Kira Sözleşmemi Tapuya Şerh Ettirebilir miyim? (Güvence)

Önce iyi haber: “satım kirayı bozmaz”

Şerhin ne işe yaradığını anlamak için, şerh olmadan da elinizde bir koruma bulunduğunu bilmek gerekir.

TBK m.310: “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.“

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bu hükümle devrimsel bir değişiklik yapmış ve eski dönemin “satım kirayı bozar” ilkesini terk etmiştir. Artık taşınmaz satıldığında kira sözleşmesi sona ermez; yeni malik kendiliğinden sözleşmenin tarafı hâline gelir ve kiracı işgalci sayılmaz.

Peki şerhe neden hâlâ ihtiyaç var? Çünkü TBK m.310 yeni malike, konut ve çatılı işyeri kiralarında gereksinim sebebiyle sözleşmeyi olağanüstü biçimde sona erdirme imkânını kapatmaz. Yeni malik, TBK m.351 uyarınca kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi bulunduğunu ileri sürerek tahliye davası açabilir.

İşte şerh tam bu noktada devreye girer. Kanun gerekçesinde açıkça belirtildiği üzere: “Bu şerhe dayanan kiracı, yeni malikin gereksinimini ileri sürerek kira sözleşmesini sona erdirme hakkını kullanmasına engel olabilecektir.” Öğretide de şerh edilmesi hâlinde yeni malikin kiracıya karşı gereksinim sebebiyle tahliye davası dahi açamayacağı belirtilmektedir.

Az bilinen ikinci koruma: mevcut ev sahibine karşı

Şerhin faydası yalnızca “taşınmaz satılırsa” ihtimaliyle sınırlı değildir ve bu, çoğu kaynakta atlanır.

Kanun gerekçesindeki cümle nettir: “Zaten, sözleşmenin kiraya veren tarafında bir değişiklik olmasa bile, kiracılık hakkının tapu siciline şerhi, kiraya verenin gereksinim, yeniden inşa ve imar gibi sebeplerle kira sözleşmesini sona erdirmesini önleyici bir etkiye sahiptir.“

Yani şerh, mevcut ev sahibinize karşı da koruma sağlar. Taşınmaz hiç el değiştirmese dahi, kiraya veren gereksinim ya da yeniden inşa ve imar gerekçesiyle tahliye isteyemez hâle gelir. İşyeri için ciddi yatırım yapmış bir kiracı bakımından bu, en değerli güvencedir.

İcra ihalesinde belirleyici olur. Bu, şerhin en somut ve en sert etkisidir. Taşınmaz cebrî icra yoluyla satıldığında:

• Şerh varsa — kiracı işgalci sayılmaz ve taşınmazdan tahliye edilemez; ihale sonucu taşınmazı devralan yeni malik TBK m.310 uyarınca sözleşmenin tarafı hâline gelir.
• Hacizden önceki bir tarihte noterde düzenlenmemiş veya tapuda şerh edilmemiş sözleşmelerde ise durum tersidir: ihale ile taşınmazı devralan yeni malikin sözleşmenin tarafı hâline geldiği söylenemez; bu hâlde yeni malik, taşınmazı kullanıma hazır bulundurma yükümlülüğü olmaksızın ve kanundaki fesih imkânlarını kullanmasına gerek kalmaksızın kiracıyı tahliye edebilir.

Bu nedenle uzun süreli ve yatırım gerektiren kiralarda şerh, teorik bir güvence değil somut bir zorunluluktur. Ev sahibinin borç yükü varsa ya da taşınmaz üzerinde ipotek bulunuyorsa, şerh olmadan yapılan yatırım ihalede tümüyle kaybedilebilir.

Şerh nasıl yapılır — ve ev sahibi kaçınırsa?

Dayanak iki kanunda birden yer alır. TMK m.1009 kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilebileceğini düzenler; TBK m.312 ise “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir” hükmünü içerir. Maddenin düzenlenmesinde kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 261b maddesi göz önünde tutulmuştur.

Şerh bir sözleşmeye dayanır. Taşınmaz kira sözleşmesinin tapu siciline şerh verilmesi hususunda taraflar ayrı bir sözleşme yapar. Bu sözleşme kira sözleşmesinden bağımsız nitelikte olup, kira sözleşmesi içinde bir madde olarak ya da ondan ayrı bir belge olarak düzenlenebilir.

