Kiracının Ölümü ve Kira Sözleşmesinin Devamı (TBK m.333 ve m.356): Fesih Penceresi ve Taraf Teşkili

Kiracının ölümü, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Bu, Türk Borçlar Kanunu’nun iki ayrı hükmünden çıkan ve Yargıtay’ın da vurguladığı temel kuraldır. Sözleşme devam eder; kiraya verenin yalnızca ölüm sebebine dayanarak fesih veya tahliye hakkı bulunmaz. Kanun bunun yerine iki mekanizma kurar: m.333 mirasçılara olağanüstü fesih hakkı tanır — ancak bu hak, en yakın fesih dönemi için kullanılmazsa düşer. m.356 ise konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli kişilere sözleşmeyi taraf olarak sürdürme imkânı verir. Bu iki hükmün ilişkisi ise, mahkeme uygulamasında dahi tam olarak netleşmiş değildir.

Temel Kural: Ölüm Sözleşmeyi Sona Erdirmez

Uygulamada en yaygın yanılgı, kiracının vefatıyla kira ilişkisinin kendiliğinden biteceği ve kiraya verenin taşınmazı hemen geri alabileceği düşüncesidir. Bu doğru değildir.

Yargıtay bir kararında, yerel mahkemenin hükmünü bozarken gerekçeyi açıkça kurmuştur: Türk Borçlar Kanunu’nun 333 üncü (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 265 inci) maddesinde kiracının ölümü ile sözleşmenin kendiliğinden sona ermeyeceği hususunun dikkate alınması gerektiği belirtilmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2/6/2016, E.2016/3861, K.2016/4324).

Bunun iki doğrudan sonucu vardır:

• Kiraya veren, kiracının ölümü sebebiyle sözleşmeyi sonlandıramaz. Ölüm, kanunda sayılan tahliye sebeplerinden biri değildir.
• Kiracılık sıfatı intikal eder. Sözleşmenin kiracı tarafı boşalmaz; kanunun belirlediği kişiler bu sıfatı kazanır.

Kiraya veren tahliye istiyorsa, kanunda sayılan bağımsız bir sebebe dayanmak zorundadır — gereksinim, temerrüt, sözleşmeye aykırılık gibi. Yeni malikin gereksinimi rejimi için: Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m.310 ve m.351).

İki Ayrı Hüküm: m.333 ve m.356

Kanun konuyu iki ayrı yerde düzenler ve bu, uygulamadaki karmaşanın kaynağıdır.

Genel hüküm — m.333

“Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.”

Bu hüküm kira sözleşmelerinin genel hükümleri arasında yer alır ve her tür kira ilişkisine uygulanabilir niteliktedir.

Özel hüküm — m.356

“Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.“

Bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür ve iki farklı grubu düzenler.

Kira Türüne Göre Kiracının Ölümü: Beş Ayrı Sonuç

“Kiracı öldü, ne olacak?” sorusunun cevabı, kiralananın niteliğine göre değişir. Konut ve çatılı işyeri kiraları özel bir koruma rejimine tabidir; ürün kirası ise kiraya verene de fesih hakkı veren ayrı bir hükümle düzenlenmiştir. Kısa süreli ve geçici kiralamalar da konut ve çatılı işyeri korumasının dışında kalır. Kanunun bu ayrımı aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.

Tablodaki en dikkat çekici fark ürün kirasıdır. Ürün kirası, kiraya verenin kiracıya ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bıraktığı sözleşmedir (TBK m.357). Bu sözleşmelerde kiracının ölümü hâlinde onun mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.371). Kiraya verenin ölüme dayalı fesih hakkının bulunmaması kuralı, yalnızca adi kira bakımından geçerlidir. Tarla veya bahçe kiralamış bir çiftçinin ölümünde bu nedenle önce sözleşmenin niteliği belirlenmelidir.

