Kiralananın Ayıbı ve Kira İndirimi Dava Dilekçesi Örneği (2026)

📜 Dayanak Mevzuat

6098 sayılı TBK m.301 — Kullanıma elverişli teslim ve bulundurma borcu
6098 sayılı TBK m.304 — Teslim anındaki ayıplar
6098 sayılı TBK m.305 — Sonradan ayıplı hâle gelme ve seçimlik haklar
6098 sayılı TBK m.306 — Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih
6098 sayılı TBK m.307 — Kira bedelinin indirilmesi
6098 sayılı TBK m.308, 317 — Zararın giderimi ve bakım giderleri

⚡ Net Cevap: Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiralanan sonradan ayıplı hâle gelirse kiracının üç seçimlik hakkı vardır: ayıbın giderilmesi, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim ve zararın giderilmesi; zarar istemi diğerlerini önlemez ve önemli ayıpta fesih hakkı saklıdır. Kiracı ayıbın uygun bir sürede giderilmesini ister; süre sonuçsuz geçerse ayıbı kiraya veren hesabına gidertip alacağını kira bedelinden indirebilir. İndirim, ayıbın kiraya veren tarafından ÖĞRENİLMESİNDEN giderilmesine kadar geçen süre için istenir — bu nedenle bildirim tarihi talebin kapsamını belirler. Zararda ise kiraya veren kusursuzluğunu ispat etmedikçe sorumludur.

Duvarda küf çıkmıştır, kombi ısıtmamaktadır, tavandan su akmaktadır. Kiracı arar, ev sahibi “bakarım” der. Aylar geçer, hiçbir şey olmaz. Kiracı sonunda kirayı eksik ödemeye başlar — ve bir gün tahliye ihtarnamesi alır.

Oysa kanun kiracıya güçlü haklar tanır; ancak bunların belirli bir sıra ile kullanılması gerekir. Aşağıda seçimlik haklar, bildirimin neden kritik olduğu ve hazır bir dava dilekçesi, ihtarname ve savunma metni yer almaktadır.

Kiraya Verenin Sürekli Borcu

Mesele teslimle bitmez.

Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Bu borç, kiralanandaki ayıp nedeniyle yerine getirilmezse kanunun ayıba ilişkin hükümleri devreye girer.

Sınır nerede? Kanunda, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerinin kiracıya ait olduğu düzenlenmiştir. Yani ampul değişimi, tıkanan lavabonun açılması gibi işler kiracıdadır; yapıdan ve tesisattan kaynaklanan sorunlar ise bu kapsamı aşar.

Dosyanın ilk teknik sorusu budur: ayıp yapıdan mı, kullanımdan mı kaynaklanıyor? Kiraya verenin ilk savunması hemen her zaman “kiracının ihmali” olacaktır.

Üç Seçimlik Hak, Bir de Fesih

Kanun kiracıya seçenek sunar ve bunlar birbirini dışlamaz.

Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden:

ayıpların giderilmesini,
kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını,
zararının giderilmesini

isteyebilir. Kanun ayrıca açıkça belirtir: zararın giderilmesi istemi, diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Yani tazminat, indirimle birlikte istenebilir.

Önemli ayıp durumunda ise kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Bu nedenle dilekçede talepler birlikte kurulmalıdır: giderim + indirim + tazminat.

İndirimin Başlangıcı: Öğrenme Tarihi

Yazının en kritik kuralı budur ve doğrudan paraya dokunur.

Kanuna göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Yani indirim, ayıbın ortaya çıktığı tarihten değil, kiraya verenin öğrendiği tarihten işler.

Pratik sonuç: iki yıldır rutubetle yaşayan ama bunu hiç yazılı bildirmemiş bir kiracı, iki yıllık indirim isteyemez. Telefonla şikâyet etmek de ispat edilemediği sürece işe yaramaz.

Bu nedenle ilk iş dava açmak değil, ihtarname göndermektir.

