Ev Sahibi Yenilemede Yeni Şart (Kefil/Peşin Ödeme) Dayatıyor

Ne yaşandı?

Bir kiracı, sözleşme süresi dolarken oturmaya devam etmek ister. Ev sahibi ise yenileme için yeni koşullar (kefil getirme, birkaç ay peşin ödeme, ek teminat veya yeni bir sözleşme imzalama) dayatır; aksi hâlde ‘çık’ der. Kiracı, bu şartları kabul etmek zorunda olup olmadığını merak eder.

Kiracı, yenilemede dayatılan yeni şartlar karşısındaki haklarını araştırır.

Bu durumda ne yapmalısınız?

• Sözleşmenin kendiliğinden uzamasını bilin: Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, süre bitiminde kiracı isterse kural olarak aynı koşullarla kendiliğinden uzar; kiraya veren sırf sürenin bitmesine dayanarak kiracıyı çıkaramaz.
• Yeni şart dayatmasını değerlendirin: Kiraya veren, uzama için kiracıya tek taraflı olarak yeni ve ağır koşullar (kefil, fahiş peşin) kabul ettiremez; kiracının bunları kabul zorunluluğu kural olarak yoktur.
• Kira artışını ayrı tutun: Kira bedelinin yasal sınırlar içinde güncellenmesi mümkündür; ancak bu, yeni teminat dayatmasından farklı bir konudur.
• Yazışmaları saklayın: Dayatılan koşulları ve ‘çık’ baskısını gösteren yazışmaları kayıt altına alın.
• Avukata danışın: Sözleşmenin uzaması ve dayatılan koşullar için profesyonel destek alın.

Konut/çatılı işyeri kiranız, siz istedikçe kural olarak aynı koşullarla kendiliğinden uzar; ev sahibi sürenin bitmesine dayanarak sizi çıkaramaz ve yenileme için kefil/fahiş peşin gibi yeni koşullar dayatamaz. Yalnızca kira yasal sınırda güncellenebilir. Bu nedenle bir uzmana danışmanız yararlıdır.

Benzer bir durumla mı karşı karşıyasınız? Durumunuzu gizlilik içinde değerlendirip size özel bir yol haritası çıkarmamız için bizimle iletişime geçin.

Bu sayfadaki anlatım, Türkiye’de sıkça yaşanan durumlardan yola çıkılarak hazırlanmış temsilî bir senaryodur; gerçek kişilere ait kimlik bilgisi içermez. Bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür.

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi

İmzalasanız Bile Bağlamaz: Kesin Hükümsüzlük

Bu konudaki en önemli bilgi, dayatmanın kabul edilmiş olmasının sonucu değiştirmediğidir.

Kanunun kuralı: kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Ve yaptırımı ağırdır: kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine sonradan yapılacak değişiklikler, kiracı tarafından kabul edilmiş dahi olsa kesin hükümsüz sayılmaktadır.

Bunun pratik anlamı şudur: baskı altında imzaladığınız bir ek protokol veya yeni sözleşme, aleyhinize getirdiği yeni yükümlülükler bakımından sizi bağlamaz.

Tek istisna kira bedelidir. Sözleşme uzarken bedelin yasal sınırlar içinde güncellenmesi mümkündür; bunun dışındaki ağırlaştırmalar bu koruma kapsamındadır.

Bu nedenle “imzaladın, kabul ettin” savunması bu hüküm karşısında sonuç doğurmaz. Kira artışının sınırları için “ev sahibi fahiş zam istiyor” – kira artış sınırı ve kira tespiti sayfamıza bakabilirsiniz.

Kira ve Yan Giderler Dışında Ödeme İstenemez

Kanun, kiracıya yüklenebilecek ödemeleri iki kalemle sınırlar.

Kural: kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.

Bu hüküm özellikle şu talepleri geçersiz kılar: “giriş bedeli”, “kurulum bedeli” ya da doğrudan hava parası adı altında istenen ödemeler.

İki anlaşma türü açıkça geçersiz sayılmıştır: kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar.

Muacceliyet kaydı neden önemli? Böyle bir kayıt geçerli olsaydı, bir ayın gecikmesi tüm yılın kirasını bir anda istenebilir hâle getirirdi. Kanun bunu engellemiştir.

Ancak bir nüans vardır: ödemede temerrüde düşülmesi sonucunda gündeme gelecek faizlere ilişkin düzenlemeler yapılabilir. Yasak olan ceza koşuludur, temerrüt faizi değil.

