Kira bedeli veya yan giderin süresinde ödenmemesi halinde kiralayanın başvurabileceği en pratik hukuki yol; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 269 ilâ 269/d maddelerinde düzenlenen “kiralanan taşınmazın tahliye emri ile ilamsız takibi”dir. Bu takip yolunda kiralayan, tek bir icra takibi ile hem birikmiş kira alacağının tahsilini hem de kiralananın tahliyesini birlikte talep edebilir. Takibin özelliği; ödeme emrinin içeriğine, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 315. maddesinde öngörülen 30 günlük ihtar süresinin işletilmesine ve borçlunun yedi gün içinde itiraz etmemesi ya da itiraz etmesine bağlı olarak farklı sonuçlar doğurmasıdır.Bu yazıda; kira alacağı için başlatılan ilamsız takibin İİK m.269 uyarınca ödeme emrinin yapısı, TBK m.315 atfı ile konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanan 30 günlük ödeme süresi, borçlu kiracının 7 günlük itiraz süresi, İİK m.269/a uyarınca itiraz etmeyen borçlu bakımından ihtar müddetinin bitimini takip eden 6 ay içinde icra mahkemesince verilecek tahliye kararı, İİK m.269/b uyarınca kira akdi ve imza reddi halinde alacaklının açacağı itirazın kaldırılması davası ile İİK m.269/c kapsamında borçlunun kira akdi dışındaki itirazlarını ispat için sunması gereken yazılı belge şartı bütüncül olarak ele alınmaktadır. Konunun genel çerçevesi ve icra hukukunun diğer başlıklar ile ilişkisi için ana rehberimiz /icra-hukuku/ sayfası incelenebilir.Kira alacağı için tahliye emri ile ilamsız takip; klasik ilamsız icra takibinin (İİK m.42 vd.) özel bir görünümüdür. Bu takip yolunda ödeme emri, aynı anda hem kira borcunun ödenmesi hem de temerrüt halinde tahliye ihtarı içermesi bakımından ikili bir işleve sahiptir. Bu ikili yapı, uygulamada zaman zaman TBK m.315 kapsamında noter aracılığıyla gönderilen “ihtarname” ile karıştırılmakta; oysa iki hukuki araç, süreleri ve sonuçları aynı olsa da usulen farklıdır. Aşağıda önce takibin ödeme emri boyutu, ardından süreler, itiraz yolları ve iki mekanizmanın karşılaştırması ele alınmaktadır.## Kiralanan Taşınmazın Tahliye Emri — İİK m.269İİK m.269, “Adi kira ve hasılat kiraları için ödeme emri ve itiraz müddeti” başlığı altında düzenlenmiştir. Maddeye göre; kira alacaklısı olan kiralayan, kira bedelinin ödenmemesi halinde icra dairesinden borçlu kiracıya karşı bir ödeme emri gönderilmesini talep edebilir. Bu ödeme emri; klasik ilamsız takipteki ödeme emrinden farklı olarak, alacaklının talebi ile birlikte TBK m.315’te öngörülen ihtar süresini ve borç ödenmediği takdirde kiralananın tahliye edileceği ihtarını da içerir. Bu nedenle uygulamada bu ödeme emrine sıklıkla “tahliye ihtarlı ödeme emri” veya kısaca “tahliye emri” denilmektedir.Takip talebinde alacaklı, borçluya karşı ileri sürdüğü kira alacağının dönemini (hangi aylara ilişkin), miktarını (aylık kira ve toplam alacak), varsa sözleşmede öngörülen faizi ve kira sözleşmesinin dayanağını (tarih, tarafları) belirtmelidir. Bunlara ek olarak takip talebinde alacaklının, ödeme emrinde tahliye ihtarına yer verilmesini açıkça talep etmesi gerekir. Alacaklının bu yönde bir talebi yoksa, ödeme emri yalnızca alacak takibi olarak işlem görür ve sadece kira parasının tahsili amaçlanır; tahliye ihtarı işletilemez. Bu tercihin uygulamada gözden kaçırılması, kiralayanın tahliye hakkını kullanamamasına yol açar.Ödeme emrinin içeriği bakımından alacaklı, kira sözleşmesinin niteliğine göre farklı belgeleri delil olarak sunmak durumundadır. Uygulamada; noterlikçe re’sen tanzim edilmiş veya imzası tasdik edilmiş kira sözleşmesi, en güçlü ispat aracı olarak kabul edilir. Adi yazılı kira sözleşmesi de takip için yeterli olmakla birlikte, kiracının akit veya imzayı reddetmesi halinde alacaklının sonraki aşamalarda ispat yükü ağırlaşabilir. Ödeme emrine dayanılan kira sözleşmesinin bir örneğinin takip talebine eklenmesi ya da en azından takip talebinde açıkça atıf yapılması gerekir.Ödeme emrine tebliğ ile birlikte, borçlu kiracı için üç ayrı süre işlemeye başlar. Birincisi; borcun ödenmesi için verilen ihtar süresi (konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 gün, diğer taşınmaz kiralarında 30 gün). İkincisi; itiraz için verilen 7 günlük süre (İİK m.269 ve m.62). Üçüncüsü; borç ödenmez ve itiraz edilmezse, ihtar süresinin bitim tarihini takip eden 6 aylık süre içinde alacaklının icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunma süresi (İİK m.269/a). Bu üç sürenin doğru şekilde takibi, ilamsız tahliye takibinin en teknik yönünü oluşturur.## Ödeme Süresi — 30 Gün (Konut ve Çatılı İşyeri Kirası)Ödeme emrinde borçluya verilen ödeme süresi, TBK m.315 kapsamında düzenlenmiştir. Buna göre kiracıya verilecek ödeme süresi; en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Uygulamada icra dairelerince düzenlenen ödeme emirlerinde bu asgari süreler dikkate alınır ve kural olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 günlük süre işletilir. Bu 30 günlük süre, temerrüt olgusunun oluşabilmesi için maddi hukuktan gelen bir güvencedir ve süresinden kısa verilen ihtar geçersiz kabul edilir.Ödeme süresi, ödeme emrinin borçluya tebliğ edildiği tarihi takip eden günden itibaren işlemeye başlar. Bu husus önemlidir çünkü tebliğ tarihi ile sürenin başlangıç tarihi karıştırıldığında hesaplama hataları yaşanır. TBK m.315/2 uyarınca süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler; usulsüz tebligat, sürenin işlememesi sonucunu doğurur. Bu nedenle tebligat evrakının imzasız, adressiz, komşuya yapılıp da 21 gün ilanı olmaksızın tamamlanmış olması gibi eksiklikler, alacaklı için önemli bir risk oluşturur.Ödeme süresi içinde kiracının yalnızca ödeme emrine konu takip talebinde gösterilen kira borcunu tamamen ödemesi gerekir; kısmi ödeme, temerrüdü ortadan kaldırmaz. Ayrıca ödeme süresi içinde ödenen tutarın; işlemiş faiz, tebligat gideri, icra harcı ve alacaklının vekili varsa vekalet ücretini kapsayacak biçimde ve icra dairesince tahsil edilen tam meblağ olması gerekir. Yalnız anaparanın ödenmesi, faiz ve masrafların ödenmemesi halinde temerrüdün kalkıp kalkmayacağı yerleşik uygulamada tartışmalıdır; Yargıtay içtihatları, kural olarak yasal ferilerin de ödenmesini aramaktadır.Ödeme süresinin hesabında dikkat edilecek diğer bir husus, hafta sonu ve resmi tatillerdir. Sürenin son günü resmi tatile ya da hafta sonuna denk gelirse süre, takip eden ilk iş gününün mesai sonuna kadar uzar. Bu kural, itiraz süresi (7 gün) ve alacaklının icra mahkemesine başvuru süresi (6 ay) için de geçerlidir. Sürelerin hesaplanmasında sürenin başladığı gün sayılmaz; bu, tebligat gününden bir sonraki günden itibaren gün sayımının başlaması anlamına gelir.Konut ve çatılı işyeri dışında kalan taşınmaz kiralarında (örneğin arsa, üstü kapalı olmayan işyeri, tarım arazisi) ödeme süresi TBK m.315’in ilk cümlesine göre “en az on gün” olarak öngörülmüştür. Ancak uygulamada özellikle ticari işyeri kiralarında, kiralanan yerin niteliği hakkında tartışma çıktığında Yargıtay, kiralananın “çatılı işyeri” niteliğinde olup olmadığını fiili duruma göre değerlendirmektedir. Bu değerlendirme, uygulanacak ödeme süresini doğrudan belirlediği için, alacaklının doğru süreyi belirlemesi büyük önem taşır.## Tahliye Emrine İtiraz — İİK m.269/a Öncesi 7 Gün KuralıBorçlu kiracı, kendisine tebliğ edilen ödeme emrine karşı YEDİ GÜN içinde icra dairesine itiraz edebilir. Bu itiraz süresi, İİK m.269’un birinci fıkrasında “borçlu, tebliğ üzerine yedi gün içinde itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur” ifadesiyle düzenlenmiştir. Yedi günlük itiraz süresi; hak düşürücü niteliktedir ve süresinde yapılmayan itirazın sonradan dinlenmesi mümkün değildir. Bu husus, uygulamada en sık karşılaşılan hak kayıplarının başında gelir; itiraz süresinin kaçırılması, borçlunun takibe karşı ileri sürebileceği en güçlü savunma imkanını ortadan kaldırır.