Kira İlişkisinde Tarafların Temel Borçları (Genel Çerçeve)

Kira sözleşmesi iki tarafa borç yükler: kiraya veren kiralananı elverişli teslim edip o hâlde bulundurmak (TBK 301), kiracı ise kira bedelini ödemekle (TBK 313) asli olarak yükümlüdür. Kiracının yan borçları arasında özenle kullanma ve komşulara saygı (TBK 316), giderleri ödeme, ayıpları bildirme ve kiralananı olağan yıpranma dışında teslim aldığı hâliyle geri verme (TBK 334) yer alır. Bu rehberde tarafların temel borçlarını yalın bir dille açıklıyoruz.

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi

Kira sözleşmesi: İki tarafa borç yükleyen bir ilişki

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan bedeli ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir (TBK 299). Bu yapısı gereği iki tarafa da borç yükler. Tarafların borçları, bir asli (temel) borç ile yasadan doğan birtakım yan borçlardan oluşur. Aşağıda hem kiraya verenin hem kiracının yükümlülüklerini açıklıyoruz. Not: bu kurallar genel hükümler olup, aksine özel hüküm varsa o uygulanır.

Kiraya verenin borçları: Teslim ve elverişli bulundurma (TBK 301)

Kiraya verenin asli borcu, kiralananı sözleşmede belirlenen kullanıma elverişli bir şekilde teslim etmek ve kira süresince bu hâlde bulundurmaktır. Yani kiraya verenin yükümlülüğü tek seferlik bir teslimle bitmez; süre boyunca kiralananı kullanıma hazır tutmayı da kapsar.

Kiralanan ayıplı teslim edilirse veya sonradan ayıplı hale gelirse kiracının hakları doğar: önemli ayıpta kiracı, borçlu temerrüdü hükümlerine başvurabilir (TBK 304); ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını (TBK 307) veya zararının giderilmesini (TBK 308) isteyebilir. Kiraya veren kusuru olmadığını ispat etmedikçe ayıptan doğan zararları da öder (TBK 308). Kiraya verenin bu borcu konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kiralarda da genel işlem koşullarıyla aksine düzenleme yapılamaz (TBK 301). Teslim sırasında fark edilen ayıpların tutanağa geçirilmesi önemlidir: aksi hâlde kiracının ayıbı bilerek kabul ettiği savunmasıyla karşılaşılabilir ve ayıbın sonradan doğduğunu ispat etmek zorlaşır.

Kiracının asli borcu: Kira bedelini ödeme (TBK 313-314)

Kiracının asli borcu kira bedelini ödemektir (TBK 313). Ödeme zamanı bakımından TBK 314 şu kuralı koyar: aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa, kiracı kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde öder. Uygulamada sözleşmelerde çoğunlukla peşin (ay başı) ödeme kararlaştırılır; sözleşmede hüküm yoksa kanunun kuralı geçerli olur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine, sözleşmede aksi öngörülmemişse kiracı katlanır (TBK 341).

Kira ödenmezse: Temerrüt ve süre verme (TBK 315)

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren ona yazılı olarak bir süre verir ve bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK 315). Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kira ilişkilerinde en az 10 gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler. Süre dolduğunda borç hâlâ ödenmemişse kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir. İleride sorun yaşamamak için bu bildirimin noter aracılığıyla (ihtarname) yapılması yerinde olur.

Özenle kullanma ve komşulara saygı (TBK 316)

Kiracının önemli bir yan borcu, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcudur: “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” Özenle kullanma, kiralananı sözleşmedeki amaca uygun, fizikî varlığını ve değerini azaltmayacak şekilde, makul ve dürüst bir kiracı gibi kullanmaktır. Komşulara saygı borcu ise yalnızca yüksek sesle müzikten ibaret değildir; sürekli gürültü, ağır koku veya duman, ortak alanların işgali, hijyen sorunu ve bina güvenliğini tehlikeye düşüren davranışlar da somut olaya göre bu kapsamda değerlendirilir.

Bu borca aykırılıkta fesih usulü önemlidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kural olarak en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder (TBK 316/2). Ancak TBK 316/3’teki hallerde ihtara gerek olmaksızın sözleşme hemen feshedilebilir: kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez hale gelmesi. Fesihten sonra kiracı taşınmazı boşaltmazsa, doğrudan kilit değiştirmek yerine tahliye davası (ve gereken hallerde zorunlu arabuluculuk) yolu izlenmelidir.

Kiracının diğer yan borçları (TBK 317-319)

Kiracının kira ilişkisi boyunca taşıdığı diğer yan borçlar şunlardır:

• Temizlik ve bakım giderleri (TBK 317): Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder; bu konuda yerel âdete de bakılır.
• Ayıpları bildirme (TBK 318): Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; bildirmezse bundan doğan zarardan sorumlu olur.
• Katlanma borcu (TBK 319): Kiracı, ayıpların giderilmesine yönelik çalışmalara ve kiralananın bakım, satış ya da yeniden kiralama için gezilip görülmesine (uygun süre önce bildirilmek kaydıyla) katlanmakla yükümlüdür.

Buna karşılık kiralananın büyük (esaslı) ayıplarının giderilmesi ve ana bakım, kural olarak kiraya verenin yükümlülüğündedir.

Kira bitince geri verme (TBK 334-335)

Kira sözleşmesi sona erince kiracının temel borcu kiralananı geri vermektir. TBK 334’e göre kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanım dolayısıyla oluşan olağan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Bunun anlamı: normal yıpranma (boyada hafif solma, sıradan aşınma) kiracıya yüklenemez; olağanı aşan, kötü kullanımdan doğan hasarlar ise giderilmelidir. Önemli bir koruma kuralı: kiracının, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında önceden “her halükârda tazminat ödeyeceğine” ilişkin taahhütleri geçersizdir (TBK 334, son cümle).