Hava parası talebinin hukuki durumu için işyeri kiralarken hava parası (peştamallık) istendi: yasal mı? sayfamıza bakabilirsiniz.

Ek Teminat Dayatması: Üç Aylık Sınır

Yenilemede en sık istenen şeylerden biri ek depozito veya teminattır; kanun burada da bir tavan koyar.

Kural: sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Yatırılma biçimi de düzenlenmiştir: güvence para veya kıymetli evrak olarak veriliyorsa, vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır.

Ve geri verilmesi şarta bağlıdır: her iki tarafın rızası yahut kesin bir yargı kararı olmaksızın geri verilemez. Bu, kiraya verenin tek taraflı olarak depozitoyu kullanmasını engeller.

Çok önemli bir sonuç daha: güvence verme borcunun yerine getirilmemesi, sözleşmenin feshine yönelik herhangi bir hak vermez. Yani “ek depozito yatırmazsan çıkarsın” tehdidi hukuki dayanaktan yoksundur.

Depozitonun iadesi ve üç ay kuralı için “depozitomu geri alamıyorum” – güvence bedelinin iadesi sayfamıza bakabilirsiniz.

Kefil Dayatması Karşısında Konumunuz

Yenileme için kefil istenmesi, iki ayrı açıdan değerlendirilmelidir.

Birinci açı — dayatmanın kendisi. Sözleşme kurulduktan sonra kiracı aleyhine getirilen yeni bir yükümlülük olduğundan, kira bedeli dışındaki bu ağırlaştırma kesin hükümsüzlük tartışması doğurur.

İkinci açı — kefaletin geçerliliği. Kefalet, kabul edilse dahi ağır şekil şartlarına tabidir; bu şartlar yerine getirilmezse kefalet geçersiz olur.

Pratik sonuç: kefil bulamadığınız için sözleşmenin uzamayacağı yönündeki baskı, kanunun uzama rejimi karşısında dayanaksızdır.

Kefil olacak kişi için de uyarı: imzalamadan önce kefaletin şekil şartlarını ve sorumluluğun kapsamını bilmek gerekir: kira sözleşmesinde kefalet: şekil şartları ve kefilin sorumluluğu

Sözleşme Zaten Kendiliğinden Uzuyor

Dayatmanın gücünü kıran temel nokta, yenileme için yeni bir sözleşmeye ihtiyaç olmamasıdır.

Kural: belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Ve kiraya veren süreye dayanamaz: sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

“Aynı koşullarla” ifadesi belirleyicidir: uzama, mevcut sözleşmenin şartlarıyla gerçekleşir. Bu durumun istisnası yalnızca kira bedelidir.

Bu nedenle yeni sözleşme imzalamak zorunda değilsiniz: imzalamamak tek başına bir tahliye sebebi oluşturmaz.

Uzama mekanizmasının ayrıntısı için kira sözleşmesinin süresi ve kendiliğinden uzaması sayfamıza bakabilirsiniz.

Hangi Talep Geçerli, Hangisi Değil?

Her talep dayatma sayılmaz; ayrımı yapmak müzakere gücünüzü belirler.

Geçerli olabilecekler: kira bedelinin yasal sınırlar içinde güncellenmesi; yan giderlerin (aidat, ısınma gibi) sözleşmeye uygun biçimde talep edilmesi; temerrüt hâlinde işleyecek faize ilişkin düzenlemeler.

Geçersiz olanlar: kira ve yan giderler dışında ek ödeme; gecikme hâlinde ceza koşulu; sonraki kiraların muaccel olması kaydı; üç aylık kirayı aşan güvence.

Tartışmalı alan: kiracı aleyhine getirilen ancak parasal olmayan yükümlülükler (örneğin kullanım kısıtları). Bunlar da kira bedeli dışında bir ağırlaştırma oluşturuyorsa aynı koruma kapsamında değerlendirilir.

Ölçüt basittir: mevcut sözleşmeye göre durumunuzu ağırlaştıran her yeni koşul, kira bedeli dışındaysa bu korumanın konusudur.

Bu nedenle karşılaştırma yapın: eski sözleşme ile dayatılan yeni metni yan yana koyup farkları listelemek, hangi maddenin tartışmalı olduğunu gösterir.

Ev Sahibi Yine de Çıkarmakla Tehdit Ederse

Dayatma çoğu zaman “kabul etmezsen çıkarırım” cümlesiyle gelir; bu tehdidin hukuki karşılığı sınırlıdır.