İndirim, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenildiği tarihten işler; önce yazılı bildirin

Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara

📞 0554 648 37 15 💬 WhatsApp 📋 Ön Değerlendirme

Uygun Süre ve Kiraya Veren Hesabına Onarım

Kanunun kiracıya tanıdığı en güçlü araç budur.

Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir. Bu sürede ayıp giderilmezse kiracı:

ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir,
veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Madde gerekçesinde, bu hakkın bir yargı kararına gerek olmaksızın kullanılabileceği belirtilmiştir. Yani kiracı, süre sonuçsuz geçtiğinde mahkeme beklemeden onarımı yaptırıp masrafı kiradan düşebilir.

Ancak sıra önemlidir: önce uygun süre verilmiş, sonra süre sonuçsuz geçmiş olmalıdır. Bu adımlar atlanarak yapılan eksik ödeme, temerrüt ve tahliye riski doğurur.

Bu nedenle uygulamada en güvenli yol, süre dolana kadar kirayı ihtirazi kayıtla ödemeye devam etmektir.

Fesih: Ağır Ayıpta

Kanun feshi belirli bir eşiğe bağlamıştır.

Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

Yani her ayıp fesih hakkı vermez; ayıbın kullanımı fiilen imkânsız veya çok güç hâle getirmesi ve süre verilmiş olması aranır.

Bu nedenle ihtarnamede fesih ihtimali baştan bildirilmeli, hak saklı tutulmalıdır.

Zararda İspat Yükü Kiraya Verendedir

Bu kural kiracı lehine önemli bir kolaylık sağlar.

Kanuna göre kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Yani kiracının kiraya verenin kusurunu ispat etmesi gerekmez; kusursuzluğunu ispat yükü kiraya verendedir.

Talep edilebilecek zarar kalemleri: eşya ve mobilyada oluşan hasar, ek ısınma gideri, geçici barınma masrafı ve somut olayın koşullarına göre diğer giderler. Bunların fatura ve belgelerle ortaya konulması gerekir.

Kiraya Verenin Karşı Kozu

Kanun kiraya verene de bir imkân tanımıştır ve bu, kiracının stratejisini etkiler.

Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Dahası, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.

Bu nedenle kiraya verenin böyle bir teklifi gelirse, teklifin gerçekten eşdeğer olup olmadığı ve zararın tamamını karşılayıp karşılamadığı dikkatle değerlendirilmelidir.

Delil: Onarımdan Önce

Bu dosyaların zayıf halkası ispattır.

Ayıp giderildikten sonra varlığını ve kullanıma etkisini göstermek çok güçleşir. Bu nedenle:

Durum tarihli fotoğraf ve videolarla kayda geçirilmeli,
Mümkünse teknik rapor alınmalı veya delil tespiti yaptırılmalı,
Yönetimden arıza ve şikâyet kayıtları istenmeli,
Rutubet gibi mevsime bağlı ayıplarda tespitin zamanlaması gözetilmelidir.

İndirim oranı ise keşif ve bilirkişi incelemesiyle, ayıbın kullanıma etkisi ve emsal kira bedelleri gözetilerek belirlenir.

Kiralananın Ayıbı Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin indirim, giderim ve tazminat davası, ardından ayıp bildirimi ihtarnamesi ve kiraya veren tarafında cevap dilekçesi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

[ … ] SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİNE

(Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — ilamsız icra yoluyla tahliye hariç — dava şartı arabuluculuk uygulanır.)

DAVACI (KİRACI): [Ad Soyad] (T.C.: [ … ])
ADRES: [Kiralananın adresi]
VEKİLİ: Av. [Ad Soyad] — [Baro ve sicil no] (vekil yoksa çıkarın)

DAVALI (KİRAYA VEREN): [Ad Soyad] — [Adres]

KONU: Kiralanandaki ayıp nedeniyle KİRA BEDELİNDEN İNDİRİM, AYIBIN GİDERİLMESİ ve ZARARIN TAZMİNİ istemidir. (Fazlaya ilişkin haklarımız saklıdır.)

HARCA ESAS DEĞER: [ … ] TL

AÇIKLAMALAR:

1. KİRA İLİŞKİSİ. Taraflar arasında …/…/20… başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunmakta olup müvekkil, [ … ] adresindeki [konut / çatılı işyeri]‘nde kiracıdır. Aylık kira bedeli [ … ] TL‘dir. (Ek-1: Kira sözleşmesi)

2. KİRAYA VERENİN BORCU. Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu borcun kiralanandaki ayıp nedeniyle yerine getirilmemesi hâlinde kanunun ayıba ilişkin hükümleri uygulanır.

3. AYIP. Kiralananda …/…/20… tarihinden bu yana şu durumlar mevcuttur: (Dosyanıza uyanları somutlaştırın)
a) [Çatı veya teras kaynaklı su alma, tavan ve duvarlarda akıntı],
b) [Tesisat kaçağı, duvarlarda kalıcı rutubet ve küf],
c) [Kombi/kalorifer arızası, ısınmama],
ç) [Elektrik tesisatı arızası, sık sık kesinti],
d) [Pencere ve doğramaların yalıtım kaybı],
e) [Asansörün uzun süredir çalışmaması],
f) [Su basması, gider tıkanıklığı]. (Ek-2: Fotoğraflar, tarihli görüntüler, varsa teknik rapor)

4. AYIP MÜVEKKİLE YÜKLENEMEZ. Söz konusu ayıplar yapıdan ve tesisattan kaynaklanmakta olup müvekkilin kullanımından doğmamıştır. Kanuna göre kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracıya ait olmakla birlikte, dava konusu durumlar bu kapsamı aşan niteliktedir.

5. BİLDİRİM YAPILMIŞTIR. (İNDİRİMİN BAŞLANGICINI BELİRLER:)
Müvekkil, ayıbı …/…/20… tarihli noter ihtarnamesiyle davalıya bildirmiş ve giderilmesi için [ … ] günlük uygun süre vermiştir. (Ek-3: İhtarname ve tebliğ belgesi)
Kanuna göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların KİRAYA VEREN TARAFINDAN ÖĞRENİLMESİNDEN ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

6. SÜRE İÇİNDE GİDERİLMEMİŞTİR. Verilen süreye rağmen ayıp giderilmemiştir. Kanuna göre kiracı, kiraya verenden ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

7. SEÇİMLİK HAKLARIMIZ. Kanuna göre kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden;
a) ayıpların giderilmesini,
b) kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını,
c) zararının giderilmesini isteyebilir.
Ayrıca zararın giderilmesi istemi, diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Müvekkil bu haklardan indirim ve giderim ile birlikte tazminat talebini kullanmaktadır.

8. TAZMİNAT. Ayıp nedeniyle müvekkil; [eşya ve mobilyada hasar / sağlık giderleri / geçici barınma masrafı / ek ısınma gideri] kalemlerinde toplam [ … ] TL zarara uğramıştır. Kanuna göre kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. (Ek-4: Fatura ve belgeler)

9. FESİH HAKKIMIZ SAKLIDIR. (Ayıp ağırsa:) Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracının sözleşmeyi feshedebileceği düzenlenmiştir. Müvekkilin bu hakkı saklıdır.

10. KEŞİF VE BİLİRKİŞİ. Mahallinde keşif yapılarak; inşaat mühendisi ve makine mühendisi marifetiyle ayıbın varlığı, kaynağı, kullanıma etkisi ve giderim bedeli ile; emlak değerleme uzmanı marifetiyle ayıplı ve ayıpsız hâlde kira bedelleri arasındaki farkın ve indirim oranının tespitini talep ederiz.