Ev sahibi şerhe yanaşmıyorsa ne olur? Burada belirleyici olan, sözleşmede şerh kararlaştırılıp kararlaştırılmadığıdır:

• Sözleşmede şerh kararlaştırılmışsa ancak malik tapuya gitmiyorsa, kiracı dava yoluyla şerhin tesisini isteyebilir. Yargıtay bir kararında; sözleşmede tapu kütüğüne şerh edilmesinin kararlaştırılmış olması karşısında şerh istemini reddeden yerel mahkeme kararını bozmuştur.
• Sözleşmede böyle bir kayıt yoksa şerh tek taraflı olarak sağlanamaz; malikin rızası gerekir.

Bu nedenle en kritik adım, sözleşme imzalanırken atılır. Uzun süreli veya yatırım içeren bir kira ilişkisi kuruyorsanız, sözleşmeye “Kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerh edilmesi kararlaştırılmıştır; kiraya veren gerekli işlemleri yapmayı taahhüt eder” şeklinde açık bir madde koydurun. Bu madde, sonradan dava açma imkânı sağlar.

Şerh sonradan da istenebilir — kira ilişkisi devam ederken taraflar anlaşarak şerh sözleşmesi yapabilir ve tapuya birlikte başvurabilir.

İcra İhalesinde Kanun Metni: İİK m.135/2

Şerhin cebrî icradaki etkisi doğrudan kanun metnine dayanır: taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra, taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmî bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise, on beş gün içinde tahliyesi için işgal edene tahliye emri tebliğ edilir; bu süre içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur (İİK m.135/2). Taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra, henüz tahliye yapılmadan onu ihale alıcısından satın alan kişi de tahliye isteme hakkına sahiptir.

İpotekli taşınmazda sıra önemlidir. TMK m.1009, şerhin taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceğini söyler. Şerhten önce tescil edilmiş bir ipoteğin paraya çevrilmesi hâlinde kiracının şerhle sağladığı üstünlüğü ipotek alacaklısına karşı ileri sürmesi tartışmalı hâle gelir. Bu nedenle ipotekli bir taşınmazda uzun süreli yatırım yapılacaksa, ipotek alacaklısı bankanın kira ilişkisine ve şerhe muvafakati istenmelidir. Tapu kaydı herkese açıktır ve kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020); kiracı da imzadan önce takyidatı görmüş sayılır. Uygulamada kiracı, sözleşmeden önce tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden alınan takyidat belgesiyle taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhleri görebilir; ipotek tutarı ve alacaklının kim olduğu, yatırımın risk hesabının temel verisidir. Taşınmazın paylı mülkiyette bulunması hâlinde şerh için tüm paydaşların ya da kiraya verme yetkisini taşıyan çoğunluğun işleme katılması gerekebileceği de akılda tutulmalıdır.

Şerhin Maliyeti ve Şerh Davasının Usulü

Harç. Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifede adi veya hasılat kira sözleşmelerinin tapu siciline şerhi için nispi harç öngörülmüştür; harç, sözleşme süresine göre hesaplanacak kira toplamı üzerinden, sözleşme yoksa veya süre belirtilmemişse bir yıllık kira bedeli üzerinden alınır (492 s. Harçlar K., (4) sayılı tarife). Uzun süreli sözleşmede harç toplam kira üzerinden hesaplandığından, harcın hangi tarafça ödeneceğinin sözleşmede yazılması tartışmayı önler. Güncel oran tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir. Yıllık kirası 600.000 TL olan beş yıllık bir işyeri sözleşmesinde harç, beş yıllık kira toplamı üzerinden hesaplanır; yatırım tutarıyla karşılaştırıldığında bu maliyet çoğu zaman küçük kalır.

Dava açılmadan önce veya dava sırasında taşınmazın satılması, kiracının kazanacağı şerhi anlamsızlaştırabilir. Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı endişesi varsa uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir (HMK m.389). Tedbir talebi dava olmadığından arabuluculuk şartını beklemeden görevli sulh hukuk mahkemesine sunulabilir. Tedbir kararının tapu kaydına işlenmesi, dava sürerken taşınmazı satın alacak üçüncü kişilerin uyuşmazlıktan haberdar olmasını sağlar.

