“Çıkarken Boya ve Eskime Bedeli İsteniyor” – İade Borcu ve Olağan Eskime

TBK m.334: kural ve emredici koruma

Madde metni üç cümleden oluşur ve üçü de kiracı bakımından belirleyicidir:

“Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

Birinci cümle iade borcunu kurar: teslim alındığı durumda geri verme.

İkinci cümle bunun sınırını çizer: sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalar kiracıya yüklenemez. Solmuş boya, yıllara bağlı aşınma, parke ve laminatın normal yıpranması, banyo ve mutfak armatürlerinde zamanla oluşan aşınma bu kapsamdadır.

Üçüncü cümle emredicidir ve uygulamayı doğrudan etkiler. Kiracının, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararlar dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğine ilişkin önceden yapılan taahhütler geçersizdir. Bunun somut anlamı şudur: kira sözleşmelerinde sıkça rastlanan “kiralanan boyalı ve badanalı olarak teslim edilecektir”, “çıkışta tüm eskimeler kiracıya aittir” ya da “taşınmaz ilk günkü hâline getirilerek iade edilecektir” biçimindeki kayıtlar, sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskimeler bakımından geçerli değildir. Sözleşmenizde böyle bir madde bulunması, bu bedeli ödemeniz gerektiği anlamına gelmez.

Kanunun bu düzenlemesinde kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 267. maddesi göz önünde tutulmuştur. Eski 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 266. maddesi de aynı ilkeyi taşımaktaydı ve ayrıca “müstecirin mecuru iyi bir hâlde tesellüm etmiş olduğu asıldır” karinesini içeriyordu.

TBK m.335: bildirim yapılmazsa sorumluluk tümüyle kalkar

Bu, kiracının elindeki en güçlü ve en az bilinen savunmadır.

TBK m.335: “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.”

Maddenin gerekçesinde amaç açıkça belirtilmiştir: kiracının geri verme borcunu gereği gibi ifası konusunda kiraya verenin sonradan ortaya çıkarabileceği çekişmelerin önlenmesi. Kiraya veren, kiralananı teslim aldığında durumunu gözden geçirecek; kiracının sorumluluğuna yol açacak nitelikte bir eksikliğin veya ayıbın varlığı hâlinde bunu hemen, yazılı olarak bildirecektir.

Ve gerekçenin son cümlesi belirleyicidir: bu bildirimin yapılmaması, kiracıyı her türlü sorumluluktan kurtarır.

Pratik sonuç: anahtarı teslim ettiniz, ev sahibi o an bir şey söylemedi, aradan haftalar geçti ve sonra “boya parası, şu kırık, bu leke” diye bir liste geldiyse — bu talep, m.335’teki hemen ve yazılı bildirim yükü yerine getirilmediği için karşılanamaz. Sözlü söylenmiş olması da yeterli değildir; kanun yazılı bildirim arar.

Bu nedenle çıkış anında yapılacak en doğru hamle, anahtar teslim tarihini belgelemektir: tutanak imzalatmak, imza alınamıyorsa anahtarı noter aracılığıyla teslim etmek ya da teslim anını tarih bilgisi görünen fotoğraf ve video ile kayıt altına almak. Teslim tarihi netleşmezse “hemen” ölçütü de tartışmalı hâle gelir.

Olağan eskime mi, hor kullanma mı? Ayrımın ölçütü

Uyuşmazlığın esası bu ayrımdadır. Kiracının sorumlu olduğu şey “hor kullanma” (kötü kullanma) yani sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zarardır; olağan yıpranma değil.

Kural olarak kiracıya yüklenemeyenler: boyanın solması ve zamanla kirlenmesi, duvar kâğıdının yıpranması, parke ve zeminde normal aşınma, musluk ve armatürlerde zamana bağlı eskime, mutfak dolabı menteşelerinde gevşeme, tesisatta ömrünü tamamlamış parçalar.

Kiracıya yüklenebilecekler: kapı ve duvarda delik, kırık cam, sökülmüş dolap, yanmış tezgâh, evcil hayvan veya taşınma kaynaklı belirgin hasar, izinsiz yapılan ve zarar doğuran tadilatlar, temizlenmemiş yağ ve is birikimi gibi ihmalden doğan durumlar.

Yargıtay’ın hesap ölçütü. Yargı kararlarında, tespit raporunda hasarların tek tek yazılmış olmasının tek başına yeterli olmadığı; davalının kullanım süresi ve sözleşme amacı gözetilerek her bir kalemin ne suretle olağan dışı ve sözleşmeye aykırı kullanım sayıldığının açıklanması gerektiği vurgulanmaktadır. Taşınmazın kiraya verildiği ilk hâline döndürülmesi için gereken tüm harcamaların tazminat hesabına dâhil edilmesi hatalı bulunmuştur; çünkü kiracı, sözleşmenin amacına uygun hareket etmiş olmak kaydıyla olağan kullanımın getirdiği yıpranma ve eskimelerden sorumlu tutulamaz.

Buna bağlı olarak bilirkişi hesabında yıpranma (amortisman) payı düşülmelidir. On yıl oturulan bir evde boyanın tamamen yenilenmesi bedeli kiracıya yüklenemez; yüklenebilecek olan, varsa kiracının kusurundan doğan ek hasarın giderim bedelidir.

İspat yükü. Zararın varlığını, miktarını ve bunun sözleşmeye aykırı kullanımdan doğduğunu ileri süren kiraya veren ispatla yükümlüdür.

Depozito, faydalı giderler ve pratik adımlar

Depozito otomatik olarak kesilemez. Depozito, kiracının sorumlu olduğu gerçek ve ispatlanmış zararların karşılığıdır. Kiraya veren, olağan eskimeyi gerekçe göstererek depozitodan kesinti yapamaz; keserse kiracı depozitonun iadesi talebiyle dava açabilir. Depozito iadesinde gecikme hâlinde temerrüt faizi de istenebilir.

Kiracının yaptığı giderler. Tablo tek yönlü değildir. Yargıtay uygulamasında kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden, alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve kiraya veren tarafından benimsenenlerin bedelinin, yapıldıkları tarih itibarıyla vekâletsiz iş görme hükümlerine göre istenebileceği kabul edilmektedir. Yani izinle yapılmış ve taşınmazda kalan iyileştirmeler için karşı talep ileri sürülebilir.

Çıkış öncesi ve sırasında yapılacaklar:

• Giriş belgelerini bulun. Varsa giriş tutanağı, taşınma günü çekilmiş fotoğraflar, ilan görselleri. Giriş durumu ispatlanamıyorsa taşınmazın iyi durumda teslim alındığı yönündeki kabul kiracının aleyhine işleyebilir.
• Çıkışta ayrıntılı görsel kayıt alın. Her odayı, tesisatı, duvarları ve zemini tarih bilgisi görünecek biçimde fotoğraflayın ve video çekin.
• Teslim tutanağı düzenleyin. Ev sahibi imzalamıyorsa iki tanık huzurunda tutanak tutun ve anahtarı noter aracılığıyla teslim edin.
• Son ödemeleri belgeleyin — kira, aidat, elektrik, su, doğalgaz kapanış faturaları ve abonelik iptalleri.
• Depozito iadesini yazılı isteyin. Talep edilmezse temerrüt oluşmaz; noter ihtarnamesi hem talebi hem tarihi belgeler.
• Kesinti yapılmışsa gerekçesini ve hesap ayrıntısını yazılı olarak isteyin; kalem kalem dayanak gösterilmesi gerekir.

Uyuşmazlık hâlinde: depozito ve hor kullanma tazminatı uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Delil durumunun zamanla bozulacağı hâllerde dava öncesi delil tespiti istenmesi, sonradan telafisi mümkün olmayan kayıpları önler.