Kira Davası Açmadan Önce Arabulucuya Gitmek Şart mı? (HUAK m.18/B) — İstisna ve Süreler

Evet — kira uyuşmazlıklarının büyük bölümünde arabuluculuğa başvurmadan dava açılamaz. Bu kural, kamuoyunda 7. Yargı Paketi olarak bilinen ve 5 Nisan 2023 tarihli, 32154 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun’un 37 nci maddesiyle 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesinden doğar ve 1 Eylül 2023‘ten itibaren uygulanır. Ancak kuralın kritik bir istisnası vardır: kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi. Bu ayrım, dosyanızın arabuluculuğa mı yoksa doğrudan icraya mı gideceğini belirler.

Kural: HUAK m.18/B

Hüküm açıktır: “Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar…”

Aynı madde kira dışında üç uyuşmazlık grubunu daha dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır:

• Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,
• Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

Yaptırım ağırdır: arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılırsa mahkeme, dava şartı yokluğu nedeniyle davayı usulden reddeder. Esasa hiç girilmez.

Hangi Kira Davaları Kapsamda?

“Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar” ifadesi geniştir. Kapsama giren başlıca talepler:

• Tahliye — ilamsız icra yoluyla tahliye dışındaki tüm tahliye davaları (ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar, on yıllık uzama sonrası tahliye gibi),
• Kira bedelinin tespiti ve kira artışına ilişkin uyuşmazlıklar,
• Kira bedelinin uyarlanması,
• Kira alacağı ve kiracı ile kiraya veren arasındaki diğer alacak ve tazminat talepleri,
• Sözleşmenin sona ermesinden doğan uyuşmazlıklar.

Kira artış oranının hesabı ve sözleşmenin kendiliğinden uzaması ayrı konulardır: Kira Artış Oranı Hesaplama ve Sözleşmenin Kendiliğinden Uzaması.

Kritik İstisna: İlamsız İcra Yoluyla Tahliye

Bu, yazının en pratik bölümüdür ve çoğu zaman yanlış anlaşılır.

İstisna yalnızca “kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler” içindir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ilamsız icra ile tahliye uygulamada iki durumda istenir (İİK m.269, m.272):

1. Kira bedelinin ödenmemesi,
2. Tahliye taahhütnamesinde belirtilen sürenin dolması.

Bu iki hâlde icra takibi başlatılmasından veya takibe dayanılarak icra mahkemesine başvurulmasından önce arabuluculuğa gitme zorunluluğu yoktur. Aynı şekilde icra mahkemesine yapılacak itirazın kaldırılması talepleri ile tahliye talepleri de dava şartı arabuluculuğa tabi değildir.

İstisnanın gerekçesi şudur: İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen bu yollar, kendi içinde alacaklıya hızlı ve pratik bir çözüm mekanizması sunmaktadır; araya arabuluculuk aşaması konulması bu hızı ortadan kaldırırdı.

Ancak dikkat: doktrinde bu istisnanın dar yorumlanması gerektiği savunulmaktadır. Yani “kira ilişkisinden doğduğu için istisna kapsamındadır” biçimindeki geniş okuma isabetli değildir. İstisna, yalnızca yukarıdaki iki sebebe dayalı ilamsız tahliye yolunu kapsar; bunun dışındaki her kira uyuşmazlığı arabuluculuğa tabidir.

Pratik sonuç: iki yol arasında seçim

Kira bedeli ödenmiyorsa iki seçenek doğar:

• İlamsız icra + icra mahkemesinde tahliye → arabuluculuk gerekmez, daha hızlıdır.
• Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası → arabuluculuk dava şartıdır.

Bu seçim, dosyanın süresini doğrudan belirler ve strateji aşamasında yapılmalıdır.

Talebe göre doğru yol

Tablo, stratejik bir tercihi görünür kılar: ödenmeyen kira veya tahliye taahhüdü söz konusuysa ilamsız icra yolu arabuluculuk aşamasını atlayarak zaman kazandırır; ancak kiracının itirazı üzerine icra mahkemesinde itirazın kaldırılması mümkün olmazsa, dosya sulh hukuk mahkemesine ve dolayısıyla arabuluculuğa döner. Bu nedenle yol seçimi, elinizdeki belgenin gücüne göre yapılmalıdır: noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış sözleşme ve taahhütte icra yolu genellikle sonuç verir; adi yazılı ve imzası tartışılabilecek belgelerde ise doğrudan arabuluculuk ve dava yolu, iki kez süreç işletme riskini ortadan kaldırabilir (İİK m.275). Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli ve yetkili mahkeme için görevli ve yetkili mahkeme yazımıza bakabilirsiniz.

Başvuru Nasıl ve Nereye Yapılır?

Usul, Kanun’un 18/A maddesine yapılan atıfla belirlenir. Dördüncü fıkraya göre başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna; arabuluculuk bürosu kurulmayan yerlerde ise görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır.

Yetkili mahkemenin doğru tespiti burada da önemlidir: yanlış yer bürosuna yapılan başvuru, yetki itirazı gündeme geldiğinde sorun doğurur.

Süreler: üç hafta, en fazla bir hafta uzatma

Kanun’un 18/A maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde neticelendirir. Bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta süreyle uzatılabilir.

Görevlendirilen arabulucu taraflarla iletişime geçerek ilk toplantı tarihini ve yerini belirler ve tarafları ilk toplantıya davet eder.

Son Tutanak: Dava Dilekçesinin Zorunlu Eki

Anlaşma sağlanamazsa süreç biter ve son tutanak düzenlenir. Bu belge, dava yolunun anahtarıdır: arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir. Eklenmeden açılan dava mahkemece usulden reddedilir.

Dosyada saklanması gerekenler: başvuru belgesi, arabulucu görevlendirme yazısı, toplantı tutanakları ve son tutanağın aslı veya onaylı örneği.

Anlaşma sağlanırsa: icra edilebilirlik şerhi

Taraflar anlaşırsa düzenlenen anlaşma belgesi uyuşmazlığı sona erdirir. Bu uyuşmazlık grupları bakımından icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; şerh, taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde taşınmazın bulunduğu yer, diğerlerinde arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır ve mahkeme taşınmazla ilgili belgelerde içeriğin arabuluculuğa ve cebri icraya elverişliliğini inceler (HUAK m.18/B-3). Anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalar gözetilerek düzenlenir (m.18/B-2). Şerh alınmadan düzenlenen bir anlaşma belgesi, karşı taraf edimini yerine getirmediğinde doğrudan icra takibine dayanak yapılamaz — bu da anlaşmanın pratik değerini ortadan kaldırır.

Anlaşma içeriği kurgulanırken tahliye tarihi, ödeme takvimi, depozito ve demirbaş konularının somut ve icra edilebilir biçimde yazılması gerekir.

Kanun Metni: HUAK m.18/A Fıkra Fıkra

Tablodaki 18/A-11 satırı, internette hâlâ yaygın olan bir bilgiyi düzeltir: 7531 sayılı Kanunla 7/11/2024 tarihinde yapılan değişiklikten önce, ilk toplantıya katılmayan taraf yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutuluyor ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmiyordu. Bugün sorumluluk, karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu giderlerin yarısıyla sınırlıdır ve bu taraf lehine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir. Yaptırım hafiflemiştir ama hâlâ ağırdır; ilk toplantıya katılmak veya geçerli mazereti belgelemek gerekir. Mazeret hâlinde arabulucuya önceden bilgi verilmesi ve belgenin dosyaya sunulması, son tutanakta katılmayan taraf olarak gösterilme riskini azaltır.

7445 Sayılı Kanun’un Diğer Genişletmeleri

Aynı düzenleme, hâlihazırda dava şartı arabuluculuk kapsamında olan alanları da genişletmiştir. 1 Eylül 2023’ten itibaren işçi-işveren uyuşmazlıkları ile ticari uyuşmazlıklarda, tazminat ve alacak davalarının yanı sıra menfi tespit, itirazın iptali ve istirdat davaları da dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Bu, kira dosyalarında da dolaylı sonuç doğurur: kira alacağına dayalı takibe itiraz edilmesi üzerine açılacak itirazın iptali davası da kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğundan sulh hukuk mahkemesinde görülür ve HUAK m.18/B-1-a uyarınca arabuluculuk dava şartına tabidir. Buna karşılık icra mahkemesindeki itirazın kaldırılması talebi dava şartı arabuluculuğa tabi değildir.

