Kira Ödenmemesi İhtarnamesi Örneği (2026) — 30 Günlük Süre

İhtarnamede Sık Yapılan Altı Hata

İhtarname geçersizse üzerine kurulan tüm süreç çöker ve otuz gün baştan işlemeye başlar. En sık karşılaşılan kusurlar şunlardır:

• Fesih iradesinin yazılmaması. Yalnızca ödeme isteyen bir yazı yeterli değildir; sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.
• Sürenin kısa tutulması. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre en az otuz gündür; kısa süre içeren ihtarname geçersizdir.
• Tutarın dönem dönem gösterilmemesi. Hangi aya ait ne kadar borç bulunduğu ayrı ayrı yazılmalıdır. Toplu rakam, kiracının hangi borcu ödeyeceğini belirsiz bırakır.
• Muaccel olmayan alacağın istenmesi. Vadesi gelmemiş kiralar ihtarnameye yazılamaz.
• Muacceliyet kaydına dayanılması. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu kayıtlar geçersiz sayılmaktadır.
• Ödeme kanalının gösterilmemesi. IBAN yazılmadığında kiracı “nereye ödeyeceğimi bilmiyordum” savunmasına dayanabilir.

Bu altı unsur kontrol edilmeden noterden ihtarname gönderilmemelidir. Hatalı ihtarname, yalnızca zaman değil bir kira dönemi kaybettirebilir.

Birden Fazla Kiracı veya Kefil Varsa

Sözleşmede birden fazla kiracı veya kefil bulunduğunda ihtarnamenin muhatabı dikkatle belirlenmelidir.

• Birden fazla kiracı. Sözleşmede müşterek kiracı sıfatıyla imzası bulunan herkese ayrı ayrı ihtarname tebliğ edilmelidir. Yalnızca birine yapılan bildirim, diğerleri bakımından sonuç doğurmayabilir.
• Kefil. Kefilin sorumluluğu kefalet sözleşmesinin kapsamına ve türüne göre belirlenir. Kefile yapılacak bildirim, kiracıya yapılan ihtarnamenin yerine geçmez.
• Kiracının ölümü hâlinde. Kira ilişkisinin mirasçılar bakımından durumu ayrıca değerlendirilmeli, muhatap buna göre belirlenmelidir.
• Adres. Tebligat, sözleşmede gösterilen adrese yapılır. Kiracı taşınmışsa kiralananın adresi ile bilinen son adres birlikte kullanılabilir.

Tebligatın usulüne uygun yapıldığı, tebliğ şerhiyle ortaya konur. Bu belge, otuz günlük sürenin başlangıcını gösteren tek kanıttır ve dava dosyasının omurgasıdır.

İhtar Sonrası Kiracı Öderse Ne Olur?

Otuz günlük süre içinde ödeme yapılırsa fesih hakkı kullanılamaz ve tahliye istenemez. Ancak birkaç incelik vardır.

Borcun tamamı ödenmelidir. Kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz; ihtarnamede gösterilen tutarın tamamı süresinde ödenmelidir.

Kısmi ödemenin kabulü risklidir. İhtar süresi içinde gelen kısmi ödemenin kabul edilmesi, fesih iradesinin kullanımını tartışmalı hâle getirebilir. Bu nedenle tutum baştan belirlenmeli; kabul edilecekse bunun borcun tamamına ilişkin bir feragat anlamına gelmediği yazılı olarak bildirilmelidir.

Ödeme fesih hakkını düşürür, ihtarı yok saymaz. Süresinde ödense dahi yapılan ihtar, koşulları varsa iki haklı ihtar bakımından sayılmaya devam eder. Bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olan kiracı bakımından ayrı bir tahliye sebebi doğar.

Bu nedenle her ihtarnamenin tarihi ve tebliğ şerhi ayrı bir dosyada saklanmalıdır; ikinci ihtar geldiğinde birincisinin belgesi aranacaktır.

