Ev Sahibi Kombi/Büyük Onarımı Yapmıyor — Ne Yapabilirim?

Ayrımın kaynağı: “aynından doğan gider” mi, “kullanımdan doğan gider” mi?

Tartışmanın hukuki temeli üç maddenin birlikte okunmasıdır.

TBK m.301 uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu, kiraya verenin temel ve sürekli borcudur.

TBK m.302 kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklerin; TBK m.303 ise kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlerin kiraya verene ait olduğunu düzenler. Bu iki madde birlikte değerlendirildiğinde, kiralananın aynından doğan giderlere kiraya verenin katlanacağı tartışmasızdır.

TBK m.317 ise karşı tarafı belirler: “Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.”

Genel ilke şudur: TBK m.317 kapsamı dışında kalan, yani kiracının kusuru olmaksızın olağan kullanım sonucunda bozulan unsurları yaptırma ve yenileme yükümlülüğü kural olarak kiraya verene aittir.

“Yerel âdet” ifadesi esneklik sağlar. Farklı bölgelerde ve sektörlerde temizlik ile bakım sorumluluğunun dağılımı değişebilir; işyeri kiralarında uygulama konut kiralarından farklılaşabilir.

Somut dağılım

Uygulamada yerleşmiş ayrım şöyledir:

Kiracıya ait olanlar (olağan bakım ve kullanım giderleri):

• İç temizlik, ampul ve lamba değişimi, musluk contası,
• İç boya yenileme, küçük boyama işleri,
• Lavabo tıkanması gibi küçük müdahale gerektiren durumlar,
• Klimanın rutin bakımı ve temizliği,
• Kalorifer peteklerinin bakımı ve yıllık kombi bakımı,
• Kiracının kusurundan kaynaklanan cam kırılması ve benzeri hasarlar.

Kiraya verene ait olanlar (büyük ve esaslı onarımlar):

• Ana yapıya ilişkin onarımlar ve yapısal sorunlar,
• Sıhhi tesisatın büyük arızaları, su tesisatı patlaması, çatı akıntısı,
• Kombinin tamiri veya değiştirilmesi, kalorifer kazanı,
• Klimanın yenilenmesi, dış cephe boyası,
• Doğal afet zararları ve olağan yıpranmadan doğan yenilemeler.

Kombi neden ev sahibine aittir? Kombi, dairenin sabit tesisatı ve demirbaş eşyası sayılır; evin temel altyapı parçası olarak kabul edildiğinden, olağan kullanım sonucu bozulan kombinin tamiri ya da değişimi kiraya verene aittir. Anakart, fan ve eşanjör gibi parçaların eskime veya voltaj nedeniyle bozulması bu kapsamdadır.

İstisna kullanıcı hatasıdır. Bozulma bakım eksikliğinden ya da yanlış kullanımdan kaynaklanıyorsa masraf kiracıya aittir: donma, çarpma, kasten bozma, aşırı su basma, musluk kırma gibi hâller kullanıcı hatası sayılır. Bu nedenle yıllık bakım faturalarının saklanması kiracı için en güçlü savunmadır.

Sözleşmede açık madde varsa tartışma kısalır. Kira sözleşmesinde “bakım ve onarım kime ait” düzenlemesi bulunuyorsa öncelikle ona bakılır; yoksa kanun, yerel âdet ve servis tespiti belirleyici olur.

Kiracının bildirim borcu — ihmal edilirse sorumluluk doğar

Bu, kiracıların çoğunun bilmediği ve aleyhlerine işleyen bir yükümlülüktür.

TBK m.318: “Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.“

Somut anlamı şudur: kombide küçük bir su damlaması fark ettiniz ve bildirmediniz; damlama zamanla anakartı tamamen bozdu. Bu hâlde gecikmeden doğan zarardan siz sorumlu olursunuz. Arızayı gizlemek ya da “nasılsa onun işi” diyerek beklemek kiracı aleyhine sonuç doğurur.

Bildirim yazılı olmalıdır. Telefon görüşmesi ispat edilemez. E-posta, mesaj, iadeli taahhütlü mektup ya da noter ihtarnamesi kullanılmalı; bildirim tarihi belgelenmelidir. Bu tarih ayrıca kira bedelinden indirim talebinin başlangıcını da belirler.

Bildirimde şunlar yer almalıdır: arızanın ne olduğu, ne zaman fark edildiği, kullanımı nasıl etkilediği, giderilmesi için verilen uygun süre ve süre sonunda kullanılacak haklara ilişkin ihtar.

Kiracının katlanma yükümlülüğü de vardır. Kiraya veren onarıma giriştiğinde kiracı, ayıpların giderilmesine ve alınması gereken önlemlerin uygulanmasına katlanmakla yükümlüdür. “Şimdi olmaz” diyerek onarımı sürekli engellemek, sonradan ileri sürülecek talepleri zayıflatır.

Ev sahibi yine yapmıyorsa: ne yapmalı?

Kirayı kendiliğinden kesmeyin. Dayanaksız kesinti temerrüde düşmenize ve tahliye davasıyla karşılaşmanıza yol açar. Kanun daha güvenli bir yol öngörmüştür.

Sıra şudur:

1. Arızayı belgeleyin. Tarihli fotoğraf ve video, yetkili servis raporu, iç ortam sıcaklığı ölçümü. Servis raporu, arızanın kullanıcı hatasından mı yoksa olağan yıpranmadan mı kaynaklandığını tespit ettiği için belirleyicidir.
2. Yazılı bildirim yapın ve uygun süre verin. Sürenin uzunluğu arızanın niteliğine göre belirlenir; kışın kombi arızasında bu süre birkaç günü aşmamalıdır.
3. Süre dolunca onarımı yaptırın ve masrafı kira bedelinden mahsup edin. Mahsubu yazılı olarak bildirin ve dekont açıklamasına yazın; faturayı saklayın.
4. Kullanımın engellendiği dönem için kira indirimi talep edin; indirim, kiraya verenin ayıbı öğrendiği tarihten itibaren işler.
5. Ayıp önemliyse ve giderilmiyorsa sözleşmeyi feshedin — kullanıma elverişliliği ortadan kaldıran ya da önemli ölçüde engelleyen arızalarda bu hak doğar.
6. Uğradığınız zararı ayrıca isteyin — ek ısınma gideri, zarar gören eşya, geçici konaklama; kiraya veren kusursuzluğunu ispat etmedikçe sorumludur.

Delil tespiti önemlidir. Onarım yapıldıktan sonra arızanın izi kalmaz; bu nedenle uyuşmazlık ihtimali varsa sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenmelidir.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk gerekir.

Toplanacak belgeler: kira sözleşmesi ve bakım maddesi, yıllık bakım faturaları, servis raporu, gönderilen bildirim ve tebliğ şerhi, onarım fatura ve dekontları, mahsup bildirimi, kira ödeme kayıtları, tarihli görüntüler, tanık bilgileri.