İtiraz, yazılı veya sözlü olarak icra dairesine yapılabilir. Sözlü itirazın tutanağa geçirilmesi zorunludur. Kural olarak borçlu, itiraz dilekçesinde itiraz sebeplerini açıkça belirtmeli; hangi hukuki nedene dayandığını (borcun bulunmadığı, ödenmiş olduğu, takasa uygun olduğu, kira sözleşmesinin varlığının reddi, imzanın reddi vb.) somut biçimde ortaya koymalıdır. İtirazın gerekçelendirilmemesi, sonraki aşamalarda itirazın kaldırılması davasında borçlu aleyhine yorumlanmasına yol açabilir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulamasına göre, itirazda ileri sürülmeyen sebepler sonradan (itirazın kaldırılması davasında) ileri sürülemez.Borçlunun itiraz dilekçesinde kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını “açık ve kesin olarak” reddetmesi özellikle önemlidir. İİK m.269/1 uyarınca, borçlu itirazında kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır. Bu düzenleme, uygulamada kiracının sonradan “ben zaten böyle bir sözleşme imzalamamıştım” savunmasına başvurmasını engeller. Sözleşmenin varlığını inkar etmek isteyen kiracının, itiraz aşamasında bu inkarı belirgin biçimde yapması gerekir; aksi halde kira sözleşmesi kabul edilmiş sayılır ve sonraki savunma imkanları daralır.İtirazın icra dairesine ulaşması ile takip kendiliğinden durur. Bu, ödeme süresinin de durup durmayacağı konusunda dikkat gerektiren bir noktadır. Uygulamada baskın görüş, itirazın takibi durdurmasının kira borcunun ödenmesi için tanınmış olan ihtar süresini de fiilen kesintiye uğrattığı; alacaklının itirazın kaldırılması davası yoluyla sonuç alması halinde, mahkemenin bu süreyi yeniden değerlendireceği yönündedir. Ancak borçlu bakımından güvenli tercih; itiraz etmiş olsa dahi, ödeme yapabilecek durumda ise, ihtar süresi içinde ödemeyi yapıp temerrüdü ortadan kaldırmasıdır.İtiraz süresi geçtikten sonra borçlunun itiraz etmemesi durumunda takip “kesinleşir”. Kesinleşmiş takip, hem alacağın tahsili hem de tahliyenin sağlanması bakımından farklı sonuçlar doğurur. Alacak yönünden; alacaklı kesinleşmiş takip üzerinden haciz ve satış işlemleri yapabilir. Tahliye yönünden ise, borç 30 günlük ihtar süresi içinde ödenmemişse, alacaklı İİK m.269/a uyarınca ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı aylık süre içinde icra mahkemesinden tahliye kararı almak durumundadır. İşte, itiraz edilmese dahi tahliye kendiliğinden gerçekleşmez; icra mahkemesinin ayrıca bir karar vermesi gerekir.## İtirazın Kaldırılması Davası — İİK m.269/b (İcra Mahkemesi, 6 Ay)Borçlunun ödeme emrine süresinde itiraz etmesi halinde alacaklı; alacağının niteliği ve elindeki belgelerin gücüne göre iki alternatif yola başvurabilir. Birincisi; İİK m.269/b kapsamında icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açmak. İkincisi; genel mahkemede itirazın iptali ve tahliye davası açmaktır. Kanun koyucu, itirazın kaldırılması yolunu tercih edebilmek için belge şartını, itirazın iptali yolunu ise genel yargılamaya bağlı tutmuştur.İİK m.269/b uyarınca alacaklı, itirazın kaldırılması davasını icra mahkemesinde açabilmek için “noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir mukavelenameye” dayanmak zorundadır. Bu belge, itirazın kaldırılması ve tahliye kararı verilebilmesinin şeklî ön koşuludur. Kira sözleşmesi noter huzurunda düzenlenmiş ya da imza tasdiki yaptırılmış ise; alacaklı, icra mahkemesinden hem itirazın kaldırılmasını hem de ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini talep edebilir. Adi yazılı kira sözleşmesi ya da hiç yazılı olmayan bir kira ilişkisi bu yola başvurmayı olanaksız kılar; bu hallerde genel mahkemede itirazın iptali ve tahliye davası tercih edilir.Borçlunun İİK m.269/b uyarınca ileri sürebileceği mukabil iddia ve def’iler bakımından da özel bir belge şartı vardır. Kanun; borçlunun akde ve şartlarına dair mukabil iddia ve def’ilerini “aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle” tevsik etmesi gerektiğini açıkça belirtmiştir. Örneğin borçlu, taraflarca sonradan yapılmış bir başka noter sözleşmesi ile kira bedelinin düşürüldüğünü savunuyorsa, bu iddiayı da noter belgesi ile ispat etmek durumundadır. Adi yazılı belgeler, tanık beyanı gibi delillerle m.269/b çerçevesinde itirazın kaldırılması davasında borçlu kendini savunamaz.Alacaklının itirazın kaldırılması ve tahliye davası açma süresi de sıkı biçimde düzenlenmiştir. İİK m.269/a’da düzenlenen altı aylık süre; itiraz halinde de alacaklının icra mahkemesine başvurusu bakımından belirleyicidir. Yerleşik uygulamaya göre bu süre; ihtar müddetinin bitim tarihini (yani ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 günlük sürenin bittiği tarihi) takip eden altı ay olarak hesaplanır. Alacaklı, bu altı aylık süre içinde icra mahkemesine başvurmazsa tahliye talep hakkını kaybeder; sadece kira alacağının tahsili için genel hükümlere göre yol izlenir.İtirazın kaldırılması davasında icra mahkemesi, sınırlı bir yargılama alanı içinde inceleme yapar. Mahkeme; alacaklının sunduğu noter sözleşmesinin varlığını, ödeme emrinin usulüne uygun tebliğini, ihtar süresinin dolmuş olmasını, borcun süresinde ödenip ödenmediğini ve borçlunun itiraz sebeplerinin noter belgesi ile desteklenip desteklenmediğini araştırır. Yargılama sonucunda mahkeme; itirazı kaldırıp kiralananın tahliyesine veya itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir. İtirazın kaldırılması kararı ile birlikte tahliye kararı da verilebilir; tahliye kararı üzerine İİK m.269/d uyarınca tahliye emri gönderilir ve borçlunun on gün içinde tahliye zorunluluğu doğar.Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulamasına göre, İİK m.269/a uyarınca verilen tahliye kararları bakımından tehir-i icra (icranın geri bırakılması) kararı verilemez. Bu içtihat, alacaklının tahliye hakkının etkin biçimde kullanılabilmesi ile borçlunun temyiz süresi içinde tahliyeden kurtulma imkanının sınırlanması arasında dengeyi gözetir. Tahliye kararı verildikten sonra borçlunun temyiz yoluna başvurması, kararın icrasını durdurmaz; bu husus, kiracı için ciddi bir zaman baskısı doğurur.## Yazılı Belge Şartı — İİK m.269/c (Ödeme, Takas, İtiraz)İİK m.269/c; borçlunun ödeme emrine yapacağı belirli türdeki itirazlar bakımından ayrı bir ispat rejimi öngörür. Maddeye göre; borçlu, akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur.Bu düzenlemenin uygulamada üç önemli sonucu vardır. Birincisi; kiracı kira borcunun ödendiğini iddia ediyorsa, bu ödemeyi tanık beyanı ya da adi yazışma ile değil, ancak belirli nitelikteki belgelerle ispat edebilir. İkincisi; ödemeyi ispat edecek belgenin ya alacaklının imzasını taşıması (mesela alacaklının verdiği ve imza tastiği olan bir makbuz) ya alacaklı tarafından ikrar edilmiş olması ya da resmi bir makam tarafından düzenlenmiş olması (icra dairesine yatırılan tevdi belgesi, banka dekontu gibi) şart koşulmuştur. Üçüncüsü; takas talebi de aynı ispat standardına tabidir; kiracı, kiraya verene karşı bir başka alacağı olduğunu ve bunu takasa hazır ettiğini bu belgelerle kanıtlamak zorundadır.Uygulamada en sık karşılaşılan iki tür belge; banka dekontu ve icra dairesine yapılmış ödeme tevdi belgesidir. Kiracı, kira bedelini alacaklının banka hesabına EFT/havale ile ya da PTT üzerinden gönderdi ise bu belgeler İİK m.269/c kapsamında geçerli ispat aracıdır. Aynı şekilde, alacaklının banka hesabı bilinmiyor ya da kabulden kaçınıyorsa TBK m.107 vd. hükümleri uyarınca icra dairesine tevdi yolu ile yapılan ödemeler de geçerlidir. Buna karşılık; elden ödendiği ve alacaklının tanığa “aldım” dediği yönündeki savunmalar, m.269/c çerçevesinde ispatı kabul edilmeyen delillerdir.Borçlu kiracının ödeme dışında sair bir sebeple kirayı ödemek zorunda olmadığını ileri sürmesi hali de aynı ispat rejimine tabidir. Örneğin; kiralananın kullanılamaz durumda olduğu (TBK m.301 vd. gereği kiraya verenin ayıptan sorumluluğu), kira sözleşmesinin sonlandığı, tarafların anlaşmasıyla kira bedelinin ertelendiği yönündeki savunmalar, noterlikçe düzenlenmiş belge ya da alacaklı tarafından ikrar edilmiş belge ile ispat edilmelidir. Aksi halde bu itiraz, m.269/c kapsamında geçerli sayılmaz ve alacaklı, itirazın kaldırılması yoluna gidebilir.Belge şartının uygulanması bakımından m.269/b (akit ve imza reddi hali) ile m.269/c (ödeme, takas, sair itiraz) arasındaki fark önemlidir. m.269/b kapsamında alacaklının belge şartı (noter sözleşmesi) davasının açılabilmesi için ön koşul iken; m.269/c kapsamında belge şartı borçlunun itirazının kabul edilebilmesi için işletilen bir ispat rejimidir. Alacaklı adi yazılı sözleşmeye dayanıyor olsa dahi, borçlunun ödemeye ilişkin itirazının m.269/c’de sayılan belgelerle ispat edilmesi zorunludur. Bu ayrım, uygulamada dava açma yönteminin doğru belirlenmesi bakımından belirleyicidir.## TBK m.315 İhtar ile İİK m.269 Ödeme Emrinin KarşılaştırmasıKiracının kira bedelini ödemekte temerrüdü halinde kiralayanın başvurabileceği iki temel usul arasında önemli bir seçenek vardır. Birincisi; TBK m.315 kapsamında noter aracılığıyla kiracıya yazılı bir temerrüt ihtarı göndermek. İkincisi; İİK m.269 kapsamında icra dairesi aracılığıyla ödeme emri göndermek. Her iki yol, aynı 30 günlük ödeme süresini işletir ve sonunda tahliye hakkını doğurabilir; ancak süreler, giderler, tebligat düzeni ve tahliye emrinin infazı bakımından ciddi farklar taşır.TBK m.315 ihtar yolunda; kiralayan noter aracılığıyla kiracıya yazılı bir bildirim gönderir. Bildirimde; ödenmemiş kira borcunun miktarı, ödeme süresi (en az 10 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün) ve bu süre içinde ödenmediği takdirde sözleşmenin feshedileceği ihtarı yer alır. Süre içinde ödeme yapılmazsa; kiralayan, TBK m.315/son fıkra uyarınca sözleşmeyi feshetmiş sayılır ve 6098 SK m.352/2 uyarınca temerrüt sebebiyle konut ve çatılı işyeri kiralarında sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar. Bu yolun avantajı; ihtarın gizli tebliğ edilebilmesi (kira sözleşmesinin varlığı bakımından resmi bir kayda geçmemesi) ve daha esnek bir zamanlamaya sahip olmasıdır. Dezavantajı ise, alacağın tahsili için ayrıca ilamsız/ilamlı takip yapılmasının gerekmesidir.İİK m.269 ile ödeme emri yolunda ise; kiralayan tek bir hukuki araç ile hem kira alacağının tahsilini hem de kiralananın tahliyesini talep eder. Ödeme emri, borçluya icra dairesi aracılığıyla tebliğ edilir; 30 günlük ödeme süresi işlemeye başlar; 7 gün içinde itiraz edilmez ve 30 gün içinde ödenmezse alacaklı, 6 aylık süre içinde icra mahkemesinden tahliye kararı alabilir. Bu yolun avantajı; tek işlemle iki sonuca (alacak+tahliye) ulaşılmasıdır. Dezavantajı; icra harcı yükü, kesinleşme süresi ve borçlunun m.269/b kapsamında itirazın kaldırılması davasında noter sözleşmesine dayanma zorunluluğunun yaratabileceği ispat güçlükleridir.Uygulamada tercih; büyük ölçüde kira sözleşmesinin şekline ve tarafların ilişki dinamiğine bağlıdır. Noter sözleşmesi varsa, İİK m.269-269/b yolunun avantajı belirginleşir; icra mahkemesinde daha hızlı bir tahliye kararı alınabilir. Adi