“Ev Sahibi Fahiş Zam İstiyor” – Kira Artış Sınırı ve Kira Tespiti

Ne yaşandı?

Kira döneminin yenilendiği bir kiracıya, ev sahibi yasal sınırın çok üzerinde, fahiş bir zam talebiyle gelir; kabul etmezse çıkmasını ister. Kiracı, “bu kadar zam yapmak yasal mı, ödemek zorunda mıyım?” diye düşünmektedir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, kanunla bir üst sınıra bağlanmıştır. Bu sınırın üzerindeki artış talepleri hukuken geçerli değildir.

Bu durumda ne yapmalısınız?

• Yasal üst sınırı bilin: Yenilenen dönemde kira artışı, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile bu sınır uygulanır. (Konutlarda geçici olarak uygulanan %25 tavan, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir; artık tek ölçüt TÜFE ortalamasıdır.)
• Yasal oran üzerinden ödeyin: Fahiş zammı kabul etmek zorunda değilsiniz; artışı yasal sınıra göre hesaplayıp ödemeye devam edebilirsiniz.
• Kira tespit davasını bilin: Kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açılabilir. Sözleşmenin beş yıldan uzun sürdüğü hâllerde hâkim, emsal kira ve kiralananın durumunu gözeterek rayiç bedeli belirleyebilir.
• Önce arabuluculuk: Kira tespiti ve artış uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur.

Ev sahibinin “istediği” zam değil, kanunun izin verdiği artış geçerlidir. Yasal sınırı bilerek hem hakkınızı korur hem de gereksiz bir tahliye baskısından kurtulursunuz.

Bu sayfadaki anlatım, Türkiye’de sıkça yaşanan durumlardan yola çıkılarak hazırlanmış temsilî bir senaryodur; gerçek kişilere ait kimlik bilgisi içermez. Bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür.

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi

Sözleşmenin Tamamı Değil, Yalnızca Aşan Kısım Geçersizdir

Yasal sınırın üzerinde bir artış kaydı bulunması, sözleşmedeki artış hükmünü baştan sona ortadan kaldırmaz.

Kural: yenilenen dönemlerde uygulanacak artış, tarafların anlaşması olsa bile tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz; bu oranın üzerindeki artış kayıtları aşan kısım yönünden geçersiz sayılır.

Bunun anlamı şudur: sözleşmede belirlenen artış oranı tamamen hükümsüz hâle gelmez; yalnızca kanuna aykırı olan kısmı uygulanmaz ve artış, kanuni üst sınır dikkate alınarak yapılır.

“Anlaşma olsa bile” ifadesi belirleyicidir: hüküm emredicidir. Kiracının daha yüksek bir orana imza atmış olması sonucu değiştirmez.

Sözleşmede hiç artış hükmü yoksa ne olur? Bu, artışın sınırsız yapılabileceği anlamına gelmez; artış yine kanunda öngörülen ölçütler çerçevesinde belirlenir.

Sözleşmede ÜFE veya TEFE-ÜFE yazıyorsa: bu oran tüketici fiyat endeksini aşıyorsa, yasal üst sınır olan TÜFE uygulanır.

Fahiş Zammı Ödeme Yükümlülüğünüz Yoktur

Kiracının en çok tereddüt ettiği nokta, ödemediği takdirde temerrüde düşüp düşmeyeceğidir.

Kural açıktır: yasal oranın üzerinde talep edilen kira farkını ödeme yükümlülüğünüz yoktur. Çünkü o kısım hukuken geçersizdir.

Ancak yasal kısmı ödemek zorunludur. Doğru yaklaşım, artışı kanuni sınıra göre hesaplayıp yeni tutarı tam ve zamanında ödemektir. Ödemeyi tamamen durdurmak, temerrüt ve tahliye riski doğurur.

Ödemeyi belgelendirin: banka kanalıyla ve açıklama kısmına ait olduğu ay yazılarak yapılan ödeme, ileride “eksik ödedi” iddiasına karşı en güçlü delildir.

Yazılı bildirim yararlıdır: yasal sınırın üzerindeki artışın geçerli olmadığını ve ödemenin kanuni orandan yapıldığını ev sahibine ihtarname ile bildirmek, iyiniyetinizi ve tarihini kayda geçirir.

Oranın nasıl hesaplandığı için kira artış oranı hesaplama aracı ve yasal üst sınır (TBK 344) sayfamıza bakabilirsiniz.

Hangi Ayın Endeksi Esas Alınır?

Doğru oranı bulmak için doğru dönemin verisine bakmak gerekir; uygulamada en sık hata buradadır.

Ölçüt: kira artışında esas alınan oran, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait on iki aylık TÜFE ortalamasıdır.