Tedbir, İcra Takibi ve Arabuluculuk

Arabuluculuk şartı, acil hukuki korumayı engellemez. İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz talepleri dava değildir ve arabuluculuğu beklemeden mahkemeden istenebilir. Dava açılmadan önce ihtiyati tedbir kararı alınmışsa, HMK m.397’deki iki haftalık dava açma süresi arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar işlemez; ihtiyati hacizde İİK m.264’teki süre için de aynı kural uygulanır (HUAK m.18/A-16). Örneğin kiracının kiralanana zarar vermesini önlemek için dava öncesinde alınan tedbirden sonra kiraya veren, tedbir tarihinden itibaren iki hafta içinde arabuluculuk bürosuna başvurursa dava açma süresi korunur.

Arabuluculuk sürecinde karşı tarafın uyuşmazlık konusu alacak için icra takibi başlatması hâlinde, başvuran taraf son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren iki hafta içinde menfi tespit davası açarak takibin durdurulmasına ilişkin İİK m.72/2 hükmünden yararlanabilir. Bu, özellikle kiracının kira bedelinin belirlenmesi için arabuluculuğa başvurduğu sırada kiraya verenin farklı bir bedel üzerinden takip başlattığı durumlarda önemlidir. İki haftalık süre son tutanağın düzenlendiği tarihten işler; bu nedenle tutanağın bir örneği hemen alınmalıdır. Menfi tespit davası için menfi tespit davası yazımıza bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Doğrudan dava açmak. En sık ve en pahalı hata. Sonuç: usulden ret, harç ve zaman kaybı.
• İstisnayı geniş yorumlamak. “Kira davası, İİK’da da hüküm var, o hâlde arabuluculuk gerekmez” akıl yürütmesi hatalıdır.
• Son tutanağı eklememek. Arabuluculuğa gidilmiş olsa dahi tutanak dilekçeye eklenmezse aynı sonuç doğar.
• Yanlış büroya başvurmak. Yetkili mahkemenin bulunduğu yer bürosu esastır.
• Anlaşmayı belirsiz yazmak. “Kiracı en kısa sürede tahliye edecektir” gibi ifadeler icra edilemez.
• Şerh almamak. Anlaşma belgesi icraya konulamaz hâle gelir.

Kontrol Listesi

• Uyuşmazlığım kira ilişkisinden mi kaynaklanıyor? Öyleyse kural olarak arabuluculuk dava şartıdır.
• Talebim ilamsız icra yoluyla tahliye mi? Yalnızca kira bedelinin ödenmemesi veya tahliye taahhüdü süresinin dolması hâllerinde bu yol açıktır.
• İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması veya tahliye talebinde bulunacaksam arabuluculuk aranmaz.
• Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna mı yapıldı?
• Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırdı mı? Uzatma yapıldıysa bir haftayı aşıyor mu?
• Anlaşma sağlanamadıysa son tutanak alındı ve dava dilekçesine eklendi mi?
• Anlaşma sağlandıysa içerik somut ve icra edilebilir mi? Tahliye tarihi, ödeme takvimi, depozito ve demirbaş yazıldı mı?
• Anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alındı mı?
• Ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti veya komşu hakkı uyuşmazlığı da varsa, onlar da aynı kapsamdadır.

Arabuluculuk Ücretini Kim Öder?

Uygulamada en çok tereddüt yaratan konulardan biri masraftır. Kanun ücreti sonuca göre düzenler: taraflara ulaşılamaması, tarafların katılmaması nedeniyle görüşme yapılamaması veya iki saatten az süren görüşmeler sonunda anlaşılamaması hâlinde iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir; iki saatten fazla süren görüşmeler sonunda anlaşılamazsa iki saati aşan kısım, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit karşılanır (HUAK m.18/A-13). Bakanlık bütçesinden ödenen ve taraflarca karşılanan ücret yargılama giderlerinden sayılır.

Taraflar anlaşırsa arabulucunun ücreti, Arabuluculuk Ücret Tarifesinin İkinci Kısmına göre aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit olarak ödenir ve iki saatlik ücretten az olamaz (m.18/A-12). İlk toplantıya geçerli mazereti olmadan katılmayan taraf ise, 7/11/2024 tarihli 7531 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra, davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir (m.18/A-11). Eski metindeki “giderlerin tamamından sorumluluk ve vekâlet ücretine hükmedilmemesi” kuralı artık uygulanmaz. Bu nedenle davete katılmak, ücretten bağımsız olarak da önemlidir.