yazılı ya da hiç yazılı olmayan kira ilişkilerinde ise, TBK m.315 ihtarı sonrası sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davası, ispat yönünden daha uygun olabilir. Uzman görüş, iki yolun aynı anda başlatılmasının usul ekonomisi ve masraf yönünden verimsiz olduğunu göstermektedir.Süre karşılaştırması yapıldığında; her iki yolda da ödeme süresi konut ve çatılı işyeri kirasında 30 gündür. İtiraz süresi yalnızca İİK m.269’da vardır (7 gün); TBK m.315 ihtarı için itiraz süresi yoktur, çünkü ihtar bir icra takibi değildir. Alacaklının tahliye talep süresi; İİK m.269/a’da 6 ay, TBK m.352/2 kapsamındaki temerrüt sebebiyle tahliye davasında ise dava zamanaşımı süresi (kural olarak 5 yıllık dava zamanaşımı) uygulanır. Bu farklar, kira uyuşmazlıklarında doğru hukuki yolun seçilmesi bakımından belirleyicidir.Konut ve çatılı işyeri kiralarındaki tahliye sebeplerinin geniş çerçevesi ve tahliye taahhüdü ile karışabilecek noktalar bakımından /kiraci-tahliye-taahhudu-2026-yazili-sart-tbk-352/ sayfası; kira bedelinin belirlenmesi ve tespit davası ile ilgili değerlendirmeler için /kira-tespit-davasi-tbk-344-345-artis-sinir/ sayfası; ilamlı icra yoluyla tahliye ve teslim süreçleri hakkında /hukmen-teslim-icra-iik-24-25-tahliye-tesli/ sayfası incelenebilir.## Sıkça Sorulan Sorular**Kira alacağı için tahliye emri ile ilamsız takipte borçlu kaç gün içinde itiraz etmelidir?**
İİK m.269/1 uyarınca borçlu kiracı, ödeme emrinin tebliğ üzerine YEDİ GÜN içinde itiraz sebeplerini İİK m.62 hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Bu süre hak düşürücüdür; süresinde yapılmayan itiraz sonradan dinlenmez ve takip kesinleşir. İtiraz yazılı veya sözlü olarak icra dairesine yapılabilir. Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse akdi kabul etmiş sayılır. Yedi günlük itiraz süresi ile TBK m.315 kapsamındaki 30 günlük ödeme süresi ayrı ayrı işler; borçlu itiraz etse dahi ödeme süresini işletebilir.**Kira ödeme emrinde borçluya kaç gün ödeme süresi verilir?**
Ödeme süresi, TBK m.315 çerçevesinde belirlenir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az OTUZ GÜN, diğer taşınmaz kiralarında en az ON GÜN ödeme süresi verilir. Uygulamada icra dairelerince konut ve çatılı işyeri kiraları için 30 günlük süre işletilir. Süre, ödeme emrinin borçluya tebliğ edildiği tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Süresinden kısa verilen ihtar geçersiz kabul edilir; bu husus alacaklı için ciddi bir risk oluşturur. Ödeme, tam anaparanın yanı sıra işlemiş faiz, harç ve masrafları da kapsamalıdır; kısmi ödeme kural olarak temerrüdü ortadan kaldırmaz.**Borçlu itiraz etmezse tahliye kendiliğinden gerçekleşir mi?**
Hayır. Borçlunun itiraz etmemesi ve ihtar müddeti içinde ödeme yapmaması halinde takip alacak yönünden kesinleşir; ancak tahliye kendiliğinden gerçekleşmez. İİK m.269/a uyarınca alacaklı, ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden ALTI AY içinde icra mahkemesine başvurarak tahliye kararı almak durumundadır. Altı aylık bu süre hak düşürücüdür; süresinde başvurulmadığı takdirde tahliye talep hakkı kaybedilir ve alacaklı, tahliye için genel mahkemede yeniden dava açmak zorunda kalır. Alacak tahsili yönünden ise, 6 aylık süre içinde başvurulmasa da haciz ve satış işlemleri sürdürülebilir.**İtirazın kaldırılması davası nerede ve hangi sürede açılır?**
İİK m.269/b uyarınca itirazın kaldırılması ve tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer icra mahkemesinde açılır. Alacaklının bu davayı açabilmesi için elinde noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir kira sözleşmesi bulunması zorunludur. Adi yazılı kira sözleşmesinde bu yol kapalıdır; alacaklının genel mahkemede itirazın iptali ve tahliye davası açması gerekir. Dava açma süresi, İİK m.269/a’da düzenlenen altı aylık süredir; bu süre, ihtar müddetinin (ödeme süresi 30 gün) bitim tarihini takip eden altı ay olarak hesaplanır. Süre hak düşürücüdür ve süresinde başvurulmayan davalar kabul edilmez.**Borçlu kira borcunu ödediğini nasıl ispat eder?**
