Ev Sahibi Vefat Etti — Mirasçılarıyla Kira İlişkim Nasıl Sürer?

Ne yaşandı?

Bir kiracı, ev sahibinin vefat ettiğini öğrenir. Geride birden çok mirasçı kalmıştır. Kiracı, sözleşmesinin geçerliliğini sürdürüp sürdürmediğini, kirayı artık kime ödeyeceğini ve mirasçılarla ilişkisinin nasıl yürüyeceğini bilemez.

Kiracı, ev sahibinin ölümü hâlinde kira ilişkisinin nasıl süreceğini araştırır.

Bu durumda ne yapmalısınız?

• Sözleşmenin sona ermediğini bilin: Kiraya verenin ölümü, kural olarak kira sözleşmesini sona erdirmez. Kira ilişkisi, kiraya verenin yerine geçen mirasçılarıyla aynı koşullarla devam eder.
• Mirasçıların kiraya veren konumuna geçtiğini gözetin: Mirasçılar, terekeye dahil taşınmazın yeni malikleri/kiraya verenleri olarak kira hakkına sahip olur; kirayı talep etme hakkı onlara geçer.
• Doğru kişiye ödeme yapın: Kirayı kime ödeyeceğiniz konusunda, mirasçılık durumunu (veraset ilamı) ve mirasçıların yetkilendirdiği kişi/hesabı esas alın; tereddütte ödemeyi güvence altına alacak yollar değerlendirilebilir.
• Belgeleri isteyin: Mirasçılık durumunu ve ödeme yapılacak hesabı gösteren bilgileri talep edin; ödeme dekontlarını saklayın.
• Avukata danışın: Birden çok mirasçı ve ödeme yöntemi için profesyonel destek alın.

Ev sahibinin vefatı, kira sözleşmenizi sona erdirmez; kira ilişkisi mirasçılarla aynı koşullarla devam eder ve kirayı talep hakkı onlara geçer. Doğru kişiye ödeme yapmak için mirasçılık durumunu ve yetkili hesabı esas almak gerekir. Bu nedenle belgeleri isteyip bir uzmana danışmak yararlıdır.

Benzer bir durumla mı karşı karşıyasınız? Durumunuzu gizlilik içinde değerlendirip size özel bir yol haritası çıkarmamız için bizimle iletişime geçin.

Bu sayfadaki anlatım, Türkiye’de sıkça yaşanan durumlardan yola çıkılarak hazırlanmış temsilî bir senaryodur; gerçek kişilere ait kimlik bilgisi içermez. Bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür.

Ev Sahibinin Ölümü Sözleşmeyi Bitirir mi?

Hayır. Kiraya verenin ölümüyle kira ilişkisi sona ermez; külli halefiyet gereği tüm mirasçılar kendiliğinden kiralayan sıfatını kazanır ve sözleşme aynı süre, bedel ve koşullarla devam eder. Taşınmazın malikinin değişmesi de sözleşmeyi geçersiz kılmaz. Yargıtay’ın yerleşik uygulaması bu yöndedir. Not: Buradaki durum, kiracının ölümünden farklıdır — kiracı ölürse mirasçılarına yasal fesih süresine uyarak sözleşmeyi feshetme hakkı tanınır (TBK m.333); oysa ev sahibinin ölümü kiracı için bir tahliye sebebi doğurmaz.

Karşı Durum: Kiracı Ölürse Ne Olur?

Tablo, iki durumun simetrik olmadığını gösterir: kanun yalnızca kiracının ölümünde mirasçılara özel bir fesih imkânı tanımıştır. Kiraya verenin ölümünde kiracı bakımından değişen bir şey yoktur.

Elbirliği Mülkiyeti: Kirayı Kime Ödersiniz?

Mirasçılar, tereke paylaşılana kadar taşınmaza elbirliği (iştirak halinde) mülkiyeti ile birlikte sahip olur (TMK m.640). Bu nedenle taşınmaza ilişkin önemli kararlar (fesih, tahliye davası, yeniden kiraya verme) kural olarak tüm mirasçıların birlikte iradesiyle alınır; tek bir mirasçı tek başına bağlayıcı işlem yapamaz. Ödeme bakımından en güvenli yol, mirasçıların belirlediği ortak bir hesaba veya yetkilendirdikleri temsilciye ödemektir. Mirasçılardan veraset ilamını ve ödeme yapılacak hesabı gösteren bilgileri isteyin; tüm dekontları saklayın.

Mirasçılar Belirsizse: Tevdi Mahalli (TBK m.107)

Ev sahibinin ölmesi, mirasçıların bilinmemesi ya da yeni bir hesap bildirmemeleri sizi kira ödeme yükümlülüğünden kurtarmaz; bu hâlde alacaklı temerrüdü hükümleri devreye girer. Yapmanız gereken: önce PTT aracılığıyla ev sahibinin adresine kira bedelini havale etmeyi deneyin. Ödeme yine alınamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinden tevdi (ödeme yeri) tayini isteyip kira bedelini mahkemenin göstereceği yere yatırın. Böyle yapılan ödeme kanunen geçerli bir ifa yerine geçer, borcunuz ödenmiş sayılır ve temerrüde düşmezsiniz. Mirasçılar bilinmiyorsa, mahkemeden önce mirasçılık belgesi için yetki alınıp mirasçılar davaya eklenerek tevdi yeri belirlenebilir.

Alacaklı Temerrüdü ve Tevdi: Ödemeyi Güvenceye Alma

Tevdi yolunun asıl işlevi savunmadır: ödeme yapılamadığı için temerrüde düşürülmek ve buna dayalı tahliye talebiyle karşılaşmak, usulüne uygun tevdi ile önlenir.

Dayanak: Kiralanan El Değiştirirse Ne Olur? (TBK m.310)

Ölümün sonucunu tek başına miras hukuku belirlemez; kira hukukunun kendi kuralı da aynı yöne çalışır. TBK m.310’a göre sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Bu hüküm satış, bağış, cebrî icra ve miras dâhil her türlü el değiştirmeyi kapsar. Dolayısıyla kiracı bakımından sonuç değişmez: sözleşme aynı süre, bedel ve koşullarla devam eder; kira artış rejimi de sıfırlanmaz ve yıllık tavan uygulanmaya devam eder: kira artış oranı ve yasal sınır.

Kiracının en sık düştüğü yanılgı, “yeni malik beni tanımıyor, yeniden sözleşme yapmam gerekir” düşüncesidir. Yeniden sözleşme yapmak zorunlu değildir ve çoğu zaman kiracının aleyhinedir: yeni bir sözleşme, kıdeme bağlı hakları ve süre hesabını baştan başlatabilir.

Kirayı Kime Ödeyeceksiniz? Adım Adım

Ölümden sonra en acil soru budur ve yanlış kişiye ödeme yapmak borcu sona erdirmez. İzlenecek sıra şudur:

1. Mirasçılık belgesini isteyin. Kimlerin mirasçı olduğunu gösteren belge, muhatabı belirler: mirasçılık belgesi ve mirasın intikali.
2. Yetkilendirme yazısı talep edin. Mirasçıların hepsinin imzasıyla, ödemenin hangi hesaba yapılacağını gösteren yazılı bir bildirim en güvenli çözümdür.
3. Ödemeyi banka üzerinden ve açıklamalı yapın. Açıklamaya dönem ve taşınmaz bilgisi yazılmalıdır; dekontlar saklanmalıdır.
4. Anlaşmazlık varsa ödemeyi durdurmayın. Mirasçılar kendi aralarında anlaşamıyorsa bile kirayı ödememek temerrüt doğurur ve tahliye sebebi hâline gelir: konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri.

Payları oranında ayrı ayrı ödeme yapmak, elbirliği mülkiyeti devam ederken sorun çıkarabilir; bu nedenle ödeme yöntemi mirasçılardan yazılı olarak teyit alınarak belirlenmelidir. Miras ortaklığında yönetim ve oybirliği kuralları için miras ortaklığında yönetim ve oybirliği yazımıza bakınız.

El Değiştirmenin Kanuni Sonuçları: TBK m.310 ve m.311

Dördüncü satırdaki iki süre birlikte işler: bir ay içinde yazılı bildirim ve altı ay sonra dava. Bildirim süresinde yapılmamışsa yeni malik, bu yolu ancak sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı davayla kullanabilir.

Mirasçılar Anlaşamıyorsa: Temsilci ve Paylaşma

Kiracı açısından en yorucu senaryo, mirasçıların birbiriyle anlaşamamasıdır. Bu durumda üç yol gündeme gelir:

• Miras ortaklığına temsilci atanması. Mirasçılar yönetimde anlaşamıyorsa, ortaklığa bir temsilci atanmasını isteyebilirler; böylece kiracının muhatabı tekleşir: miras şirketine temsilci atanması.
• Miras taksim sözleşmesi. Mirasçılar terekeyi kendi aralarında paylaşırsa taşınmazın maliki belirlenir: miras taksim (paylaşma) sözleşmesi.
• Ortaklığın giderilmesi. Anlaşma sağlanamazsa dava yoluyla ortaklık sona erdirilir: ortaklığın giderilmesi davası.

Bu süreçler kiracıyı doğrudan ilgilendirmez; kiracı yalnızca kime ödeyeceğini bilmek zorundadır. Ancak ortaklığın giderilmesi satışla sonuçlanırsa taşınmaz el değiştirir ve yeni malikin hakları gündeme gelir.

Mirasçı “Yeni Malik” Sayılır mı? Tahliye Riski

Kiracının asıl merak ettiği soru budur: mirasçılar “bize lazım” deyip tahliye isteyebilir mi?

TBK m.351, kiralananı sonradan edinen kişiye özel bir yol açar: kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa; edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. Dilerse bu hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.

Edinme şekli kural olarak önemli değildir: satın alma, bağış, ölüme bağlı tasarruf, trampa ve miras yoluyla edinme de yeni malik sıfatını kazandırır.

Ancak bir tartışma vardır ve dosyanızda işinize yarayabilir: iktisaptan önce zaten paydaş olan mirasçının m.351 anlamında yeni malik sayılıp sayılmayacağı yargı kararlarına konu olmuştur. Taşınmazın miras yoluyla intikal ettiği ve elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesiyle davacının tam malik hâline geldiği bir olayda, ilk derece mahkemesi davacının m.351 anlamında yeni malik olmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiş; konu Yargıtay incelemesine taşınmıştır.

Karşılaştırma için: mirasçı m.351 kapsamında sayılmıyorsa, ihtiyaç iddiasını genel hükümlere göre ileri sürmek zorunda kalır. İki yolun şartları ve süreleri farklıdır: ihtiyaç nedeniyle tahliye ve yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyesi (TBK 351).

Kira Ödenmezse: Temerrüt ve Tahliye Rejimi

Son satır, kiracı bakımından en riskli yanlış anlamayı düzeltir: mirasçılar arasındaki tartışma ödeme borcunu askıya almaz. Muhatap belirsizse ödeme durdurulmaz, tevdi yoluna gidilir.

Bildirim Süresi: Göndermek Yetmez, Tebliğ Şart

Yeni malikin yolundaki en kritik nokta budur ve çok sayıda dava burada düşer. Yargıtay uygulamasında hâkim görüş katıdır: bir aylık bildirimin sadece gönderilmesi yeterli görülmemekte, kiracıya bu süre içinde tebliğ edilmesi aranmaktadır.

Kiracı açısından pratik sonuç: tebligat tarihini saklayın. Bir ay geçtikten sonra tebliğ edilen bildirime dayanılarak açılan dava, ihtiyaç gerçek olsa dahi reddedilebilir. Görevli ve yetkili mahkeme için kira ve tahliye davalarında görev ve yetki yazımıza bakınız.

Depozito, Borçlar ve Devam Eden Yükümlülükler

Kiracının alacak talepleri bakımından zamanaşımı işlemeye devam eder; süreler için kira ilişkisinden doğan taleplerde zamanaşımı yazımıza bakabilirsiniz.

Kira Bedeli, Artış ve Sözleşmenin Uzaması

Yedinci satır, yazının uyarısını kanuni temele oturtur: mirasçılarla yeni bir sözleşme imzalanması hâlinde on yıllık uzama süresi ve bedel tespiti bakımından süre hesabı yeniden başlayabilir.

Depozito (Güvence Bedeli) ve Devam Eden Yükümlülükler

Yedinci satır kiracı için önemlidir: depozito ve varsa diğer alacaklar bakımından mirasçılar müteselsilen sorumludur; alacak, mirasçılardan herhangi birinden tamamen istenebilir.

Kiracı İçin Kontrol Listesi

• Sözleşmeyi ve dekont geçmişini toplayın. Süre, bedel ve ödeme düzeni sonraki her tartışmanın temelidir.
• Yeni sözleşme imzalamadan önce düşünün. Zorunlu değildir; kıdeminizi ve süre hesabınızı sıfırlayabilir.
• Ödemeyi hiç aksatmayın. Muhatap belirsizken bile ödeme sürdürülmeli, gerekirse kanundaki tevdi imkânı kullanılmalıdır.
• Gelen her bildirimin tarihini kaydedin. Özellikle ihtiyaç bildirimlerinde tebliğ tarihi belirleyicidir.
• Uyuşmazlıkta önce arabuluculuk. Kira uyuşmazlıklarında dava şartıdır: kira davası açmadan önce arabuluculuk.