Yani cari ayın oranı değil: yenilenme ayının verisi henüz açıklanmamış olacağından, bir önceki ayın açıklanmış oranı kullanılır.

Ve “on iki aylık ortalama” ile “yıllık değişim” farklıdır. Kanun ortalamayı esas alır; yıllık değişim oranı genellikle daha yüksektir ve yanlışlıkla kullanılırsa fazla ödeme doğar.

Konutlardaki geçici tavan kalkmıştır: bir dönem uygulanan sabit oranlı üst sınır 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir; artık tek ölçüt TÜFE ortalamasıdır.

Pratik öneri: hesabı yaparken hangi ayın verisini kullandığınızı ve oranın kaynağını not edin; uyuşmazlık hâlinde bu kayıt işinizi kolaylaştırır.

Fazla Ödediyseniz Geri Alabilirsiniz

Geçmiş dönemlerde yasal sınırın üzerinde ödeme yapmış olmak, o parayı kaybettiğiniz anlamına gelmez.

Hukuki dayanak: yasal sınırı aşan artış anlaşmasının aşan kısmı kesin hükümsüz sayıldığından, bu kısma ilişkin ödemeler sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde geri istenebilir.

Yargı uygulamasında üç ilke birlikte kabul edilmektedir: kanuni sınırları aşan artış anlaşmalarının geçersiz sayılması; yasal oranın üzerinde ödenen bedellerin sebepsiz zenginleşme kapsamında geri istenebilmesi; ve kiracının gerçek ve serbest iradesinin esas alınması.

Üçüncü ilke özellikle önemlidir: özellikle tahliye baskısı altında yapılan ödemeler geçersiz sayılmaktadır. “Kabul etmezsen çıkarsın” denilerek alınan rızanın serbest irade sayılmayacağı kabul edilmektedir.

Bu nedenle baskıyı belgeleyin: mesajlar, ihtarname ve tanık beyanları, ödemenin serbest iradeyle yapılmadığını göstermede kullanılır.

Geri istemede iki kanuni sınır

Tablodaki iki yıllık süre, kiracının fazla ödediğini öğrendiği tarihten işler; yasal sınırı öğrendiği an çoğu dosyada ihtarnamenin veya hukuki danışmanlığın tarihi olarak tartışılır. Bu nedenle geri isteme talebi geciktirilmemeli, birden fazla yılı kapsıyorsa her yılın fazla ödemesi ayrı hesaplanmalıdır.

İhtarname Nasıl Yazılmalı?

Yasal sınırın üzerindeki talebe karşı yazılı bildirim, hem tarihi hem de iyiniyeti kayda geçirir.

1. Sözleşmeyi ve yenilenme tarihini belirtin. Hangi sözleşmenin hangi dönemi için yazdığınız açık olmalıdır.

2. Talep edilen artışı ve yasal oranı karşılaştırın. Kullandığınız endeks dönemini (yenilenme ayından bir önceki ay) ve oranı açıkça yazın.

3. Aşan kısmın geçersizliğini bildirin. Yasal sınırın üzerindeki artışın, taraflar anlaşmış olsa dahi aşan kısım yönünden geçerli olmadığını belirtin.

4. Ödeyeceğiniz tutarı ve ödeme şeklini yazın. Kanuni orana göre hesapladığınız yeni kirayı, ödeme tarihini ve banka kanalını bildirin.

5. Uzlaşma iradenizi gösterin. Arabuluculuk aşamasına gidilmesi hâlinde bu tutum lehinize değerlendirilir.

Noterden göndermek şart değildir ancak tebliğ tarihinin ispatı bakımından en güvenli yoldur.

Rakamlarla: Yasal Artışın Hesabı

Sözleşmesi 1 Haziran’da başlamış, aylık kirası 20.000 TL olan bir konut kiracısını düşünelim. Ev sahibi yeni dönem için yüzde altmış artışla 32.000 TL istemektedir. Mayıs ayına ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranının örnek olarak yüzde otuz beş olduğunu varsayalım:

Tablodaki oran yalnızca yöntemi göstermek içindir; gerçek oran, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait TÜİK bülteninden alınmalıdır. Aynı dosyada ilişki beş yılı doldurmuşsa hesap bu tabloyla yapılmaz; kiraya veren m.344/3 uyarınca emsal kiralara göre tespit davası açabilir ve bedel yasal oranın üzerinde belirlenebilir.

Örnek İhtarname

Ev Sahibi Yeni Sözleşme İmzalatmak İsterse

Fahiş zam talebi çoğu zaman “yeni sözleşme yapalım” önerisiyle birlikte gelir; bu önerinin sonuçları dikkatle değerlendirilmelidir.

