Ne yaşandı?
Bir kiracının evinde kombi bozulur, su tesisatı patlar veya çatı akar; bunlar evin kullanımını ciddi biçimde etkileyen büyük onarımlardır. Kiracı ev sahibine bildirir; ancak ev sahibi onarımı yapmaktan kaçınır veya sürekli erteler. Kiracı, soğukta/sorunlu bir evde yaşamak zorunda kalır.
Ev sahibi kombi veya büyük onarımı yapmıyor mu?
Gider nitelendirmesi, bildirim usulü ve mahsup hakkında Hukukçular Evi yanınızda.
10 Saniyede Hukuk · Gayrimenkul ve Kira Hukuku
Ev sahibi kiralananı tamir etmiyor mu?
Bu soruya dair kısa bilgilendirme videosunu izleyebilir, ayrıntılı açıklamayı aşağıdaki rehberde bulabilirsiniz. Video genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınız için avukata danışınız.
▶ Videonun sayfası ve tam metni →
Tüm “10 Saniyede Hukuk” videoları →
Kiracı, ev sahibinin yapmadığı büyük onarım karşısındaki haklarını araştırır.
⚡ Net Cevap: Kombi gibi kiralananın aynına ilişkin büyük onarımlar kiraya verene aittir: kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli bulundurma borcu konut ve çatılı işyerinde kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.301). Kiracı ayıbı gecikmeksizin yazılı bildirmeli (m.318) ve uygun bir süre vermelidir; süre içinde giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına giderip bedelini kiradan indirebilir (m.306/1). Ayrıca ayıbın öğrenilmesinden giderilmesine kadar orantılı kira indirimi (m.307) ve zararın tazmini (m.308) istenebilir; önemli ayıp giderilmezse sözleşme feshedilebilir (m.306/2). Yıllık bakım ve doğal gaz gibi kullanma giderleri ise kiracıya aittir (m.317, m.341).
Bu durumda ne yapmalısınız?
- Kiraya verenin onarım borcunu bilin: Kiraya veren, kiralananı kullanıma elverişli hâlde bulundurmak ve kullanımı engelleyen büyük/zorunlu onarımları yapmakla yükümlüdür. Olağan küçük bakım/temizlik ise kural olarak kiracıya aittir.
- Ayıbı/eksikliği bildirin: Sorunu ev sahibine yazılı olarak bildirin ve makul bir süre içinde gidermesini isteyin; bildirimi ve süreci belgeleyin.
- Seçimlik hakları değerlendirin: Kiraya veren onarımı yapmazsa, kiracının; ayıbın giderilmesini isteme, koşulları varsa kira bedelinden indirim talep etme veya bedeli karşılığında bizzat giderme gibi hakları gündeme gelebilir.
- Kendi başınıza yaparken dikkatli olun: Onarımı kendiniz yaptırıp bedelini talep etmeden önce, usulüne uygun bildirim ve belgelendirme yapmanız önemlidir.
- Avukata danışın: Onarımın niteliği ve seçimlik haklar için profesyonel destek alın.
Kiralananın kullanımını engelleyen büyük/zorunlu onarımları yapmak kural olarak ev sahibinin borcudur; olağan küçük bakım ise kiracıya aittir. Ev sahibi onarımı yapmazsa; giderim isteme, kira indirimi veya bedeli karşılığında giderme gibi haklarınız gündeme gelebilir. Bu nedenle yazılı bildirim yapıp bir uzmana danışın.
Benzer bir durumla mı karşı karşıyasınız? Durumunuzu gizlilik içinde değerlendirip size özel bir yol haritası çıkarmamız için bizimle iletişime geçin.
Bu sayfadaki anlatım, Türkiye’de sıkça yaşanan durumlardan yola çıkılarak hazırlanmış temsilî bir senaryodur; gerçek kişilere ait kimlik bilgisi içermez. Bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür.