İİK m.269/c uyarınca borçlu, kira borcunun ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini iddia ediyor ise, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge ya da resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur. Uygulamada en sık kabul edilen belgeler; banka dekontu, EFT/havale kaydı, PTT ödeme belgesi ve İİK m.107 vd. kapsamında icra dairesine yapılan ödeme tevdi belgesidir. Elden ödendiğine ilişkin tanık beyanı, mesajlaşma yazışması gibi delillerin bu kapsamda ispat gücü yoktur.**TBK m.315 ihtarı ile İİK m.269 ödeme emri arasında fark nedir?**
TBK m.315 ihtarı; kiralayanın noter aracılığıyla kiracıya gönderdiği yazılı temerrüt bildirimidir; 30 günlük ödeme süresini işletir ve süre sonunda ödeme yapılmazsa kiralayan sözleşmeyi feshederek sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar. Bu ihtarda kiracının itiraz süresi yoktur; ihtar bir icra takibi değildir. Buna karşılık İİK m.269 ödeme emri; icra dairesi aracılığıyla gönderilir, hem kira alacağının tahsilini hem de tahliye talebini birlikte içerir. Aynı 30 günlük ödeme süresi ile birlikte 7 günlük itiraz süresi işler; itiraz halinde alacaklı icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açar. Noter sözleşmesi olan hallerde İİK m.269 yolu daha hızlıdır; adi yazılı ya da sözlü kira ilişkilerinde TBK m.315 ihtarı ve sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası daha uygun olabilir.## Uzman DesteğiKira alacağı için tahliye emri ile ilamsız takip; ödeme emrinin doğru şekilde düzenlenmesi, kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmesi, 7 günlük itiraz süresi ile 30 günlük ödeme süresinin birlikte takibi, itiraz halinde İİK m.269/b uyarınca noter sözleşmesine dayanarak icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılması, 6 aylık başvuru süresinin kaçırılmaması ve borçlu tarafında ise itiraz sebeplerinin İİK m.269/c çerçevesinde yeterli belgelerle desteklenmesi gibi birbirine bağlı ve sıkı sürelere tabi işlemleri kapsar. Sürelerden herhangi birinin kaçırılması, alacaklı için tahliye hakkının kaybı; borçlu içinse itiraz hakkının düşmesi ve tahliye ile karşı karşıya kalma sonucunu doğurur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme süresinin 30 gün olması, temerrüdün oluşumu bakımından maddi hukuktan gelen güvencedir; süresinden kısa ihtar geçersizdir. Adi yazılı ya da noter sözleşmesine dayanma tercihi, ileride açılacak tahliye davasının niteliğini ve merci seçimini doğrudan etkiler.## İlgili Yazılar– İcra Hukuku Ana Rehber
– Kiracı Tahliye Taahhüdü 2026 — Yazılı Şart (TBK m.352)
– Kira Tespit Davası (TBK m.344-345) — Artış Sınırı
– Hükmen Teslim ile İcra (İİK m.24-25) — Tahliye ve Teslim{
“@context”: “https://schema.org”,
“@type”: “FAQPage”,
“mainEntity”: [
{
“@type”: “Question”,
“name”: “Kira alacağı için tahliye emri ile ilamsız takipte borçlu kaç gün içinde itiraz etmelidir?”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Answer”,
“text”: “İİK m.269/1 uyarınca borçlu kiracı, ödeme emrinin tebliğ üzerine yedi gün içinde itiraz sebeplerini İİK m.62 hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Bu süre hak düşürücüdür; süresinde yapılmayan itiraz sonradan dinlenmez ve takip kesinleşir. İtiraz yazılı veya sözlü olarak icra dairesine yapılabilir. Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse akdi kabul etmiş sayılır. Yedi günlük itiraz süresi ile TBK m.315 kapsamındaki 30 günlük ödeme süresi ayrı ayrı işler; borçlu itiraz etse dahi ödeme süresini işletebilir.”