11. BELGE CELBİ. Yönetimden karar defteri, binaya ilişkin arıza ve onarım kayıtları ile şikâyet yazıları; ilgili belediyeden yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi; varsa asansör periyodik kontrol raporlarının getirtilmesini talep ederiz.

DELİLLER: Kira sözleşmesi, ihtarname ve tebliğ belgesi, fotoğraf ve tarihli görüntüler, teknik rapor, fatura ve harcama belgeleri, yönetim kayıtları, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık ve her tür yasal delil.

HUKUKİ SEBEPLER: 6098 sayılı TBK m.301, 304, 305, 306, 307, 308, 317 ve ilgili hükümleri; 4721 sayılı TMK m.2; 6100 sayılı HMK; 6325 sayılı Kanun.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1. Kiralanandaki AYIPLARIN GİDERİLMESİNE ve bunun için süre tespitine,
2. Ayıbın davalı tarafından öğrenildiği tarihten giderilmesine kadar geçen süre için KİRA BEDELİNDEN AYIPLA ORANTILI İNDİRİM yapılmasına ve fazla ödenen [ … ] TL‘nin faiziyle iadesine,
3. Fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla [ … ] TL TAZMİNATIN faiziyle davalıdan tahsiline,
4. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine,
karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederiz. …/…/20…

Davacı / Vekili
Av. [Ad Soyad]
[İmza]

EKLER:
Ek-1: Kira sözleşmesi
Ek-2: Fotoğraflar ve teknik rapor
Ek-3: İhtarname ve tebliğ belgesi
Ek-4: Fatura ve harcama belgeleri
Ek-5: Arabuluculuk son tutanağı
Ek-6: Vekâletname

EK METİN 1 — Ayıp Bildirimi ve Süre Verme İhtarnamesi (İLK VE EN ÖNEMLİ ADIM)

İndirim, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenildiği tarihten işler. Bu ihtarname hem o tarihi sabitler hem de “uygun süre” şartını yerine getirir.

İHTARNAME

KEŞİDECİ (KİRACI): [Ad Soyad] — [Kiralananın adresi]
MUHATAP (KİRAYA VEREN): [Ad Soyad] — [Adres]
KONU: Kiralanandaki ayıbın bildirimi, giderilmesi için süre verilmesi ve haklarımın kullanılmasıdır.

Sayın Muhatap,

1. Aramızda …/…/20… başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunmakta olup [ … ] adresindeki taşınmazda kiracıyım.

2. AYIP. Kiralananda …/…/20… tarihinden bu yana [ … ] durumu mevcuttur. Söz konusu ayıp yapıdan/tesisattan kaynaklanmakta olup benim kullanımımdan doğmamıştır. (Ek: Fotoğraflar)

3. YASAL DAYANAK. Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

4. SÜRE VERİYORUM. Kanuna göre kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir. Bu itibarla, işbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren [ … ] gün içinde ayıbın giderilmesini talep ederim.

5. SÜRE SONUNDA KULLANACAĞIM HAKLAR. Bu sürede ayıp giderilmezse;
a) Ayıbı kiraya veren hesabına gidertip bundan doğan alacağımı kira bedelinden indireceğimi,
b) Ayrıca ayıbın öğrenildiği tarihten giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı indirim talep edeceğimi,
c) Ayıp nedeniyle uğradığım zararın giderilmesini isteyeceğimi,
ç) Ayıbın kiralananın kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğimi bildiririm.

6. TESPİT DAVETİ. Ayıbın birlikte tespiti için …/…/20… günü saat [ … ]‘da kiralananda hazır bulunmanızı; katılmamanız hâlinde tespitin tek taraflı yaptırılacağını bildiririm.

7. İşbu ihtarname aynı zamanda ayıp bildirimi niteliğindedir. Fazlaya ilişkin ve doğmuş/doğacak tüm haklarım saklıdır. …/…/20…

Keşideci
[Ad Soyad]
[İmza]

Kirayı kendiliğinden kesmeyin. Ayıbı kiraya veren hesabına gidertip masrafı kira bedelinden indirmek için önce uygun süre verilmiş ve süre sonuçsuz geçmiş olmalıdır. Aksi hâlde eksik ödeme temerrüt ve tahliye riski doğurur. Ödemeye devam edip ihtirazi kayıt koymak daha güvenlidir.