Kiracının ölümü hâlinde ilişkinin nasıl süreceği ise ayrı bir konudur: kiracının ölümü. Yeni malikin gereksinimine dayalı tahliyenin ayrıntısı yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye yazımızda ele alınmıştır. Konunun tamamı kira hukuku rehberi, miras boyutu miras hukuku rehberi, genel çerçeve gayrimenkul hukuku rehberi altındadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Mirasçı beni ihtiyaç sebebiyle çıkarabilir mi, süreler nedir?

TBK m.351 uyarınca kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bu hakkı, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Tahliye edilirsem ev hemen başkasına kiralanabilir mi?

Hayır. TBK m.355 uyarınca gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılması sağlandığında, haklı sebep olmaksızın kiralanan üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz. Bu hükme aykırı davrananlar, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Depozitomu kimden ve ne zaman isterim?

Depozito, kiraya veren sıfatını kazanan mirasçılardan istenir ve tereke borcu olduğundan mirasçılar bundan müteselsilen sorumludur (TMK m.641). Güvence bankaya yatırılmışsa, TBK m.342 uyarınca kiraya veren sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını veya takip yaptığını bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Ayrıca güvence, konut ve çatılı işyeri kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz.

Kirayı ödeyemezsem hangi süre işler?

TBK m.315 uyarınca muaccel kira bedeli ödenmezse kiraya veren yazılı olarak süre verip bu sürede ifa edilmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür. Ayrıca TBK m.352/2 uyarınca bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması hâlinde kiraya veren, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Muhatap belirsizse ödeme durdurulmamalı, TBK m.107 uyarınca tevdi yoluna gidilmelidir.

Ev sahibi ölünce kira sözleşmesi biter mi?

Hayır. Kiraya verenin ölümü sözleşmeyi sona erdirmez; külli halefiyet gereği mirasçılar kiraya veren sıfatını kazanır ve sözleşme aynı süre, bedel ve koşullarla devam eder. TBK m.310 da kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malikin sözleşmenin tarafı olacağını düzenler.

Yeni bir kira sözleşmesi imzalamam gerekir mi?

Zorunlu değildir. Mevcut sözleşme aynen devam eder. Yeni sözleşme imzalamak çoğu zaman kiracının aleyhinedir; kıdeme bağlı hakları ve süre hesabını baştan başlatabilir.

Kirayı kime ödemeliyim?

Mirasçılık belgesiyle muhatapları belirleyin ve mirasçıların tamamının imzasıyla ödemenin hangi hesaba yapılacağını gösteren yazılı bir bildirim isteyin. Ödemeyi banka üzerinden ve dönem bilgisi yazılı olarak yapın; dekontları saklayın.

Mirasçılar anlaşamıyorsa ödemeyi durdurabilir miyim?

Hayır. Muhatap belirsizliği ödememe hakkı vermez; ödememek temerrüt doğurur ve tahliye sebebi hâline gelir. Belirsizlik sürüyorsa kanundaki tevdi imkânı kullanılmalı, ödeme her hâlde sürdürülmelidir.

Mirasçılar ihtiyaç sebebiyle beni çıkarabilir mi?

TBK m.351, kiralananı sonradan edinen kişiye bu yolu açar ve edinme şekli kural olarak önemli değildir; miras yoluyla edinme de yeni malik sıfatı kazandırır. Ancak iktisaptan önce zaten paydaş olan mirasçının yeni malik sayılıp sayılmayacağı yargı kararlarına konu olmuştur.

Yeni malikin uyması gereken süreler nedir?

Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek ve altı ay sonra dava açmak gerekir. Dilerse bu hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.

Bildirimin bir ay içinde gönderilmesi yeterli mi?

Yargıtay uygulamasındaki hâkim görüşe göre yeterli değildir; bildirimin bu süre içinde kiracıya tebliğ edilmesi aranmaktadır. Bu nedenle kiracının tebligat tarihini saklaması, geç tebliğe dayalı davalara karşı en güçlü savunmadır.

Depozitomu kimden isteyeceğim?

Depozito, kiraya verenin borcu olarak terekeye geçer ve iade yükümlülüğü mirasçılara aittir. Sözleşme sona erdiğinde iade koşulları işler; mirası reddeden mirasçı ise kiraya veren sıfatını kazanmaz.

Kira artışı ölümden etkilenir mi?

Hayır. Sözleşme aynı koşullarla devam ettiğinden artış rejimi de değişmez ve yasal tavan uygulanmaya devam eder. Ölüm, yeni bir başlangıç ya da yeniden pazarlık sebebi oluşturmaz.