Kısmi Ödeme, İfa ve Kira Borcunun Sona Ermesi

Borcun tamamı belli ve muaccelse alacaklı kısmi ifayı reddedebilir; kabul ederse borçlu ikrar ettiği kısmı ifadan kaçınamaz (TBK 84). Faiz veya giderleri ödemede gecikmemiş borçlu, kısmi ödemeyi ana borçtan düşme hakkına sahiptir ve buna aykırı anlaşma yapılamaz (TBK 100); gecikme varsa uygulamada ödeme önce işlemiş faiz ve giderlere sayılır. Birden çok borçta mahsup sırasını önce borçlu, sonra makbuz, sonra kanun belirler (TBK 101-102); ödeyen makbuz ve senedini isteyebilir (TBK 103-104). Asıl borç bitince kefalet, rehin ve faiz gibi fer’i haklar da kural olarak sona erer (TBK 131). Bu rehberde kısmi ödeme ve borcun sona ermesini yalın bir dille açıklıyoruz.

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi

Kısmi ifa: Alacaklı parça parça ödemeyi kabule zorlanamaz

Bir borç ilişkisinde borçlu, borcunun yalnızca bir kısmını ödemek isteyebilir. Peki alacaklı bunu kabul etmek zorunda mıdır? TBK 84’e göre kural, alacaklının kısmi ifayı reddedebilmesidir: borcun tamamı belli (muayyen) ve muaccel (vadesi gelmiş) ise, alacaklı borcun tümünün bir defada ödenmesini isteyebilir, parça parça ödemeyi kabule zorlanamaz.

Bu kuralın iki önemli yönü vardır. Birincisi, kısmi ifanın söz konusu olabilmesi için edimin bölünebilir olması gerekir. İkincisi, alacaklı kısmi ödemeyi kabul ederse, borçlu artık ikrar ettiği (kabul edip ödediği) o kısmı ifadan kaçınamaz; o kadarlık borç kesinleşmiş sayılır. Temerrüde düşmek istemeyen alacaklı bakımından da, borçlunun usulüne uygun sunduğu tam ifayı kabul yükümlülüğü ayrıca değerlendirilir.

Kısmi ödeme neye mahsup edilir? Faiz önceliği (TBK 100)

Borçlu kısmi bir ödeme yaptığında, bu ödemenin önce ana paraya mı yoksa faize mi sayılacağı çok önemlidir. Kanun metni kuralı borçlu lehine koyar: “Borçlu, faiz veya giderleri ödemede gecikmemiş ise, kısmen yaptığı ödemeyi ana borçtan düşme hakkına sahiptir. Aksine anlaşma yapılamaz.” (TBK m.100/1). Bu hüküm emredicidir; sözleşmeye konulan “her ödeme önce faize sayılır” kaydı, faizini zamanında ödeyen borçluya karşı hüküm doğurmaz.

Borçlu faiz veya giderleri ödemede gecikmişse durum değişir: kanun bu hâl için açık bir sıra koymaz; Yargıtay uygulaması ve öğreti, bu durumda kısmi ödemenin önce işlemiş faiz ve giderlere, kalanın ana borca sayılacağını kabul eder. Muaccel ve ödenmemiş faiz varken yaptığınız ödemeyi doğrudan ana paradan düşürtemezsiniz; alacaklı önce faize ve giderlere mahsup eder. Ayrıca alacaklı alacağın bir kısmı için kefalet, rehin veya başka bir güvence almışsa borçlu, kısmi ödemeyi güvence altındaki veya güvencesi daha iyi olan kısma mahsup edemez (TBK m.100/2).

Birden çok borç varsa hangisine sayılır? (TBK 101-102)

Borçlunun aynı alacaklıya birden fazla borcu olabilir. Bu durumda yapılan ödemenin hangi borca sayılacağı bir sıraya tabidir:

• Önce borçlu seçer (TBK 101): Birden çok borcu olan borçlu, ödeme sırasında hangi borç için ödediğini belirtebilir.
• Belirtmezse makbuz esas alınır: Borçlu bir belirleme yapmazsa, ödeme, borçlunun itiraz etmeden kabul ettiği makbuzda gösterilen borca mahsup edilir.
• Makbuzda da açıklık yoksa kanun belirler (TBK 102): Ödeme muaccel borca; birden çok muaccel borç varsa borçluya karşı ilk takip edilen borca; takip yoksa vadesi önce gelmiş borca mahsup edilir. Bunlar da eşitse borçlar orantılı olarak ödenmiş sayılır.