Neden istenir? Yeni bir sözleşme, kiracının korunmasına ilişkin sürelerin baştan başlaması sonucunu doğurabilir. Özellikle beş ve on yıllık sürelerin hesabı bakımından önemlidir.

Kira ilişkisi kendiliğinden uzar: sözleşme süresinin bitmesi, ilişkinin sona ermesi anlamına gelmez; kanunda öngörülen şartlarla uzayarak devam eder.

Bu nedenle yeni sözleşme zorunlu değildir. İmzalamamak, tek başına bir tahliye sebebi oluşturmaz.

İmzalayacaksanız: artış oranının yasal sınırı aşmadığını ve önceki kira ilişkisinin başlangıç tarihinin metinde korunduğunu kontrol edin.

Sürelerin hesabı bakımından kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihi belirleyicidir; bu tarihi gösteren eski sözleşme ve ödeme kayıtları saklanmalıdır.

Beş Yıl Dolduysa Kurallar Değişir

Aynı kiracının beş yılı doldurduğu ilişkilerde artış rejimi tamamen farklı bir mantığa geçer.

Kural: beş yıldan uzun süreli veya beşinci yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda hâkim; TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bedeli belirleyebilir.

Kritik fark şudur: bu “beş yıllık” tespitte TÜFE bir tavan değil, dikkate alınan etkenlerden yalnızca biridir. Yani bedel TÜFE’nin üzerine de çıkabilir.

İki taraf da başvurabilir: beş kira yılı geçmişse ev sahibi de kiracı da, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın piyasa değerine uygun bedel belirlenmesi için dava açabilir.

Bu nedenle “fahiş zam” iddiası beş yıl sonrasında farklı değerlendirilir: yüksek görünen bir talep, emsal bedellere yakınsa hukuka aykırı olmayabilir.

Ayrıntı için beş yılını dolduran kira ilişkisinde kira tespiti ve hakkaniyet ve kira bedelinin uyarlanması ve kira tespit davası: 5 yıl kuralı sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Ev Sahibi Fark İçin İcra Takibi Başlatırsa

Kiraya veren, yasal sınırın üzerindeki farkı ödenmemiş kira gibi gösterip tahliye talepli ilamsız takip başlatabilir. Bu takipte ödeme emri, kira borcunun ödenmemesi hâlinde tahliye istenebileceği ihtarını içerir ve kiracı yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır; itiraz takibi durdurur (İİK m.269). Kiracı itiraz etmez ve ihtar süresi içinde ödeme de yapmazsa, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde kiraya verenin talebiyle icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a).

Bu nedenle ödeme emrinde istenen tutarın yasal artışı aşan kısmına mutlaka süresinde itiraz edilmeli, itirazda borcun yasal oran üzerinden ödendiği dekontlarla gösterilmelidir. Yasal kısmın düzenli ödendiği bir dosyada fark alacağı için temerrüt oluşmaz; ancak itiraz edilmemesi bu savunmayı kaybettirebilir. Kira alacağında zamanaşımı ve takip süreleri için kira alacağında zamanaşımı yazımıza bakabilirsiniz.

Anlaşma Olmazsa: Arabuluculuk ve Tespit Davası

Taraflar oran üzerinde uzlaşamazsa yol haritası bellidir ve iki zorunlu adım içerir.

Birinci adım — zorunlu arabuluculuk. Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir.

Arabuluculuk başvurusu kiracının oturduğu yer değil, uyuşmazlığın görüleceği sulh hukuk mahkemesinin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır; ilk toplantıya geçerli mazereti olmadan katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücreti hükmedilmez (HUAK m.18/A-4, m.18/A-11). Arabuluculukta anlaşmaya varılırsa kira uyuşmazlıklarında anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; taşınmazla ilgili belgelerde şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (HUAK m.18/B-3). Ayrıntılar için kira davasında arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.

İkinci adım — kira tespit davası. Anlaşma yoksa veya artış oranı tartışmalıysa, bedel hâkim tarafından belirlenir.

Zamanlama kritiktir: kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak mahkemece belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde artışı kiracıya yazılı olarak bildirmiş olmalıdır; bu hâlde dava izleyen dönemin sonuna kadar açılabilir. Sözleşmede artış hükmü varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de o dönemin başından geçerli olur (TBK m.345). Bu şartlar yoksa belirlenen bedel ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.

Bu kural iki yönlü çalışır. Ev sahibi bakımından: süresinde bildirim yapmazsa yeni bedel o dönem için istenemez. Kiracı bakımından: bu kural, sürpriz artışlara karşı bir koruma sağlar.

Davanın etkisi şartlara bağlıdır: m.345 şartları gerçekleşmişse belirlenen bedel dava konusu kira döneminin başından itibaren uygulanır; kiracı bu durumda aradaki farkı geriye dönük ödemekle yükümlü olur.

Davanın şartları, süreleri ve hangi dönemden sonuç doğuracağı için kira bedeli tespit davası — TBK m.344-345; sözleşmenin uzun süre devam etmesi hâlindeki tahliye rejimi için on yıllık uzama süresi sonunda tahliye (TBK 347) sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Yasal sınırın üzerindeki kira artışına karşı ihtarname göndermek, fark için başlatılan icra takibine süresinde itiraz etmek, fazla ödenen kiranın iadesini istemek ya da beş yılı dolduran ilişkide kira tespit davasında savunma yapmak için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Sözleşmede yüksek oran yazıyorsa geçerli mi?

Hayır. Yenilenen dönemlerde uygulanacak artış, tarafların anlaşması olsa bile TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz; aşan kısım geçersiz sayılır. Sözleşmedeki hüküm tamamen hükümsüz olmaz, yalnızca aşan kısmı uygulanmaz.

Sözleşmede artış hükmü yoksa ev sahibi istediği zammı yapabilir mi?

Hayır. Artış oranına ilişkin hüküm bulunmaması, artışın sınırsız yapılabileceği anlamına gelmez; artış yine kanunda öngörülen ölçütler çerçevesinde belirlenir.

Fahiş zammı ödemezsem tahliye edilir miyim?

Yasal oranın üzerinde talep edilen farkı ödeme yükümlülüğünüz yoktur. Ancak yasal orana göre hesaplanan yeni kirayı tam ve zamanında ödemeniz gerekir; ödemeyi tamamen durdurmak temerrüt ve tahliye riski doğurur.

Hangi ayın TÜFE oranı kullanılır?

Sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait on iki aylık TÜFE ortalaması. Ayrıca “on iki aylık ortalama” ile “yıllık değişim” farklıdır; kanun ortalamayı esas alır.

Konutlardaki sabit tavan hâlâ var mı?

Hayır. Bir dönem konutlarda uygulanan sabit oranlı üst sınır 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir; artık tek ölçüt TÜFE ortalamasıdır.

Geçmişte fazla ödedim, geri alabilir miyim?

Evet. Yasal sınırı aşan artış anlaşmasının aşan kısmı kesin hükümsüz sayıldığından, bu kısma ilişkin ödemeler sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde geri istenebilir.

Baskı altında kabul ettiysem sonuç değişir mi?

Evet. Yargı uygulamasında kiracının gerçek ve serbest iradesi esas alınmakta, özellikle tahliye baskısı altında yapılan ödemeler geçersiz sayılmaktadır.

Beş yıl dolduysa TÜFE yine tavan mı?

Hayır. Beşinci yıldan sonra yapılan tespitte hâkim TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir; bu değerlendirmede TÜFE tavan değil, dikkate alınan etkenlerden biridir.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmeli miyim?

Evet. Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir. Ayrıca belirlenen bedelin yeni dönemin başından geçerli olması için dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmalı veya kiraya veren bu süre içinde artışı yazılı olarak bildirmiş olmalıdır; sözleşmede artış hükmü varsa dönem sonuna kadar açılan dava da yeterlidir (TBK m.345).

Fazla ödediğim kirayı ne kadar süre içinde geri isteyebilirim?

Sebepsiz zenginleşmeye dayalı iade talebi, geri isteme hakkının öğrenildiği tarihten itibaren iki yıl ve her hâlde ödemeden itibaren on yıl içinde zamanaşımına uğrar (TBK m.82).

Fazlayı kendi isteğimle ödediysem yine de geri alabilir miyim?

Borçlanılmayan edimi kendi isteğiyle ödeyen, ancak kendini borçlu sanarak ödediğini ispat ederse geri isteyebilir (TBK m.78). Tahliye baskısıyla yapılan ödeme serbest iradeyle yapılmış sayılmaz; baskının belgelenmesi bu nedenle önemlidir.

Ev sahibi fark için icra takibi başlatırsa ne yapmalıyım?

Tahliye talepli ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edilmelidir; itiraz takibi durdurur (İİK m.269). İtiraz edilmez ve ödeme de yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye istenebilir (İİK m.269/a).

%25 tavanı beş yıllık tespit davalarına da uygulanıyor muydu?

Hayır. Geçici maddeler yalnızca m.344/2 uyarınca verilecek kararlara atıf yaptığından, beş yılı dolduran ilişkilerdeki m.344/3 tespitleri bu tavana bağlı değildi. Tavan 1/7/2024’te sona ermiştir.

Tespit davasında belirlenen bedel hangi tarihten geçerli olur?

Dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmış ya da kiraya veren bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapıp dava izleyen dönem sonuna kadar açılmışsa, bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m.345).