Kapsamın sınırı için konut ve çatılı işyeri kirası kapsamı (TBK 339) yazımıza bakabilirsiniz. Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı bütün kira sözleşmelerine de konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanır (TBK m.339/2).

m.333: Mirasçıların Olağanüstü Fesih Hakkı

Doktrinde bu hüküm bir olağanüstü fesih hakkı olarak nitelendirilir. Mantığı şudur: kiracının ölümü, özellikle onunla birlikte oturan ya da onunla aynı yerde mesleki veya ticari faaliyet yürüten mirasçıları yönünden esaslı bir değişiklik yaratır; buna karşılık diğer mirasçılar bakımından kira ilişkisinin sürdürülmesinde bir yarar bulunmayabilir. Hüküm, kira ilişkisini devam ettirmek istemeyen mirasçılara çıkış yolu verir.

İki koşul birlikte aranır

• Yasal fesih bildirim süresine uyulması — sözleşmedeki süre değil, kanundaki süre esas alınır. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında bu, yerel âdetteki kira dönemi, âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık bildirimdir (TBK m.329); taşınır kiralarında üç gün önceden bildirim yeterlidir (TBK m.330). Fesih dönemlerinin hesabında sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınır (TBK m.328/1).
• En yakın fesih dönemi sonu için kullanılması.

Kritik nokta: hak kullanılmazsa düşer

Bu, mirasçıların en sık kaçırdığı husustur. En yakın fesih dönemi için fesih beyanının kullanılmaması hâlinde, kiracının ölümü nedeniyle doğan fesih hakkı ortadan kalkar.

Yani mirasçılar “nasıl olsa sonra çıkarız” diyemez. Ölüm sebebine dayalı olağanüstü fesih penceresi kaçırıldığında, sözleşme olağan kuralları izleyerek devam eder ve mirasçılar ancak genel fesih imkânlarına başvurabilir. Bu, aylarca süren ve hiç istenmeyen bir kira yükümlülüğü doğurabilir.

Uygulamadaki öneri: ölüm tarihinden itibaren sözleşmenin dönem yapısı derhal çıkarılmalı ve en yakın fesih dönemi ile bildirim süresi takvime işlenmelidir.

Bildirimin şekli ve geç kalan bildirim

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m.348). Sözlü bildirim, telefon görüşmesi ya da anahtarın teslim edilmesi tek başına geçerli bir fesih bildirimi değildir. Noter ihtarnamesi hem içeriği hem de bildirimin kiraya verene ulaştığı tarihi ispat eder; süre hesabında gönderme değil, ulaşma tarihi önemlidir.

Genel kurala göre fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmadan yapılan bildirim, bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (TBK m.328/2). Ancak m.333’teki hak ölüme bağlı ve tek seferlik olduğundan, geç kalan bildirimin bu olağanüstü fesih hakkına dayanıp dayanamayacağı tartışmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde mirasçılar yine genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunabilir (TBK m.347/2, m.329); belirli süreli sözleşmelerde ise süre bitiminden en az on beş gün önce yapılacak bildirimle sözleşmenin bir yıl uzaması önlenebilir (TBK m.347/1). Aile açısından pratik bir fesih takvimi için kiracı vefat etti, ailesi oturabilir mi yazımızdaki örnek tabloya bakabilirsiniz.

Külli halefiyet tartışması

Doktrindeki baskın görüş, m.333 hükmünü külli halefiyet ilkesini doğrulayan bir hüküm olarak değerlendirmektedir. Yani mirasçılar, terekenin bir unsuru olarak kiracılık sıfatını da devralır; hüküm bunu teyit eder ve yalnızca çıkış yolunu düzenler.

Buna karşılık aynı hükmün, kiracı lehine düzenlenmiş izlenimi verirken fiilen ters sonuçlar doğurabileceği de eleştiri konusudur: sözleşmeyle bağlanmak istemeyen mirasçılar için dar bir zaman penceresi öngörülmüştür.

m.356: Sözleşmeyi Sürdürebilecek Kişiler

Hüküm iki ayrı grup belirler ve bu ayrım kira türüne göre işler.

İşyeri kiralarında

• Ölen kiracının ortakları,
• Bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları.

Dikkat edilmesi gereken iki nokta vardır. Birincisi, sayılan kişi ölen kiracının mirasçısı değil, ortağın mirasçısıdır. İkincisi, bu mirasçıların aynı meslek ve sanatı yürütüyor olması aranır. Amaç, işletmenin sürekliliğini korumaktır — kiralananda yürütülen faaliyetin devam etmesi esastır.

Hüküm, 818 sayılı eski Borçlar Kanunu’nda karşılığı bulunmayan, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 13. maddesinden gelen bir düzenlemedir. Gerekçede, çatılı işyeri kiraları bakımından ortakların veya bu ortakların kiracıyla aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçılarının sözleşmeyi sürdürebileceği kabul edilmiş; ölen kiracının kendi mirasçılarına ise maddede özellikle yer verilmediği, çünkü bunların külli halef olarak zaten sözleşmenin tarafı hâline geldikleri açıklanmıştır.

“Ortak” kavramı çoğu zaman adi ortaklık şeklinde karşımıza çıkar. Adi ortaklık, sözleşmede ortaklığın mirasçılarla sürdürüleceğine dair bir hüküm yoksa ortaklardan birinin ölmesiyle sona erer (TBK m.639/2). Ortaklığın sona ermesi, sağ kalan ortağın işyeri kira sözleşmesini m.356 uyarınca sürdürmesine engel değildir; bu iki ilişki birbirinden ayrı değerlendirilir.

Konut kiralarında

• Ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar.

Burada ölçüt akrabalık veya mirasçılık değil, fiilî birlikte oturmadır. Eş, çocuklar, anne baba veya hane halkından başka kişiler bu kapsamda değerlendirilebilir. Belirleyici olan, ölüm anında o konutta fiilen birlikte yaşanıyor olmasıdır.

Ortak şart: “sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece”

Sürdürme hakkı koşulsuz değildir. Bu kişiler sözleşmeden ve kanundan doğan yükümlülüklere uymak zorundadır: kira bedelinin ödenmesi, özenle kullanma, komşulara saygı, bildirim yükümlülükleri. Aykırılık hâlinde genel rejim işler: Sözleşmeye Aykırı Kullanım (TBK m.316).

İki Hüküm Arasındaki Gerilim: Dürüst Bir Tespit

Bu konuda okuyucuya en yararlı olan şey, meselenin tartışmalı olduğunu açıkça söylemektir.

Bir görüşe göre m.356, kiracılık hakkının geçişi bakımından özel bir intikal rejimi düzenlemektedir. Bu görüşe göre hükmün kapsamı dışında kalan mirasçıların, bir an için dahi kiracılık sıfatını kazanmaları söz konusu olmaz. Yani işyeri kiralarında yalnızca ortaklar ve onların aynı mesleği yürüten mirasçıları, konut kiralarında ise yalnızca birlikte oturanlar kiracı olur.

Buna karşılık yargı kararlarında farklı bir yaklaşım da görülmektedir. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi bir kararında şu değerlendirmeyi yapmıştır: “Kabule göre TBK’nun 356. maddesinde ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanların sözleşme ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesinin sürdürülebileceği hüküm altına alınmış ise de; kiracı ölmekle, kiracının kiracılık hakkı elbirliği mülkiyeti hâlinde tüm mirasçılarına geçer.“ (Ankara BAM 15. HD, 23/1/2019, E.2018/3524, K.2019/125).

Bu iki yaklaşım farklı sonuçlar doğurur: birincisinde kiracı sıfatı sınırlı bir gruba, ikincisinde tüm mirasçılara elbirliği mülkiyeti hâlinde geçer.

Mahkeme uygulamasının genel hüküm olan 333 üncü maddeye mi yoksa 356 ncı maddeye mi ağırlık verdiği açık değildir. Bu belirsizlik, dava stratejisinin her iki ihtimale göre kurulmasını gerektirir.

TBK m.356’nın gerekçesi, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi kararındaki yaklaşımı destekleyen bir açıklama içerir: mirasçı, ölen kiracının külli halefi olarak kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve sözleşmeyi m.333’e dayanarak feshetmemişse kiracı olarak kabul edilir. Buna göre m.356, mirasçıların yanına birlikte oturanları ve ortakları ekleyen bir hükümdür. Öğretide ise konut ve çatılı işyeri kiralarında m.356’nın özel bir intikal kuralı olduğu ve mirasçıların külli halef sıfatıyla kiracı olamayacağı savunulmaktadır. Uygulamada güvenli yol, her iki görüşe göre taraf olabilecek kişilerin hepsini hesaba katmaktır.

Taraf Teşkili: Pratikte En Kritik Sorun

Yukarıdaki tartışmanın doğrudan pratik sonucu, açılacak davada kimin taraf gösterileceği sorusudur — ve bu, dosyayı bozduran bir husustur.

Aynı Ankara Bölge Adliye Mahkemesi kararında bu nokta açıkça vurgulanmıştır: “Mahkemece, kiracı ile birlikte oturan şahısların kimler olduğu tespit edilmeden ve taraf teşkili sağlanmadan yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.”

Kiraya veren açısından çıkarılacak ders nettir:

• Ölüm sonrası taşınmazda kimlerin oturduğu tespit edilmelidir — adres kayıtları, komşu beyanları, abonelik kayıtları.
• Mirasçılık belgesi temin edilmelidir — mirasçıların kimler olduğu resmen belirlenmelidir.
• Dava, hem birlikte oturanlara hem mirasçılara yöneltilerek taraf teşkili eksiksiz sağlanmalıdır. Belirsizlik ortamında eksik taraf teşkili, bozma sebebidir.

Usul hukuku bakımından tablo şöyledir. Maddi hukuka göre bir hakkın birden fazla kişiye karşı birlikte ileri sürülmesi ve tamamı hakkında tek hüküm verilmesi gereken hâllerde mecburi dava arkadaşlığı vardır; bu durumda dava ancak hepsine karşı birlikte açılabilir (HMK m.59, m.60). Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olduğundan ve terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf ettiğinden (TMK m.640/2), sözleşmenin kiracı tarafına yönelen tahliye ve kira tespit davaları uygulamada bu kapsamda değerlendirilir.

Buna karşılık ölüm tarihine kadar birikmiş kira bir tereke borcudur ve mirasçılar tereke borçlarından müteselsilen sorumludur (TMK m.641/1). Müteselsil borçlulukta alacaklı, borcun tamamını dilerse borçluların hepsinden, dilerse yalnız birinden isteyebilir (TBK m.163/1). Yani birikmiş kira alacağı için bütün mirasçıların davaya dâhil edilmesi zorunlu değildir; tahliye talebinde ise durum farklıdır. Kira alacağının zamanaşımı için kira alacağında zamanaşımı, beş yılın dolmasıyla açılabilecek dava için kira bedeli tespit davası yazılarımıza bakabilirsiniz.

Taraf eksik veya yanlış gösterilmişse her şey kaybedilmiş değildir. Maddi bir hatadan kaynaklanan veya dürüstlük kuralına aykırı olmayan taraf değişikliği talebi karşı tarafın rızası aranmaksızın kabul edilir; dava dilekçesinde tarafın yanlış veya eksik gösterilmesi kabul edilebilir bir yanılgıya dayanıyorsa da hâkim taraf değişikliğine izin verebilir (HMK m.124/3-4). Mirasçılara ulaşılamıyorsa, mirasçılardan birinin istemiyle sulh mahkemesi miras ortaklığına paylaşmaya kadar temsilci atayabilir (TMK m.640/3): tereke temsilcisi atanması dilekçesi. Birden fazla kiracının sorumluluğu için birden fazla kiracı ve müteselsil sorumluluk yazımıza bakabilirsiniz.

Dava veya Takip Sürerken Kiracı Ölürse

Kiracının ölümü çoğu zaman açılmış bir tahliye davasının ya da başlamış bir icra takibinin ortasına denk gelir. Kanun bu iki durum için ayrı kurallar koyar.

Dava sırasında ölüm. Taraflardan birinin ölümü hâlinde mirasçılar mirası kabul veya reddetmemişse, bu konuda kanunla belirlenen süreler geçinceye kadar dava ertelenir. Hâkim, gecikmesinde sakınca bulunan hâllerde talep üzerine davayı takip için kayyım atanmasına karar verebilir (HMK m.55/1). Mirasın reddi için süre, yasal mirasçılar bakımından ölümün öğrenildiği tarihten itibaren üç aydır (TMK m.606); ayrıntı için reddi miras ne kadar sürer yazımıza bakabilirsiniz. Bu süre dolduktan sonra dava, mirası reddetmemiş mirasçılarla ve m.356 kapsamında sözleşmeyi sürdürenlerle devam ettirilir.

Takip sırasında ölüm. Terekenin borçlarından dolayı takip, ölüm günü ile beraber üç gün geri bırakılır; mirasçı mirası kabul veya reddetmemişse Medeni Kanundaki süreler geçinceye kadar takip geri kalır (İİK m.53/1). İcra takibi sırasında borçlu ölmüşse ve tereke henüz paylaşılmamış, resmî tasfiyeye tabi tutulmamış veya mirasçılar arasında aile şirketi kurulmamışsa takip terekeye karşı devam eder; takibin mirasçıya karşı devamı ise ancak rehnin paraya çevrilmesi veya haciz yoluyla mümkündür (İİK m.53/2-3).

Tahliye taahhüdü. Ölen kiracının kiralananın tesliminden sonra verdiği yazılı tahliye taahhüdü, sözleşmenin devamıyla birlikte kural olarak ortadan kalkmaz; kiraya veren taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir (TBK m.352/1). İcra aşaması için icra yoluyla tahliye yazımıza bakabilirsiniz.

Sürdürme İradesi Nasıl Anlaşılır?

Kanun, m.356 kapsamındaki kişilerin sözleşmeyi sürdürmek zorunda olduğunu söylemez; sürdürebileceklerini söyler. Peki bu irade nasıl dışa vurulur?

Doktrinde kabul edildiği üzere, bu kişilerin sözleşme ile bağlı olmama iradelerini dışa vurmalarıyla kira sözleşmesi doğrudan sona ermiş sayılır. Bağlı olmama iradesini gösteren tipik davranışlar:

• Kiralananı terk ederek kullanmamak,
• Kira bedeli ödemesinde bulunmamak.

Tersi de doğrudur: kiralananda oturmaya devam etmek ve kira bedelini ödemek, sözleşmeyi sürdürme iradesinin en güçlü göstergesidir. Bu nedenle sürdürmek isteyen kişilerin ödemeleri kendi adlarına yapması ve makbuzları saklaması önemlidir.

Mirasçıların Yükümlülükleri

Fesih hakkını kullanmayı düşünen mirasçılar için önemli bir uyarı: fesih gerçekleşinceye kadar kira sözleşmesinden doğan yükümlülükler devam eder.

Mirasçıların, sözleşmenin devamı boyunca kira bedelini ve diğer yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi gerekir. Ödeme yapılmaması veya kanundan ya da sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi hâlinde kiraya verenin dava ve icra yollarına başvurma hakkı bulunmaktadır.

Yani “nasıl olsa çıkacağız” düşüncesiyle ödemeyi durdurmak, temerrüt ve icra takibi riskini doğurur — üstelik bu, olağanüstü fesih hakkından bağımsız ve çok daha hızlı işleyen bir süreçtir.

İşyerinde Ölüm: Şirket Kiracı, İşletmenin Devri ve Hapis Hakkı

Kiracı şirketse. Kira sözleşmesi limited veya anonim şirket adına yapılmışsa kiracı tüzel kişinin kendisidir. Ortağın, müdürün ya da yönetim kurulu üyesinin ölümü kiracının ölümü sayılmaz; m.333 ve m.356 hiç devreye girmez ve sözleşme şirketle aynen devam eder. Uygulamada sık yapılan hata, sözleşmeyi şirket adına değil şirket yetkilisinin şahsı adına imzalamaktır; bu durumda kiracı gerçek kişidir ve ölümü bu yazıdaki rejimi doğurur.

İşletmeyi mirasçı devralmak ya da devretmek isterse. Mirasçılardan yalnızca biri işletmeyi tek başına sürdürmek istiyorsa ya da mirasçılar işletmeyi üçüncü kişiye satıyorsa, kiracı sıfatının o kişiye geçirilmesi için kira ilişkisinin devri gündeme gelir. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez; kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz (TBK m.323/1). Devralan kişi sözleşmede kiracının yerine geçer; işyeri kiralarında devreden taraf, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur (TBK m.323/2-3). Rıza haksız yere verilmezse rıza yerine geçen karar dava dilekçesi yazımız yol gösterir.

İşyerindeki eşya ve hapis hakkı. Kiraya veren, taşınmaz kiralarında işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir (TBK m.336/1). Bu hak kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz (TBK m.336/3) ve kiraya verene işyerini kendiliğinden boşaltma yetkisi vermez. Terekenin korunması gerekiyorsa sulh hâkiminden mühürleme, yazım veya resmen yönetim gibi önlemler istenmelidir (TMK m.589): terekenin mühürlenmesi ve koruma önlemleri dilekçesi.

Aile Konutu ile Kesişim

Ölen kiracının eşi bakımından ek bir koruma katmanı bulunabilir. Konut aile konutu olarak kullanılıyorsa, kiracı olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanmış olması mümkündür. Bu durumda eş, ölümden bağımsız olarak zaten sözleşmenin tarafıdır. Ayrıntı için: Aile Konutu Olan Kiralık Taşınmaz (TBK m.349).

Bu nedenle ölüm sonrası değerlendirmede ilk sorulacak sorulardan biri şudur: sağ kalan eş, daha önce TMK m.194/4 ve TBK m.349/3 kapsamında bildirimde bulunmuş muydu? Bildirimde bulunan eş, sözleşmenin tarafı hâline gelir ve diğer eşle birlikte müteselsilen sorumlu olur (TMK m.194/4). Eşin evdeki eşya ve konut üzerindeki hakları için kiracının ölümünde ailenin hakları yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracının Ölümünden Sonra İşleyen Süreler

Kiracının ölümünden sonra birden fazla süre aynı anda işlemeye başlar ve bunların her biri farklı bir kanun hükmüne dayanır. Mirasçıların, birlikte oturanların ve kiraya verenin takvimini aynı tabloda görmek, hak kaybının önüne geçer.

Kiraya Veren İçin Adım Adım

1. Ölüm tarihini ve belgesini temin edin.
2. Taşınmazda kimlerin oturduğunu tespit edin — adres kayıtları, komşu beyanları, abonelikler.
3. Mirasçılık belgesini edinin.
4. Ölümü tek başına tahliye sebebi saymayın. Bağımsız bir sebep aranır.
5. Kira ödemelerini takip edin ve kimin adına yapıldığını kayda geçirin.
6. Ödeme durursa temerrüt yolunu işletin — bu, ölümden bağımsız ve hızlı bir yoldur. Konut ve çatılı işyerinde sözleşmeyi sürdürenlere verilecek süre en az otuz gündür (TBK m.315/2): kira ödenmemesi ihtarnamesi.
7. Dava açacaksanız taraf teşkilini eksiksiz kurun — hem birlikte oturanlar hem mirasçılar.
8. Arabuluculuk dava şartını yerine getirin: Kira Davasında Dava Şartı Arabuluculuk.

