“Ev Sahibi Fahiş Zam İstiyor” – Kira Artış Sınırı ve Kira Tespiti

Ne yaşandı?

Kira döneminin yenilendiği bir kiracıya, ev sahibi yasal sınırın çok üzerinde, fahiş bir zam talebiyle gelir; kabul etmezse çıkmasını ister. Kiracı, “bu kadar zam yapmak yasal mı, ödemek zorunda mıyım?” diye düşünmektedir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, kanunla bir üst sınıra bağlanmıştır. Bu sınırın üzerindeki artış talepleri hukuken geçerli değildir.

Bu durumda ne yapmalısınız?

• Yasal üst sınırı bilin: Yenilenen dönemde kira artışı, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile bu sınır uygulanır. (Konutlarda geçici olarak uygulanan %25 tavan, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir; artık tek ölçüt TÜFE ortalamasıdır.)
• Yasal oran üzerinden ödeyin: Fahiş zammı kabul etmek zorunda değilsiniz; artışı yasal sınıra göre hesaplayıp ödemeye devam edebilirsiniz.
• Kira tespit davasını bilin: Kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açılabilir. Sözleşmenin beş yıldan uzun sürdüğü hâllerde hâkim, emsal kira ve kiralananın durumunu gözeterek rayiç bedeli belirleyebilir.
• Önce arabuluculuk: Kira tespiti ve artış uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur.

Ev sahibinin “istediği” zam değil, kanunun izin verdiği artış geçerlidir. Yasal sınırı bilerek hem hakkınızı korur hem de gereksiz bir tahliye baskısından kurtulursunuz.

Bu sayfadaki anlatım, Türkiye’de sıkça yaşanan durumlardan yola çıkılarak hazırlanmış temsilî bir senaryodur; gerçek kişilere ait kimlik bilgisi içermez. Bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür.

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi

Sözleşmenin Tamamı Değil, Yalnızca Aşan Kısım Geçersizdir

Yasal sınırın üzerinde bir artış kaydı bulunması, sözleşmedeki artış hükmünü baştan sona ortadan kaldırmaz.

Kural: yenilenen dönemlerde uygulanacak artış, tarafların anlaşması olsa bile tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz; bu oranın üzerindeki artış kayıtları aşan kısım yönünden geçersiz sayılır.

Bunun anlamı şudur: sözleşmede belirlenen artış oranı tamamen hükümsüz hâle gelmez; yalnızca kanuna aykırı olan kısmı uygulanmaz ve artış, kanuni üst sınır dikkate alınarak yapılır.

“Anlaşma olsa bile” ifadesi belirleyicidir: hüküm emredicidir. Kiracının daha yüksek bir orana imza atmış olması sonucu değiştirmez.

Sözleşmede hiç artış hükmü yoksa ne olur? Bu, artışın sınırsız yapılabileceği anlamına gelmez; artış yine kanunda öngörülen ölçütler çerçevesinde belirlenir.

Sözleşmede ÜFE veya TEFE-ÜFE yazıyorsa: bu oran tüketici fiyat endeksini aşıyorsa, yasal üst sınır olan TÜFE uygulanır.

Fahiş Zammı Ödeme Yükümlülüğünüz Yoktur

Kiracının en çok tereddüt ettiği nokta, ödemediği takdirde temerrüde düşüp düşmeyeceğidir.

Kural açıktır: yasal oranın üzerinde talep edilen kira farkını ödeme yükümlülüğünüz yoktur. Çünkü o kısım hukuken geçersizdir.

Ancak yasal kısmı ödemek zorunludur. Doğru yaklaşım, artışı kanuni sınıra göre hesaplayıp yeni tutarı tam ve zamanında ödemektir. Ödemeyi tamamen durdurmak, temerrüt ve tahliye riski doğurur.

Ödemeyi belgelendirin: banka kanalıyla ve açıklama kısmına ait olduğu ay yazılarak yapılan ödeme, ileride “eksik ödedi” iddiasına karşı en güçlü delildir.

Yazılı bildirim yararlıdır: yasal sınırın üzerindeki artışın geçerli olmadığını ve ödemenin kanuni orandan yapıldığını ev sahibine ihtarname ile bildirmek, iyiniyetinizi ve tarihini kayda geçirir.

Oranın nasıl hesaplandığı için kira artış oranı hesaplama aracı ve yasal üst sınır (TBK 344) sayfamıza bakabilirsiniz.

Hangi Ayın Endeksi Esas Alınır?

Doğru oranı bulmak için doğru dönemin verisine bakmak gerekir; uygulamada en sık hata buradadır.

