Ne yaşandı?
Uzun yıllardır aynı konutta oturan bir kiracıya, ev sahibi hiçbir somut sebep göstermeden çıkmasını söyler. Kiracı, “kirayı düzenli ödüyorum, hiçbir kusurum yok; sebepsiz çıkarılabilir miyim?” diye düşünmektedir.
On yıl gerekçesiyle çıkmanız mı isteniyor?
Süre hesabı, bildirim denetimi ve itiraz sürecinde Hukukçular Evi uzman avukat kadrosuyla yanınızda.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, sözleşme süresinin dolmasıyla kiracıyı kural olarak çıkaramaz; sözleşme aynı koşullarla uzar. Ancak on yıllık uzama süresinin dolmasıyla özel bir bildirim hakkı doğar.
Bu durumda ne yapmalısınız?
- Genel kuralı bilin: Belirli süreli sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; kiraya veren ancak kanunda sayılan sebeplerle (ödenmeme, ihtiyaç, taahhüt, esaslı onarım vb.) sözleşmeyi sona erdirebilir.
- On yıllık uzama hakkını anlayın: Sözleşmenin on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Süre dolmadıysa direnebilirsiniz: On yıllık uzama süresi dolmadan, geçerli bir sebep yoksa sebepsiz tahliye talebine uymak zorunda değilsiniz.
- Bildirim koşullarını denetleyin: Bildirimin yazılı olması ve süresine uygun yapılması gerekir; eksik bildirimle açılan tahliye davaları sonuç doğurmayabilir.
- Arabuluculuk: Uyuşmazlıkta dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Uzun süredir kiracı olmanız sizi savunmasız bırakmaz. Sebepsiz tahliye ancak on yıllık uzamadan sonra ve usulüne uygun bir bildirimle mümkündür.
Bu sayfadaki anlatım, Türkiye’de sıkça yaşanan durumlardan yola çıkılarak hazırlanmış temsilî bir senaryodur; gerçek kişilere ait kimlik bilgisi içermez. Bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür.
📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi
📚 İlgili Rehberler
Bu konuda avukat desteğine mi ihtiyacınız var?
Durumunuzu Hukukçular Evi uzman kadrosuyla değerlendirin; ilk görüşme için hemen ulaşın.
Dosyanız için değerlendirme
Süreler kısadır ve usul hataları geri alınamaz. Belgelerinizi birlikte inceleyelim.
Bu içerik Gayrimenkul ve Kira Hukuku alanındadır.
Gayrimenkul ve Kira Hukuku Rehberi · Bu alandaki tüm rehberler · Tüm hukuk dalları
Önce Şunu Doğrulayın: On Yıl Gerçekten Doldu mu?
Ev sahibinin “on yılı doldurdun” demesi yeterli değildir; hesap kanunda özel bir biçimde yapılır ve uygulamada en çok burada hata edilir.
Kanunun kurduğu üç aşama şudur: önce sözleşme süresinin bitmesi, sonra uzayan dönemin on yıl olması, ardından uzayan dönemi takip eden yıl içinde üç ay öncesinden ihbar.
Kritik nokta: on yıl, sözleşmenin başlangıcından değil, asıl sözleşme süresi bittikten sonraki uzama döneminden sayılır.
Bir yıllık sözleşmede hesap şöyle işler: 1 yıl asıl süre + 10 yıl uzama = 11 yıl. Bildirim, bunu izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılır. Bu nedenle yargı kararlarında on yıl üzeri kiralamalarda davanın on ikinci yılda açılması gerektiği belirtilmektedir.
Pratik sonucu şudur: “on yıl doldu” denilerek onuncu veya on birinci yılda gönderilen bildirim erken olabilir ve sonuç doğurmaz.
İlk yapılacak iş: ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ve süresini tespit etmek. Bu tarih, tüm hesabın dayanağıdır.
Belirli Süreli mi, Belirsiz Süreli mi? Başlangıç Değişiyor
Sözleşmenizin türü, on yılın nereden sayılacağını doğrudan belirler.
Belirli süreli sözleşmelerde: on yıl, uzama süresi üzerinden hesaplanır. Yani asıl süre bittikten sonra başlayan uzama yıllarının toplamı esas alınır.
Belirsiz süreli sözleşmelerde: kiraya veren, kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Ve kiracı bakımından fark daha da büyüktür: belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı her zaman fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu nedenle sözleşmenin türü tespit edilmelidir: metinde bir süre yazılı mı, yoksa süresiz mi kurulmuş? İki hâlde de hesap farklı işler.
Sözleşmenin süresi ve kendiliğinden uzama mekanizması için kira sözleşmesinin süresi ve kendiliğinden uzaması sayfamıza bakabilirsiniz.
Sürenin Dolmaması Ev Sahibini Tamamen Çaresiz Bırakmaz
On yıllık uzama süresi dolmadan sebepsiz tahliye istenemez; ancak kanunda sayılan sebepler her zaman kullanılabilir.
Genel kural nettir: kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Süre bitince sözleşme aynı koşullarla uzar.
Ancak sebebe dayalı yollar açıktır: kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç, yazılı tahliye taahhüdü, yeniden inşa ve esaslı onarım, sözleşmeye aykırı kullanım gibi hâller on yıl beklenmeden ileri sürülebilir.
Bu nedenle savunmanızı iki eksende kurun: birincisi süre hesabı, ikincisi ileri sürülen sebebin gerçekliği.
Sebep gösteriliyorsa süre tartışması geri plana düşer: örneğin ihtiyaç iddiasında belirleyici olan on yıl değil, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır: ihtiyaç nedeniyle tahliye (TBK 350-351)
Kiracının kendi bildirimi de vardır: belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla uzamış sayılır.
Süre Hesabını Kendiniz Yapın: Üç Belge Yeter
Hesabı yapmak için avukat gerekmez; üç belgeyle kendiniz kontrol edebilirsiniz.
1. İlk kira sözleşmesi. Başlangıç tarihi ve süresi buradadır. Sonradan yapılan sözleşmeler varsa, ilişkinin kesintisiz devam edip etmediğine bakılır.
2. Ödeme kayıtları. Kesintisiz kira ödemeleri, ilişkinin aralıksız sürdüğünü gösterir. Yeni bir sözleşme imzalanmış olsa dahi fiilî devamlılık önemlidir.
3. Gelen bildirimin tebliğ belgesi. Tebliğ tarihi ile uzama yılının bitim tarihi arasındaki farkı hesaplayın.
Hesabı şöyle yapın: başlangıç tarihine asıl süreyi ekleyin; çıkan tarihe on yıl ekleyin. Bulduğunuz tarih, uzama süresinin dolduğu andır. Bildirim ancak bunu izleyen uzama yılının bitiminden üç ay önce sonuç doğurur.
Ara sözleşmeler sizi yanıltmasın: yıllar içinde yeni sözleşme imzalanmış olması, ilişkinin başlangıç tarihini kendiliğinden sıfırlamaz; bu husus dosya bazında değerlendirilir.
Tereddüt hâlinde belgeleri saklayın: eski sözleşmeler ve ödeme kayıtları, sürenin gerçekten dolup dolmadığını gösteren tek dayanaktır.
Bu Yol ile Diğer Tahliye Sebepleri Arasındaki Fark
On yıllık uzama süresine dayanan fesih, diğer tahliye yollarından üç noktada ayrılır.
1. Sebep aranmaz. Diğer yollarda ihtiyaç, ödenmeme veya taahhüt gibi bir sebep ispatlanmalıdır; burada herhangi bir sebep gösterilmesi gerekmez.
