“Evde Zorunlu Onarım Yaptım” – Kiracının Masrafları

Sınır çizgisi: kim neyden sorumlu?

Sistem iki temel hüküm üzerine kuruludur ve ikisi birlikte okunmalıdır.

Kiraya verenin asli borcu (TBK m.301): kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmak. Bu borç teslimle bitmez; kira boyunca devam eder. Bu borca aykırılık kanunda özel yaptırıma bağlanmıştır (m.304-306).

Kiracının borcu (TBK m.317): “Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.” Buradaki ölçüt “olağan kullanım”dır; sıradan kullanımın doğurduğu küçük giderler kiracıya aittir.

Kiracıya ait sayılan tipik giderler: iç temizlik, ampul değişimi, musluk contası yenilenmesi, küçük tamiratlar, klimanın rutin bakımı, kiracının kusuruyla kırılan cam, kalorifer peteklerinin ve kombinin periyodik bakımı.

Kiraya verene ait sayılan tipik giderler: büyük onarımlar ve yapısal sorunlar, sıhhi tesisatın esaslı arızası, su kaçıran çatının tamiri, ana su borusunun patlaması, ısıtma sisteminin çalışmaması, dış cephe boyası, doğal afet kaynaklı zararlar, ömrünü tamamlamış demirbaşın yenilenmesi.

Dikkat çekici bir vurgu: öğretide, kanun görüşmelerinde ortaya atılan bir yanlış yorumun aksine, “çatı akması, dış boya” gibi kiralananın önemli onarımına ilişkin yükümlülüklerin hiçbir şekilde kiracıya yüklenemeyeceği belirtilmektedir. Zira kiralananı kullanıma hazır bulundurmak kiraya verenin asli borcudur ve m.317 de aynı temele dayanır.

Bir ayrım daha: kombi gibi demirbaş niteliğindeki unsurların tamiri, olağan kullanım sonucu bozulmuşsa kiraya verene; bakım eksikliği veya kullanıcı hatasından kaynaklanmışsa kiracıya aittir. Bu nedenle servis raporundaki arıza sebebi tespiti belirleyici olur.

Mahsup hakkı: TBK m.306 ve üç şartı

Kiraya verene ait bir onarımı kiracı kendi cebinden yaptırdığında devreye giren mekanizma budur.

TBK m.306 uyarınca kiracı, kiralanandaki ayıbın giderilmesini kiraya verenden isteyebilir. Kiraya veren uygun bir sürede ayıbı gidermezse kiracı, ayıbı kiraya verenin hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir. Kiracı ayrıca ayıplı hâlin devam ettiği süre için kira bedelinde indirim ve varsa diğer zararlarının giderilmesini de isteyebilir; ayıp önemli nitelikteyse sözleşmeyi haklı nedenle feshetme imkânı da bulunur.

Ancak mahsup hakkı üç şarta bağlıdır ve uygulamada dosyalar tam burada kaybedilir:

• 1. Yazılı bildirim. TBK m.318 uyarınca kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumlu olur. Yargıtay kararlarında ayıbın kiracı tarafından kiraya verene ihtar edilmesi aranmaktadır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 06.03.2017, E. 2017/2397, K. 2017/2466).
• 2. Uygun süre tanınması. Bildirimin ardından kiraya verene onarımı yapması için makul bir süre verilmelidir. Süre tanınmadan doğrudan yaptırılan onarımın bedeli tartışmalı hâle gelir.
• 3. Belgeleme. Harcamanın fatura veya makbuzla belgelenmesi zorunludur. Fatura ve yazılı bildirim olmadan yapılan “kiradan düşme” işlemi risklidir; kiraya veren eksik ödeme gerekçesiyle temerrüt iddiasında bulunabilir.

Acil hâller. Gecikmesinde sakınca bulunan durumlarda — patlayan ana su borusu, kışın çalışmayan ısıtma, elektrik kaçağı gibi — kiracının önce müdahale edip sonra bildirmesi hayatın olağan akışına uygun kabul edilir. Bu hâlde de bildirimin hemen ardından yapılması ve acil durumun fotoğraf, servis raporu ve saat bilgisiyle belgelenmesi gerekir.

