir tasarruf işlemidir; bu nedenle tek mirasçı tarafından geçerli biçimde yapılamaz.

Tek mirasçının yapabildiği: TMK m.640. Oybirliği kuralının istisnası da kanundadır: mirasçılardan her biri, terekedeki hakların korunmasını isteyebilir; sağlanan korumadan mirasçıların hepsi yararlanır. Kiranın ödenmesi, tahliye davasında savunma yapılması veya tedbir istenmesi koruma niteliğindedir ve tek mirasçı tarafından yürütülebilir; buna karşılık fesih için oybirliği ya da temsilci gerekir.

Kiraya veren ödemeyi kabul etmezse: TBK m.96 ve m.97. Ölüm sonrası en sık karşılaşılan sorun budur. Kanun önce alacaklının temerrüdünü düzenler: yapılması gereken ifayı haklı bir sebep olmaksızın kabul etmeyen alacaklı temerrüde düşmüş olur. Ardından çözüm gelir: borcun konusu bir şeyin teslimi ise borçlu, hâkimin belirleyeceği yere tevdi ederek borcundan kurtulabilir. Bu nedenle kira, tevdi mahalli tayini istenerek yatırılmalı; banka dekontunun açıklamasına dönem ve taşınmaz yazılmalıdır.

Temerrüde düşmemenin önemi: TBK m.315. Ödeme yapılmadığında sonuç ağırdır: kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre en az on gün; konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür ve kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Depozito kimde kalır: TBK m.342. Sözleşme sürdürülüyorsa güvence de yerinde kalır; sona eriyorsa iade rejimi işler: konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz ve para olarak verilmişse vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir; kiraya veren sona ermeden itibaren üç ay içinde dava veya takip başlattığını bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Ön şart ve mahkeme: HUAK m.18/B ile HMK m.4. Uyuşmazlık yargıya taşınacaksa iki kural birlikte işler: kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Görev bakımından ise kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Tahliye davasında taraf: HMK m.59 ve m.60. Kiraya veren tahliye isterse davayı tüm mirasçılara yöneltmelidir: maddi hukuka göre, bir hakkın birden fazla kimseye karşı birlikte ileri sürülmesi ve tamamı hakkında tek hüküm verilmesi gereken hâllerde mecburi dava arkadaşlığı vardır ve mecburi dava arkadaşları ancak birlikte dava açabilir veya aleyhlerine de birlikte dava açılabilir. Eksik taraf teşkili, kararın infaz kabiliyetini ortadan kaldırır.

Eş, mirasçı ve ödeme haritası

Kontrol Listesi

• Ölüm tarihi ve veraset ilamı,
• Sıfat: mirasçı, birlikte oturan, ortak?
• Birlikte oturma adres kaydıyla belgelendi mi?
• Abonelik kayıtları kimin adına?
• Kiraya verene yazılı bildirim yapıldı mı?
• Kira ödemeleri kesintisiz mi?
• Ödemeler kimin adına yapılıyor?
• Ödeme reddedildiyse tevdi mahalli istendi mi?
• Çıkılacaksa fesih bildirimi yapıldı mı?
• Fesih tüm mirasçılarca mı imzalandı?
• Fesih dönemi ve bildirim süresi hesaplandı mı?
• Taşınmaz aile konutu mu?
• Davada taraf teşkili tamam mı?

Sık Yapılan Hatalar

• Ölümü kiraya verene bildirmemek. Sürdürme iradesi kayda geçmez.
• Ödemeyi durdurmak. Temerrüt ve tahliye riski doğar.
• Ödeme reddedilince beklemek. Tevdi mahalli tayini istenmelidir.
• Birlikte oturmayı belgelememek. Adres ve abonelik kayıtları gerekir.
• Feshi tek mirasçının yapması. Kiracılık hakkı elbirliğiyle geçer.
• Fesih süresini kaçırmak. Sözleşme yeni döneme uzayabilir.
• Taraf teşkilini eksik bırakmak. Birlikte oturanlar tespit edilmelidir.

Adım Adım Süreç

1. Veraset ilamını çıkarın — Mirasçı çevresini netleştirin.
2. Sıfatınızı belgeleyin — Birlikte oturma veya ortaklık.
3. Kiraya verene bildirin — Noter ihtarnamesiyle.
4. Ödemeyi kesintisiz sürdürün — Kendi adınıza ve banka kanalıyla.
5. Reddedilirse tevdi edin — Tevdi mahalli tayini isteyin.
6. Çıkacaksanız süresinde feshedin — Tüm mirasçıların imzasıyla.
7. Gerekirse tespit davası açın — Kiracılık sıfatınız için.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı olmayan eş sözleşmenin tarafı olabilir mi?

TMK m.194 uyarınca aile konutu olarak özgülenen kiralık taşınmazın kiracısı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur. Ayrıca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez.

Fesih bildirimini bir mirasçı tek başına yapabilir mi?