EK METİN 2 — Kiraya Veren Tarafında: Cevap Dilekçesi

Kanun kiraya verene iki savunma ve bir de “haklarını kullanmayı önleme” imkânı tanır.

[ … ] SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİNE

DOSYA NO: [ … ] E.
CEVAP VEREN (DAVALI): [Ad Soyad] — Vekili Av. [Ad Soyad]
DAVACI: [ … ]

CEVAPLARIMIZ:

1. AYIP DAVACIDAN KAYNAKLANMAKTADIR. İddia edilen durumlar, davacının [kullanımı / ihmali / havalandırmaması / izinsiz tadilatı] sonucu ortaya çıkmıştır. Kanuna göre kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir. (Ek-1: Fotoğraflar ve tanık listesi)

2. AYIP BİLDİRİLMEMİŞTİR. (Uyuyorsa:) Davacı, iddia ettiği ayıpları müvekkile bildirmemiş; giderilmesi için uygun süre vermemiştir. Kanuna göre kira bedelinden indirim, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren geçen süre için istenebilir. Bu nedenle geçmişe yönelik indirim talebi yerinde değildir.

3. AYIP ÖNEMSİZDİR. İddia edilen durumlar kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırmamakta ve önemli ölçüde engellememektedir. Bu nedenle fesih talebi aşırıdır.

4. AYIP GİDERİLMİŞTİR. (Uyuyorsa:) Bildirim üzerine ayıp …/…/20… tarihinde giderilmiştir. (Ek-2: Fatura, usta raporu, teslim tutanağı)

5. KUSURUMUZ YOKTUR. Kanuna göre kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe ayıptan doğan zararlardan sorumludur. Somut olayda müvekkilin kusuru bulunmamakta; ayıp [ … ] nedeniyle ortaya çıkmıştır.

6. SEÇİMLİK HAKLARIN ÖNLENMESİ. (Uyuyorsa:) Kanuna göre kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir; ayrıca kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir. Müvekkil bu imkânı kullanmayı teklif etmiştir.

7. İNDİRİM ORANI FAHİŞTİR. Talep edilen oran, iddia edilen ayıbın kullanıma etkisiyle orantısızdır. İndirim ayıpla orantılı olmalıdır.

SONUÇ VE İSTEM: Davanın REDDİNE, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederiz. …/…/20…

Davalı / Vekili
Av. [Ad Soyad]
[İmza]

Kontrol Listesi

Ayıp ne zaman ortaya çıktı?
Ayıp yapıdan mı, kullanımdan mı kaynaklanıyor?
Durum tarihli olarak belgelendi mi?
Teknik rapor veya delil tespiti yapıldı mı?
Bildirim yazılı ve tebliğli mi?
Bildirimde uygun süre verildi mi?
Süre sonuçsuz geçti mi?
Kira ödemeleri ihtirazi kayıtla mı sürüyor?
Ayıp kullanımı önemli ölçüde engelliyor mu?
Zarar kalemleri belgelendi mi?
Talepler birlikte kuruldu mu?
Kiraya veren eşdeğer teklif yaptı mı?
Arabuluculuk tamamlandı mı?

Sık Yapılan Hatalar

Sözlü şikâyetle yetinmek. İndirim öğrenme tarihinden işler.
Kirayı kendiliğinden kesmek. Temerrüt ve tahliye riski doğar.
Süre vermeden onarım yaptırmak. Masrafın düşülmesi tartışmalı hâle gelir.
Ayıbı belgelememek. Onarım sonrası ispat güçleşir.
Kaynağı tespit ettirmemek. Kiraya veren kullanımdan doğduğunu savunur.
Tek talep yazmak. İndirim, giderim ve tazminat birlikte istenebilir.
Fesih hakkını saklı tutmamak. Ağır ayıpta önemli bir seçenektir.