Başvuru Ne Zaman Yapılmalı? Erken Başvuru Sonuç Doğurmaz

Arabuluculuk başvurusunun, dava açma hakkının doğduğu tarihten sonra yapılmış olması gerekir. Henüz dava açma hakkı doğmadan yapılan başvuru, dava şartını karşılamaz ve süreç yeniden işletilmek zorunda kalır.

Bu kural özellikle süreye bağlı tahliye sebeplerinde önem taşır. Örneğin gereksinim nedeniyle tahliyede dava açma hakkı, TBK m.350 uyarınca belirli sürelerin dolmasıyla doğar; bu süreler dolmadan yapılan arabuluculuk başvurusu geçerli sayılmaz. Aynı şekilde on yıllık uzama süresine dayanan fesihte de bildirim süreci tamamlanmadan yapılan başvuru sonuç doğurmaz.

Kira uyuşmazlığınızda arabuluculuk mu icra mı yolunu seçmek, başvuruyu doğru büroya ve süresinde yapmak, arabuluculuk görüşmesinde anlaşma metnini icra edilebilir biçimde kurmak ya da son tutanakla birlikte davayı açmak için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kural 1 Eylül 2023’ten itibaren uygulanır.

Arabulucuya gitmeden dava açarsam ne olur?

Mahkeme, dava şartı yokluğu nedeniyle davayı usulden reddeder; uyuşmazlığın esasına girilmez.

Hangi kira davaları kapsamda?

Tahliye (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanması, kira alacağı ile kiracı ve kiraya veren arasındaki diğer alacak ve tazminat talepleri kapsamdadır.

İlamsız icra yoluyla tahliyede arabuluculuk gerekir mi?

Hayır. Kiralanan taşınmazın ilamsız icra ile tahliyesi ancak kira bedelinin ödenmemesi ve tahliye taahhütnamesinde belirtilen sürenin dolması hâllerinde istenebilir; bu durumlarda icra takibi yapılmasından veya takibe dayanılarak dava açılmasından önce arabuluculuğa başvurma şartı bulunmamaktadır.

İtirazın kaldırılması talebi kapsamda mı?

İcra mahkemesine yapılacak itirazın kaldırılması talepleri ile tahliye talepleri dava şartı olarak arabuluculuğa tabi değildir.

Başvuru nereye yapılır?

Kanun’un 18/A maddesinin dördüncü fıkrasına göre başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna; arabuluculuk bürosu kurulmayan yerlerde görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır.

Arabuluculuk ne kadar sürer?

Kanun’un 18/A maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde neticelendirir. Bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta süreyle uzatılabilir.

Kira dışında hangi uyuşmazlıklar bu kapsama girdi?

Aynı düzenlemeyle taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar da dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Arabuluculuk toplantısına gitmezsem ne olur?

Geçerli mazeret olmadan ilk toplantıya katılmamanız nedeniyle süreç sona ererse son tutanakta belirtilirsiniz; davada haklı çıksanız bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu olursunuz ve lehinize vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir (HUAK m.18/A-11, 7531 s.K. ile değişik).

Son tutanağı dava dilekçesine eklemeyi unuttum, dava reddedilir mi?

Hemen değil. Mahkeme son tutanağı bir haftalık kesin süre içinde sunmanız için ihtarlı davetiye gönderir; süresinde sunmazsanız dava usulden reddedilir. Hiç başvurmadan dava açıldıysa ise hiçbir işlem yapılmadan usulden ret kararı verilir (HUAK m.18/A-2).

Yanlış arabuluculuk bürosuna başvurdum, ne olur?

Karşı taraf en geç ilk toplantıda yetki itirazında bulunabilir; sulh hukuk mahkemesi bir hafta içinde kesin karar verir. İtiraz kabul edilirse bir hafta içinde yetkili büroya başvurursanız ilk başvuru tarihiniz korunur (HUAK m.18/A-8).

Arabuluculuk ücretini kim öder?

Anlaşma sağlanırsa aksi kararlaştırılmadıkça taraflar eşit öder. Anlaşılamazsa iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır; iki saati aşan görüşmelerde aşan kısım taraflarca eşit ödenir. Ücret yargılama giderlerinden sayılır (HUAK m.18/A-12, 13).

Arabuluculuk sürerken ihtiyati tedbir isteyebilir miyim?

Evet. Tedbir talebi dava olmadığından arabuluculuğu beklemeden istenebilir; dava açılmadan önce tedbir kararı alınmışsa dava açma süresi arabuluculuk süresince işlemez (HUAK m.18/A-16).

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.