Hayır. TMK m.702 uyarınca elbirliği mülkiyetinde yönetim ve tasarruf işlemleri için oybirliği gerekir ve fesih bir tasarruf işlemidir. Buna karşılık TMK m.640 uyarınca her mirasçı terekedeki hakların korunmasını isteyebilir; kiranın ödenmesi veya savunma yapılması bu kapsamdadır.

Kiraya veren kirayı almazsa ne yapılmalı?

TBK m.96 uyarınca yapılması gereken ifayı haklı bir sebep olmaksızın kabul etmeyen alacaklı temerrüde düşer; TBK m.97 uyarınca borçlu, hâkimin belirleyeceği yere tevdi ederek borcundan kurtulabilir. Bu nedenle tevdi mahalli tayini istenmeli ve ödeme açıklamasına dönem ile taşınmaz yazılmalıdır.

Kira ödenmezse kiraya veren hemen fesih yapabilir mi?

TBK m.315 uyarınca kiracı muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verip bu sürede ifa edilmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir; bu süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işler.

Tahliye davası kimlere karşı açılmalı ve önce arabulucuya gidilir mi?

HMK m.59 ve m.60 uyarınca tamamı hakkında tek hüküm verilmesi gereken hâllerde mecburi dava arkadaşlığı vardır ve dava tüm mirasçılara yöneltilmelidir. HUAK m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; HMK m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Kiracı ölünce kira sözleşmesi sona erer mi?

Hayır. Kanunda kiracının ölümü, sözleşmeyi kendiliğinden sona erdiren veya kiraya verene tahliye hakkı veren bir sebep olarak düzenlenmemiştir.

Sözleşme kime geçer?

Kira sözleşmesinin genel hükümlerine göre kira ilişkisi ölen kiracının mirasçıları ile devam eder. Mirasçılar külli halef olarak sözleşmenin tarafı hâline gelir.

Mirasçı olmayanlar da kalabilir mi?

Kanuna göre ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

Neden maddede mirasçılar sayılmamış?

Madde gerekçesinde, düzenlemede kiracının mirasçılarına özellikle yer verilmediği; çünkü mirasçının ölen kiracının külli halefi olarak zaten sözleşmenin tarafı hâline geldiği belirtilmiştir.

Birlikte oturan kim sayılır?

Hüküm, ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanları kapsamaktadır. Bu kişilerin kimler olduğu somut olayda adres kayıtları, abonelik belgeleri ve tanık beyanlarıyla ortaya konulur.

İşyerinde durum nedir?

Çatılı işyeri kiralarında ölen kiracının ortakları ile bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları sözleşmeyi taraf olarak sürdürebilirler.

Sürdürme için şart var mı?

Kanun, bu kişilerin sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece sözleşmeyi sürdürebileceklerini öngörmüştür. Yani kira bedelinin ödenmesi ve kiralananın özenle kullanılması gibi yükümlülükler devam eder.

Sözleşmeyi sürdürmek istemeyen mirasçılar ne yapar?

Kanuna göre kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.

Fesih süreleri nedir?

Kaynaklarda, konut ve çatılı işyeri kiralarında altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresinin uygulandığı belirtilmektedir. Süre hesabında bildirimin kiraya verene ulaştığı tarih esas alınır.

Fesih bildirimini bir mirasçı tek başına yapabilir mi?

Yargı kararlarında kiracılık hakkının elbirliği mülkiyeti hâlinde tüm mirasçılara geçtiği belirtilmektedir. Bu nedenle bildirimin tüm mirasçılarca yapılması yerinde olur.

Tahliye davasında kimler taraf olmalı?

Bölge adliye mahkemesi kararlarında, kiracı ile birlikte oturan şahısların kimler olduğu tespit edilmeden ve taraf teşkili sağlanmadan karar verilmesinin doğru olmadığı belirtilmiştir.

Kiraya veren yeni sözleşme imzalanmasını isteyebilir mi?

Sürdürme hakkı kanundan doğduğundan, hakkın kullanılması yeni bir sözleşme imzalanmasına bağlı değildir. Yeni sözleşme ve kira artışı talepleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiraya veren ödemeyi kabul etmezse ne yapılır?

Ödemenin durdurulması temerrüt riski doğurur. Ödemenin kabul edilmemesi hâlinde tevdi mahalli tayini yoluna başvurulması gerekir.

Kiraya veren ölürse ne olur?

Kiraya verenin ölümü hâlinde taşınmaz mirasçılara geçer ve kira ilişkisi devam eder. Elbirliği mülkiyeti nedeniyle fesih ve tahliye gibi kararların tüm mirasçılarca alınması gerektiği belirtilmektedir.

Aile konutunda ek bir koruma var mı?

Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda, kiracı olmayan eşin sözleşmenin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya verenin fesih bildirimi ile fesih ihtarını kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmesi gerektiği belirtilmektedir.

Hangi belgeler toplanmalı?

Kira sözleşmesi, nüfus kayıt örneği ve veraset ilamı, adrese dayalı yerleşim yeri kayıtları, abonelik ve muhtarlık belgeleri ile ödeme dekontları başlıca belgelerdir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.