Geri verme anında kiraya verene de bir külfet düşer (TBK 335): kiraya veren, kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri/ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak teslim sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek gizli ayıplar bakımından kiracının sorumluluğu devam eder. Bu yüzden kiralananın başlangıçtaki ve teslimdeki durumunu gösteren tutanak, fotoğraf ve raporlar büyük önem taşır. Uyuşmazlıkların bir hukuk profesyoneliyle yürütülmesi hak kaybını önler.

Kira sözleşmenizdeki tarafların borçlarını değerlendirmek, ayıp, temerrüt veya aykırı kullanım durumunda ihtarname hazırlamak ya da arabuluculuk ve dava sürecini yürütmek için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesinde kiraya verenin ve kiracının temel borçları nelerdir?

Kira sözleşmesi iki tarafa borç yükler. Kiraya verenin asli borcu, kiralananı sözleşmede belirlenen kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu hâlde bulundurmaktır (TBK 301). Kiracının asli borcu ise kira bedelini ödemektir (TBK 313). Bunların yanında her iki tarafın yasadan doğan yan borçları da vardır: kiracı için özenle kullanma, temizlik/bakım giderleri, ayıpları bildirme ve kiralananı geri verme gibi.

Kira bedelini ne zaman ödemem gerekir?

TBK 314’e göre kiracı, aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde öder. Uygulamada genellikle sözleşmede peşin (ay başı) ödeme kararlaştırılır; sözleşmede bir düzenleme yoksa kanunun bu kuralı uygulanır. Yan giderlerden kasıt, örneğin konutta elektrik gibi kullanıma bağlı giderlerdir.

Kirayı ödemezsem kiraya veren ne yapabilir?

TBK 315’e göre kiracı, teslimden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren yazılı olarak bir süre verir ve bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür (diğer kiralarda en az 10 gün) ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar. Süre içinde borç ödenmezse kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir. İspat için bildirimin noter ihtarıyla yapılması önerilir.

‘Özenle kullanma ve komşulara saygı’ borcu ne anlama gelir?

TBK 316’ya göre kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve aynı taşınmazda oturanlar ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Özenle kullanma; kiralananı kendi malı gibi, fizikî varlığını ve değerini azaltmadan kullanmaktır. Komşulara saygı ise yalnızca gürültüden ibaret değildir; sürekli rahatsızlık, ağır koku/duman, ortak alanların işgali, bina güvenliğini tehlikeye atan davranışlar da bu kapsamda değerlendirilir.

Özensiz kullanan veya komşuları rahatsız eden kiracı hemen tahliye edilebilir mi?

Kural olarak hayır, önce ihtar gerekir. TBK 316/2’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Ancak TBK 316/3’teki istisnalarda ihtara gerek yoktur ve sözleşme yazılı bildirimle hemen feshedilebilir: kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, süre vermenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez hale gelmesi. Fesihten sonra kiracı çıkmazsa, kilit değiştirmek yerine tahliye davası (ve gereken hallerde arabuluculuk) yolu izlenir.

Kiracının başka hangi yan borçları vardır?

Kiracının yan borçları şunlardır: olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemek (TBK 317); kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmek, aksi halde doğan zarardan sorumlu olmak (TBK 318); kiralananın ayıplarının giderilmesine ve bakım/satış/yeniden kiralama için gezilip görülmesine katlanmak (TBK 319). Buna karşılık kiralananın büyük (esaslı) ayıplarının giderilmesi ve ana bakım kural olarak kiraya verene aittir.

Kira bitince evi nasıl teslim etmeliyim, badana/boya zorunlu mu?

TBK 334’e göre kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan olağan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Yani normal yıpranma (duvarda hafif solma vb.) kiracıya yüklenemez; olağanı aşan hasarlar ise giderilmelidir. Önemli bir koruma: kiracının, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararlar dışında önceden ‘her halükârda tazminat ödeyeceğine’ ilişkin taahhütleri geçersizdir (TBK 334, son cümle). Ayrıca TBK 335’e göre kiraya veren, geri verme sırasında kiralananı gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu açık eksiklik ve ayıpları ona hemen yazılı bildirmek zorundadır; bu bildirim yapılmazsa kiracı (gizli ayıplar hariç) sorumluluktan kurtulur.

Evde oturmuyorum, yine de kira ödemek zorunda mıyım?

Evet. Kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiracı, kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanmasa veya sınırlı kullansa bile kira bedelini öder; yalnızca kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kiradan indirilir (TBK m.324).

Kiraya veren ayıbı gidermezse kiradan kesebilir miyim?

Kendi başınıza keyfî kesinti yapamazsınız. Ancak ayıbın giderilmesini isteyip uygun süre verdiğiniz hâlde giderilmezse, ayıbı kiraya veren hesabına gidertip bu bedeli kira bedelinden indirebilirsiniz (TBK m.306).

Kiraya veren ayıptan doğan zararımı öder mi?

Evet. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür (TBK m.308).

Üçüncü bir kişi evin kendisine ait olduğunu iddia ederse ne olur?

Üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi hâlinde kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür (TBK m.309).

Ev sahibi kira borcu için eşyalarımı alıkoyabilir mi?

Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeli için kiralananın döşenmesine yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir; haczedilemeyen mallarda bu hak kullanılamaz (TBK m.336). Hak resmî yolla kullanılır; kendi başına eşya alıkoymak hukuka aykırıdır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.