İki Haklı İhtar: Ayrı Bir Tahliye Takvimi

Temerrüt ihtarı süresinde ödenen bir borç için gönderilmiş olsa bile hukuki hayatı bitmez; iki haklı ihtar tahliye sebebinin yapı taşlarından biri olabilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2).

İhtarın “haklı” sayılması için ihtar tarihinde gerçekten muaccel ve ödenmemiş bir kira borcu bulunmalıdır; ödenmiş bir ay için gönderilen ihtar sayılmaz. İki haklı ihtar yolu, dava yoluyla işletilir ve arabuluculuk dava şartına tabidir (HUAK m.18/B-1-a). Dilekçe için iki haklı ihtar nedeniyle tahliye dilekçesi örneğimize bakabilirsiniz.

Kiracının İhtara Karşı İleri Sürebileceği Hususlar

İhtarname alan kiracının ilk yapması gereken, ihtarın kanuni unsurları taşıyıp taşımadığını kontrol etmektir. Aşağıdaki hususların her biri, ileride tahliye davasında ya da icra takibine itirazda ayrı ayrı ve dayandığı maddeyle ileri sürülür:

Kiracı ihtarı haklı bulsa bile, otuz gün içinde borcun tamamını ödemek fesih hakkını ortadan kaldırır. Kiraya verenin kirayı kabul etmemesi hâlinde ise borçlu, tevdi yoluyla borcundan kurtulabilir; tevdi yerini ifa yerindeki hâkim belirler (TBK m.107). Tahliye davasına cevap için tahliye davasına cevap dilekçesi örneğimize bakabilirsiniz.

Depozito Kira Borcuna Mahsup Edilebilir mi?

Kiraya veren elindeki depozitoyu ödenmeyen kiraya saymak isteyebilir, kiracı da “depozitodan düşün” diyerek ödemeyi durdurabilir. İki taraf için de sınır aynıdır. Güvence para olarak verilmişse kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir hesapta tutulur ve banka onu ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir (TBK m.342). Depozito elden verilmişse taraflardan biri takas beyanında bulunabilir; takas bu iradenin karşı tarafa bildirilmesiyle gerçekleşir (TBK m.139, m.143). Ancak kiracının sözleşme devam ederken tek taraflı olarak kirayı depozitodan düşmesi, depozitonun sözleşme sonundaki borçları güvence altına alma işlevi nedeniyle temerrüt tartışmasına yol açar; bu yola ancak kiraya verenin yazılı kabulüyle gidilmelidir.

Dava Yolu Seçilirse: Usul Kuralları

İhtar süresi dolduktan sonra dava yoluna gidilecekse önce arabulucuya başvurulur; kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda bu dava şartıdır ve yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliye bunun dışındadır (HUAK m.18/B-1-a). Arabuluculuk sürecinde zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15). Dava, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a) ve basit yargılama usulüne tabidir; cevap süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır ve taraflar tüm delillerini dilekçeleriyle birlikte bildirmek zorundadır (HMK m.316-318). Dilekçenin kurgusu için temerrüt nedeniyle tahliye dava dilekçesi örneğimize bakabilirsiniz.

İhtarname Sonrası Belge Dosyası

Dava veya icra aşamasına geçildiğinde hazır olması gereken belgeler şunlardır:

• Kira sözleşmesi ve varsa ekleri,
• Tapu kaydı veya kiraya verme yetkisini gösteren belge,
• Ödenmeyen dönemlerin ay ay dökümü,
• Banka hesap hareketleri ve tahsil edilen ödemelerin dekontları,
• İhtarname ve tebliğ şerhi,
• Otuz günlük sürenin dolduğu tarihin hesabı,
• Yan giderlere ilişkin belgeler,
• Varsa önceki ihtarnameler ve tebliğ belgeleri,
• Kiralananın hâlen kiracının kullanımında olduğuna dair tespit.

