Bağlantılı Sözleşme Yasağı: Kirayı Sigortaya Bağlamak (TBK m.340)

Kiralık ev veya dükkân ararken sık karşılaşılan bir cümle vardır: “Burayı size veririm ama şu sigortayı bizden yaptıracaksınız” ya da “Mobilyaları da satın alırsanız sözleşmeyi imzalarız.” Kiralanan yerin darlığı karşısında çoğu kişi bunu kabul eder ve altına imza atar.

Oysa Türk Borçlar Kanunu bu uygulamayı özel bir hükümle yasaklamıştır. Bu rehberde TBK m.340’ın hangi hâlleri kapsadığını, hangi dayatmaların geçerli sayılabileceğini, yaptırımın ne olduğunu ve ödenmiş bedellerin geri alınıp alınamayacağını ele alıyoruz.

Hükmün Metni

Hüküm, İsviçre Borçlar Kanunu’nun 254. maddesi esas alınarak düzenlenmiş ve Türk hukukuna 6098 sayılı Kanun ile girmiştir. Amacı açıktır: kiralanan yer bulmanın güçlüğünden yararlanılarak kiracıya, kira ilişkisiyle ilgisi olmayan yükler bindirilmesini önlemek.

Üç Unsur Birlikte Aranır

Bir ek sözleşmenin geçersiz sayılabilmesi için üç unsurun birlikte gerçekleşmesi gerekir. Bunlardan biri eksikse yasak devreye girmez.

Uygulamada Karşılaşılan Dayatmalar

Yaptırım: Kesin Hükümsüzlük

Kanun gerekçesinden anlaşıldığı üzere buradaki geçersizlik kesin hükümsüzlük hâlidir. Bunun üç pratik sonucu vardır:

• Baştan geçersizdir. Sonradan geçerli hâle gelmez, onaylanamaz.
• Kiracının imzası sonucu değiştirmez. Kabul beyanı, hatta “kendi isteğimle imzaladım” şeklinde bir kayıt dahi geçersizliği gidermez.
• Hâkim resen dikkate alır. Taraflar ileri sürmese bile mahkeme bu hususu kendiliğinden gözetir.

Kira Sözleşmesi de Geçersiz Olur mu?

Hayır. Hüküm, geçersizliği bağlantılı sözleşme ile sınırlar. Kira sözleşmesi ayakta kalır; yalnızca ona eklemlenen ek borç düşer. Bu, kiracıyı koruyan bir düzenlemedir: aksi hâlde kiracı hem ek yükten hem de kiralanandan olurdu.

TBK m.340 ile m.346 Farkı

İki hüküm de kiracıyı ek yükten korur ama farklı şeyleri hedefler. Karıştırılmaları uygulamada yanlış dayanak seçimine yol açar.

Ticari Kiracılar ve İşyeri Kiraları

6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesiyle, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında TBK’nın bazı maddelerinin uygulanması ertelenmişti. 6217 sayılı Kanun’un ilk metninde ertelenen maddeler 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353 olarak sayılmış ve erteleme beş yıl olarak öngörülmüştü; hüküm 6353 sayılı Kanun’un 53. maddesiyle değiştirilmiş ve değişik metne göre ertelenen maddeler TBK’nın 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleridir; 340. madde de bu listede yer almış ve erteleme 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl sürmüştür.

Bunun pratik sonucu şudur: kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında bağlantılı sözleşme yasağı 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmamış, bu dönemde sözleşme serbestisi ve sözleşmede hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu esas alınmıştır. 01.07.2020 tarihinden itibaren ise AVM ve iş merkezi kiraları dahil bütün konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.340 uygulanmaktadır.