2. Buna karşılık süre çok uzundur. Kiracı, bu yol açılana kadar uzun bir koruma dönemi yaşar.
3. Zamanlama katıdır. Sebebe dayalı yollarda ihtar süreleri farklıyken, burada her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim şarttır ve bu pencere kaçırılırsa bir yıl beklenir.
Kiracı için sonuç: ev sahibi sebep gösteriyorsa savunma sebebin gerçekliğine, göstermiyorsa süre ve şekil şartlarına odaklanmalıdır.
Kiraya veren için sonuç: sebebi ispatlamak zorsa bu yol daha güvenlidir; ancak takvimin kaçırılmaması gerekir.
Bildirim Yazılı Değilse Geçersizdir
Süre dolmuş olsa dahi, bildirimin şekli sonucu belirler.
Kural: konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Bunun anlamı şudur: sözlü olarak, telefonla veya kapı önünde yapılan bir bildirim hukuken sonuç doğurmaz. Bu bir ispat meselesi değil, geçerlilik şartıdır.
Uygulamadaki güvenli yol: bildirimin noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi yoluyla yapılmasıdır; böylece hem şekil şartı sağlanır hem ispat sorunu yaşanmaz.
Kiracı için kontrol listesi: bildirim yazılı mı, tarafınıza usulüne uygun tebliğ edildi mi, tebliğ tarihi ile uzama yılının bitimi arasında en az üç ay var mı?
Üç aylık süre kısa hesaplanmışsa: bildirim o uzama yılı için sonuç doğurmaz; kiraya verenin bir sonraki yılı beklemesi gerekir.
Aile Konutuysa Ek Bir Kontrol Gerekir
Kiralanan aile konutu olarak kullanılıyorsa, bildirimlerin muhatabı bakımından özel bir rejim işler.
Kontrol noktası: sözleşmede adı geçmeyen eşin de sözleşmeye taraf hâline gelmiş olması mümkündür; bu durumda bildirimlerin her iki eşe de yöneltilmesi gündeme gelir.
Yalnızca bir eşe yapılan bildirim bu hâlde sonuç doğurmayabilir.
Bu nedenle kiracı, evin aile konutu olup olmadığını ve eşinin sözleşmedeki konumunu savunmasında değerlendirmelidir.
Ayrıntılı rejim için aile konutu kiradaysa: kiracı olmayan eş sözleşmeye nasıl taraf olur? sayfamıza bakabilirsiniz.
Bildirim Geldi: Ne Yapmalısınız?
Bildirim aldığınızda atılacak adımlar sıralıdır ve ilk gün başlar.
1. Tebliğ tarihini kaydedin. Üç aylık sürenin yeterli olup olmadığı bu tarihe göre hesaplanır.
2. İlk sözleşmenin tarihini bulun. On yıllık uzama süresinin dolup dolmadığı ancak bu belgeyle tespit edilir.
3. Bildirimin şeklini ve muhatabını denetleyin. Yazılı mı, kimden geliyor, tüm kiraya verenler tarafından mı gönderilmiş?
4. Ödemelerinizi aksatmayın. Bildirim aldınız diye kira ödemeyi durdurmak, süre tartışmasından bağımsız olarak temerrüt sebebi doğurur.
5. Tahliye kendiliğinden gerçekleşmez. Bildirim tek başına sizi çıkarmaz; kiraya verenin dava açması veya icra yoluna başvurması gerekir.
Ve dava süresine ilişkin bir ayrıntı: kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Sürecin kiraya veren tarafındaki işleyişi için on yıllık uzama süresi sonunda tahliye — TBK m.347 ve on yıllık kiracı nasıl tahliye edilir? (TBK 347) sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Tek bakışta: on yıl gerçekten doldu mu?
Bu yol, kiraya verenin sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebildiği tek hâldir. Ama süre ve bildirim şartları katıdır.
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Hüküm | Konut ve çatılı işyeri kiralarında, ON YILLIK UZAMA SÜRESİ SONUNDA kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az ÜÇ AY ÖNCE bildirimde bulunmak koşuluyla, HERHANGİ BİR SEBEP BELİRTMEKSİZİN sözleşmeye son verebilir | TBK m.347/1 |
| Kritik ayrım | Süre, sözleşmenin başlangıcından itibaren on yıl değil; ON YILLIK UZAMA süresidir | TBK m.347 |
| Belirli süreli sözleşmede | İlk sözleşme süresi on yıla dâhil değildir. Sözleşme süresinin bitiminden sonra başlayan uzama yılları sayılır → pratikte toplam on bir yıl ve sonrası gündeme gelir | TBK m.347 · uygulama |
| Belirsiz süreli sözleşmede | Kiraya veren, sözleşmenin başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeye son verebilir | TBK m.347/2 |
| Kiracı bakımından | Kiracı, belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre her zaman fesih bildirimiyle sona erdirebilir | TBK m.347/2 · m.328-329 |
| Bildirim süresi | Her uzama yılının bitiminden EN AZ ÜÇ AY ÖNCE | TBK m.347/1 |
| BİLDİRİM YAZILI OLMALI | Konut ve çatılı işyeri kiralarında bildirimle fesih YAZILI YAPILIR — sözlü bildirim GEÇERSİZDİR | TBK m.348 |
| Süre kaçarsa | O uzama yılı için hak tükenir; sonraki uzama yılı beklenir | TBK m.347 |
| Aile konutu kontrolü | Aile konutuyla ilgili kira sözleşmesinin feshi için diğer eşin AÇIK RIZASI aranır; eş, tapuya aile konutu şerhi konulmasını isteyebilir | TMK m.194 |
| Kiracı olmayan eş | Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olabilir | TMK m.194 |
| Belge | Ne gösterir? | Neden gerekli |
|---|---|---|
| 1 · Kira sözleşmesi | Sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi (belirli/belirsiz) | On yılın başlangıcı buradan belirlenir |
| 2 · Ödeme kayıtları | Kesintisiz kira ilişkisinin fiilen sürdüğü | Uzama yıllarının sayımı |
| 3 · Bildirim/tebligat belgesi | Bildirimin tarihi ve şekli | Üç aylık süre ve yazılılık denetimi |
| Hesap yöntemi | Belirli süreli sözleşmede: sözleşme süresi bitişi + on uzama yılı → izleyen uzama yılının bitiminden üç ay önce bildirim | TBK m.347 |
| Sözleşme yenilendiyse | Aynı taraflar arasında kesintisiz devam eden ilişkide, yeni sözleşme düzenlenmesi süreyi kural olarak sıfırlamaz; somut olayda değerlendirilir | uygulama |
| El değiştirme | Yeni malik TBK m.310 uyarınca sözleşmenin tarafı olur; on yıllık sürenin hesabı baştan başlamaz | TBK m.310 · m.347 |
| Kiracı değişimi | Kiracının değişmesi hâlinde süre kural olarak yeni kiracı bakımından işler | uygulama |
| Sebep | Şartı | Dayanak |
|---|---|---|
| On yıllık uzama | Sebep göstermeksizin; uzama yılı bitiminden üç ay önce yazılı bildirim | TBK m.347 |
| Gereksinim (kiraya veren) | Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri; süre sonundan bir ay içinde dava | TBK m.350/1 |
| Yeniden inşa ve esaslı onarım | Kullanımın imkânsız olması; süre sonundan bir ay içinde dava; plan, ruhsat, proje gerekir | TBK m.350/2 |
| Yeni malikin gereksinimi | Edinmeden bir ay içinde yazılı bildirim + altı ay sonra dava; veya dönem sonundan bir ay içinde dava | TBK m.351 |
| Tahliye taahhüdü | Yazılı · teslimden sonra · belirli tarih; boşaltma tarihinden bir ay içinde icra veya dava | TBK m.352/1 |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle iki haklı ihtar; kira yılının bitiminden bir ay içinde dava | TBK m.352/2 |
| Temerrüt | Yazılı ihtar + süre (konut/çatılı işyerinde en az 30 gün) + fesih uyarısı | TBK m.315 |
| Süreyi uzatan hüküm | Kiraya veren, davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını yazılı bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır | TBK m.353 |
| Dava sebeplerinin sınırlılığı | Dava yoluyla sona erdirme ancak TBK m.350, 351 ve 352‘deki sebeplerle mümkündür ve kiracı aleyhine değiştirilemez | TBK m.354 |
| Adım | Yapılacak | Neden |
|---|---|---|
| 1 | Bildirimin YAZILI olup olmadığını kontrol edin | Sözlü bildirim geçersiz — TBK m.348 |
| 2 | Bildirimin tebliğ tarihini tespit edin ve uzama yılı bitişine en az üç ay kalıp kalmadığını hesaplayın | Süre kaçmışsa bildirim o yıl için sonuç doğurmaz |
| 3 | On yıllık uzama süresinin gerçekten dolup dolmadığını üç belgeyle doğrulayın | En sık yapılan hata burada |
| 4 | Aile konutuysa diğer eşin rızası alınmış mı diye bakın | TMK m.194 |
| 5 | İtirazınızı yazılı bildirin (KEP/noter) ve gerekçelerinizi yazın | İspat |
| 6 | Kirayı ödemeye devam edin — bildirim geçersiz olsa dahi ödeme borcu sürer | Temerrüt riskini önler |
| 7 | Kendiliğinden çıkarma girişimine karşı zilyetliğin korunması yollarını hatırlayın | TMK m.981 vd. |
| 8 | Tahliye ancak dava veya icra ile mümkündür; dava öncesi arabuluculuk DAVA ŞARTIDIR | 6325 s.K. m.18/B · TBK m.354 |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi | HMK m.4 |
| Süre kaçırılmışsa | Kiraya veren ancak izleyen uzama yılı için yeniden bildirimde bulunabilir | TBK m.347 |
Sıkça Sorulan Sorular
On yıl nereden sayılır?
Sözleşmenin başlangıcından değil, asıl sözleşme süresi bittikten sonraki uzama döneminden. Kanun; sözleşme süresinin bitmesini, uzayan dönemin on yıl olmasını ve uzayan dönemi izleyen yıl içinde üç ay öncesinden ihbarı arar.
Bir yıllık sözleşmede ne zaman tahliye istenebilir?
1 yıl asıl süre ile 10 yıllık uzama toplamı 11 yıl eder; bildirim bunu izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılır. Yargı kararlarında on yıl üzeri kiralamalarda davanın on ikinci yılda açılması gerektiği belirtilmektedir.
Belirsiz süreli sözleşmede hesap farklı mı?
Evet. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya veren, kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracı ise her zaman fesih bildiriminde bulunabilir.
Süre dolmadan sebepsiz çıkarılabilir miyim?
Hayır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak ödenmeme, ihtiyaç, yazılı tahliye taahhüdü, yeniden inşa gibi kanunda sayılan sebepler on yıl beklenmeden ileri sürülebilir.
Sözlü bildirim geçerli mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu, ispat değil geçerlilik şartıdır; uygulamada noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi önerilir.
Üç aylık süre kısa hesaplanmışsa ne olur?
Bildirim o uzama yılı için sonuç doğurmaz; kiraya verenin bir sonraki uzama yılını beklemesi gerekir.
Bildirim gelince evden çıkmak zorunda mıyım?
Hayır. Bildirim tek başına tahliye sonucu doğurmaz; kiraya verenin dava açması veya icra yoluna başvurması gerekir. Bu süreçte kira ödemelerinin aksatılmaması önemlidir.
Kiraya veren dava süresini uzatabilir mi?
Evet. En geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