Ölçüt: kira artışında esas alınan oran, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait on iki aylık TÜFE ortalamasıdır.

Yani cari ayın oranı değil: yenilenme ayının verisi henüz açıklanmamış olacağından, bir önceki ayın açıklanmış oranı kullanılır.

Ve “on iki aylık ortalama” ile “yıllık değişim” farklıdır. Kanun ortalamayı esas alır; yıllık değişim oranı genellikle daha yüksektir ve yanlışlıkla kullanılırsa fazla ödeme doğar.

Konutlardaki geçici tavan kalkmıştır: bir dönem uygulanan sabit oranlı üst sınır 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir; artık tek ölçüt TÜFE ortalamasıdır.

Pratik öneri: hesabı yaparken hangi ayın verisini kullandığınızı ve oranın kaynağını not edin; uyuşmazlık hâlinde bu kayıt işinizi kolaylaştırır.

Fazla Ödediyseniz Geri Alabilirsiniz

Geçmiş dönemlerde yasal sınırın üzerinde ödeme yapmış olmak, o parayı kaybettiğiniz anlamına gelmez.

Hukuki dayanak: yasal sınırı aşan artış anlaşmasının aşan kısmı kesin hükümsüz sayıldığından, bu kısma ilişkin ödemeler sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde geri istenebilir.

Yargı uygulamasında üç ilke birlikte kabul edilmektedir: kanuni sınırları aşan artış anlaşmalarının geçersiz sayılması; yasal oranın üzerinde ödenen bedellerin sebepsiz zenginleşme kapsamında geri istenebilmesi; ve kiracının gerçek ve serbest iradesinin esas alınması.

Üçüncü ilke özellikle önemlidir: özellikle tahliye baskısı altında yapılan ödemeler geçersiz sayılmaktadır. “Kabul etmezsen çıkarsın” denilerek alınan rızanın serbest irade sayılmayacağı kabul edilmektedir.

Bu nedenle baskıyı belgeleyin: mesajlar, ihtarname ve tanık beyanları, ödemenin serbest iradeyle yapılmadığını göstermede kullanılır.

İhtarname Nasıl Yazılmalı?

Yasal sınırın üzerindeki talebe karşı yazılı bildirim, hem tarihi hem de iyiniyeti kayda geçirir.

1. Sözleşmeyi ve yenilenme tarihini belirtin. Hangi sözleşmenin hangi dönemi için yazdığınız açık olmalıdır.

2. Talep edilen artışı ve yasal oranı karşılaştırın. Kullandığınız endeks dönemini (yenilenme ayından bir önceki ay) ve oranı açıkça yazın.

3. Aşan kısmın geçersizliğini bildirin. Yasal sınırın üzerindeki artışın, taraflar anlaşmış olsa dahi aşan kısım yönünden geçerli olmadığını belirtin.

4. Ödeyeceğiniz tutarı ve ödeme şeklini yazın. Kanuni orana göre hesapladığınız yeni kirayı, ödeme tarihini ve banka kanalını bildirin.

5. Uzlaşma iradenizi gösterin. Arabuluculuk aşamasına gidilmesi hâlinde bu tutum lehinize değerlendirilir.

Noterden göndermek şart değildir ancak tebliğ tarihinin ispatı bakımından en güvenli yoldur.

Ev Sahibi Yeni Sözleşme İmzalatmak İsterse

Fahiş zam talebi çoğu zaman “yeni sözleşme yapalım” önerisiyle birlikte gelir; bu önerinin sonuçları dikkatle değerlendirilmelidir.

Neden istenir? Yeni bir sözleşme, kiracının korunmasına ilişkin sürelerin baştan başlaması sonucunu doğurabilir. Özellikle beş ve on yıllık sürelerin hesabı bakımından önemlidir.

Kira ilişkisi kendiliğinden uzar: sözleşme süresinin bitmesi, ilişkinin sona ermesi anlamına gelmez; kanunda öngörülen şartlarla uzayarak devam eder.

Bu nedenle yeni sözleşme zorunlu değildir. İmzalamamak, tek başına bir tahliye sebebi oluşturmaz.

İmzalayacaksanız: artış oranının yasal sınırı aşmadığını ve önceki kira ilişkisinin başlangıç tarihinin metinde korunduğunu kontrol edin.

Sürelerin hesabı bakımından kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihi belirleyicidir; bu tarihi gösteren eski sözleşme ve ödeme kayıtları saklanmalıdır.

Beş Yıl Dolduysa Kurallar Değişir

Aynı kiracının beş yılı doldurduğu ilişkilerde artış rejimi tamamen farklı bir mantığa geçer.