Kiracı İçin Yol Haritası

1. İmzalamadan önce ayrıştırın. Kira sözleşmesi ile ek sözleşmenin ayrı belgeler olması, sonradan geçersizlik iddiasını kolaylaştırır.
2. Bağlantıyı belgeleyin. “Sigortayı yaptırmazsan vermem” türü beyanları yazışmayla (mesaj, e-posta) kayıt altına alın; bağlama unsurunun ispatı buradan gelir.
3. Ödemeyi izlenebilir yapın. Banka üzerinden ve açıklamalı ödeyin; elden ödeme iade talebini neredeyse imkânsızlaştırır.
4. İmzaladıysanız umutsuz değilsiniz. Kesin hükümsüzlük imzayla giderilmez; geçersizliği her zaman ileri sürebilirsiniz.
5. Kira borcunuzu aksatmayın. Ek sözleşme tartışması sürerken kirayı eksik ödemek, tartışmalı bir konuyu tartışmasız temerrüde çevirir.

Kiraya Veren İçin Kontrol Listesi

• Kirayı başka bir sözleşmeye bağlamak, geçersiz bir yük yaratmaktan başka işe yaramaz; tahsil edilen bedel iade riski taşır.
• Ek hizmet sunmak istiyorsanız bunu kiracının seçimine bırakın ve gerçek bir yarar sağlayın; yarar varsa yasak işlemez.
• Kullanımla doğrudan ilgili kalemleri (aidat, ortak gider) sözleşmede açıkça ve ayrı düzenleyin; bunlar zaten kapsam dışıdır.
• Güvence ihtiyacınız varsa kanunun izin verdiği araçları kullanın: sınıra uygun depozito ve şekil şartlarına uygun kefalet.

İki Ayrı Sözleşme İmzalattılar: Bağlantılı Sayılır mı?

Kiraya verenler çoğu zaman ek yükümlülüğü kira sözleşmesinin içine yazmaz; ayrı bir belge imzalatır. Bu, hükmü etkisiz kılmaz. Belirleyici olan belgelerin sayısı değil, aralarındaki bağlantıdır.

İspat: Bağlamayı Nasıl Gösterirsiniz?

Geçersizlik iddiasının zayıf halkası ispattır. Sözleşme metninde “şu koşulla kiralanmıştır” yazmıyorsa, bağlamanın varlığını başka delillerle ortaya koymak gerekir.

• Yazışmalar. İlan görüşmesi sırasındaki mesajlar en güçlü delildir: “sigortayı bizden yaptırmanız gerekiyor” türü bir cümle bağlamayı doğrudan gösterir.
• İlan metni. Kiralama ilanında ek koşul belirtilmişse ilan çıktısı saklanmalıdır.
• Zaman ve ödeme akışı. Ek bedelin kira sözleşmesiyle aynı gün ve aynı muhataba ödenmiş olması güçlü bir karinedir.
• Tanık. Görüşmede bulunan üçüncü kişilerin beyanı, yazılı delil bulunmayan hâllerde tamamlayıcı olur.
• Aynı kiraya verenin diğer kiracıları. Aynı koşulun başka kiracılara da dayatılmış olması, uygulamanın sistematik olduğunu gösterir.

TBK m.339-346 Sisteminde Bağlantılı Sözleşme Yasağının Yeri

Bağlantılı sözleşme yasağı, Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümleri arasında yer alır. Bu hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır; niteliği gereği geçici kullanılmak üzere altı ay veya daha kısa süreli olarak kiraya verilen konut ve çatılı işyerleri ise bu özel hükümlerin kapsamı dışındadır (TBK m.339). Aynı bölümde kiracıyı ek yüklerden koruyan başka hükümler de bulunur: kiracının güvence vermesi üç aylık kira bedeliyle sınırlandırılmış ve güvencenin kiracı adına vadeli bir hesaba yatırılması öngörülmüştür (TBK m.342); kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m.343); kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346).

Bu hükümler birlikte okunduğunda kanun koyucunun amacı açıktır: kiraya verenin, kiralık konut ve işyeri bulmanın güçlüğünden yararlanarak kira ilişkisine ekonomik açıdan ilgisiz veya kanunun izin verdiğinden fazla yükler eklemesini engellemek. TBK m.340 bu sistemde, doğrudan ödeme yükü getirmek yerine kiracıyı başka bir hukuki ilişkiye sokma yoluyla yapılan dolanmayı hedefler. Dayatılan yükün bir para borcu olarak kira sözleşmesine yazılması hâlinde TBK m.346, ayrı bir sözleşme olarak kurgulanması hâlinde TBK m.340 uygulanır; güvence aşımı ise TBK m.342 çerçevesinde değerlendirilir.