Ayrımın kaynağı: “aynından doğan gider” mi, “kullanımdan doğan gider” mi?
Tartışmanın hukuki temeli üç maddenin birlikte okunmasıdır.
TBK m.301 uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu, kiraya verenin temel ve sürekli borcudur.
TBK m.302 kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklerin; TBK m.303 ise kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlerin kiraya verene ait olduğunu düzenler. Bu iki madde birlikte değerlendirildiğinde, kiralananın aynından doğan giderlere kiraya verenin katlanacağı tartışmasızdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise özel bir kural vardır: sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kiracı katlanır (TBK m.341). Yani doğal gaz faturası kiracının, kombinin kendisi ise kiraya verenin sorumluluğundadır.
Kanun bu dengeyi sözleşmeyle bozdurmaz: kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.301/2). “Kombi dahil her türlü arıza kiracıya aittir” kaydı, olağan kullanım dışındaki büyük onarımları kiracıya yükleyemez. Kiraya verenin ağır kusurundan sorumlu olmayacağına ilişkin önceden yapılan anlaşmalar da kesin olarak hükümsüzdür (TBK m.115/1).
TBK m.317 ise karşı tarafı belirler: “Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.”
Genel ilke şudur: TBK m.317 kapsamı dışında kalan, yani kiracının kusuru olmaksızın olağan kullanım sonucunda bozulan unsurları yaptırma ve yenileme yükümlülüğü kural olarak kiraya verene aittir.
“Yerel âdet” ifadesi esneklik sağlar. Farklı bölgelerde ve sektörlerde temizlik ile bakım sorumluluğunun dağılımı değişebilir; işyeri kiralarında uygulama konut kiralarından farklılaşabilir.
Somut dağılım
Uygulamada yerleşmiş ayrım şöyledir:
Kiracıya ait olanlar (olağan bakım ve kullanım giderleri):
- İç temizlik, ampul ve lamba değişimi, musluk contası,
- İç boya yenileme, küçük boyama işleri,
- Lavabo tıkanması gibi küçük müdahale gerektiren durumlar,
- Klimanın rutin bakımı ve temizliği,
- Kalorifer peteklerinin bakımı ve yıllık kombi bakımı,
- Kiracının kusurundan kaynaklanan cam kırılması ve benzeri hasarlar.
Kiraya verene ait olanlar (büyük ve esaslı onarımlar):
- Ana yapıya ilişkin onarımlar ve yapısal sorunlar,
- Sıhhi tesisatın büyük arızaları, su tesisatı patlaması, çatı akıntısı,
- Kombinin tamiri veya değiştirilmesi, kalorifer kazanı,
- Klimanın yenilenmesi, dış cephe boyası,
- Doğal afet zararları ve olağan yıpranmadan doğan yenilemeler.
Kombi neden ev sahibine aittir? Kombi, dairenin sabit tesisatı ve demirbaş eşyası sayılır; evin temel altyapı parçası olarak kabul edildiğinden, olağan kullanım sonucu bozulan kombinin tamiri ya da değişimi kiraya verene aittir. Anakart, fan ve eşanjör gibi parçaların eskime veya voltaj nedeniyle bozulması bu kapsamdadır.
İstisna kullanıcı hatasıdır. Bozulma bakım eksikliğinden ya da yanlış kullanımdan kaynaklanıyorsa masraf kiracıya aittir: donma, çarpma, kasten bozma, aşırı su basma, musluk kırma gibi hâller kullanıcı hatası sayılır. Bu nedenle yıllık bakım faturalarının saklanması kiracı için en güçlü savunmadır.
Sözleşmede açık madde varsa tartışma kısalır. Kira sözleşmesinde “bakım ve onarım kime ait” düzenlemesi bulunuyorsa öncelikle ona bakılır; yoksa kanun, yerel âdet ve servis tespiti belirleyici olur.
Kiracının bildirim borcu — ihmal edilirse sorumluluk doğar
Bu, kiracıların çoğunun bilmediği ve aleyhlerine işleyen bir yükümlülüktür.
TBK m.318: “Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.“
Somut anlamı şudur: kombide küçük bir su damlaması fark ettiniz ve bildirmediniz; damlama zamanla anakartı tamamen bozdu. Bu hâlde gecikmeden doğan zarardan siz sorumlu olursunuz. Arızayı gizlemek ya da “nasılsa onun işi” diyerek beklemek kiracı aleyhine sonuç doğurur.
Bildirim yazılı olmalıdır. Telefon görüşmesi ispat edilemez. E-posta, mesaj, iadeli taahhütlü mektup ya da noter ihtarnamesi kullanılmalı; bildirim tarihi belgelenmelidir. Bu tarih ayrıca kira bedelinden indirim talebinin başlangıcını da belirler.
Bildirimde şunlar yer almalıdır: arızanın ne olduğu, ne zaman fark edildiği, kullanımı nasıl etkilediği, giderilmesi için verilen uygun süre ve süre sonunda kullanılacak haklara ilişkin ihtar.
Kiracının katlanma yükümlülüğü de vardır. Kiraya veren onarıma giriştiğinde kiracı, ayıpların giderilmesine ve alınması gereken önlemlerin uygulanmasına katlanmakla yükümlüdür. “Şimdi olmaz” diyerek onarımı sürekli engellemek, sonradan ileri sürülecek talepleri zayıflatır.
Ev sahibi yine yapmıyorsa: ne yapmalı?
Kirayı kendiliğinden kesmeyin. Dayanaksız kesinti temerrüde düşmenize ve tahliye davasıyla karşılaşmanıza yol açar. Kanun daha güvenli bir yol öngörmüştür.
Sıra şudur:
- Arızayı belgeleyin. Tarihli fotoğraf ve video, yetkili servis raporu, iç ortam sıcaklığı ölçümü. Servis raporu, arızanın kullanıcı hatasından mı yoksa olağan yıpranmadan mı kaynaklandığını tespit ettiği için belirleyicidir.
- Yazılı bildirim yapın ve uygun süre verin. Sürenin uzunluğu arızanın niteliğine göre belirlenir; kışın kombi arızasında bu süre birkaç günü aşmamalıdır.
- Süre dolunca onarımı yaptırın ve masrafı kira bedelinden mahsup edin. Mahsubu yazılı olarak bildirin ve dekont açıklamasına yazın; faturayı saklayın.
- Kullanımın engellendiği dönem için kira indirimi talep edin; indirim, kiraya verenin ayıbı öğrendiği tarihten itibaren işler.
- Ayıp önemliyse ve giderilmiyorsa sözleşmeyi feshedin — kullanıma elverişliliği ortadan kaldıran ya da önemli ölçüde engelleyen arızalarda bu hak doğar.
- Uğradığınız zararı ayrıca isteyin — ek ısınma gideri, zarar gören eşya, geçici konaklama; kiraya veren kusursuzluğunu ispat etmedikçe sorumludur.
Delil tespiti önemlidir. Onarım yapıldıktan sonra arızanın izi kalmaz; bu nedenle uyuşmazlık ihtimali varsa sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenmelidir.
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk gerekir.
Toplanacak belgeler: kira sözleşmesi ve bakım maddesi, yıllık bakım faturaları, servis raporu, gönderilen bildirim ve tebliğ şerhi, onarım fatura ve dekontları, mahsup bildirimi, kira ödeme kayıtları, tarihli görüntüler, tanık bilgileri.
Seçimlik Haklar: Kanun Metnindeki Sıra ve Şartlar
Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir; zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez ve önemli ayıp durumunda fesih hakkı saklıdır (TBK m.305). Teslim anında önemli ayıp varsa kiracı temerrüt hükümlerine veya sonradan ayıplı hâle gelme hükümlerine başvurabilir (TBK m.304). Hakların şartları birbirinden farklıdır:
| Hak | Şartı | Sonucu | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Ayıbın giderilmesini isteme | Uygun süre verilerek talep | Kiraya veren gidermezse aşağıdaki haklar doğar | TBK m.306/1 |
| Kiraya veren hesabına giderme | Verilen sürenin giderilmeden dolması | Kiracı gidertir, alacağını kira bedelinden indirir | TBK m.306/1 |
| Ayıpsız benzeriyle değiştirme | Taşınır kiralarda ve niteliği elverdiğinde | Kiralananın ayıpsız benzeri istenir | TBK m.306/1 |
| Kira bedelinden indirim | Ayıbın kullanımı etkilemesi | Öğrenmeden giderilmeye kadar orantılı indirim | TBK m.307 |
| Zararın giderilmesi | Zararın ve illiyetin ispatı | Kiraya veren kusursuzluğunu ispatlamadıkça öder | TBK m.308 |
| Fesih | Ayıbın kullanıma elverişliliği ortadan kaldırması veya önemli ölçüde engellemesi ve sürede giderilmemesi | Sözleşme feshedilir | TBK m.306/2 |
| Olağanüstü fesih | Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli sebep | Yasal bildirim süresine uyularak fesih; parasal sonuçları hâkim belirler | TBK m.331 |
Kiraya verenin de iki karşı imkânı vardır: ayıbı gidermek yerine uygun bir süre içinde kiralananı ayıpsız benzeriyle değiştirebilir veya kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen verip uğradığı zararın tamamını gidererek onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir (TBK m.306/3-4). Konut kirasında bu imkânlar pratikte sınırlıdır; kombiyi değiştirmek zaten “gidermenin” kendisidir.
İndirim Oranı Nasıl Hesaplanır?
Kanun indirimi “ayıpla orantılı” olarak tanımlar ve süresini kiraya verenin ayıbı öğrendiği tarihten giderildiği tarihe kadar sınırlar (TBK m.307). Oranı kanun belirlemez; uyuşmazlıkta bilirkişi, kiralananın kullanımındaki kaybı ölçer. Aşağıdaki örnek yalnızca yöntemi göstermek içindir:
| Unsur | Örnek değer | Açıklama |
|---|---|---|
| Aylık kira bedeli | 20.000 TL | Sözleşmedeki bedel |
| Ayıbın süresi | 20 gün | Yazılı bildirimin tebliğinden onarım tarihine kadar |
| Kullanım kaybı oranı | %50 | Kışın ısınma ve sıcak suyun tamamen kesilmesi için varsayılan oran |
| Hesap | 20.000 ÷ 30 × 20 × %50 | Günlük kira × ayıplı gün × kayıp oranı |
| İndirim | 6.667 TL | Onarım masrafından ayrı olarak istenir |
İndirim, onarım masrafının mahsubundan ayrı bir haktır: kiracı hem kendi yaptırdığı onarımın bedelini kiradan indirebilir (m.306/1) hem de ayıplı geçen günler için orantılı indirim isteyebilir (m.307). Ek ısınma gideri veya zarar gören eşya gibi kalemler ise tazminat olarak ayrıca talep edilir (m.308). Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları ödemekle yükümlü olduğundan (TBK m.308), ispat yükü bu kalemlerde kiraya verene geçer; kiracının yapması gereken, zararın miktarını fatura, dekont ve fotoğrafla belgelemektir. Kiraya verenin ayıbı öğrenmesinden önceki günler için indirim istenemeyeceğinden, bildirimin geciktirilmesi doğrudan kiracının aleyhine işler. Ayrıntı için kiraladığım evde ciddi ayıplar var yazımıza bakabilirsiniz.
Arıza Ortak Tesisteyse: Merkezi Kalorifer, Asansör, Çatı
Kombi yerine merkezi kalorifer kazanı, asansör veya çatı gibi ortak bir tesis arızalanmışsa muhatap değişir. Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almak yöneticinin görevidir (KMK m.35/b). Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri kat maliklerince arsa payı oranında karşılanır (KMK m.20/1-b). Bu onarım giderleri kiracının kira sözleşmesiyle üstlendiği olağan aidat değildir; iç ilişkide kiraya veren olan kat malikine aittir.
Kiracı bu durumda hem yöneticiye yazılı başvurmalı hem de kiraya verene ayıp bildiriminde bulunmalıdır; çünkü kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcu, arızanın ortak tesiste olmasıyla ortadan kalkmaz (TBK m.301). Yönetimin aidat ve ortak gider rejimi için aidat borcu ve ortak giderler yazımıza bakabilirsiniz. Onarım için eve girilmesi gerektiğinde kiracının katlanma borcu ve kiraya verenin bildirim yükümlülüğü için kiralananın gösterilmesi ve onarıma katlanma yazımıza bakabilirsiniz.
Örnek Ayıp Bildirimi
… tarihli kira sözleşmesiyle kiracısı bulunduğum … adresindeki konutta bulunan kombi … tarihinde arızalanmış, yetkili servisin … tarihli raporunda arızanın olağan kullanım sonucu … parçasındaki bozulmadan kaynaklandığı belirtilmiştir. Konut bu tarihten itibaren ısıtılamamakta ve sıcak su kullanılamamaktadır.
Kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurma borcunuz uyarınca (TBK m.301) arızanın bu bildirimin tebliğinden itibaren … gün içinde giderilmesini talep ederim. Bu süre içinde giderilmemesi hâlinde onarımı sizin hesabınıza yaptırarak bedelini kira bedelinden indireceğimi (TBK m.306/1), ayrıca ayıbın öğrenildiği tarihten giderileceği tarihe kadar kira bedelinden orantılı indirim (TBK m.307) ve uğradığım zararın giderilmesi (TBK m.308) haklarımı saklı tuttuğumu bildiririm.
Kiracı: Ad Soyad, imza
Süre, arızanın niteliğine göre belirlenmelidir; kışın ısınmayı tamamen ortadan kaldıran bir kombi arızasında birkaç günlük süre makul kabul edilebilirken, küçük bir sızıntıda daha uzun süre verilmesi beklenir. Bildirim noter, kayıtlı elektronik posta veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilmeli; tebliğ tarihi indirim hakkının başlangıcını da gösterir.
Delil Tespiti: Onarımdan Önce Arızayı Mahkemeye Kaydettirmek
Onarım yapıldıktan sonra arızanın niteliği ve kaynağı tartışılamaz hâle gelir. Taraflardan her biri, ileride açacağı davada ileri süreceği bir vakıanın tespiti amacıyla keşif yapılmasını veya bilirkişi incelemesi yaptırılmasını isteyebilir; delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı veya ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimali varsa hukuki yarar var sayılır (HMK m.400). Kiraya verenin arızanın kiracının kullanım hatasından kaynaklandığını ileri sürmesi bekleniyorsa, yüksek tutarlı onarımlardan önce delil tespiti istemek, sonraki mahsup ve tazminat tartışmasını baştan çözer. Delil tespiti bir geçici hukuki koruma talebidir ve dava açılmadan önce de istenebilir. Tespit sonucunda düzenlenen bilirkişi raporu, sonradan açılacak mahsup, indirim veya tazminat davasında temel delil olarak kullanılır.
Tek bakışta: ayrımın kaynağı
Kombi kimin? Cevap tek bir ayrımda: gider taşınmazın aynından (kendisinden) mı doğuyor, yoksa kullanımdan mı?
| Ölçüt | Aynından doğan (kiraya veren) | Kullanımdan doğan (kiracı) |
|---|---|---|
| Kaynak | Taşınmazın kendisine, yapısına, tesisatına ilişkin | Olağan kullanıma ilişkin |
| Dayanak | TBK m.301 — kiralananı sözleşme süresince amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurmak | TBK m.317 — olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleri |
| Vergi ve yükümlülük | Kiralananın kullanımıyla ilgili kendisi tarafından ödenmesi gereken vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma | — |
| Ek dayanak | TBK m.302, m.303 · konut ve çatılı işyerinde m.301 kiracı aleyhine değiştirilemez | Yerel âdet de gözetilir · ısıtma, aydınlatma, su gibi kullanma giderleri kiracıya aittir (TBK m.341) |
| Somut örnekler | kombi ve ısıtma sisteminin arızalanması/değişimi · su ve elektrik tesisatı · çatı akıntısı · ana boru patlağı · kalıcı rutubet ve küf kaynağı · pencere ve doğrama çürümesi · asansör ve bina bakımı | Küçük bakım: musluk contası, ampul, sigorta, filtre temizliği, petek temizliği, kombi yıllık bakımı (uygulamada tartışmalıdır) |
| Yenileme mi, bakım mı? | Cihazın ömrünü tamamlaması veya onarılamaz hâle gelmesi → kiraya veren | Olağan kullanımdan doğan periyodik bakım → kiracı |
| Sözleşme | Taraflar aksini kararlaştırabilir; ancak kiracıya kira ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez | TBK m.346 |
| Genel işlem koşulu | “Tüm onarımlar kiracıya aittir” türü kayıtlar konut ve çatılı işyerinde kiraya verenin bulundurma borcunu kaldıramaz; genel işlem koşulu olarak da denetlenir | TBK m.301/2 · m.20-25 |
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Bildirim borcu | Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür | TBK m.318 |
| İhmalin sonucu | Bildirmezse, bundan doğan zarardan sorumlu olur | TBK m.318 |
| Pratik anlamı | Küçük bir sızıntıyı bildirmeyip büyük hasara dönüşmesine yol açan kiracı, büyüyen zarardan sorumlu tutulabilir | TBK m.318 |
| Şekil | Bildirim yazılı yapılmalı ve tebliğ tarihi belgelenmelidir | İspat |
| Ne yazılmalı? | Arızanın somut tanımı · ortaya çıkış tarihi · giderilmesi talebi · uygun süre · aksi hâlde TBK m.306 uyarınca hesabına gidertip mahsup edileceği | TBK m.306 · m.318 |
| Katlanma borcu | Kiracı, ayıpların giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür | TBK m.319 |
| Katlanmanın sınırı | Çalışmalar kullanımı önemli ölçüde engelliyorsa kiracının kira indirimi ve tazminat hakları saklıdır | TBK m.319 · m.307 |
| Üçüncü kişiye erişim | Onarım için kiralanana giriş, makul saatlerde ve önceden bildirimle sağlanmalıdır | TBK m.319 · TMK m.2 |
| Seçenek | İçeriği | Dayanak |
|---|---|---|
| 1 · Ayıbın giderilmesini isteme | Uygun süre vererek yazılı talep | TBK m.306 |
| 2 · Hesabına gidertip mahsup | Süre içinde giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya verenin hesabına gidertebilir ve alacağını kira bedelinden indirebilir | TBK m.306 |
| 3 · Kira bedelinde indirim | Ayıp süresince ayıpla orantılı indirim | TBK m.307 |
| 4 · Tazminat | Kiraya veren kusursuzluğunu ispat etmedikçe zararı giderir | TBK m.308 |