Dava ve icra yolları arasındaki farklar ile dilekçe kurgusu için temerrüt nedeniyle tahliye dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Yan Giderler de İhtarnameye Yazılabilir mi?

Kanun, ihtarın konusunu yalnızca kira bedeliyle sınırlamamıştır: kiracının muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmemesi hâlinde bu yol işletilebilir.

Buradaki sınır, yan giderin gerçekten kiracıya ait olmasıdır. Uygulamada tartışma çıkan kalemler:

• Aidat ve ortak giderler. Hangi kalemin kiracıya, hangisinin malike ait olduğu sözleşme ve mevzuat hükümlerine göre belirlenir. Ana yapının bakım ve onarımına ilişkin kalemler kural olarak kiracıya yüklenmez.
• Isınma ve sıcak su giderleri. Kullanıma bağlı giderler kiracıya aittir.
• Demirbaş ve büyük onarım. Bunlar kiraya verenin yükümlülüğündedir ve ihtarname konusu yapılamaz.
• Vergi ve sigorta. Taşınmaza ilişkin vergiler kural olarak malike aittir.

Kiracıya ait olmayan bir kalemin ihtarnameye yazılması, ihtarnamenin tamamını tartışmalı hâle getirebilir. Bu nedenle yan gider talebi, dayanağı gösterilerek ve belgeye bağlanarak yazılmalıdır.

Ayrım için yan giderler ve ortak giderler ile aidatı kim öder yazılarımıza bakılabilir.

İhtarname Çekmeden Önce Değerlendirilmesi Gerekenler

İhtarname bir tehdit aracı değil, süreci başlatan hukuki bir adımdır. Göndermeden önce şu sorular cevaplanmalıdır:

1. Amaç ne? Tahliye mi, tahsilat mı? Kiracıyla ilişki sürdürülecekse ihtarname yine de gerekli olabilir; ancak fesih iradesinin yazılması sürecin yönünü belirler.
2. Kiracının ödeme gücü var mı? Tahsil kabiliyeti düşükse, tahliyeyi hızlandırmak alacağı büyütmekten daha öncelikli olabilir.
3. Depozito ne durumda? Elde bulunan güvence, alacağın bir kısmını karşılayabilir; ancak kira borcuna kendiliğinden mahsup edilmez.
4. Sözleşme dönemi ne zaman bitiyor? Bitime kısa süre kalmışsa, dönem sonuna dayalı diğer tahliye yolları daha hızlı sonuç verebilir.

Bu değerlendirme yapılmadan gönderilen ihtarname, çoğu zaman ilişkiyi bozar ve süreci uzatır.

İhtarname Örneğini Kullanırken

Hazır metinler dosyanın omurgasını verir; ancak her sözleşme farklıdır. Metni kullanmadan önce şu üç uyarlama yapılmalıdır:

1. Kira türünü belirleyin. Konut ve çatılı işyeri kirasında süre en az otuz gün; diğer kiralarda en az on gün (TBK m.315); ürün kiralarında en az altmış gündür (TBK m.362). Metindeki süre buna göre değiştirilmelidir.

2. Sözleşmedeki ödeme gününü esas alın. Muacceliyet, sözleşmede kararlaştırılan ödeme gününe göre belirlenir. Metindeki dönem tablosu bu güne göre doldurulmalıdır.

3. Yan gider kalemlerini ayrıştırın. Kira bedeli ile yan giderler ayrı satırlarda gösterilmeli, yan giderin dayanağı belirtilmelidir.

Metin hazırlandıktan sonra notere gitmeden önce son kontrol: tutar dönem dönem yazılmış mı, süre doğru mu, fesih iradesi yer alıyor mu, IBAN eklenmiş mi, muhataplar tam mı?

Temerrüt ihtarnamesini dosyanıza göre hazırlamak, otuz günlük süreyi ve iki haklı ihtar takvimini kurmak, ilamsız tahliye takibi başlatmak ya da kiracı olarak aldığınız ihtara karşı savunma hazırlamak için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular