“10 Yıldır Kiracıyım, Sebepsiz Çıkmamı İstiyorlar” – On Yıllık Uzama

Ne yaşandı?

Uzun yıllardır aynı konutta oturan bir kiracıya, ev sahibi hiçbir somut sebep göstermeden çıkmasını söyler. Kiracı, “kirayı düzenli ödüyorum, hiçbir kusurum yok; sebepsiz çıkarılabilir miyim?” diye düşünmektedir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, sözleşme süresinin dolmasıyla kiracıyı kural olarak çıkaramaz; sözleşme aynı koşullarla uzar. Ancak on yıllık uzama süresinin dolmasıyla özel bir bildirim hakkı doğar.

Bu durumda ne yapmalısınız?

• Genel kuralı bilin: Belirli süreli sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; kiraya veren ancak kanunda sayılan sebeplerle (ödenmeme, ihtiyaç, taahhüt, esaslı onarım vb.) sözleşmeyi sona erdirebilir.
• On yıllık uzama hakkını anlayın: Sözleşmenin on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Süre dolmadıysa direnebilirsiniz: On yıllık uzama süresi dolmadan, geçerli bir sebep yoksa sebepsiz tahliye talebine uymak zorunda değilsiniz.
• Bildirim koşullarını denetleyin: Bildirimin yazılı olması ve süresine uygun yapılması gerekir; eksik bildirimle açılan tahliye davaları sonuç doğurmayabilir.
• Arabuluculuk: Uyuşmazlıkta dava öncesi arabuluculuk zorunludur.

Uzun süredir kiracı olmanız sizi savunmasız bırakmaz. Sebepsiz tahliye ancak on yıllık uzamadan sonra ve usulüne uygun bir bildirimle mümkündür.

Bu sayfadaki anlatım, Türkiye’de sıkça yaşanan durumlardan yola çıkılarak hazırlanmış temsilî bir senaryodur; gerçek kişilere ait kimlik bilgisi içermez. Bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür.

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi

Önce Şunu Doğrulayın: On Yıl Gerçekten Doldu mu?

Ev sahibinin “on yılı doldurdun” demesi yeterli değildir; hesap kanunda özel bir biçimde yapılır ve uygulamada en çok burada hata edilir.

Kanunun kurduğu üç aşama şudur: önce sözleşme süresinin bitmesi, sonra uzayan dönemin on yıl olması, ardından uzayan dönemi takip eden yıl içinde üç ay öncesinden ihbar.

Kritik nokta: on yıl, sözleşmenin başlangıcından değil, asıl sözleşme süresi bittikten sonraki uzama döneminden sayılır.

Bir yıllık sözleşmede hesap şöyle işler: 1 yıl asıl süre + 10 yıl uzama = 11 yıl. Bildirim, bunu izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılır. Bu nedenle yargı kararlarında on yıl üzeri kiralamalarda davanın on ikinci yılda açılması gerektiği belirtilmektedir.

Pratik sonucu şudur: “on yıl doldu” denilerek onuncu veya on birinci yılda gönderilen bildirim erken olabilir ve sonuç doğurmaz.

İlk yapılacak iş: ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ve süresini tespit etmek. Bu tarih, tüm hesabın dayanağıdır.

Belirli Süreli mi, Belirsiz Süreli mi? Başlangıç Değişiyor

Sözleşmenizin türü, on yılın nereden sayılacağını doğrudan belirler.

Belirli süreli sözleşmelerde: on yıl, uzama süresi üzerinden hesaplanır. Yani asıl süre bittikten sonra başlayan uzama yıllarının toplamı esas alınır.

Belirsiz süreli sözleşmelerde: kiraya veren, kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Ve kiracı bakımından fark daha da büyüktür: belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı her zaman fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu nedenle sözleşmenin türü tespit edilmelidir: metinde bir süre yazılı mı, yoksa süresiz mi kurulmuş? İki hâlde de hesap farklı işler.

Sözleşmenin süresi ve kendiliğinden uzama mekanizması için kira sözleşmesinin süresi ve kendiliğinden uzaması sayfamıza bakabilirsiniz.

Sürenin Dolmaması Ev Sahibini Tamamen Çaresiz Bırakmaz

On yıllık uzama süresi dolmadan sebepsiz tahliye istenemez; ancak kanunda sayılan sebepler her zaman kullanılabilir.

Genel kural nettir: kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Süre bitince sözleşme aynı koşullarla uzar.

Ancak sebebe dayalı yollar açıktır: kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç, yazılı tahliye taahhüdü, yeniden inşa ve esaslı onarım, sözleşmeye aykırı kullanım gibi hâller on yıl beklenmeden ileri sürülebilir.

Bu nedenle savunmanızı iki eksende kurun: birincisi süre hesabı, ikincisi ileri sürülen sebebin gerçekliği.

Sebep gösteriliyorsa süre tartışması geri plana düşer: örneğin ihtiyaç iddiasında belirleyici olan on yıl değil, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır: ihtiyaç nedeniyle tahliye (TBK 350-351)

Kiracının kendi bildirimi de vardır: belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla uzamış sayılır.

Süre Hesabını Kendiniz Yapın: Üç Belge Yeter

Hesabı yapmak için avukat gerekmez; üç belgeyle kendiniz kontrol edebilirsiniz.

1. İlk kira sözleşmesi. Başlangıç tarihi ve süresi buradadır. Sonradan yapılan sözleşmeler varsa, ilişkinin kesintisiz devam edip etmediğine bakılır.

2. Ödeme kayıtları. Kesintisiz kira ödemeleri, ilişkinin aralıksız sürdüğünü gösterir. Yeni bir sözleşme imzalanmış olsa dahi fiilî devamlılık önemlidir.

3. Gelen bildirimin tebliğ belgesi. Tebliğ tarihi ile uzama yılının bitim tarihi arasındaki farkı hesaplayın.

Hesabı şöyle yapın: başlangıç tarihine asıl süreyi ekleyin; çıkan tarihe on yıl ekleyin. Bulduğunuz tarih, uzama süresinin dolduğu andır. Bildirim ancak bunu izleyen uzama yılının bitiminden üç ay önce sonuç doğurur.

Ara sözleşmeler sizi yanıltmasın: yıllar içinde yeni sözleşme imzalanmış olması, ilişkinin başlangıç tarihini kendiliğinden sıfırlamaz; bu husus dosya bazında değerlendirilir.

Tereddüt hâlinde belgeleri saklayın: eski sözleşmeler ve ödeme kayıtları, sürenin gerçekten dolup dolmadığını gösteren tek dayanaktır.

Sözleşme Süresine Göre Hesap Tablosu

Baskın uygulamaya göre on yıl, ilk sözleşme süresi bittikten sonra başlayan uzama yıllarından sayılır. Aşağıdaki tablo, 1 Eylül 2014’te başlamış farklı süreli konut kira sözleşmeleri için bu okumayla ulaşılan tarihleri gösterir:

Tablodaki “bildirim için son gün”, bildirimin kiracıya en geç ulaşması gereken tarihtir; üç ay bu tarihten sözleşmenin sona ereceği güne kadar hesaplanır. Bu tarih kaçırılırsa bildirim o uzama yılı için sonuç doğurmaz ve sona erme bir yıl ötelenir. On yılı sözleşmenin başlangıcından sayan azınlık görüşüne göre tüm tarihler, ilk sözleşme süresi kadar öne gelir; tereddüt hâlinde kiracının savunmasını baskın görüşe göre kurması güvenlidir. Aynı taraflar arasında yıllar içinde yeni sözleşmeler imzalanmışsa, bunların yeni bir kira ilişkisi mi yoksa mevcut ilişkinin devamı mı olduğu hesabı doğrudan etkiler; ödeme kayıtlarının kesintisiz olması ve kiralananın aynı kalması, ilişkinin devamı yönünde güçlü bir göstergedir. Kiralananın satılmış olması ise hesabı sıfırlamaz; yeni malik sözleşmenin tarafı olarak mevcut süreyi devralır (TBK m.310).

2012 öncesi sözleşmeler. On yıllık uzama kuralı 6570 sayılı eski kanunda yoktu. Bu nedenle 1/7/2012’den önce kurulmuş sözleşmeler için bir defaya mahsus geçiş kuralı konulmuştur: on yıllık uzama süresi dolmamış ama geri kalan süresi beş yıldan kısa olan sözleşmelerde kural yürürlükten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlarda ise iki yıl sonra uygulanır (6101 s.K. geçici m.2). Eski sözleşmelerde hesap bu kurala göre ayrıca yapılmalıdır.

Bildirimden Sonra: Tahliye Nasıl Gerçekleşir?

Usulüne uygun bir bildirimle sözleşme, ilgili uzama yılının bitiminde sona erer. Kiracı buna rağmen çıkmazsa kiraya verenin önünde dava yolu vardır; kira ilişkisinden kaynaklanan bu uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B-1-a) ve dava sulh hukuk mahkemesinde basit yargılama usulüyle görülür (HMK m.4/1-a, m.316). Kiraya verenin bildirimden sonra uzun süre hareketsiz kalması ve kirayı çekincesiz tahsil etmeye devam etmesi, ilişkinin yeniden sürdürüldüğü yönünde tartışmaya yol açabilir; bu nedenle sona erme tarihinden sonra gecikmeden harekete geçilmesi ve tahsil edilen bedelin kira değil kullanım karşılığı olduğunun yazılı olarak bildirilmesi önerilir.

Kiracı açısından ise en önemli nokta, bildirimin geçerliliği tartışılsa bile kiranın ödenmeye devam edilmesidir; aksi hâlde kiraya veren, on yıl tartışmasına hiç girmeden temerrüt yoluyla tahliye isteyebilir (TBK m.315). Kiraya verenin kira bedelini kabul etmemesi hâlinde tevdi yoluna gidilir (TBK m.107). Ev sahibinin sebepsiz tahliye yerine kira bedelini güncelleme amacı varsa, beş yılı dolduran ilişkilerde kira tespit davası ayrı bir yoldur (TBK m.344/3): beş yıllık kira tespiti.

Bu Yol ile Diğer Tahliye Sebepleri Arasındaki Fark

On yıllık uzama süresine dayanan fesih, diğer tahliye yollarından üç noktada ayrılır.

1. Sebep aranmaz. Diğer yollarda ihtiyaç, ödenmeme veya taahhüt gibi bir sebep ispatlanmalıdır; burada herhangi bir sebep gösterilmesi gerekmez.

2. Buna karşılık süre çok uzundur. Kiracı, bu yol açılana kadar uzun bir koruma dönemi yaşar.

3. Zamanlama katıdır. Sebebe dayalı yollarda ihtar süreleri farklıyken, burada her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim şarttır ve bu pencere kaçırılırsa bir yıl beklenir.

Kiracı için sonuç: ev sahibi sebep gösteriyorsa savunma sebebin gerçekliğine, göstermiyorsa süre ve şekil şartlarına odaklanmalıdır.

Kiraya veren için sonuç: sebebi ispatlamak zorsa bu yol daha güvenlidir; ancak takvimin kaçırılmaması gerekir.

Bildirim Yazılı Değilse Geçersizdir

Süre dolmuş olsa dahi, bildirimin şekli sonucu belirler.

Kural: konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Bunun anlamı şudur: sözlü olarak, telefonla veya kapı önünde yapılan bir bildirim hukuken sonuç doğurmaz. Bu bir ispat meselesi değil, geçerlilik şartıdır.

Uygulamadaki güvenli yol: bildirimin noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi yoluyla yapılmasıdır; böylece hem şekil şartı sağlanır hem ispat sorunu yaşanmaz.

Kiracı için kontrol listesi: bildirim yazılı mı, tarafınıza usulüne uygun tebliğ edildi mi, tebliğ tarihi ile uzama yılının bitimi arasında en az üç ay var mı?

Üç aylık süre kısa hesaplanmışsa: bildirim o uzama yılı için sonuç doğurmaz; kiraya verenin bir sonraki yılı beklemesi gerekir.

Örnek Fesih Bildirimi (Kiraya Veren İçin)

Bildirim noter kanalıyla gönderilmeli ve tebliğ tarihinin sona erme tarihinden en az üç ay önce olmasına dikkat edilmelidir. Bildirimde sona erme tarihinin açıkça yazılması, kiracının hangi tarihte boşaltması gerektiğini tartışmasız kılar. Kiraya veren birden fazla ise bildirimin tüm malikler veya pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayan malikler adına gönderilmesi gerekir (TMK m.691). Kiracı açısından ise bu metnin her cümlesi denetlenecek bir unsurdur: ilk sözleşmenin tarihi doğru mu, on yıl hesabı hangi görüşe göre yapılmış, bildirim süresinde ulaşmış mı, eşe ayrıca tebliğ edilmiş mi?

Kiracının Bildirime Karşı İleri Sürebileceği Hususlar

On yıllık uzamaya dayanan bildirim, kiraya veren için sebep ispatı gerektirmediğinden kolay görünür; ama şekil ve süre şartları katıdır. Kiracının savunması, aşağıdaki hususların her biri ayrı ayrı ve dayandığı maddeyle ileri sürülerek kurulur:

Paylı mülkiyetteki taşınmazlarda ayrıca dikkat gerekir: adi kira sözleşmelerinin yapılması veya feshi, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gereken önemli yönetim işlerindendir (TMK m.691). Hissedarlardan yalnızca birinin gönderdiği bildirim, bu çoğunluğu temsil etmiyorsa tartışmaya açıktır. Kiracı savunmasını yaparken kira ödemelerini aksatmamalıdır; ev sahibinin sebebe dayalı yollara başvurması hâlinde ayrı savunmalar gerekir: ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin gereksinimi, tahliye davasına cevap dilekçesi.

Aile Konutuysa Ek Bir Kontrol Gerekir

Kiralanan aile konutu olarak kullanılıyorsa, bildirimlerin muhatabı bakımından özel bir rejim işler.

Kontrol noktası: sözleşmede adı geçmeyen eşin de sözleşmeye taraf hâline gelmiş olması mümkündür; bu durumda bildirimlerin her iki eşe de yöneltilmesi gündeme gelir.

Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve diğer eşle müteselsilen sorumlu olur (TMK m.194/4). Bu durumda kiraya veren fesih bildirimini kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapmak zorundadır (TBK m.349/3). Yalnızca bir eşe yapılan bildirim bu hâlde sonuç doğurmayabilir.

Bu nedenle kiracı, evin aile konutu olup olmadığını ve eşinin sözleşmedeki konumunu savunmasında değerlendirmelidir.

Ayrıntılı rejim için aile konutu kiradaysa: kiracı olmayan eş sözleşmeye nasıl taraf olur? sayfamıza bakabilirsiniz.

Bildirim Geldi: Ne Yapmalısınız?

Bildirim aldığınızda atılacak adımlar sıralıdır ve ilk gün başlar.

1. Tebliğ tarihini kaydedin. Üç aylık sürenin yeterli olup olmadığı bu tarihe göre hesaplanır.

2. İlk sözleşmenin tarihini bulun. On yıllık uzama süresinin dolup dolmadığı ancak bu belgeyle tespit edilir.

3. Bildirimin şeklini ve muhatabını denetleyin. Yazılı mı, kimden geliyor, tüm kiraya verenler tarafından mı gönderilmiş?

4. Ödemelerinizi aksatmayın. Bildirim aldınız diye kira ödemeyi durdurmak, süre tartışmasından bağımsız olarak temerrüt sebebi doğurur.

5. Tahliye kendiliğinden gerçekleşmez. Bildirim tek başına sizi çıkarmaz; kiraya verenin dava açması veya icra yoluna başvurması gerekir.

Dava süresine ilişkin bir ayrıntı: kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353). Bu kural gereksinim, yeniden inşa, yeni malik, taahhüt ve iki haklı ihtar sebeplerine dayanan davalarla birlikte düzenlenmiştir; on yıllık uzama sonundaki sona erdirme ise dava açma süresine değil, üç aylık yazılı bildirim şartına bağlıdır.

Sürecin kiraya veren tarafındaki işleyişi için on yıllık uzama süresi sonunda tahliye — TBK m.347 ve on yıllık kiracı nasıl tahliye edilir? (TBK 347) sayfalarımıza bakabilirsiniz.

On yıllık sürenin sizin sözleşmenizde hangi tarihte dolduğunu hesaplamak, gelen bildirimi şekil ve süre bakımından denetlemek ya da kiraya veren olarak bildirimi ve sonraki tahliye sürecini hazırlamak için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz. Uzama mekanizmasının genel anlatımı için sözleşmem bitti ama oturuyorum yazımıza bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

On yıl nereden sayılır?

Sözleşmenin başlangıcından değil, asıl sözleşme süresi bittikten sonraki uzama döneminden. Kanun; sözleşme süresinin bitmesini, uzayan dönemin on yıl olmasını ve uzayan dönemi izleyen yıl içinde üç ay öncesinden ihbarı arar.

Bir yıllık sözleşmede ne zaman tahliye istenebilir?

1 yıl asıl süre ile 10 yıllık uzama toplamı 11 yıl eder; bildirim bunu izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılır. Yargı kararlarında on yıl üzeri kiralamalarda davanın on ikinci yılda açılması gerektiği belirtilmektedir.

Belirsiz süreli sözleşmede hesap farklı mı?

Evet. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya veren, kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracı ise her zaman fesih bildiriminde bulunabilir.

Süre dolmadan sebepsiz çıkarılabilir miyim?

Hayır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak ödenmeme, ihtiyaç, yazılı tahliye taahhüdü, yeniden inşa gibi kanunda sayılan sebepler on yıl beklenmeden ileri sürülebilir.

Sözlü bildirim geçerli mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu, ispat değil geçerlilik şartıdır; uygulamada noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi önerilir.

Üç aylık süre kısa hesaplanmışsa ne olur?

Bildirim o uzama yılı için sonuç doğurmaz; kiraya verenin bir sonraki uzama yılını beklemesi gerekir.

Bildirim gelince evden çıkmak zorunda mıyım?

Hayır. Bildirim tek başına tahliye sonucu doğurmaz; kiraya verenin dava açması veya icra yoluna başvurması gerekir. Bu süreçte kira ödemelerinin aksatılmaması önemlidir.

Kiraya veren dava süresini uzatabilir mi?

TBK m.353, kiraya verenin en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi hâlinde dava açma süresinin bir kira yılı uzayacağını düzenler; hüküm, dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin gereksinim, yeniden inşa, yeni malik, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar sebepleriyle birlikte yer alır. On yıllık uzamaya dayalı sona erdirme ise dava sebebi değil, yazılı bildirimle yapılan bir fesihtir (TBK m.347/1).

Beş yıllık sözleşmede on yıl ne zaman dolar?

Baskın uygulamaya göre on yıl, ilk sözleşme süresi bittikten sonra işler. 1/9/2014 başlangıçlı beş yıllık sözleşmede ilk süre 1/9/2019’da biter, on uzama yılı 1/9/2029’da dolar; bildirim en geç 1/6/2030’da yapılırsa sözleşme 1/9/2030’da sona erer.

Ev sahibi bildirimi eşime de yapmak zorunda mı?

Aile konutunda kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa kiraya veren fesih bildirimini kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapmak zorundadır (TBK m.349/3; TMK m.194/4).

2012’den önce kurulan sözleşmelerde kural nasıl işler?

Bir defaya mahsus geçiş hükmüne göre on yıllık uzama süresi dolmamış ama geri kalan süresi beş yıldan kısa olanlarda kural 1/7/2012’den itibaren beş yıl, süresi dolmuş olanlarda iki yıl sonra uygulanmaya başlamıştır (6101 s.K. geçici m.2).

Bildirimden sonra kirayı ödemeye devam etmeli miyim?

Evet. Bildirimin geçerliliği tartışılsa bile ödemenin durdurulması, kiraya verene on yıl tartışmasına girmeden temerrüt yoluyla tahliye imkânı verir (TBK m.315). Kiraya veren kabul etmezse tevdi yoluna gidilir (TBK m.107).

Sözleşme sona erdi, kiracı çıkmıyor; ne yapılır?

Kiraya veren önce arabulucuya başvurur (HUAK m.18/B-1-a), anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar. Sona erme tarihinden sonra gecikmeden hareket edilmesi ve tahsil edilen bedelin çekinceyle alınması önerilir.