Adım Adım Süreç

Ayıbı tarihli belgeleyin — Fotoğraf, video, gerekirse teknik rapor.
Kaynağını tespit ettirin — Yapıdan mı, kullanımdan mı?
İhtarname gönderin — Öğrenme tarihini sabitler.
Uygun süre verin — Kanunun aradığı şart budur.
Ödemeye devam edin — İhtirazi kayıt koyarak.
Süre sonunu bekleyin — Haklar bundan sonra doğar.
Talepleri birlikte açın — İndirim, giderim ve tazminat.

Süre vermeden kirayı kesmeyin; eksik ödeme temerrüt ve tahliye riski doğurur

Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara

📞 0554 648 37 15 💬 WhatsApp 📋 Ön Değerlendirme

İlgili Konular ve Kaynaklar

Kiracının hakları

Kira bedeli ve tahliye

Yapı ve bina sorumluluğu

Sıkça Sorulan Sorular

Kiraya verenin borcu nedir?

Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Kiralanan sonradan ayıplı hâle gelirse ne yapabilirim?

Kanuna göre kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir.

Bu haklar birbirini engeller mi?

Zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Ayrıca önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Ayıbı kendim yaptırıp masrafı düşebilir miyim?

Kiracı, kiraya verenden ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir.

Bunun için mahkeme kararı gerekir mi?

Madde gerekçesinde, uygun süre içinde ayıp giderilmezse kiracıya bir yargı kararına gerek olmaksızın bunu kiraya veren hesabına gidertme ve doğan alacağını kira bedelinden indirme hakkı tanındığı belirtilmektedir. Ancak önce uygun sürenin verilmiş ve sonuçsuz geçmiş olması gerekir.

Kira indirimi hangi tarihten başlar?

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

O hâlde bildirim neden önemli?

İndirim, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenildiği tarihten itibaren istenebildiğinden, bildirimin tarihi doğrudan talebin kapsamını belirler. Bu nedenle bildirim yazılı ve tebliğ edilebilir biçimde yapılmalıdır.

Sözleşmeyi feshedebilir miyim?

Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

Zararımı da isteyebilir miyim?

Kanuna göre kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

İspat yükü kimdedir?

Zarar bakımından kusursuzluğunu ispat yükü kiraya verendedir. Ayıbın varlığı ve kullanıma etkisi ise kiracı tarafından ortaya konulur.

Kiraya veren ayıbı gidermek zorunda mı?

Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Ayrıca kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.

Teslim anındaki ayıplarda durum nedir?

Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğa ilişkin hükümlere başvurabilir. Önemli olmayan ayıplarda ise sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin hükümler uygulanır.

Küçük bakım ve temizlik kime aittir?

Kanunda, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerinin kiracıya ait olduğu düzenlenmiştir. Bu kapsamı aşan durumlar ayıp hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.

Kirayı ödemeyi kesebilir miyim?

Kendiliğinden eksik ödeme temerrüt ve tahliye riski doğurur. Uygun süre verilmeden ve süre sonuçsuz geçmeden indirim yapılması güvenli değildir; ödemeye devam edip ihtirazi kayıt konulması tercih edilir.

İndirim oranı nasıl belirlenir?

İndirimin ayıpla orantılı olması aranır. Uygulamada oran, keşif ve bilirkişi incelemesiyle, ayıbın kullanıma etkisi ve emsal kira bedelleri gözetilerek belirlenir.

Hangi deliller gerekir?

Kira sözleşmesi, ayıbı gösteren tarihli fotoğraf ve görüntüler, ihtarname ve tebliğ belgesi, teknik rapor, yönetim kayıtları ile harcama belgeleri başlıca delillerdir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.