Ödeyenin hakları: Makbuz ve senedin geri verilmesi (TBK 103-104)

Borcunu ödeyen borçlu korumasız değildir. TBK 103’e göre ödemede bulunan borçlu, bir makbuz isteme ve borcun tamamı ödenmişse borç senedinin geri verilmesini veya iptalini isteme hakkına sahiptir. Senet geri verilemiyorsa borçlu, borcun sona erdiğinin senet üzerine yazılmasını veya ayrıca belgelenmesini isteyebilir.

TBK 104 ise ispatı kolaylaştıran iki karine getirir: (1) Faiz veya kira gibi dönemsel edimlerde, alacaklı herhangi bir çekince koymadan bir dönemin makbuzunu vermişse, önceki dönemlere ait edimlerin de ödendiği varsayılır. (2) Alacaklı ana para için makbuz vermişse, faizleri de almış olduğu kabul edilir. Bu karineler, ödeme yaparken makbuz almanın ve makbuzun kapsamını netleştirmenin önemini gösterir.

Asıl borç sona erince fer’i haklar da sona erer (TBK 131)

Borç sona erdiğinde, ona bağlı yan haklara ne olur? TBK 131’e göre asıl borç ifa ya da diğer bir sebeple sona erince, ona bağlı (fer’i) haklar da sona erer: kefalet, rehin (ipotek), işlemiş faiz ve ceza koşulu gibi. Bu haklar yalnızca açıkça saklı tutulmuşsa varlığını sürdürür.

Burada kritik bir ayrım vardır: TBK 131 asıl borcun tamamen sona ermesi haline ilişkindir. Kısmi ifada ise ödenmeyen kısım için fer’i haklar (kefalet, rehin) sona ermez; ödenmemiş bakiye oranında devam eder. Yani borcun bir bölümünü ödemeniz, kefilin veya rehnin tümüyle kurtulması anlamına gelmez; ancak borcun tamamı bittiğinde kefil de rehin de saklı tutulmadıkça serbest kalır.

İbra, takas ve ispat: Pratik öneriler

Borcu sona erdiren yollardan biri de ibradır: alacaklının borçluyu borçtan kurtarması, yani alacağından vazgeçmesidir. İbra, borcu sona erdiren bir tasarruf işlemidir ve geçerliliği kural olarak şekle bağlı değildir (sözlü de yapılabilir); ancak ispat kolaylığı için yazılı yapılması güçlü biçimde önerilir. Alacaklı, kısmi ödeme karşılığında kalan alacağından açıkça feragat ederse bu kısmen ibra sayılır ve o ölçüde borç sona erer. Borçların karşılıklı sona erdirilmesinde takas da bir yoldur. Genel kurala göre borçlu takas hakkından önceden feragat edebilir (TBK 145); ancak kira ilişkisinde bu mümkün değildir: kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler (TBK m.326). Sözleşmeye konulan “kiracı hiçbir alacağını kiradan düşemez” kaydı bu nedenle geçersizdir.

Sonuç olarak her ödemeyi belgeleyin: tutarı, tarihi ve hangi borca/döneme ilişkin olduğunu gösteren makbuz veya banka açıklaması alın; mümkünse mahsup tercihinizi (ana para mı, faiz mi) ödeme anında yazılı belirtin. Faiz önceliği, makbuz karineleri ve mahsup sırası teknik kurallar olduğundan, tutarların doğru hesaplanması ve hak kaybının önlenmesi için bir hukuk profesyonelinden destek almanız yerinde olur.

Kira İlişkisinde Kısmi Ödemenin Sonuçları

Genel borçlar hukuku kuralları kira ilişkisinde özel sonuçlar doğurur. Kiraya verenin fesih ve tahliye hakları, çoğunlukla kira borcunun tamamının süresinde ödenip ödenmediğine bağlıdır:

Kiraya veren açısından en önemli nokta ikinci satırdır: kısmi ödemeyi kabul ederken makbuza veya yazışmaya “önceki dönemlere ait alacaklarım saklıdır” çekincesini yazmazsa, kira gibi dönemsel edimlerde önceki dönemlerin de ödendiği karinesi doğar (TBK m.104). Kiracı açısından ise en önemli nokta ilk satırdır: temerrüt ihtarı gelmişse, ihtar süresi içinde borcun tamamının ödenmesi gerekir; kısmi ödeme tahliye riskini ortadan kaldırmaz. İhtar usulü için kira ödenmemesi ihtarnamesi, banka ile ödeme ve açıklama kuralları için kira ödemelerinde banka zorunluluğu yazılarımıza bakabilirsiniz.

Rakamlarla Mahsup Örneği

Kiracının üç aylık birikmiş kira borcu 60.000 TL, işlemiş temerrüt faizi 3.000 TL ve ihtarname gideri 500 TL olsun. Kiracı açıklama yazmadan 20.000 TL öder:

Örnek, açıklama yazmanın ve faiz borcunu zamanında kapatmanın kiracı için neden önemli olduğunu gösterir: aynı 20.000 TL, açıklamasız ödendiğinde ana borcu daha az azaltır. Rakamlar yalnızca yöntemi göstermek içindir. Uyuşmazlık hâlinde mahsubun doğru yapılıp yapılmadığı, ödeme dekontları ve makbuzlar üzerinden bilirkişi hesabıyla belirlenir; bu nedenle her ödemenin tarihi, tutarı ve açıklaması kayıt altında tutulmalıdır.

Zamanaşımı ve Kısmi Ödeme

Kira bedelleri beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147/1) ve her ayın kirası kendi vadesinden itibaren ayrı ayrı zamanaşımına uğrar. Borçlu borcu ikrar etmişse, özellikle faiz ödemiş veya kısmen ifada bulunmuşsa zamanaşımı kesilir (TBK m.154/1) ve kesilmeyle yeni bir süre işlemeye başlar; borç bir senetle ikrar edilmiş veya bir mahkeme ya da hakem kararına bağlanmışsa yeni süre her zaman on yıldır (TBK m.156). Kiraya veren açısından eski aylara ilişkin alacaklarda kiracıdan yazılı borç ikrarı almak, kiracı açısından ise hangi aya ödeme yaptığını açıkça belirtmek bu nedenle önem taşır. Kiraya verenin beş yıldan eski bir ayın kirasını istemesi hâlinde kiracı zamanaşımı def’ini ileri sürebilir; ancak arada yapılmış kısmi ödemeler veya yazılı ikrarlar sürenin yeniden başladığını gösterebileceğinden, ödeme kayıtlarının tamamı birlikte değerlendirilmelidir. Ayrıntı için kira alacağında zamanaşımı yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracının Kiradan Düşebileceği Alacaklar

Kiracının kiraya verenden alacağı varsa, bu alacağı kira borcuyla takas etmesi mümkündür; takas, karşılıklı ve muaccel para borçlarında ileri sürülebilir ve iradenin karşı tarafa bildirilmesiyle gerçekleşir (TBK m.139, m.143). Kira ilişkisinde bu hakkın önceden kaldırılması yasaktır (TBK m.326). En sık örnek, kiralanandaki ayıbın kiraya veren hesabına giderilmesinden doğan alacaktır: kiracı uygun süre verdiği hâlde ayıp giderilmemişse, ayıbı gidertip bu alacağını kira bedelinden indirebilir (TBK m.306/1). Depozito da sözleşme sona ermeden kiracı tarafından tek taraflı olarak kira borcuna sayılmamalıdır; güvence, sözleşme sonundaki borçları karşılama amacı taşır (TBK m.342). Takas beyanı yazılı yapılmalı, tutar ve dayanak açıkça gösterilmelidir; aksi hâlde eksik ödeme temerrüt ihtarına konu olabilir. Uygulama için ev sahibi kombi veya büyük onarımı yapmıyor yazımıza bakabilirsiniz.

Birikmiş Kira İçin Ödeme Planı Protokolü

Kiracı birikmiş kirayı tek seferde ödeyemiyorsa, kiraya verenle yazılı bir ödeme planı yapılması hem tahliye riskini hem de alacağın tahsil riskini azaltır. Protokolde şu unsurların bulunması gerekir: toplam borcun hangi aylara ait olduğu, taksit tutarları ve tarihleri, taksitlerin ana borca mı faize mi sayılacağı, cari ayların kirasının taksitlerden ayrı ve zamanında ödeneceği ve bir taksidin ödenmemesi hâlinde kiraya verenin haklarının saklı olduğu.

Protokol aynı zamanda kiracının borcu yazılı olarak ikrar etmesi anlamına gelir; bu nedenle zamanaşımı kesilir ve borç bir senetle ikrar edildiğinden yeni süre on yıl olur (TBK m.154, m.156). Kiracı açısından dikkat edilecek nokta, protokolde kiraya verenin ödeme planına uyulduğu sürece temerrüt ihtarına dayanmayacağının yazılmasıdır. Kiraya veren açısından ise kira bedelinin gecikmesi hâlinde ceza koşulu veya sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin kayıtların konut ve çatılı işyeri kiralarında geçersiz olduğu unutulmamalıdır (TBK m.346); protokol bu tür bir yaptırım yerine kanunun tanıdığı temerrüt ve tahliye yollarını saklı tutmalıdır. Protokolün iki tarafça imzalanmış olması yeterlidir; noter onayı zorunlu değildir. Kiranın zamanında ödenmemesinin tahliye sonuçları için kiracı bu ay kirayı ödemedi yazımıza bakabilirsiniz.

Ödeme Emrinden Sonra Tahliye Talebi: Altı Aylık Süre

Kira alacağı için tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatıldığında, süreç ödeme emrinin tebliğiyle işlemeye başlar. Ödeme emri, TBK m.315’teki ihtarı ve kanuni süre geçtikten sonra icra mahkemesinden tahliye istenebileceğini içerir; kiracı itiraz sebeplerini tebliğden itibaren yedi gün içinde bildirmek zorundadır (İİK m.269). Kiracı itiraz etmez ve konut ile çatılı işyerinde otuz günlük ihtar süresi içinde kira borcunu ödemezse, ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde alacaklının talebiyle icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a). Bu süre içinde yapılan kısmi ödeme, borcun tamamı ödenmediğinden tahliye talebini kendiliğinden engellemez.

Burada kolayca gözden kaçan bir süre vardır: tahliye talebi, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesine yöneltilmelidir. Bu süre kaçırılırsa takip alacak yönünden devam etse bile tahliye istenemez; alacaklı yeniden ihtar çekip süreci baştan işletmek zorunda kalır.

Kısmi ödemelerin hangi aya ve kaleme sayıldığını hesaplamak, temerrüt ihtarına karşı ödeme planı kurmak, takas ve mahsup beyanını hazırlamak ya da kiraya veren olarak çekinceli makbuz ve ihtar düzenlemek için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Borcumun bir kısmını ödemek istiyorum; alacaklı kabul etmek zorunda mı?

Kural olarak hayır. TBK 84’e göre borcun tamamı belli (muayyen) ve muaccel (vadesi gelmiş) ise, alacaklı kısmi ifayı reddedebilir. Yani alacaklı, borcun tamamının bir defada ödenmesini isteyebilir ve parça parça ödemeyi kabule zorlanamaz. Bunun bir istisnası şudur: alacaklı kısmi ödemeyi kabul ederse, borçlu artık ikrar ettiği (kabul ettiği) o kısmı ifadan kaçınamaz; o kadarlık kısım kesinleşmiş sayılır. Ayrıca edimin bölünebilir olması gerekir.

Yaptığım kısmi ödeme önce ana borçtan mı yoksa faizden mi düşülür?

Faiz veya giderleri ödemede gecikmemişseniz kısmi ödemeyi ana borçtan düşme hakkınız vardır ve buna aykırı anlaşma yapılamaz (TBK 100/1). Faiz veya gider ödemesinde gecikmişseniz, Yargıtay uygulamasına göre ödeme önce işlemiş faiz ve giderlere, kalanı ana borca sayılır. Alacağın güvence altındaki kısmına ise mahsup yapamazsınız (TBK 100/2).

Birden fazla borcum var, hangisine ödeme yaptığımı ben mi seçerim?

Önce siz seçersiniz. TBK 101’e göre birden çok borcu olan borçlu, ödeme sırasında hangi borç için ödeme yaptığını belirtebilir. Borçlu bir belirleme yapmazsa, ödeme borçlunun kabul ettiği makbuzda gösterilen borca mahsup edilir. Makbuzda da bir açıklık yoksa TBK 102 devreye girer: ödeme muaccel borca, birden çok muaccel borç varsa borçluya karşı ilk takip edilen borca; takip yoksa vadesi önce gelmiş borca mahsup edilir. Bunlar da eşitse borçlar orantılı olarak ödenmiş sayılır.

Ödeme yapınca alacaklıdan ne talep edebilirim; makbuz veya senedimi geri isteyebilir miyim?

Evet. TBK 103’e göre borcunu ödeyen borçlu, bir makbuz isteme ve borç tamamen ödenmişse senedin geri verilmesini veya iptalini isteme hakkına sahiptir. TBK 104 ise iki önemli karine getirir: faiz veya kira gibi dönemsel edimlerde, alacaklı çekince koymadan bir dönemin makbuzunu vermişse, önceki dönemlerin de ödendiği varsayılır; alacaklı ana para için makbuz vermişse, faizleri de almış olduğu kabul edilir. Bu nedenle ödeme yaparken mutlaka makbuz almak ve makbuzun kapsamını netleştirmek önemlidir.

Asıl borcu bitirirsem kefalet, rehin ve faiz gibi bağlı haklar da sona erer mi?

Kural olarak evet. TBK 131’e göre asıl borç ifa ya da diğer bir sebeple sona erince, ona bağlı (fer’i) haklar da sona erer: kefalet, rehin (ipotek), işlemiş faiz ve ceza koşulu gibi. Bu haklar yalnızca açıkça saklı tutulmuşsa devam eder. Önemli bir ayrım: bu, asıl borcun tamamen sona ermesi haline ilişkindir. Kısmi ifada, ödenmeyen kısım için fer’i haklar (kefalet, rehin) sona ermez; ödenmemiş bakiye oranında varlığını sürdürür.

Alacaklı ‘borcun bir kısmını sildim, gerisini istemiyorum’ diyebilir mi (ibra)?

Evet, buna ibra denir. İbra, alacaklının borçluyu borçtan kurtarması; yani alacağından vazgeçmesidir ve borcu sona erdiren bir tasarruf işlemidir. Geçerliliği kural olarak bir şekle bağlı değildir; sözlü de yapılabilir. Ancak ileride ispat sorunu yaşanmaması için ibranın yazılı yapılması güçlü biçimde önerilir. Ayrıca alacaklı, kısmi ödeme karşılığında geri kalan alacağından feragat ettiğini açıkça beyan ederse, bu kısmen ibra niteliği taşır ve o ölçüde borç sona erer.

Kısmi ödeme yaptım ama anlaşmazlık çıktı; haklarımı nasıl korurum?

Her ödemeyi belgelemek esastır. Ödediğiniz tutar, tarih ve hangi borca/döneme ilişkin olduğunu gösteren makbuz veya banka açıklaması alın; mümkünse ödeme yaparken mahsup tercihinizi (hangi borca, ana para mı faize mi) yazılı belirtin. Faiz önceliği (TBK 100), makbuz karineleri (TBK 104) ve birden çok borçta mahsup sırası (TBK 101-102) gibi kurallar teknik olduğundan, tutarların doğru hesaplanması ve haklarınızın korunması için bir hukuk profesyonelinden destek almanız yerinde olur.

Temerrüt ihtarı aldım, borcun bir kısmını ödersem tahliye riski kalkar mı?

Hayır. Temerrüt ihtarında verilen süre içinde borcun tamamının ödenmesi gerekir; kısmi ödeme süre sonunda fesih ve tahliye imkânını ortadan kaldırmaz (TBK m.315). İlamsız takipte de ihtar süresi içinde kira borcu ödenmezse altı ay içinde tahliye istenebilir (İİK m.269/a).

Ev sahibi kısmi ödemeyi kabul ederse önceki alacaklarından vazgeçmiş olur mu?

Kira gibi dönemsel edimlerde alacaklı çekince belirtmeden bir dönemin makbuzunu verirse önceki dönemlerin de ödendiği kabul edilir (TBK m.104). Kiraya veren önceki alacaklarını saklı tutmak istiyorsa bunu makbuzda veya yazılı olarak belirtmelidir.

Kısmi ödeme zamanaşımını etkiler mi?

Evet. Borçlunun kısmen ifada bulunması zamanaşımını keser ve yeni bir süre işlemeye başlar (TBK m.154, m.156). Kira bedelleri için süre beş yıldır (TBK m.147/1).

Sözleşmede “kiracı hiçbir alacağını kiradan düşemez” yazıyorsa geçerli mi?

Hayır. Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler (TBK m.326).

Sözleşmede “her ödeme önce faize sayılır” yazıyor, geçerli mi?

Faiz veya giderleri ödemede gecikmemiş borçlu, kısmen yaptığı ödemeyi ana borçtan düşme hakkına sahiptir ve aksine anlaşma yapılamaz (TBK m.100/1). Kayıt ancak faizde gecikme varsa uygulamaya yön verir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.