Apartman Yönetimi Beni Etkileyen Aidat/Demirbaş Kararı Aldı — Kim Öder?

Kararlar kiracıyı da bağlar

İlk bilinmesi gereken şudur: kat malikleri kurulu kararlarına siz katılmamış olsanız dahi bu kararlar sizi bağlar.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.18’in son fıkrası uyarınca, kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (sükna) hakkı sahiplerine de uygulanır. Aynı şekilde KMK m.22 uyarınca kiracı, kat malikinin gider ve avans borcundan müteselsilen sorumludur — kira miktarıyla sınırlı olmak ve ödediğini kiradan düşmek kaydıyla.

Kararlar sonraki malikleri de bağlar. Kat malikleri kurulu kararları, bağımsız bölümü sonradan edinen kişileri de bağlar; üstelik eski malik için işlemeye başlamış dava süresi devam eder ve yeni malik ancak kalan süre içinde dava açabilir.

Bu nedenle daire alırken karar defteri mutlaka incelenmelidir. Alınmış ama henüz uygulanmamış bir çatı yenileme ya da asansör değişimi kararı, tapuyu devraldığınız anda size geçer. Aynı şekilde kiracı olarak sözleşme imzalamadan önce yönetimden yürürlükteki kararlar ve işletme projesi istenmelidir.

Bağlayıcılık, gideri kimin nihai olarak üstleneceğini belirlemez. Yönetime karşı sorumluluk ile kiracı-malik iç ilişkisi ayrıdır: kiracı yönetime ödeme yapsa dahi, gider niteliği itibarıyla malike aitse bunu kira borcundan düşer ya da malikten talep eder.

İptal davası kat malikine aittir — kiracının yolu farklıdır

Bu, kiracılar bakımından en kritik sınırdır ve çoğu zaman geç fark edilir.

KMK m.33: “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.”

Dava hakkı kat maliklerine tanınmıştır. Kiracı, kurul kararının iptali davasını doğrudan açamaz. Kiracının yapabilecekleri şunlardır:

• Ev sahibinden dava açmasını istemek — süreler kısa olduğundan bu talep gecikmeden ve yazılı olarak iletilmelidir.
• Gider talebine karşı savunma yapmak — yönetim kiracıdan talepte bulunduğunda, giderin niteliği ve kira miktarı sınırı ileri sürülebilir.
• Kira ilişkisi içinde malike başvurmak — gider malike aitse ödenen tutarın mahsubu ya da iadesi istenir.

Süresiz iptal imkânı olan hâller vardır. Karar yok hükmünde ya da mutlak butlanla hükümsüz ise süre işlemez. Örneğin kat malikleri kurulunun mimari projede değişiklik yapma kararı alması yok hükmündedir; zira bu yetki kurula değil belediyeye aittir. Kanunun emredici hükümlerine aykırı kararlar da mutlak butlanla sakattır.

Görevli ve yetkili mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yargıtay uygulamasına göre KMK m.33’ten kaynaklanan davalarda miktar ve dava değerine bakılmaksızın anataşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi görevli ve yetkilidir.

Arabuluculuk dava şartıdır. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir; bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir.

Yenilik ve ilaveler: “lüks veya çok masraflı” istisnası

Asansör yenileme, dış cephe kaplaması, peyzaj, güvenlik sistemi gibi kararlar bu başlık altında değerlendirilir ve herkesin katılmak zorunda olmadığı bir kategori vardır.

Faydalı yenilik ve ilaveler, ortak yerlerin daha düzgün veya kullanımının daha rahat hâle getirilmesine ya da bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayan işlerdir. Bunlar kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınacak kararla yapılır ve giderleri, yenilikten faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre karşılanır.

Çok masraflı veya lüks nitelikteki yenilikler farklıdır. Yapılması istenen yenilik ve ilave çok masraflıysa, yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa ya da anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerde bulunmuyorsa — bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir; bu giderleri, yapılmasına karar verenler öder.

Ancak sonradan katılmak mümkündür: başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya külli halefleri, yenilik ve ilavelerin yapılması ile korunması giderlerine sonradan katılmak isterlerse; payları oranında ve yapılma tarihindeki rayice göre hesaplanacak giderleri ödeyerek yenilikten faydalanma hakkı kazanırlar.

Rahatsız edici nitelikteyse iptal istenebilir. Yenilik ve ilave, bağımsız bölüm maliklerinden birini sürekli rahatsız edici nitelikteyse, yeterli çoğunlukla karar alınmış olsa dahi rahatsız olan kat maliki bu kararın iptalini talep edebilir.

Özel çoğunluk gerektiren hâller: ana yapının ısı yalıtımı ve yakıt sisteminin değiştirilmesi sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır. Buna karşılık bağımsız bölüm ilavesine ilişkin karara bütün kat maliklerinin olumlu oy vermesi gerekir.

Ne yapmalı: adım adım

Karar size tebliğ edildiğinde:

1. Kararın tam metnini ve karar defteri örneğini isteyin. Hangi çoğunlukla alındığı, toplantı yeter sayısı ve gündem maddesi belirleyicidir.
2. Kararın niteliğini belirleyin — düzenli işletme gideri mi, faydalı yenilik mi, yoksa lüks veya çok masraflı bir ilave mi? Katılma zorunluluğunuz buna göre değişir.
3. Süreyi hesaplayın. Toplantıya katıldıysanız ve aykırı oy kullandıysanız karar tarihinden bir ay; katılmadıysanız öğrenmeden bir ay ve her hâlde karar tarihinden altı ay.
4. Kararın yok hükmünde veya mutlak butlanla sakat olup olmadığını değerlendirin — bu hâlde süre işlemez.
5. Kiracıysanız ev sahibini yazılı olarak bilgilendirin ve dava açmasını talep edin; süreler kısadır.
6. Arabulucuya başvurun — dava şartıdır.
7. Davayı anataşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açın.

Yönetime karşı savunmada kullanılabilecekler: toplantıya usulüne uygun çağrı yapılmaması, toplantı ve karar yeter sayısının sağlanmaması, gündemde bulunmayan konuda karar alınması, yönetim planına veya kanunun emredici hükümlerine aykırılık, giderin niteliği itibarıyla malike ait olması ve kiracı bakımından kira miktarı sınırının aşılması.

Toplanacak belgeler: kat malikleri kurulu karar defteri örneği, toplantı çağrı belgeleri ve tebligat kayıtları, hazirun cetveli, yönetim planı, işletme projesi, aidat makbuzları ve ödeme dekontları, kira sözleşmesi ve gider maddesi, yönetimle yapılan yazışmalar.

Son not: hâkimin müdahalesi yolu da vardır. KMK m.33/2 uyarınca; kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.