| 5 · Fesih | Kullanımı önemli ölçüde engelleyen ayıpta sözleşme feshedilebilir | TBK m.305/2 · m.306/2 |
| 6 · Haklı nedenle fesih | Kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebeplerde yasal fesih bildirim süresine uyularak olağanüstü fesih; fesih yazılı bildirilmelidir | TBK m.331 · m.348 |
| 7 · İdari yol | Ortak tesise (kalorifer, asansör) ilişkinse yöneticiye yazılı başvuru ve kat malikleri kurulu gündemi | 634 s. KMK m.20 · m.35 |
| Riskli yapı / afet | Yapısal sorun riskli yapı boyutuna ulaşmışsa ilgili mevzuat devreye girer | 6306 s.K. |
| Süreç | Arabuluculuk dava şartı; görevli mahkeme sulh hukuk | 6325 s.K. m.18/B · HMK m.4 |
| Adım | Yapılacak | Neden |
|---|---|---|
| 1 | Arızayı tarihli fotoğraf/video ve gerekiyorsa servis raporu ile belgeleyin | Ayıbın niteliği ve tarihi |
| 2 | Yetkili servisten arızanın onarılabilir mi, ömrünü mü tamamlamış olduğuna dair rapor alın | Kiraya verene mi kiracıya mı ait olduğunu belirler |
| 3 | Kiraya verene yazılı bildirim yapın ve uygun süre tanıyın | TBK m.306 · m.318 |
| 4 | Süre dolarsa en az iki teklif alın; işi faturalı yaptırın, ödemeyi banka ile yapın | Makuliyet ve ispat |
| 5 | Mahsup edeceğiniz ayı, tutarı ve dayanağı yazılı bildirin | Temerrüt iddiasını önler |
| 6 | Ayıp süresince kira indirimi talebinizi ayrıca ve yazılı olarak ileri sürün | TBK m.307 |
| 7 | Kalan kirayı zamanında ve banka üzerinden ödeyin | Tahliye riskini önler |
| 8 | Ortak tesisse yöneticiye ve gerekiyorsa belediyeye başvurun | KMK · idari denetim |
| Kiraya veren için | Bildirimi ciddiye alın ve süresinde giderin; aksi hâlde masraf hesabınıza yapılır ve kiradan düşülür | TBK m.306 |
| Zamanaşımı | Talebin niteliğine göre belirlenir; beklemeyin, deliller tazeyken hareket edin | TBK m.146 vd. |
Kombi veya büyük onarım uyuşmazlığında ayıp bildirimini hazırlamak, mahsup edilecek tutarı ve indirim oranını belirlemek, delil tespiti istemek ya da kiraya veren olarak kiracının kullanım hatasını ispat etmek için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz. Dava aşaması için kiralananın ayıbı ve kira indirimi dava dilekçesi örneğimize bakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kombi bozulursa masrafı kim öder?
Kombi dairenin sabit tesisatı ve demirbaş eşyası sayıldığından, olağan kullanım sonucu bozulan kombinin tamiri veya değişimi kiraya verene aittir. Ancak bozulma bakım eksikliği veya yanlış kullanımdan kaynaklanıyorsa masraf kiracıya aittir.
Yıllık kombi bakımını kim yaptırır?
TBK m.317 uyarınca kiralananın olağan kullanımı için gerekli bakım giderleri kiracıya ait olduğundan yıllık kombi bakımı kiracının görevidir. Bakım faturalarının saklanması, sonraki arızalarda kiracının en güçlü savunmasıdır.
Hangi onarımlar ev sahibine aittir?
Ana yapıya ilişkin onarımlar, yapısal sorunlar, sıhhi tesisatın büyük arızaları, su tesisatı patlaması, çatı akıntısı, kombi ve kalorifer kazanı tamiri, klima yenilemesi, dış cephe boyası ile doğal afet zararları kiraya verene aittir.
Hangi giderler kiracıya aittir?
İç temizlik, ampul değişimi, musluk contası, iç boya, lavabo tıkanması gibi küçük müdahaleler, klimanın rutin bakımı, kalorifer peteklerinin bakımı ve yıllık kombi bakımı ile kiracının kusurundan doğan hasarlar kiracıya aittir.
Arızayı bildirmezsem ne olur?