}
},
{
“@type”: “Question”,
“name”: “Kira ödeme emrinde borçluya kaç gün ödeme süresi verilir?”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Answer”,
“text”: “Ödeme süresi TBK m.315 çerçevesinde belirlenir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, diğer taşınmaz kiralarında en az on gün ödeme süresi verilir. Uygulamada icra dairelerince konut ve çatılı işyeri kiraları için 30 günlük süre işletilir. Süre, ödeme emrinin borçluya tebliğ edildiği tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Süresinden kısa verilen ihtar geçersiz kabul edilir. Ödeme, tam anaparanın yanı sıra işlemiş faiz, harç ve masrafları da kapsamalıdır; kısmi ödeme kural olarak temerrüdü ortadan kaldırmaz.”
}
},
{
“@type”: “Question”,
“name”: “Borçlu itiraz etmezse tahliye kendiliğinden gerçekleşir mi?”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Answer”,
“text”: “Hayır. Borçlunun itiraz etmemesi ve ihtar müddeti içinde ödeme yapmaması halinde takip alacak yönünden kesinleşir; ancak tahliye kendiliğinden gerçekleşmez. İİK m.269/a uyarınca alacaklı, ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde icra mahkemesine başvurarak tahliye kararı almak durumundadır. Altı aylık bu süre hak düşürücüdür; süresinde başvurulmadığı takdirde tahliye talep hakkı kaybedilir. Alacak tahsili yönünden ise 6 aylık süre içinde başvurulmasa da haciz ve satış işlemleri sürdürülebilir.”
}
},
{
“@type”: “Question”,
“name”: “İtirazın kaldırılması davası nerede ve hangi sürede açılır?”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Answer”,
“text”: “İİK m.269/b uyarınca itirazın kaldırılması ve tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer icra mahkemesinde açılır. Alacaklının bu davayı açabilmesi için elinde noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir kira sözleşmesi bulunması zorunludur. Adi yazılı kira sözleşmesinde bu yol kapalıdır; alacaklının genel mahkemede itirazın iptali ve tahliye davası açması gerekir. Dava açma süresi, İİK m.269/a’da düzenlenen altı aylık süredir; bu süre, ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay olarak hesaplanır. Süre hak düşürücüdür ve süresinde başvurulmayan davalar kabul edilmez.”
}
},
{
“@type”: “Question”,
“name”: “Borçlu kira borcunu ödediğini nasıl ispat eder?”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Answer”,
“text”: “İİK m.269/c uyarınca borçlu, kira borcunun ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini iddia ediyor ise, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge ya da resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur. Uygulamada en sık kabul edilen belgeler; banka dekontu, EFT/havale kaydı, PTT ödeme belgesi ve İİK m.107 vd. kapsamında icra dairesine yapılan ödeme tevdi belgesidir. Elden ödendiğine ilişkin tanık beyanı, mesajlaşma yazışması gibi delillerin bu kapsamda ispat gücü yoktur.”
}
},
{
“@type”: “Question”,
“name”: “TBK m.315 ihtarı ile İİK m.269 ödeme emri arasında fark nedir?”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Answer”,
“text”: “TBK m.315 ihtarı; kiralayanın noter aracılığıyla kiracıya gönderdiği yazılı temerrüt bildirimidir; 30 günlük ödeme süresini işletir ve süre sonunda ödeme yapılmazsa kiralayan sözleşmeyi feshederek sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar. Bu ihtarda kiracının itiraz süresi yoktur; ihtar bir icra takibi değildir. Buna karşılık İİK m.269 ödeme emri; icra dairesi aracılığıyla gönderilir, hem kira alacağının tahsilini hem de tahliye talebini birlikte içerir. Aynı 30 günlük ödeme süresi ile birlikte 7 günlük itiraz süresi işler; itiraz halinde alacaklı icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açar. Noter sözleşmesi olan hallerde İİK m.269 yolu daha hızlıdır; adi yazılı ya da sözlü kira ilişkilerinde TBK m.315 ihtarı ve sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası daha uygun olabilir.”
}
}
]
}
📖 İlgili Rehberler