Kural: beş yıldan uzun süreli veya beşinci yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda hâkim; TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bedeli belirleyebilir.

Kritik fark şudur: bu “beş yıllık” tespitte TÜFE bir tavan değil, dikkate alınan etkenlerden yalnızca biridir. Yani bedel TÜFE’nin üzerine de çıkabilir.

İki taraf da başvurabilir: beş kira yılı geçmişse ev sahibi de kiracı da, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın piyasa değerine uygun bedel belirlenmesi için dava açabilir.

Bu nedenle “fahiş zam” iddiası beş yıl sonrasında farklı değerlendirilir: yüksek görünen bir talep, emsal bedellere yakınsa hukuka aykırı olmayabilir.

Ayrıntı için beş yılını dolduran kira ilişkisinde kira tespiti ve hakkaniyet ve kira bedelinin uyarlanması ve kira tespit davası: 5 yıl kuralı sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Anlaşma Olmazsa: Arabuluculuk ve Tespit Davası

Taraflar oran üzerinde uzlaşamazsa yol haritası bellidir ve iki zorunlu adım içerir.

Birinci adım — zorunlu arabuluculuk. Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir.

İkinci adım — kira tespit davası. Anlaşma yoksa veya artış oranı tartışmalıysa, bedel hâkim tarafından belirlenir.

Zamanlama kritiktir: yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce ihtar veya dava yoluyla bildirim yapılmalıdır; aksi hâlde eski kira devam eder.

Bu kural iki yönlü çalışır. Ev sahibi bakımından: süresinde bildirim yapmazsa yeni bedel o dönem için istenemez. Kiracı bakımından: bu kural, sürpriz artışlara karşı bir koruma sağlar.

Davanın etkisi geriye dönüktür: mahkemece belirlenen bedel, dava konusu kira döneminden itibaren uygulanır.

Davanın şartları, süreleri ve hangi dönemden sonuç doğuracağı için kira bedeli tespit davası — TBK m.344-345; sözleşmenin uzun süre devam etmesi hâlindeki tahliye rejimi için on yıllık uzama süresi sonunda tahliye (TBK 347) sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Sözleşmede yüksek oran yazıyorsa geçerli mi?

Hayır. Yenilenen dönemlerde uygulanacak artış, tarafların anlaşması olsa bile TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz; aşan kısım geçersiz sayılır. Sözleşmedeki hüküm tamamen hükümsüz olmaz, yalnızca aşan kısmı uygulanmaz.

Sözleşmede artış hükmü yoksa ev sahibi istediği zammı yapabilir mi?

Hayır. Artış oranına ilişkin hüküm bulunmaması, artışın sınırsız yapılabileceği anlamına gelmez; artış yine kanunda öngörülen ölçütler çerçevesinde belirlenir.

Fahiş zammı ödemezsem tahliye edilir miyim?

Yasal oranın üzerinde talep edilen farkı ödeme yükümlülüğünüz yoktur. Ancak yasal orana göre hesaplanan yeni kirayı tam ve zamanında ödemeniz gerekir; ödemeyi tamamen durdurmak temerrüt ve tahliye riski doğurur.

Hangi ayın TÜFE oranı kullanılır?

Sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait on iki aylık TÜFE ortalaması. Ayrıca “on iki aylık ortalama” ile “yıllık değişim” farklıdır; kanun ortalamayı esas alır.

Konutlardaki sabit tavan hâlâ var mı?

Hayır. Bir dönem konutlarda uygulanan sabit oranlı üst sınır 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir; artık tek ölçüt TÜFE ortalamasıdır.

Geçmişte fazla ödedim, geri alabilir miyim?

Evet. Yasal sınırı aşan artış anlaşmasının aşan kısmı kesin hükümsüz sayıldığından, bu kısma ilişkin ödemeler sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde geri istenebilir.

Baskı altında kabul ettiysem sonuç değişir mi?

Evet. Yargı uygulamasında kiracının gerçek ve serbest iradesi esas alınmakta, özellikle tahliye baskısı altında yapılan ödemeler geçersiz sayılmaktadır.

Beş yıl dolduysa TÜFE yine tavan mı?

Hayır. Beşinci yıldan sonra yapılan tespitte hâkim TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir; bu değerlendirmede TÜFE tavan değil, dikkate alınan etkenlerden biridir.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmeli miyim?

Evet. Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir. Ayrıca yeni dönemden en az otuz gün önce ihtar veya dava yoluyla bildirim yapılmazsa eski kira devam eder.