Kira Sözleşmesi Neden Ayakta Kalır? Kısmi Hükümsüzlük ve Koruma Amacı

Borçlar hukukunun genel kuralına göre sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması diğerlerinin geçerliliğini etkilemez; ancak bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz olur (TBK m.27/2). Kiraya veren bu kurala dayanarak, bağlantılı sözleşme olmasaydı kiralamayacağını ve bu nedenle kira sözleşmesinin de düşmesi gerektiğini ileri sürebilir. Ancak TBK m.340 geçersizliği açıkça kirayla bağlantılı sözleşmeyle sınırlamış ve kiracıyı korumayı amaçlamıştır; bu nedenle kiraya verenin bağlantı olmadan kiralamayacağı savunması, kira sözleşmesinin geçersizliği sonucunu doğurmaz.

Koruma amacı, kesin hükümsüzlüğün sonuçlarında da kendini gösterir. Bağlantılı sözleşmenin geçersizliği sadece kiracı tarafından ileri sürülebilecek bir hak değil, hâkimin resen gözeteceği bir durumdur; kiraya veren ise kendi dayattığı geçersiz sözleşmeye dayanarak kiracıdan ifa isteyemez. Kiracının bağlantılı sözleşmeyi uzun süre ifa etmesi, örneğin yıllarca sigorta primi ödemesi de geçersizliği gidermez. Bununla birlikte, bağlantılı sözleşme kiracıya gerçek bir yarar sağlıyorsa hükmün şartları gerçekleşmez ve sözleşme geçerli kalır; bu durumda edimler arasında açık bir oransızlık varsa aşırı yararlanma hükümleri ayrıca gündeme gelebilir.

Kiraya verenin, kiracı bağlantılı sözleşmeyi ifa etmediği veya ek hizmet bedelini ödemediği gerekçesiyle kira sözleşmesini sona erdirmesi de mümkün değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez ve kiraya veren ancak kanunda sayılan sebeplerle ve kanunda öngörülen usulle tahliye isteyebilir (TBK m.354). Geçersiz bir bağlantılı sözleşmeden doğan borcun ödenmemesi ne kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt (TBK m.315) ne de sözleşmeye aykırılık nedeniyle fesih (TBK m.316) sebebi oluşturur; bu yöndeki bir ihtar veya fesih bildirimi hukuki sonuç doğurmaz.

Ödenen Bedelin Geri Alınması: Sebepsiz Zenginleşme ve Zamanaşımı

Geçersiz bağlantılı sözleşmeye dayanarak kiraya verene veya onun yönlendirdiği kişiye ödeme yapan kiracı, bu ödemeyi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir: haklı bir sebep olmaksızın bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür ve bu yükümlülük geçersiz bir sebebe dayanan zenginleşmeyi de kapsar (TBK m.77). Ödeme doğrudan kiraya verenin yakınına veya anlaşmalı bir şirkete yapılmışsa talep, zenginleşen bu kişiye yöneltilir; kiraya verenin bu kişiyle birlikte hareket ettiği durumlarda kiraya verenin sorumluluğu da ayrıca değerlendirilir.

Sebepsiz zenginleşme alacağı, hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak iki yıl ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (TBK m.82). Bağlantılı sözleşmeyle kiracıya bir mal teslim edilmişse, örneğin mobilya satın aldırılmışsa, karşılıklı iade söz konusu olur ve kiracının ödediği bedelden, kullandığı malın durumuna göre hakkaniyete uygun bir mahsup tartışılabilir. Kiracı bağlantılı sözleşmede yarar bulunduğu gerekçesiyle hükmün uygulanmayacağı sonucuna varılırsa, sözleşme kurulurken kiracının zor durumda kalmasından yararlanılarak edimler arasında açık bir oransızlık yaratıldığı ileri sürülebilir; bu durumda sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirme hakkı, sömürmenin öğrenildiği tarihten itibaren bir yıl ve her hâlde sözleşmenin kurulmasından itibaren beş yıl içinde kullanılmalıdır (TBK m.28).

Matbu Kira Sözleşmeleri ve Genel İşlem Koşulları Denetimi

Ek hizmet veya ürün alma yükümlülükleri çoğu zaman kiraya verenin veya emlak ofisinin hazır matbu sözleşmesine eklenmiş kayıtlar biçiminde karşımıza çıkar. Bir tarafın önceden, tek başına hazırlayarak karşı tarafa sunduğu bu tür kayıtlar genel işlem koşuludur ve karşı tarafın menfaatine aykırı genel işlem koşulları, düzenleyenin bu koşulların içeriği hakkında karşı tarafa açıkça bilgi vermesi ve karşı tarafın bunları kabul etmesi hâlinde sözleşmenin kapsamına girer; aksi takdirde yazılmamış sayılır (TBK m.20-21). Sözleşmenin niteliğine ve işin özelliğine yabancı olan genel işlem koşulları da yazılmamış sayılır (TBK m.21/2).

Anlaşılmayan veya birden çok anlama gelen genel işlem koşulları düzenleyenin zararına ve karşı tarafın yararına yorumlanır (TBK m.23); dürüstlük kurallarına aykırı olarak karşı tarafın menfaatine aykırı ve onun durumunu ağırlaştırıcı nitelikte kayıtlar ise geçersizdir (TBK m.25). Bu denetim TBK m.340’tan bağımsız bir koruma katmanı sağlar: bağlama unsurunun ispatı güç olsa bile, matbu sözleşmeye eklenmiş ve kiracıya ayrıca açıklanmamış bir ek hizmet yükümlülüğü genel işlem koşulları hükümleri nedeniyle sözleşmenin kapsamı dışında kalabilir. Bir ek hizmet kaydının tartışılmadan, standart metnin içinde yer alması bu değerlendirmede kiracının lehine bir göstergedir.

Tüketici Mevzuatıyla Kesişme: Bağlantılı Satış Yasağı

Kiraya verenin ticari faaliyet olarak konut veya işyeri kiraladığı ve kiracının tüketici sıfatını taşıdığı durumlarda, tüketici mevzuatındaki bağlantılı satış yasağı da gündeme gelebilir. Satıcı veya sağlayıcı, bir mal veya hizmetin satışını, başka bir mal veya hizmetin satın alınması şartına bağlayamaz ve tüketiciyi bu yönde zorlayamaz (6502 s.K. m.13). Bu hüküm, özellikle konut kiralama hizmetini diğer ürün ve hizmetlerle birlikte sunan site işletmecileri, rezidans yönetim şirketleri veya profesyonel kiralama şirketleri bakımından TBK m.340’ın yanında ikinci bir koruma sağlar.

Uyuşmazlığın tüketici işlemi niteliği taşıması hâlinde görevli mahkeme ve arabuluculuk rejimi de değişebilir. Tüketici işlemlerinden doğan uyuşmazlıklarda tüketici mahkemeleri görevlidir (6502 s.K. m.73); belirli parasal sınırın altındaki uyuşmazlıklarda ise tüketici hakem heyetine başvuru zorunludur (6502 s.K. m.68). Buna karşılık kiraya verenin bireysel olarak kendi taşınmazını kiraya verdiği olağan kira ilişkilerinde kira uyuşmazlığı kuralları uygulanır: kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m.18/B) ve dava sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4).

Dava Yolları: Tespit, Menfi Tespit ve İstirdat

Bağlantılı sözleşmenin geçersizliği farklı usul yollarıyla ileri sürülebilir. Kiracı henüz ödeme yapmamış ve kiraya veren ek sözleşmeden doğan bedeli istiyorsa, kiracı bu bedelden sorumlu olmadığının tespitini dava edebilir; kiraya veren bu bedel için icra takibi başlatmışsa, borçlu takipten önce veya sonra borçlu olmadığının tespiti için menfi tespit davası açabilir (İİK m.72). Ödeme icra takibi baskısıyla yapılmışsa, ödemenin yapıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde istirdat davası açılabilir (İİK m.72/7). İcra baskısı olmaksızın yapılan ödemelerde ise sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanan alacak davası yoluna gidilir.

Kira sözleşmesinin devam ettiği bir ilişkide geçersizlik iddiasını ileri sürmek, kiraya verenle ilişkinin gerginleşmesine yol açabilir. Kiracının bu süreçte kira bedelini eksiksiz ve zamanında ödemeyi sürdürmesi, ek sözleşme bedelini kira bedelinden mahsup etmemesi ve itirazını yazılı olarak bildirmesi gerekir; aksi hâlde kiraya veren temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye yoluna gidebilir (TBK m.315). Ek sözleşmenin kiraya verenin kişisel yakınıyla veya onun şirketiyle yapılmış olması, bağlantının varlığı bakımından güçlü bir karine olarak dava dilekçesinde özellikle vurgulanmalıdır.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: cezai şart ve muacceliyet yasağı · hava parası · yenilemede şart değişikliği · genel işlem koşulları · depozito iadesi · kira davasında arabuluculuk

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi sigorta yaptırmamı şart koşabilir mi?

Kendi belirlediği şirketten sigorta yaptırmayı kira sözleşmesinin şartı hâline getirmesi TBK m.340 kapsamında değerlendirilir ve kural olarak geçersizdir. Zorunlu deprem sigortası ise kanunen malikin yükümlülüğüdür ve TBK m.340 kapsamında değerlendirilmez; ancak primin kiracıya yüklenmesi, kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü yasağı (TBK m.346) bakımından ayrıca incelenmelidir.

Mobilyaları satın alma şartı geçerli mi?

Kira sözleşmesinin kurulması mobilya satın almaya bağlanmışsa, bu bağlantılı sözleşme kural olarak geçersizdir. Kiracının gerçek bir yararı bulunduğu istisnai hâller ayrıca değerlendirilir.

İmzaladım, artık bir şey yapamaz mıyım?

Yapabilirsiniz. Geçersizlik kesin hükümsüzlük niteliğindedir; imza, onay veya sonraki ödemeler bu sakatlığı gidermez. Hâkim de bu durumu resen dikkate alır.

Ek sözleşme geçersizse kira sözleşmem de düşer mi?

Hayır. Hüküm yalnızca kirayla bağlantılı sözleşmeyi geçersiz sayar. Kira sözleşmesi geçerliliğini korur ve ilişkiniz devam eder.

Ödediğim parayı geri alabilir miyim?

Geçersiz sözleşmeye dayanan ödeme hukuki sebepten yoksun kalır ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi istenebilir. Belirleyici olan ispattır; bu nedenle ödemenin banka üzerinden ve açıklamalı yapılması önemlidir.

Aidat ödemek de bağlantılı sözleşme sayılır mı?

Hayır. Aidat ve ortak giderler kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgilidir ve yan gider niteliğindedir; TBK m.340 kapsamına girmez.

Ticari işyeri kiracısıyım, bu koruma bana da uygulanır mı?

Evet. 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesiyle kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında 340. madde de sekiz yıl süreyle ertelenmişti; erteleme 01.07.2020 tarihinde sona erdiğinden, bu tarihten itibaren bağlantılı sözleşme yasağı ticari işyeri kiralarında da uygulanır.

AVM’de reklam katkı payı istenmesi geçersiz mi?

Ortak alan ve pazarlama katkısı gibi kalemler çoğu zaman kullanımla doğrudan ilgilidir ve kiracıya da yarar sağlar; bu hâlde yasak işlemez. Ayrım, kiracının yararı ve kullanımla doğrudan ilişki ölçütlerine göre yapılır.

Bu yasak her kira sözleşmesinde geçerli mi?

Hayır. Hüküm konut ve çatılı işyeri kiraları için düzenlenmiştir. Arsa, açık alan veya çatısız depo kiralarında genel hükümler uygulanır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarına göre değerlendirilmesi gerektiğinden, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.