Orantılı indirim (TBK m.307). Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. Burada da ayıbın kiraya verene ihtar edilmiş olması aranır — ihtar tarihi, indirimin başlangıç tarihini belirler.

Zorunlu gider mi, faydalı gider mi?

İki kavram farklı hukuki rejime tabidir ve talebin dayanağını değiştirir.

Zorunlu giderler kiralananın korunması ve kullanılabilir kalması için kaçınılmaz olan harcamalardır: su borusundaki kaçağın giderilmesi, baca temizliği, ısıtma sisteminin onarımı, çatı tamiri, temel tesisat sorunlarının çözülmesi. Bunlar kiraya verenden istenir; talebe rağmen giderilmezse kiracı bedeli TBK m.306 kapsamında kira bedelinden indirebilir. Bu indirim hakkı, kiralanandaki ayıp nedeniyle yapılan zorunlu tamirler için geçerlidir.

Faydalı giderler ise kiralananın değerini veya kullanım kolaylığını artıran, kaçınılmaz olmayan harcamalardır: mutfak dolabının yenilenmesi, oda bölünmesi, parke döşenmesi, klima takılması. Bunlar için kural farklıdır: kiracı, kiraya verenin yazılı izniyle kiralananda iyileştirme veya değişiklik yapabilir. İzinsiz yapılan faydalı giderlerde talep hakkı zayıflar; hatta eski hâle getirme yükümlülüğü doğabilir.

Yargıtay uygulamasında, kiracının yaptığı ve alınıp götürülmesi mümkün olmayan, kiraya veren tarafından da benimsenen faydalı ve zorunlu giderlerin bedelinin, yapıldıkları tarih itibarıyla vekâletsiz iş görme hükümlerine göre (TBK m.530 vd.) istenebileceği kabul edilmektedir.

Bir uyarı: taşınmaz el değiştirmişse durum değişebilir. Yargı kararlarında, kira sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilen zorunlu ve faydalı masrafların satış bedeli içinde kaldığı; taşınmazı mevcut hâliyle görerek satın alan yeni malikin sebepsiz zenginleşmediği değerlendirilebilmektedir. Bu nedenle giderin yapıldığı tarih ile malik değişikliği tarihi karşılaştırılmalıdır.

Adım adım: doğru yürütülen bir onarım süreci

1. Arızayı tespit edin ve belgeleyin. Fotoğraf ve video çekin; mümkünse yetkili servisten arıza sebebini gösteren rapor alın. Arızanın olağan kullanımdan mı yoksa kullanıcı hatasından mı doğduğu, sorumluluğu belirleyen ilk unsurdur.
2. Yazılı bildirim yapın. Noter ihtarnamesi en güvenlisidir; KEP, iadeli taahhütlü posta veya imza karşılığı teslim de kullanılabilir. Bildirimde arıza, tarihi, kullanıma etkisi ve onarım için tanınan süre açıkça yazılmalıdır.
3. Süreyi bekleyin. Acil hâl yoksa tanınan süre dolmadan onarımı yaptırmayın.
4. Onarımı yaptırın ve faturayı kendi adınıza kestirin. Fatura, ödeme dekontu ve servis raporu birlikte saklanmalıdır.
5. Mahsubu bildirin. Kira ödemesinden düşerken bunu yazılı olarak bildirin ve fatura örneğini ekleyin. Sessizce eksik ödeme yapmak, temerrüt ve tahliye riski doğurur.
6. Kiraya veren kabul etmezse alacak davası yoluna gidilir. Kira ilişkisinden doğan bu uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Saklanacak belgeler: kira sözleşmesi (onarım ve bakıma ilişkin özel hükümler varsa özellikle), arıza öncesi ve sonrası görseller, servis/eksper raporu, noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi, fatura ve ödeme dekontu, mahsup bildirimi, tanık bilgileri.

Son not: sözleşmeye “tüm onarım ve tamiratlar kiracıya aittir” biçiminde genel bir kayıt konulmuş olması, kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcunun kiraya verene ait olduğu gerçeğini değiştirmez. Bu tür kayıtlar, kanunun kiraya verene yüklediği asli borcu bertaraf edecek biçimde yorumlanamaz.