Şerh Hangi Tahliye Sebebine Karşı Korur?

Şerhin etkisi, tahliye sebebinin kaynağına göre değişir. Kiraya verenden veya yeni malikten kaynaklanan sebeplerde şerh güçlü bir savunmadır; kiracının kendi borçlarını ihlal etmesinden doğan sebeplerde ise etkisi yoktur:

Tablo, şerhin bir “kiracının dokunulmazlığı” olmadığını gösterir: kira bedelini düzenli ödemeyen veya kiralananı sözleşmeye aykırı kullanan kiracı, şerhe rağmen tahliye edilebilir. Buna karşılık kiraya verenin iradesine bağlı sebeplere karşı şerh, özellikle işyeri kiracısının yaptığı yatırımın korunmasında belirleyicidir. Şerhin koruması, sözleşmede kararlaştırılan kira süresiyle bağlantılıdır; bu nedenle şerh maddesinde sürenin ve kira bedelinin açıkça yazılması, tapu kaydında görünen hakkın kapsamını netleştirir. Kira sözleşmesinin sona ermesiyle şerh de işlevini yitirir; kiracının bu aşamada terkin işlemine katılması, kiraya verenin yeni kiralamasını engellememek için gereklidir.

Sözleşmeye Konulabilecek Şerh Maddesi

Maddenin taşınmazı ada ve parsel bilgisiyle göstermesi, şerh davasında hükmün infazını kolaylaştırır; kiraya verenin işlemi yapma süresinin yazılması ise temerrüdün tespitini sağlar. Madde kira sözleşmesinin içine yazılabileceği gibi ayrı bir belge olarak da imzalanabilir. Kiraya verenin öldüğü durumda mirasçıların sözleşmeyle bağlı olduğunu ve şerhin önemini görmek için ev sahibi vefat etti yazımıza bakabilirsiniz.

Şerhin sınırları ve pratik notlar

Şerh her tahliye sebebini kapatmaz. Kiracının kendi yükümlülüklerini ihlal etmesi hâlinde tahliye yolları açık kalır:

• Kira bedelinin ödenmemesi — temerrüt nedeniyle tahliye,
• İki haklı ihtar,
• Tahliye taahhüdü verilmişse buna dayalı tahliye,
• Sözleşmeye aykırı kullanım ve komşulara zarar verme gibi hâller.

Şerhin engellediği, kiracının kusuru bulunmaksızın malikin kendi gereksinimi veya yeniden inşa gerekçesiyle tahliye istemesidir.

Kira sözleşmesinin devrinde de etkisini sürdürür. TBK m.323 uyarınca kira ilişkisinin devri hâlinde ilk kiracının tüm hak ve yükümlülükleri devralan kiracıya geçer; şerhten doğan koruma da bu kapsamda değerlendirilir. İşyeri devirlerinde bu husus özellikle önemlidir.

Yapılacaklar:

1. Sözleşmeye şerh maddesi koydurun — imzadan önce; sonradan ikna etmek çok zordur.
2. Tapu kaydını inceleyin — üzerinde ipotek, haciz veya şerh bulunup bulunmadığını görün. İpotekli bir taşınmazda şerhin önemi kat kat artar.
3. Şerh işlemini birlikte yaptırın — taraflar tapu müdürlüğüne başvurur; kira sözleşmesi ve şerhe ilişkin anlaşma sunulur.
4. Malik kaçınıyorsa dava açın — sözleşmede kararlaştırılmışsa şerhin tesisi mahkemeden istenebilir.
5. Alternatif olarak sözleşmeyi noterde düzenletin — icra ihalesi bakımından, hacizden önceki tarihli noterde düzenlenmiş sözleşmeler de korunma sağlar.
6. Şerhin süresini ve kapsamını netleştirin — hangi tarihe kadar geçerli olacağı tapu kaydında görünür.

Toplanacak belgeler: kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller, şerhe ilişkin anlaşma, tapu kayıt örneği ve takyidat belgesi, kira ödemelerine ilişkin dekontlar, işyeri kiralarında yapılan yatırıma ilişkin fatura ve belgeler.