Mirasçılar ve Birlikte Oturanlar İçin Adım Adım

1. Sözleşmeyi ve dönem yapısını çıkarın — başlangıç tarihi, süre, uzama dönemleri.
2. Kararınızı erken verin: sürdürmek mi, feshetmek mi?
3. Feshedecekseniz en yakın fesih dönemini ve bildirim süresini hesaplayın — bu pencere kaçarsa hak düşer.
4. Fesih bildirimini yazılı yapın ve tebliğini belgeleyin.
5. Sürdürecekseniz ödemeleri kendi adınıza yapın ve makbuzları saklayın.
6. Kiraya verene durumu yazılı bildirin — kimin sürdürdüğü netleşsin.
7. Abonelikleri ve tebligat adresini güncelleyin.
8. Fesih tarihine kadar ödemeleri aksatmayın.

Sık Yapılan Hatalar

• Ölümle sözleşmenin bittiğini sanmak. Sözleşme kendiliğinden sona ermez.
• Kiraya verenin ölümü tahliye sebebi sayması. Bağımsız bir sebep gerekir.
• Olağanüstü fesih penceresini kaçırmak. En yakın fesih dönemi için kullanılmazsa hak düşer.
• Fesih beklerken ödemeyi durdurmak. Temerrüt ve icra riski doğar.
• Taraf teşkilini eksik kurmak. Birlikte oturanlar tespit edilmeden karar verilmesi bozma sebebidir.
• Sürdürme iradesini belgelememek. Ödemelerin kimin adına yapıldığı önemlidir.
• Aile konutu bildirimini gözden kaçırmak. Eş zaten taraf olabilir.
• Fesih bildirimini sözlü yapmak. Konut ve çatılı işyerinde yazılılık geçerlilik şartıdır (TBK m.348).
• Ürün kirasını konut kirası gibi değerlendirmek. Ürün kirasında kiraya veren de altı aylık yasal süreyle feshedebilir (TBK m.371).
• Şirket kiracıyı gerçek kişi sanmak. Ortağın ölümü, tüzel kişi kiracının ölümü değildir.
• Takibi ret süresi içinde sürdürmek. Tereke borçlarında takip ret süresi geçinceye kadar geri kalır (İİK m.53/1).

Kontrol Listesi

• Kira konut ve çatılı işyeri kapsamında mı? m.356 buna göre uygulanır.
• Taşınmazda kimler oturuyor? Tespit edildi mi?
• İşyeri kirasında ortak var mı? Ortağın mirasçısı aynı meslek ve sanatı yürütüyor mu?
• Mirasçılık belgesi alındı mı?
• Sözleşmenin dönem yapısı ve en yakın fesih dönemi hesaplandı mı?
• Olağanüstü fesih hakkı süresinde kullanılıyor mu? Kaçırılırsa hak düşer.
• Fesih bildirimi yazılı ve tebliğ belgeli mi?
• Sürdürme iradesi varsa ödemeler kendi adına mı yapılıyor?
• Sağ kalan eş daha önce aile konutu bildirimi yapmış mıydı?
• Dava açılacaksa taraf teşkili hem birlikte oturanları hem mirasçıları kapsıyor mu?

Kiracının ölümünden sonra açılacak bir tahliye ya da alacak davasında taraf teşkilini doğru kurmak, fesih takvimini çıkarmak veya işyeri kirasının devrini planlamak için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz. Görüşmeye kira sözleşmesi, ölüm tarihi ve varsa mirasçılık belgesiyle gelmeniz değerlendirmeyi hızlandırır.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı ölürse kira sözleşmesi sona erer mi?

Hayır. Yargıtay kararlarında da vurgulandığı üzere Türk Borçlar Kanunu’nun 333 üncü maddesi uyarınca kiracının ölümü ile sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kiraya veren, yalnızca ölüm sebebine dayanarak sözleşmeyi sonlandıramaz.

Mirasçılar sözleşmeyi feshedebilir mi?

