İcra Yoluyla Tahliye: Taahhüt ve Kesinleşmiş Karar

Geçerli bir tahliye taahhüdü ya da kesinleşmiş bir tahliye kararına rağmen kiracı çıkmazsa, kiraya veren kendiliğinden müdahale edemez; icra yoluna başvurması gerekir.

Kanun ne diyor?

İcra ve İflas Kanunu, yazılı ve geçerli tahliye taahhüdüne ya da kesinleşmiş tahliye kararına dayanarak icra dairesi aracılığıyla tahliyeyi düzenler. Taahhüde dayalı tahliyede icra emri tebliğ edilir; kiracının itirazı, itirazın incelenmesi süreciyle aşılır.

Yargıtay bu kuralı nasıl uyguluyor?

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında, kiracıya boşaltma için kanuni süre verilir; süre dolduğunda kiracı çıkmazsa, icra memuru kolluk yardımıyla tahliyeyi gerçekleştirir ve eşyalar gerektiğinde yediemine teslim edilir. Kiraya verenin kendiliğinden (kendi hakkını kendi alarak) tahliyesi hukuka aykırıdır.

Pratikte ne anlama geliyor?

• Tahliye, ancak icra dairesi aracılığıyla yapılır; kiraya veren kendiliğinden tahliye edemez.
• Geçerli taahhüt veya kesinleşmiş karar icra yolunu açar.
• Süre sonunda kiracı çıkmazsa tahliye kolluk yardımıyla gerçekleştirilir.

Tahliye, geçerli bir taahhüt veya kesinleşmiş kararla ve icra yoluyla yapılır. Kiraya verenin kendiliğinden müdahalesi hukuka aykırıdır.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Açıklanan kanun hükümleri ve Yargıtay’ın yerleşik uygulaması zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi, kiraya veren için en hızlı sonuç veren yollardan biridir. Ancak hızın bedeli, geçerlilik şartlarındaki katılıktır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesi ve Yargıtay uygulaması, bir belgenin tahliye taahhüdü sayılabilmesi için birkaç unsuru birlikte arar.

Yazılı olmalıdır. Sözlü beyan, tanık anlatımı veya mesajlaşma kaydı bu şartı karşılamaz. Yazılılık geçerlilik şartıdır.

Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Kanun metni bu noktada açıktır: taahhüt, kiracının kiralananı teslim almasından sonraki bir iradeyi ifade etmelidir. Sözleşmeyle aynı anda, kiracının henüz taşınmaza yerleşmediği aşamada alınan taahhütler bu nedenle tartışmalıdır.

Belirli bir tahliye tarihi içermelidir. “İhtiyaç duyulduğunda”, “talep hâlinde” veya “sözleşme sona erdiğinde” gibi tarihi belirsiz bırakan ifadeler, Yargıtay uygulamasında tahliye taahhüdü sayılmamaktadır. Tarih gün, ay ve yıl olarak açıkça yazılmalıdır.

Kiracının kendisinden sadır olmalıdır. Birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmelerde, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre taahhüdün tüm kiracılarca imzalanması gerekir. Eksik imza, taahhüdü tüm kiracılar bakımından geçersiz kılar.

Konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin olmalıdır. Yargıtay uygulaması, tahliye taahhüdü kurumunu konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kabul etmektedir.

Bir Aylık Hak Düşürücü Süre ve Kaçırılmasının Sonucu

Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren TBK m.352/1 uyarınca bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak zorundadır. Bu süre hak düşürücüdür; hâkim tarafından kendiliğinden gözetilir ve taraflarca uzatılamaz.

Sürenin kaçırılması, o taahhüde dayanarak tahliye isteme hakkının sona ermesi anlamına gelir. Aynı belge, sonraki bir kira döneminde yeniden kullanılamaz.

Sürenin tek istisnası Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesidir: kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Uygulamada bu bildirim noter ihtarnamesiyle yapılır ve tebliğ tarihinin ispatı bakımından güvenli yoldur.

İcra Takibi mi, Tahliye Davası mı? Seçimlik Hak

TBK m.352/1 kiraya verene seçimlik bir hak tanır: icra dairesine başvurmak ya da doğrudan mahkemede tahliye davası açmak. İkisi arasındaki tercih, olayın özelliğine göre yapılmalıdır.

İcra yolu daha hızlıdır ve masrafı düşüktür. Kiracının itiraz etmemesi hâlinde takip kesinleşir ve tahliye kısa sürede gerçekleşir. Ancak kiracı itiraz ederse süreç icra mahkemesine taşınır.

Dava yolu baştan yargısal bir inceleme sağlar. Taahhüdün geçerliliği konusunda ciddi bir tartışma bekleniyorsa — örneğin imzaya veya tarihe itiraz edileceği öngörülüyorsa — doğrudan dava açmak, iki aşamalı süreçten kaçınmayı sağlayabilir.

Her iki yolda da bir aylık hak düşürücü süre aynı biçimde işler; tercih süreyi uzatmaz.

İcra Takibinin İşleyişi ve Kiracının İtirazı

Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız takip, icra dairesine sunulan tahliye istemli takip talebiyle başlar. İcra dairesi kiracıya tahliye emri tebliğ eder.

Kiracı, tahliye emrine karşı süresi içinde itiraz edebilir. İtirazın en sık dayandığı gerekçeler, taahhüt altındaki imzanın kendisine ait olmadığı, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda ve teslimden önce alındığı ya da tarihlerin sonradan doldurulduğudur.

İtiraz üzerine takip durur. Bu aşamada kiraya veren, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister. İcra mahkemesi belge üzerinden sınırlı bir inceleme yapar; imzaya itiraz gibi ayrıntılı ispat gerektiren durumlarda uyuşmazlık genel mahkemeye taşınabilir.

Boş Tarihli Taahhüt: Kim Neyi İspatlayacak?

Uygulamanın en tartışmalı konusu, kira sözleşmesi kurulurken kiracıya imzalatılan ve tarih kısımları boş bırakılan taahhütnamelerdir. Kiracılar sıklıkla bu belgelerin sonradan doldurulduğunu ileri sürer.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 tarihli, 2017/975 E. ve 2021/1108 K. sayılı kararı bu noktada ölçütü netleştirmiştir: düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanmış olması, tek başına belgeyi geçersiz kılmaz. Belgenin anlaşmaya aykırı biçimde doldurulduğunu kiracı ispatlamak zorundadır.

Bu, kiracı bakımından ağır bir ispat yüküdür. Pratikte kiracının elinde tarihlerin sonradan atıldığını gösteren yazışma, tanık veya belge yoksa itirazın sonuç vermesi güçleşir. Kiraya veren bakımından ise bu içtihat, boş tarihli belgelerin otomatik olarak geçersiz sayılmayacağı anlamına gelir — ancak teslimden sonra alınma şartı ayrıca tartışılabilir.

Kiralanan El Değiştirirse Yeni Malik Taahhüde Dayanabilir mi?

Taşınmazın satılması hâlinde, önceki malik döneminde alınmış tahliye taahhüdünün yeni malik tarafından kullanılıp kullanılamayacağı sık sorulur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca kiralananı sonradan edinen kişi, kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/3080 E., 2018/6171 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere, yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi sıfatıyla, eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak talepte bulunabilir.

Burada da bir aylık hak düşürücü süre işlemeye devam eder; devir, süreyi yeniden başlatmaz.

Kesinleşmiş Mahkeme Kararına Dayalı Tahliye

İcra yoluyla tahliyenin ikinci dayanağı, kesinleşmiş bir tahliye kararıdır. Mahkemeden alınan tahliye kararı kesinleştikten sonra, ilamlı icra yoluyla infaz edilir.

Bu yolda kiracıya icra emri tebliğ edilir ve verilen süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa tahliye icra memuru marifetiyle, gerektiğinde kolluk desteğiyle gerçekleştirilir. Kiracının taşınır eşyası bu aşamada tutanakla tespit edilir ve teslim edilir; teslim alınmayan eşya için muhafaza tedbirleri uygulanır.

Arabuluculuk Zorunlu mu? İcra Yolunun Kritik Üstünlüğü

1 Eylül 2023’ten itibaren 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Tahliye davası, kira tespiti ve uyarlama davaları bu kapsamdadır; arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.

Ancak hükmün metni önemli bir istisna içerir: kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. Yani tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılacaksa, önce arabulucuya gitme zorunluluğu yoktur; takip doğrudan başlatılabilir.

Bu, icra yolunu tercih etmenin yalnızca hız değil, aynı zamanda bir aşamayı tümüyle atlama avantajı sağladığı anlamına gelir. Özellikle bir aylık hak düşürücü sürenin dar olduğu durumlarda, arabuluculuk sürecini beklemek zorunda kalmamak belirleyici olabilir. Buna karşılık kiracı takibe itiraz eder ve uyuşmazlık genel mahkemeye taşınırsa, o aşamada dava şartlarının ayrıca değerlendirileceği unutulmamalıdır.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

Bir aylık süreyi beklemek. Kiracıyla anlaşma umuduyla beklenen birkaç hafta, hak düşürücü sürenin dolmasına yol açabilir. Süre içinde TBK m.353 uyarınca yazılı bildirim yapılmadıysa taahhüt işlevsiz hâle gelir.

Teslimden önce alınan taahhüde güvenmek. Kira sözleşmesiyle eş zamanlı, kiracı henüz taşınmaza girmeden imzalatılan belgeler bu yönüyle tartışmaya açıktır.

Eş kiracının imzasını almamak. Sözleşmede iki kiracı varsa tek imzalı taahhüt, her ikisi bakımından da sonuç doğurmaz.

Tarihi belirsiz bırakmak. “İhtiyaç hâlinde boşaltacağım” türünden ifadeler taahhüt sayılmaz.

Kira alacağı ile tahliyeyi karıştırmak. Ödenmeyen kira nedeniyle yapılacak takip ile tahliye taahhüdüne dayalı takip farklı hukuki temellere dayanır; talep türünün doğru seçilmesi gerekir.

Tahliye Emrinin Kanuni Çerçevesi: İİK m.272 vd.

Kira süresinin bitmesine veya tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız tahliye takibinde, süreler ve usul kanunda ayrıntılı olarak belirlenmiştir.

Altıncı satır, kiracı bakımından en ağır sonucu doğuran kuraldır: tahliye taahhütnamesindeki veya kira sözleşmesindeki imza, itiraz dilekçesinde ayrıca ve açıkça inkâr edilmezse ikrar edilmiş sayılır. Genel ifadelerle yapılan itiraz, imzayı tartışma dışında bırakır.

İmzaya İtirazda Görevli Mahkeme Ayrımı

İtirazın konusuna ve belgenin niteliğine göre izlenecek yol değişir.

Dördüncü satır, uygulamada sık karıştırılan noktadır: bu takip yolu yalnızca tahliye içindir; birikmiş kira alacağı aynı dosyadan tahsil edilemez. Alacak için ayrı bir takip başlatılması ya da dava açılması gerekir.

Tebligat sorunları için usulsüz tebligat rehberimize bakabilirsiniz.

Tahliye Yollarının Karşılaştırması

Kiralanan taşınmazın tahliyesi için izlenebilecek yollar farklı rejimlere tabidir.

Dördüncü ve yedinci satırlar birlikte okunmalıdır: yazılı tahliye taahhüdü bulunması hâlinde icra dairesi eliyle tahliye yoluna gidilebilirken, taahhüt yoksa mahkeme kararı alınması gerekir.

Tahliye Sonrası ve Alacak

Tahliye ile kira alacağının tahsili farklı süreçlerdir.

Altıncı satır, sık karıştırılan husustur: tahliyenin gerçekleşmesi kira alacağının tahsil edildiği anlamına gelmez; alacak bakımından takip ayrıca sürdürülür.

İcradan alım için icradan alınan evde tahliye rehberimize bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

İcra yoluyla tahliye nasıl olur?

Geçerli tahliye taahhüdü veya kesinleşmiş mahkeme kararı varsa, kiraya veren icra dairesi aracılığıyla kiracının tahliyesini sağlayabilir.

Taahhütle icra takibi nasıl yapılır?

Yazılı ve geçerli tahliye taahhüdüne dayanarak, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılarak tahliye istenebilir.

Kiracı icra takibine itiraz edebilir mi?

Kiracı takibe itiraz edebilir; ancak taahhüt geçerliyse itiraz icra mahkemesince kaldırılır ve tahliye gerçekleştirilir.

Tahliye taahhüdü ne zaman geçersiz sayılır?

Yazılı değilse, belirli bir tahliye tarihi içermiyorsa, kiralananın tesliminden önce alınmışsa veya birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmede tüm kiracılarca imzalanmamışsa geçerlilik şartlarını taşımaz.

Taahhüt tarihinden sonra ne kadar sürem var?

TBK m.352/1 uyarınca taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay. Bu süre hak düşürücüdür ve hâkim tarafından kendiliğinden gözetilir. Süre içinde TBK m.353 uyarınca dava açacağınızı yazılı olarak bildirirseniz süre bir kira yılı uzamış sayılır.

Kiracı tahliye emrine itiraz ederse ne olur?

İtiraz üzerine takip durur. Kiraya veren icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister. İmzaya itiraz gibi ayrıntılı ispat gerektiren durumlarda uyuşmazlık genel mahkemeye taşınabilir.

Tarihleri boş bırakılmış taahhütname geçerli midir?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 tarihli 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı kararına göre tarihlerin sonradan tamamlanması tek başına belgeyi geçersiz kılmaz; belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu kiracı ispatlamalıdır.

Evi satın aldım, eski malik döneminde alınmış taahhüde dayanabilir miyim?

Evet. TBK m.310 uyarınca kiralananı edinen kişi kira sözleşmesinin tarafı olur; Yargıtay uygulamasına göre yeni malik, kiraya verenin halefi sıfatıyla önceki dönemde verilmiş taahhüde dayanabilir. Bir aylık süre bu durumda da işlemeye devam eder.

İcra yolu mu, dava yolu mu daha avantajlı?

İcra yolu daha hızlı ve düşük masraflıdır; kiracı itiraz etmezse tahliye kısa sürede gerçekleşir. Taahhüdün geçerliliğinin ciddi biçimde tartışılacağı öngörülüyorsa doğrudan dava açmak iki aşamalı süreçten kaçınmayı sağlayabilir.

Kesinleşmiş mahkeme kararıyla tahliye nasıl yapılır?

Karar kesinleştikten sonra ilamlı icra yoluyla infaz edilir. Kiracıya icra emri tebliğ edilir; verilen sürede boşaltılmazsa tahliye icra memuru marifetiyle, gerektiğinde kolluk desteğiyle gerçekleştirilir ve eşya tutanakla tespit edilir.

Tahliye taahhüdü her kira ilişkisinde kullanılabilir mi?

Yargıtay uygulaması bu kurumu konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kabul etmektedir. Ayrıca taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve kiracının kendi iradesiyle verilmiş olması aranır.

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi