Kira Sözleşmesinde Evcil Hayvan, Kullanım Kuralları ve Sınırları

“Ev sahibim köpeğim yüzünden beni evden çıkarabilir mi?” sorusu, kira hukukunda en sık sorulan ancak en yanlış cevaplanan sorulardan biridir. Cevap tek cümleye sığmaz; çünkü burada iki ayrı hukuki ilişki iç içe geçmiştir: kiracı ile ev sahibi arasındaki borçlar hukuku ilişkisi ve kiracının bulunduğu apartman/sitedeki kat mülkiyeti ilişkisi. Bu ikisini ayırmadan doğru sonuca ulaşılamaz.

Bu rehberde kira sözleşmesindeki evcil hayvan yasağının geçerliliğini, yönetim planının bağlayıcılığını, TBK m.316 kapsamındaki tahliye sürecini, ihtar usulünü ve tarafların izleyebileceği yolları ele alıyoruz.

Türk Hukukunda Doğrudan Bir Yasak Yok

Türk Borçlar Kanunu, kiralananda evcil hayvan beslenmesine ilişkin doğrudan bir hüküm içermez. Apartman veya sitede evcil hayvan beslenmesini açıkça yasaklayan bir mevzuat da bulunmamaktadır. Bu nedenle değerlendirme, üç kaynağın birlikte okunmasıyla yapılır:

1. Kira sözleşmesindeki hükümler (varsa evcil hayvan maddesi)
2. TBK m.316 — kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
3. Yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri

Ayrıca 5199 sayılı Hayvanları Koruma Kanunu, hayvan sahiplerine yükümlülükler getirirken hayvanların korunmasına ilişkin genel çerçeveyi de çizer.

İki Ayrı Hukuki İlişki: Kritik Ayrım

Yönetim Planındaki Yasak: En Bağlayıcı Düzenleme

Kat Mülkiyeti Kanunu m.28 uyarınca yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen ve tüm kat maliklerini ve onların küllî ve cüz’î haleflerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Kiracılar da bu kapsamda yönetim planına uymakla yükümlüdür.

Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken tapu müdürlüğüne verilen belgeler arasındadır ve sonradan bağımsız bölüm edinen kişileri de bağlar. Bağımsız bölüm sayısı iki ve daha fazla olan taşınmazlarda tapuya yönetim planı ibrazı zorunludur.

Buna karşılık, yönetim planında böyle bir yasak yoksa sırf kat malikleri kurulu kararıyla evcil hayvan beslenmesi yasaklanamaz. Böyle bir karar mülkiyet hakkına ve kişinin özel yaşamına müdahale anlamına geleceğinden, ancak yönetim planı değişikliği yoluyla ve kat maliklerinin beşte dört çoğunluğuyla geçerlilik kazanabilir.

Kira Sözleşmesindeki Yasak Maddesi Geçerli mi?

Bu konu öğretide ve uygulamada tartışmalıdır; tek yönlü bir cevap vermek doğru olmaz. Karşıt görüşleri ve dayanaklarını açıkça ortaya koymak gerekir:

Ayrıca Yargıtay’ın, evcil hayvanın boyutu veya türü üzerinden “küçük hayvanlar serbesttir” biçiminde kategorik bir yaklaşımı bulunmamaktadır. Değerlendirme her olayda somut olarak yapılır.

TBK m.316: Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Borcu

Evcil hayvan uyuşmazlıklarında kiraya verenin dayandığı temel hüküm TBK m.316’dır. Bu madde, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmasını, bina sakinlerine ve komşulara saygı göstermesini düzenler.

Kiracı bu yükümlülüğe aykırı davranırsa, konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Kasten ağır zarar verilmesi, sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya durumun çekilmez hâle gelmesi hâllerinde ise süre verilmeksizin yazılı fesih mümkündür.

Her Aykırılık Tahliye Sonucu Doğurmaz

TBK m.316’ya aykırı olduğu ileri sürülen her davranış otomatik olarak tahliye sonucunu doğurmaz. Yargıtay uygulamasında şu ölçütler birlikte değerlendirilir:

• Aykırılığın niteliği ve ağırlığı
• Davranışın devam edip etmediği
• Kiralanana veya çevreye etkisi
• Kasıt bulunup bulunmadığı ve zararın giderilebilir olup olmadığı
• Delillerin somutluğu

Genellikle tek seferlik ve hafif bir olay yeterli görülmez. Ancak olay tehdit, şiddet veya ağır taşkınlık içeriyorsa değerlendirme değişebilir. Şikâyetlerin tarihli, somut ve mümkünse tutanak, tanık veya resmî kayıtlarla desteklenmesi gerekir.

Komşu Şikâyetleri ve Yönetimin Yetkisi

Evcil hayvanın gerçekten rahatsızlık yarattığı hâllerde, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Medeni Kanunu çerçevesinde somut delillerle desteklenen bir süreç başlatılabilir. Talep genellikle önce somut önlemlerin alınmasına yönelir: tasma ve ağızlık kullanımı, hayvanın balkonda bırakılmaması, ses yalıtımı gibi. Çok ağır durumlarda hayvanın uzaklaştırılması talep edilebilirse de, bu son çare uygulamada nadiren kabul görür.

Evcil hayvanın bir kişiye saldırması veya yaralaması hâlinde ise 5199 sayılı Kanun ve Türk Ceza Kanunu’nun hayvanın tehlike yaratabilecek şekilde serbest bırakılmasına ilişkin hükmü (TCK m.177) gündeme gelir; ayrıca hayvan bulunduranın tazminat sorumluluğu doğar (TBK m.67). Hayvanın türü ile tasma ve ağızlık gibi önlemlerin alınıp alınmadığı, özen yükümlülüğünün yerine getirilip getirilmediğinin değerlendirilmesinde belirleyicidir.

Taraflar İçin Pratik Öneriler

Kiracı iseniz:

• Sözleşme imzalamadan önce evcil hayvan konusunu açıkça görüşün; mümkünse sözleşmeye “evcil hayvan beslenebilir” maddesi ekletin.
• Hayvanınız zaten varsa baştan belirtin; sonradan ortaya çıkması güven sorunu yaratır.
• Taşınacağınız binanın yönetim planını önceden inceleyin.
• Komşu şikâyeti gelirse önce diyalog kurun ve şikâyetin nedenini gidermeye çalışın.
• Resmî bir ihtar gelirse süresinde yazılı cevap verin ve aykırılığı giderdiğinizi belgeleyin.

Kiraya veren iseniz:

• Yönetim planında yasak olup olmadığını kontrol edin; en güçlü dayanak orasıdır.
• Somut rahatsızlığı belgelemeden ihtar çekmeyin.
• İhtarda mutlaka en az 30 gün süre verin.
• Sözleşmeye aykırılığın önemli ve kiralananın kullanımıyla bağlantılı olduğunu ortaya koyun.
• Dava öncesi arabuluculuk şartını atlamayın.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararının Ayrıntıları

Yönetim planındaki hayvan yasağına ilişkin en önemli karar, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 18.01.2022 tarihli, E.2017/3018, K.2022/6 sayılı kararıdır. Uyuşmazlıkta site yönetimi, yönetim planının yüksek katlı binalarda kedi ve köpek gibi evcil hayvanların beslenemeyeceğini düzenleyen hükmüne dayanarak, bağımsız bölümünde köpek besleyen site sakinine karşı yönetim planına aykırılığın giderilmesi davası açmıştır. İlk derece mahkemesi olan İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesi davayı reddetmiş, kararı temyizen inceleyen (kapatılan) 18. Hukuk Dairesi yönetim planı hükmünün bağlayıcı olduğu gerekçesiyle bozmuş, mahkeme ise önceki kararında direnmiştir.

Hukuk Genel Kurulu direnme kararını bozmuş ve bağımsız bölümlerde hayvan beslenmesini açıkça yasaklayan yönetim planı hükmüne bütün kat maliklerinin uymak zorunda olduğunu kabul etmiştir. Karar, kat maliklerinin bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlü olduklarını düzenleyen KMK m.18’e dayanır. Öğretide ve bazı yerel mahkeme kararlarında, yönetim planı yasağının varlığına rağmen hayvanın somut bir rahatsızlık yaratıp yaratmadığının da incelenmesi gerektiği yönündeki görüşler tartışılmaya devam etmektedir; ancak Hukuk Genel Kurulu kararı, yönetim planında açık bir yasak bulunması hâlinde bu yasağın uygulanacağı yönünde güçlü bir içtihat oluşturmuştur.

Kat Mülkiyeti Kanunu Boyutu: Yasak Nasıl Konulur, Nasıl Uygulanır?

Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim biçimini, kullanma amacını ve kat maliklerinin kendi aralarındaki diğer hususları düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir ve kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir (KMK m.28). Bu nedenle mevcut yönetim planında hayvan yasağı bulunmayan bir binada, olağan bir kat malikleri kurulu kararıyla genel bir yasak konulması yeterli değildir; yasak ancak yönetim planının kanuni çoğunlukla değiştirilmesiyle getirilebilir. Yönetim planına aykırı davranan kat malikine veya bağımsız bölümü kullanan kişiye karşı yönetici veya diğer kat malikleri, hâkimin müdahalesini isteyebilir (KMK m.33); kira ilişkisindeki uyuşmazlıklardan farklı olarak bu dava doğrudan kat mülkiyeti ilişkisine dayanır ve anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür (KMK Ek m.1).

Kiracı, kat maliki olmadığı hâlde bağımsız bölümü kullanan kişi olarak yönetim planından doğan kullanma kurallarının etkisini doğrudan hisseder. Uygulamada yönetim planındaki hayvan yasağına aykırılık nedeniyle dava hem kiracıya hem de bağımsız bölümün malikine karşı açılabilmekte; kat maliki de kiracısının yönetim planına aykırı kullanımı nedeniyle diğer kat maliklerine karşı sorumlu tutulmaktadır. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m.18/B); bu aşama, hayvanın başka bir yere yerleştirilmesi için makul süre verilmesi gibi uzlaşma çözümlerine de imkân tanır.

Hayvan Sahibinin Kanuni Yükümlülükleri: 5199 Sayılı Kanun ve 7527 Değişikliği

Evcil hayvan bulunduran kiracının yükümlülükleri yalnızca kira sözleşmesinden ve yönetim planından doğmaz. 30 Temmuz 2024 tarihli ve 7527 sayılı Kanun’la (RG 02.08.2024, sayı 32620) önemli değişikliklere uğrayan 5199 sayılı Hayvanları Koruma Kanunu, sahipli hayvanı bir kişi veya kuruluş tarafından sahiplenilen, bakımı, aşıları ve periyodik sağlık kontrolleri yapılan ve Bakanlık veri tabanına kaydedilen ev hayvanı olarak tanımlar (5199 s.K. m.3). Kedi ve köpek sahipleri hayvanlarını dijital kimliklendirme yöntemleriyle kayıt altına aldırmakla yükümlüdür; bu kayıt için kanunda öngörülen geçiş süresi 31 Aralık 2025’te sona ermiştir. Kontrolsüz üremenin önlenmesi amacıyla toplu yaşanan yerlerde beslenen ve barındırılan kedi ve köpeklerin sahiplerince kısırlaştırılması esastır.

Hayvan sahipleri, hayvanlarından kaynaklanan çevre kirliliğini ve insanlara verilebilecek zarar ve rahatsızlıkları önleyici tedbirleri almakla yükümlüdür ve zamanında ve yeterli tedbir alınmamasından doğan zararlardan sorumludur. Bir hayvanı sahiplenen kişi, hayvanı barındırmak, türüne uygun ihtiyaçlarını karşılamak, sağlığına dikkat etmek ve insan, hayvan ve çevre sağlığı açısından gerekli önlemleri almakla yükümlüdür. Ev hayvanlarının terk edilmesi yasaktır ve 7527 sayılı Kanun’la terk eden kişiye uygulanacak idari para cezası hayvan başına altmış bin Türk lirası olarak belirlenmiştir. Kiracının taşınırken hayvanını kiralananda veya sokakta bırakması bu nedenle hem idari hem de hukuki sonuç doğurur.

Hayvanın Verdiği Zararlarda Hukuki ve Cezai Sorumluluk

Bir hayvanın verdiği zarardan, hayvanın bakımını ve yönetimini üstlenen kişi sorumludur; bu kişi, zararın doğmasını önlemek için durumun gerektirdiği özeni gösterdiğini veya bu özeni gösterseydi de zararın doğmasını önleyemeyeceğini ispat ederse sorumluluktan kurtulur (TBK m.67). Hayvanın başkası tarafından veya başka bir kişinin hayvanı tarafından kışkırtılması hâlinde, zarar gideren kişinin bunlara rücu hakkı saklıdır. Bu sorumluluk, zarar gören komşuya, bina görevlisine veya ortak alanda yürüyen herhangi bir kişiye karşı ileri sürülebilir; kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkiden bağımsızdır.

Sahibi olduğu veya bakım ve gözetimini üstlendiği hayvanı başkalarının hayatı veya sağlığı bakımından tehlikeli olabilecek şekilde serbest bırakan veya muhafazasında gereken özeni göstermeyen kişi bakımından TCK m.177’deki suç tipi gündeme gelir. Hayvanın bir kişiyi yaralaması hâlinde, özen yükümlülüğünün ihlali ölçüsünde taksirle yaralama hükümleri de uygulanabilir. Kiracının zarar görmesi veya bir komşunun hayvan nedeniyle zarara uğraması hâlinde delillerin, özellikle olay tarihli sağlık raporlarının ve tanık beyanlarının vakit geçirilmeden toplanması gerekir.

Kira Sözleşmesindeki Yasak ve Cezalı Hükümlerin Denetimi

Kiraya verenin önceden hazırlayıp çok sayıda sözleşmede kullandığı matbu kayıtlar genel işlem koşuludur (TBK m.20). Karşı tarafa bu koşulların varlığı hakkında açıkça bilgi verilmemiş ve içeriğini öğrenme imkânı sağlanmamışsa, bu koşullar yazılmamış sayılır (TBK m.21); anlaşılmayan veya birden fazla anlama gelen hükümler düzenleyenin aleyhine yorumlanır (TBK m.23) ve genel işlem koşullarına dürüstlük kuralına aykırı olarak karşı tarafın aleyhine hükümler konulamaz (TBK m.25). Kimse özgürlüklerinden vazgeçemez veya onları hukuka ya da ahlaka aykırı olarak sınırlayamaz (TMK m.23); bu nedenle kiracının kişisel yaşamına yönelik ölçüsüz sınırlamalar ayrıca denetlenir. Buna karşılık tarafların özel olarak müzakere ederek kararlaştırdığı açık bir hayvan yasağı, sözleşme serbestisi içinde değerlendirilir ve aykırılık hâlinde TBK m.316’daki usulle sonuç doğurabilir.

Evcil hayvanla ilgili kayıtlara sıklıkla parasal yaptırımlar da eklenir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle ceza koşulu öngören anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346). “Evcil hayvan beslenirse aylık ek ücret alınır” veya “hayvan tespit edilirse depozito yanar” gibi kayıtlar bu nedenle konut kiralarında uygulanamaz. Güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz ve kiraya veren tarafından ancak kanunda öngörülen usulle, kiracıya karşı dava açılması veya icra takibi yapılması hâlinde kullanılabilir (TBK m.342).

Sözleşme Süresi Bitince Ev Sahibi Hayvan Nedeniyle Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Kiraya verenlerin sık başvurduğu bir yöntem, evcil hayvan nedeniyle sözleşmeyi “yenilemeyeceğini” bildirmektir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu bildirim tek başına sonuç doğurmaz: belirli süreli sözleşmelerde kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar ve kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeksizin fesih bildirimi ancak on yıllık uzama süresinin sonunda mümkündür (TBK m.347). Bu nedenle evcil hayvan gerekçesiyle tahliye isteyen kiraya verenin, sözleşmeye aykırılığı TBK m.316’daki usulle ortaya koyması veya kanunda sayılan diğer tahliye sebeplerinden birine dayanması gerekir. Kiracının hayvan nedeniyle yazılı bir tahliye taahhüdü vermesi hâlinde ise taahhüdün geçerliliği, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması ve belirli bir tarih içermesi şartlarına bağlıdır (TBK m.352/1).

Evcil Hayvanın Kiralanana Verdiği Zarar ve Tahliye Sonrası Hesaplaşma

Kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m.334). Evcil hayvanın parkeyi çizmesi, kapıları tırmalaması, koku ve leke bırakması ise olağan kullanım sınırını aşan bozulmalar olarak kiracının sorumluluğunda kalabilir. Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bildirimde bulunmazsa, olağan inceleme ile belirlenemeyecek eksiklikler dışında kiracı sorumluluktan kurtulur (TBK m.335).

Uyuşmazlığın ileride ispat sorununa dönüşmemesi için teslim ve iade anında tarihli fotoğraf ve tutanak düzenlenmesi en güvenli yöntemdir. Taraflar anlaşamazsa, delillerin kaybolma tehlikesi bulunduğundan kiralananın durumu dava açılmadan önce mahkemeden delil tespiti istenerek belgelenebilir (HMK m.400). Hayvan kaynaklı hasarın tutarı, güvence bedelinden karşılanacaksa kiraya veren kiralananın geri verilmesinden itibaren üç ay içinde dava açtığını veya icra takibine başladığını bankaya bildirmelidir; aksi hâlde güvence kiracının talebi üzerine ona iade edilir (TBK m.342).

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: ev sahibi evcil hayvanı yasaklıyorsa · yönetim planı ve KMK m.28 · sözleşmeye aykırı kullanım · kiracının iade borcu · güvence bedeli iadesi · cezai şart yasağı

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibim kira sözleşmesinde evcil hayvan yasağı koyabilir mi?

Sözleşmeye böyle bir madde konulması mümkündür ancak geçerliliği tartışmalıdır. Matbu sözleşmelerdeki bu tür hükümler genel işlem koşulları ve dürüstlük kuralı çerçevesinde denetlenebilir. Uygulamada birleşilen nokta, somut rahatsızlık veya hor kullanma bulunmadıkça salt yasak maddesinin tek başına tahliye sonucu doğurmayabileceğidir.

Evcil hayvan beslemek tek başına tahliye sebebi midir?

Hayır. Tek başına evcil hayvan bulundurmak otomatik tahliye sebebi değildir. Yargıtay, aykırılığın önemli olması ve doğrudan kiralananın kullanımıyla bağlantılı bulunması gerektiğini aramaktadır.

Yönetim planında evcil hayvan yasağı varsa ne olur?

Yönetim planı, KMK m.28 uyarınca kat maliklerini ve haleflerini (kiracılar dahil) bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/18-3018 E., 2022/6 K. sayılı kararında, yönetim planında böyle bir hüküm bulunması hâlinde bu hükme uyulması gerektiği kabul edilmiştir.

Kat malikleri kurulu kararıyla evcil hayvan yasaklanabilir mi?

Yönetim planında yasak yoksa sırf kurul kararıyla yasak konulamaz. Bu ancak yönetim planı değişikliği yoluyla ve kat maliklerinin beşte dört çoğunluğuyla mümkündür.

Ev sahibi kaç gün süre vermeli?

Konut ve çatılı işyeri kirasında TBK m.316 uyarınca en az otuz gün süre verilmelidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 16.01.2018 tarihli kararında 15 günlük sürenin bu asgari süreyi karşılamadığı kabul edilmiştir.

İhtar noterden mi gönderilmeli?

Kanun yazılı şekli arar; noter zorunluluğu yoktur. Ancak ihtarın içeriğinin ve tebliğ tarihinin ispatı bakımından noter ihtarnamesi çok daha güvenlidir.

Site yöneticisi hayvanıma el koyabilir mi?

Hayır. Yöneticinin hayvana zorla el koyma yetkisi bulunmamaktadır. Yönetici ancak KMK m.33 kapsamında hâkimin müdahalesini talep edebilir. Zorla el koyma girişimi ayrıca ceza hukuku boyutu doğurabilir.

Komşum sürekli şikâyet ediyor, ne yapmalıyım?

Öncelikle komşunuzla diyalog kurup şikâyetin nedenini (gürültü, koku vb.) gidermeye çalışın. Resmî şikâyet gelirse süresinde yazılı cevap verin ve aldığınız somut önlemleri belgeleyin. Talepler genellikle hayvanın uzaklaştırılmasından önce somut önlemlere yönelir.

Hayvanım birine zarar verirse sorumluluğum ne olur?

Hayvanın bir kişiye saldırması veya yaralaması hâlinde 5199 sayılı Hayvanları Koruma Kanunu ile Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri gündeme gelir; ayrıca hayvan bulunduranın tazminat sorumluluğu doğar (TBK m.67). Tasma ve ağızlık gibi önlemlerin alınıp alınmadığı, özen yükümlülüğünün değerlendirilmesinde belirleyicidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarına göre değerlendirilmesi gerektiğinden, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.