Kira Sözleşmesinde Evcil Hayvan, Kullanım Kuralları ve Sınırları

“Ev sahibim köpeğim yüzünden beni evden çıkarabilir mi?” sorusu, kira hukukunda en sık sorulan ancak en yanlış cevaplanan sorulardan biridir. Cevap tek cümleye sığmaz; çünkü burada iki ayrı hukuki ilişki iç içe geçmiştir: kiracı ile ev sahibi arasındaki borçlar hukuku ilişkisi ve kiracının bulunduğu apartman/sitedeki kat mülkiyeti ilişkisi. Bu ikisini ayırmadan doğru sonuca ulaşılamaz.

Bu rehberde kira sözleşmesindeki evcil hayvan yasağının geçerliliğini, yönetim planının bağlayıcılığını, TBK m.316 kapsamındaki tahliye sürecini, ihtar usulünü ve tarafların izleyebileceği yolları ele alıyoruz.

Türk Hukukunda Doğrudan Bir Yasak Yok

Türk Borçlar Kanunu, kiralananda evcil hayvan beslenmesine ilişkin doğrudan bir hüküm içermez. Apartman veya sitede evcil hayvan beslenmesini açıkça yasaklayan bir mevzuat da bulunmamaktadır. Bu nedenle değerlendirme, üç kaynağın birlikte okunmasıyla yapılır:

1. Kira sözleşmesindeki hükümler (varsa evcil hayvan maddesi)
2. TBK m.316 — kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
3. Yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri

Ayrıca 5199 sayılı Hayvanları Koruma Kanunu, hayvan sahiplerine yükümlülükler getirirken hayvanların korunmasına ilişkin genel çerçeveyi de çizer.

İki Ayrı Hukuki İlişki: Kritik Ayrım

Yönetim Planındaki Yasak: En Bağlayıcı Düzenleme

Kat Mülkiyeti Kanunu m.28 uyarınca yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen ve tüm kat maliklerini ve onların küllî ve cüz’î haleflerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Kiracılar da bu kapsamda yönetim planına uymakla yükümlüdür.

Yönetim planı, kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmek suretiyle hukuken geçerlilik kazanır. Bağımsız bölüm sayısı iki ve daha fazla olan taşınmazlarda tapuya yönetim planı ibrazı zorunludur.

Buna karşılık, yönetim planında böyle bir yasak yoksa sırf kat malikleri kurulu kararıyla evcil hayvan beslenmesi yasaklanamaz. Böyle bir karar mülkiyet hakkına ve kişinin özel yaşamına müdahale anlamına geleceğinden, ancak yönetim planı değişikliği yoluyla ve kat maliklerinin beşte dört çoğunluğuyla geçerlilik kazanabilir.

Kira Sözleşmesindeki Yasak Maddesi Geçerli mi?

Bu konu öğretide ve uygulamada tartışmalıdır; tek yönlü bir cevap vermek doğru olmaz. Karşıt görüşleri ve dayanaklarını açıkça ortaya koymak gerekir:

Ayrıca Yargıtay’ın, evcil hayvanın boyutu veya türü üzerinden “küçük hayvanlar serbesttir” biçiminde kategorik bir yaklaşımı bulunmamaktadır. Değerlendirme her olayda somut olarak yapılır.

TBK m.316: Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Borcu

Evcil hayvan uyuşmazlıklarında kiraya verenin dayandığı temel hüküm TBK m.316’dır. Bu madde, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmasını, bina sakinlerine ve komşulara saygı göstermesini düzenler.

Kiracı bu yükümlülüğe aykırı davranırsa, konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Kasten ağır zarar verilmesi, sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya durumun çekilmez hâle gelmesi hâllerinde ise süre verilmeksizin yazılı fesih mümkündür.

Her Aykırılık Tahliye Sonucu Doğurmaz

TBK m.316’ya aykırı olduğu ileri sürülen her davranış otomatik olarak tahliye sonucunu doğurmaz. Yargıtay uygulamasında şu ölçütler birlikte değerlendirilir:

• Aykırılığın niteliği ve ağırlığı
• Davranışın devam edip etmediği
• Kiralanana veya çevreye etkisi
• Kasıt bulunup bulunmadığı ve zararın giderilebilir olup olmadığı
• Delillerin somutluğu

Genellikle tek seferlik ve hafif bir olay yeterli görülmez. Ancak olay tehdit, şiddet veya ağır taşkınlık içeriyorsa değerlendirme değişebilir. Şikâyetlerin tarihli, somut ve mümkünse tutanak, tanık veya resmî kayıtlarla desteklenmesi gerekir.

Komşu Şikâyetleri ve Yönetimin Yetkisi

Evcil hayvanın gerçekten rahatsızlık yarattığı hâllerde, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Medeni Kanunu çerçevesinde somut delillerle desteklenen bir süreç başlatılabilir. Talep genellikle önce somut önlemlerin alınmasına yönelir: tasma ve ağızlık kullanımı, hayvanın balkonda bırakılmaması, ses yalıtımı gibi. Çok ağır durumlarda hayvanın uzaklaştırılması talep edilebilirse de, bu son çare uygulamada nadiren kabul görür.