Süre bitimi tahliye sebebi değildir: kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Tahliye ancak kanuni sebeplerle mümkündür: kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç, yazılı tahliye taahhüdü, yeniden inşa ve esaslı onarım, sözleşmeye aykırı kullanım gibi hâller.

Yeni şartları reddetmek bu sebeplerden biri değildir. Reddetmeniz tek başına tahliye davası açılmasını haklı kılmaz.

Riskin gerçek kaynağı ödememektir: dayatmaya tepki olarak kirayı ödememek, temerrüt yoluyla gerçek bir tahliye sebebi yaratır.

Bu nedenle strateji nettir: yeni şartları reddedin, kirayı yasal tutardan zamanında ödeyin ve bunu belgeleyin.

İşyeri Kiralarında Bir Tarih Notu

Bu koruyucu hükümlerin bir kısmı işyeri kiraları bakımından bir dönem ertelenmişti; bu ayrım eski sözleşmelerde önem taşır.

Erteleme neydi? Kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında, aralarında güvence, kiracı aleyhine değişiklik yasağı ve kiracı aleyhine düzenleme yasağının da bulunduğu maddeler 1 Temmuz 2012’den itibaren sekiz yıl süreyle ertelenmişti.

Bugünkü durum: bu hükümler 1 Temmuz 2020 itibarıyla tüm konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır hâle gelmiştir.

Pratik sonucu şudur: tacir kiracılı işyeri sözleşmelerinde yer alan cezai şart ve muacceliyet kayıtları, bu tarihten itibaren geçerliliğini yitirmiştir.

Konut kiralarında ise erteleme hiç olmamıştır; koruma baştan itibaren geçerlidir.

Dayatmayla Karşılaşırsanız Ne Yapmalısınız?

Doğru tepki, reddetmek kadar bunu belgelemekten de geçer.

1. Yazılı olarak cevap verin. Uzama iradenizi ve mevcut koşullarla devam edeceğinizi bildiren bir yazı gönderin; tarihini belgeleyin.

2. Ödemelerinizi aksatmayın. Yeni şartları kabul etmemek, kira ödememek anlamına gelmez. Kirayı yasal tutardan ve zamanında ödeyin.

3. İmzaladıysanız da vazgeçmeyin. Kiracı aleyhine sonradan yapılan değişiklikler kabul edilmiş olsa dahi kesin hükümsüz sayılabildiğinden, imza tek başına sonucu belirlemez.

4. Talebi yazıya döktürmeye çalışın. Mesaj veya ihtarname yoluyla gelen talepler, ileride dayatmanın varlığını ispatlar.

5. Kira artışı ile diğer şartları ayırın. Bedelin yasal sınırda güncellenmesine itiraz etmeyip, diğer dayatmaları reddetmek en güçlü konumdur.

Sıkça Sorulan Sorular

Yenileme için yeni şartları kabul etmek zorunda mıyım?

Hayır. Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Bu tür değişiklikler kiracı tarafından kabul edilmiş dahi olsa kesin hükümsüz sayılmaktadır.

İmzaladıysam bağlanır mıyım?

Kural olarak hayır. Kiracı aleyhine sonradan yapılan değişikliklerin kabul edilmiş olması sonucu değiştirmez; bu değişiklikler kesin hükümsüz kabul edilmektedir. Tek istisna kira bedelinin belirlenmesidir.

Ev sahibi kira dışında ödeme isteyebilir mi?

Hayır. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Giriş bedeli, kurulum bedeli veya hava parası adı altındaki talepler bu kapsamda geçersizdir.

Gecikme hâlinde ceza koşulu konabilir mi?

Hayır. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Buna karşılık temerrüt faizine ilişkin düzenlemeler yapılabilir.

Ek depozito istenebilir mi?

Güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para veya kıymetli evrak olarak veriliyorsa vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır ve iki tarafın rızası ya da kesin yargı kararı olmadan geri verilemez.

Depozito yatırmazsam sözleşme feshedilir mi?

Hayır. Güvence verme borcunun yerine getirilmemesi, sözleşmenin feshine yönelik herhangi bir hak vermez.

Kefil getirmezsem çıkarılır mıyım?

Yenileme için kefil dayatması, kira bedeli dışında kiracı aleyhine getirilen bir yükümlülük olduğundan kesin hükümsüzlük tartışması doğurur. Ayrıca sözleşme, kiracı aksini bildirmedikçe aynı koşullarla uzar.

Yeni sözleşme imzalamazsam ne olur?

Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzar; kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.