TBK m.318 uyarınca kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumlu olur. Örneğin küçük bir su damlamasının bildirilmemesi sonucu anakartın bozulmasından kiracı sorumlu tutulabilir.
Ev sahibi onarımı yapmazsa kirayı kesebilir miyim?
Kirayı kendiliğinden kesmek temerrüt ve tahliye riski doğurur. Doğru yol, yazılı bildirimle uygun süre vermek; süre dolunca onarımı yaptırıp masrafı kira bedelinden mahsup etmek ve mahsubu yazılı olarak bildirmektir.
Kira indirimi isteyebilir miyim?
Evet. Kullanımı etkileyen ayıplarda, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenildiği tarihten giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı indirim istenebilir. Bu nedenle yazılı bildirim tarihinin belgelenmesi önemlidir.
Onarım sırasında rahatsızlık verirse engelleyebilir miyim?
Kiracı, kiralanandaki ayıpların giderilmesine ve alınması gereken önlemlerin uygulanmasına katlanmakla yükümlüdür. Onarımı sürekli engellemek, sonradan ileri sürülecek talepleri zayıflatır.
Doğal gaz faturasını kim öder?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kiracı katlanır (TBK m.341). Kombinin tamiri veya değişimi ise kiraya verenin bulundurma borcu kapsamındadır (TBK m.301).
Sözleşmede “tüm arızalar kiracıya ait” yazıyorsa ne olur?
Kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.301/2). Bu kayıt olağan bakımın ötesindeki büyük onarımları kiracıya yükleyemez; ağır kusurdan sorumsuzluk anlaşmaları da hükümsüzdür (TBK m.115/1).
Kombi tamir edilmezse sözleşmeyi feshedebilir miyim?
Ayıp kiralananın kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen uygun sürede giderilmemişse kiracı sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.306/2). Fesih yazılı yapılmalıdır (TBK m.348).
Onarımdan önce delil tespiti gerekir mi?
Zorunlu değildir, ancak arızanın kaynağı tartışmalı olacaksa önerilir. İleride açılacak davada ileri sürülecek vakıanın keşif veya bilirkişi incelemesiyle tespiti istenebilir; delil kaybolma riski varsa hukuki yarar var sayılır (HMK m.400).
Kombi teslimde zaten arızalıysa ne olur?
Kiralanan önemli ayıplarla teslim edilmişse kiracı, borçlunun temerrüdüne veya sonradan ayıplı hâle gelmeye ilişkin hükümlere başvurabilir (TBK m.304). Teslim tutanağında kombinin durumunun yazılması bu yüzden önemlidir.
📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi
📚 İlgili Rehberler
- Kiralananın Ayıbı, Kira İndirimi ve Giderim Dilekçesi (TBK m.305-307)
- 📘 Kira ve Tahliye (Ana Kategori)
- Kiraya Verenin Ayıba Karşı Sorumluluğu ve Büyük Onarım Borcuİlgili konu anlatımı
- Kira Bedelinin Ödenmemesi: Temerrüt, 30 Günlük İhtar ve Tahliye (TBK 315)
- Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebepleri
- 📌 Ev Sahibi İzinsiz/Habersiz Eve Giriyor — Ne Yapabilirim? (Kapsamlı Rehber)
- Kiralananın Ayıbı ve Seçimlik Haklar
- İade Borcu ve Olağan Eskime
- Aidat ve Ortak Giderler
Bu konuda avukat desteğine mi ihtiyacınız var?
Durumunuzu Hukukçular Evi ile değerlendirin; ilk görüşme için hemen ulaşın.
Bu içerik Gayrimenkul ve Kira Hukuku alanındadır.
Gayrimenkul ve Kira Hukuku Rehberi · Bu alandaki 132 rehber · Tüm hukuk dalları
Dosyanız için değerlendirme
Süreler kısadır ve usul hataları geri alınamaz. Belgelerinizi birlikte inceleyelim.