Evcil hayvanın bir kişiye saldırması veya yaralaması hâlinde ise 5199 sayılı Kanun ve Türk Ceza Kanunu’nun hayvanın tehlike yaratabilecek şekilde serbest bırakılmasına ilişkin hükümleri gündeme gelir; ayrıca tazminat sorumluluğu doğar. Tehlike arz eden ırklarda ağızlık ve tasma takılmamış olması ağırlaştırıcı bir unsur olarak değerlendirilir.

Taraflar İçin Pratik Öneriler

Kiracı iseniz:

• Sözleşme imzalamadan önce evcil hayvan konusunu açıkça görüşün; mümkünse sözleşmeye “evcil hayvan beslenebilir” maddesi ekletin.
• Hayvanınız zaten varsa baştan belirtin; sonradan ortaya çıkması güven sorunu yaratır.
• Taşınacağınız binanın yönetim planını önceden inceleyin.
• Komşu şikâyeti gelirse önce diyalog kurun ve şikâyetin nedenini gidermeye çalışın.
• Resmî bir ihtar gelirse süresinde yazılı cevap verin ve aykırılığı giderdiğinizi belgeleyin.

Kiraya veren iseniz:

• Yönetim planında yasak olup olmadığını kontrol edin; en güçlü dayanak orasıdır.
• Somut rahatsızlığı belgelemeden ihtar çekmeyin.
• İhtarda mutlaka en az 30 gün süre verin.
• Sözleşmeye aykırılığın önemli ve kiralananın kullanımıyla bağlantılı olduğunu ortaya koyun.
• Dava öncesi arabuluculuk şartını atlamayın.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibim kira sözleşmesinde evcil hayvan yasağı koyabilir mi?

Sözleşmeye böyle bir madde konulması mümkündür ancak geçerliliği tartışmalıdır. Matbu sözleşmelerdeki bu tür hükümler genel işlem koşulları ve dürüstlük kuralı çerçevesinde denetlenebilir. Uygulamada birleşilen nokta, somut rahatsızlık veya hor kullanma bulunmadıkça salt yasak maddesinin tek başına tahliye sonucu doğurmayabileceğidir.

Evcil hayvan beslemek tek başına tahliye sebebi midir?

Hayır. Tek başına evcil hayvan bulundurmak otomatik tahliye sebebi değildir. Yargıtay, aykırılığın önemli olması ve doğrudan kiralananın kullanımıyla bağlantılı bulunması gerektiğini aramaktadır.

Yönetim planında evcil hayvan yasağı varsa ne olur?

Yönetim planı, KMK m.28 uyarınca kat maliklerini ve haleflerini (kiracılar dahil) bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/18-3018 E., 2022/6 K. sayılı kararında, yönetim planında böyle bir hüküm bulunması hâlinde bu hükme uyulması gerektiği kabul edilmiştir.

Kat malikleri kurulu kararıyla evcil hayvan yasaklanabilir mi?

Yönetim planında yasak yoksa sırf kurul kararıyla yasak konulamaz. Bu ancak yönetim planı değişikliği yoluyla ve kat maliklerinin beşte dört çoğunluğuyla mümkündür.

Ev sahibi kaç gün süre vermeli?

Konut ve çatılı işyeri kirasında TBK m.316 uyarınca en az otuz gün süre verilmelidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 16.01.2018 tarihli kararında 15 günlük sürenin bu asgari süreyi karşılamadığı kabul edilmiştir.

İhtar noterden mi gönderilmeli?

Kanun yazılı şekli arar; noter zorunluluğu yoktur. Ancak ihtarın içeriğinin ve tebliğ tarihinin ispatı bakımından noter ihtarnamesi çok daha güvenlidir.

Site yöneticisi hayvanıma el koyabilir mi?

Hayır. Yöneticinin hayvana zorla el koyma yetkisi bulunmamaktadır. Yönetici ancak KMK m.33 kapsamında hâkimin müdahalesini talep edebilir. Zorla el koyma girişimi ayrıca ceza hukuku boyutu doğurabilir.

Komşum sürekli şikâyet ediyor, ne yapmalıyım?

Öncelikle komşunuzla diyalog kurup şikâyetin nedenini (gürültü, koku vb.) gidermeye çalışın. Resmî şikâyet gelirse süresinde yazılı cevap verin ve aldığınız somut önlemleri belgeleyin. Talepler genellikle hayvanın uzaklaştırılmasından önce somut önlemlere yönelir.

Hayvanım birine zarar verirse sorumluluğum ne olur?

Hayvanın bir kişiye saldırması veya yaralaması hâlinde 5199 sayılı Hayvanları Koruma Kanunu ile Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri gündeme gelir; ayrıca tazminat sorumluluğu doğar. Tehlike arz eden ırklarda ağızlık ve tasma takılmamış olması ağırlaştırıcı sebep sayılır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarına göre değerlendirilmesi gerektiğinden, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.