Evet. Kanun’un 333 üncü maddesi uyarınca kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.

Bu fesih hakkı kaçırılabilir mi?

Evet. En yakın fesih dönemi için fesih beyanının kullanılmaması hâlinde kiracının ölümü nedeniyle doğan fesih hakkı ortadan kalkar; sözleşme olağan kurallarla devam eder.

Kimler sözleşmeyi sürdürebilir?

Kanun’un 356 ncı maddesi uyarınca ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ile ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

Konutta birlikte oturan herkes sürdürebilir mi?

Kanun ölçütü fiilî birlikte oturma olarak belirlemiştir. Ancak m.356 ile m.333 arasındaki ilişki tartışmalıdır; bir yargı kararında kiracı ölmekle kiracılık hakkının elbirliği mülkiyeti hâlinde tüm mirasçılara geçeceği belirtilmiştir.

Dava açılırken kim davalı gösterilir?

Yargı kararlarında, kiracı ile birlikte oturan şahısların kimler olduğu tespit edilmeden ve taraf teşkili sağlanmadan karar verilmesinin doğru olmadığı belirtilmiştir. Bu nedenle hem birlikte oturanların hem mirasçıların tespiti gerekir.

Sürdürme iradesi nasıl belli olur?

Doktrinde, m.356 kapsamındaki kişilerin kiralananı terk ederek kullanmamaları ve kira bedeli ödemesinde bulunmamaları gibi davranışlarının borç ilişkisiyle bağlı olmama iradesini ortaya koyacağı kabul edilmektedir.

Fesih beklerken kira ödemek gerekir mi?

Evet. Mirasçıların sözleşmenin devamı boyunca kira bedelini ve diğer yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi gerekir; aksi hâlde kiraya verenin dava ve icra yollarına başvurma hakkı bulunmaktadır.

Tarla veya bahçe kiracısı ölürse ne olur?

Tarla, bağ, bahçe gibi ürün veren bir şeyin kiralanması ürün kirasıdır (TBK m.357). Ürün kirasında kiracının ölümü hâlinde mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.371). Adi kiradan farklı olarak burada kiraya verenin de fesih hakkı vardır.

Kiracı şirketse ortağın ölümü sözleşmeyi etkiler mi?

Hayır. Sözleşme şirket adına yapılmışsa kiracı tüzel kişidir; ortağın veya yöneticinin ölümü kiracının ölümü sayılmaz ve sözleşme şirketle aynen devam eder. TBK m.333 ve m.356 ancak kiracı gerçek kişiyse uygulanır.

Tahliye davası sürerken kiracı ölürse dava ne olur?

Mirasçılar mirası kabul veya reddetmemişse, kanundaki ret süreleri geçinceye kadar dava ertelenir; gecikmesinde sakınca bulunan hâllerde hâkim talep üzerine davayı takip için kayyım atayabilir (HMK m.55/1). Süre dolunca dava mirasçılar ve sözleşmeyi sürdürenlerle devam eder.

Birikmiş kira için bütün mirasçılara dava açmak zorunlu mu?

Hayır. Ölüm tarihine kadar birikmiş kira tereke borcudur ve mirasçılar tereke borçlarından müteselsilen sorumludur (TMK m.641/1). Alacaklı borcun tamamını dilerse hepsinden, dilerse yalnız birinden isteyebilir (TBK m.163/1). Tahliye davasında ise sözleşmenin kiracı tarafındaki herkes birlikte davalı gösterilmelidir.

Ölen kiracının işyerini mirasçılar başkasına devredebilir mi?

Evet, kira ilişkisinin devri yoluyla. Bunun için kiraya verenin yazılı rızası gerekir; kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz (TBK m.323/1). Devreden taraf, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur (TBK m.323/3).

Kısa süreli kiralamalarda m.356 uygulanır mı?

Hayır. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanmaz (TBK m.339/1). Bu kiralamalarda kiracının ölümü genel hükümlere, yani TBK m.333’e tabidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.