Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışının İptali Dava Dilekçesi Örneği (2026) — 6306 m.6 ve Salt Çoğunluk

Kentsel dönüşümün en sert hükmü budur. Kat mülkiyetinde binanın yıkılıp yeniden yapımına kural olarak oybirliğiyle karar verilmesi gerekirken, 6306 salt çoğunluğu yeterli görür ve katılmayan malikin mülkiyetini elinden alır. Karşılığında bedel ödenir, ama seçim hakkı ortadan kalkar.

Aşağıda nisabın nasıl hesaplandığı, on beş günlük teklif usulü, değerleme raporuna itiraz ve hazır bir iptal dava dilekçesi örneği yer almaktadır.

Nisap: Sayı Değil, Arsa Payı

İlk ve en çok hata yapılan nokta budur. Kanun, çoğunluğu “sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” olarak tanımlar. 7471 sayılı Kanun’un 10. maddesiyle “en az üçte iki” ibaresi “salt” olarak değiştirilmiştir.

Yani on iki daireli bir binada yedi malikin karar vermesi tek başına yeterli değildir; karar verenlerin arsa paylarının toplamının yarıyı aşması gerekir. Dükkânı olan, çatı katı bulunan veya birden fazla bağımsız bölüme sahip maliklerin bulunduğu binalarda sayı ile pay çoğunluğu çoğu zaman örtüşmez.

Nisap hesaplanırken bağımsız bölümlere tahsis edilmiş arsa payı oranları esas alınır. Bu nedenle savunmanın ilk adımı, mimari proje ve tapu kayıtlarından arsa payı bazlı bir hesap tablosu çıkarmaktır. Nisap sağlanmamışsa bütün süreç dayanaksız kalır.

Buna bağlı ikinci bir tartışma da arsa paylarının doğruluğudur. Paylar bağımsız bölümlerin değeriyle orantısız dağıtılmışsa, arsa payının düzeltilmesi ayrı bir dava konusudur; ayrıntı için arsa payının düzeltilmesi dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

On Beş Günlük Teklif Usulü

Satış doğrudan yapılamaz. Mevzuat, karara katılmayan malike önce kararın ve teklifin bildirilmesini ve kabulü için on beş gün süre verilmesini öngörür.

Bu tebligatta; on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi hâlinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılacağı bildirilir.

Buradan iki savunma başlığı doğar:

• Usul. Teklif hiç yapılmamış, süre verilmemiş veya tebligat usulsüz yapılmışsa işlem sakattır.
• İçerik. Teklifin somut olması gerekir: hangi bağımsız bölüm, hangi kat, hangi yüzölçümü, hangi paylaşım oranı? Belirsiz bir teklif, kabul edilip edilmediğinin değerlendirilmesine elverişli değildir.

Kritik uyarı: on beş gün içinde sessiz kalmak kabul etmemek sayılır ve satış süreci başlar. İtirazlar, kabul edilmeme gerekçesiyle birlikte yazılı ve evrak kaydıyla sunulmalıdır. “Düşünüyorum” demek, süreyi durdurmaz.

Değerleme Raporu: Satış Bedelinin Tabanı

Satışa esas alınacak arsa payı değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarınca tespit edilir ve satış bu değerden az olmamak üzere yapılır.

Bu rapor, malikin eline geçecek bedelin tabanını oluşturur. Düşük belirlenmiş bir rapor doğrudan mülkiyet hakkını zedeler.

Rapora itiraz kalem kalem yapılmalıdır:

• Emsal seçimi. Kullanılan emsaller konum, imar durumu ve tarih bakımından karşılaştırılabilir mi?
• İmar durumu. Parselin emsali, kullanım kararı ve yapılaşma hakkı doğru yansıtılmış mı? Belge için imar durumu belgesi yazımıza bakılabilir.
• Konum ve cephe. Ana yola cephe, köşe parsel avantajı ve donatılara mesafe hesaba katılmış mı?
• Bağımsız bölümün nitelikleri. Kat, yüzölçümü ve manzara farkları arsa payına yansıtılmış mı?

İtirazın karşı bir değerleme raporuyla desteklenmesi, bu iddianın ciddiye alınması bakımından belirleyicidir.

Satışın Sonuçları: Neyi Kaybedersiniz, Neyi Korursunuz?

Açık artırma gerçekleştiğinde sonuçlar nettir ve büyük ölçüde geri alınamaz:

• Mülkiyet devredilir. Arsa payı, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara geçer. Paydaşlara satış gerçekleştirilemezse riskli yapılarda, yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılabilir.
• Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydıyla tapuda Hazine adına resen tescil edilebilir.
• Ayni haklar bedele döner. Satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder; tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine resen terkin edilir.
• Devir yasağı. Satış müracaatı üzerine tapu kütüğünün beyanlar hanesine, payın 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılır.

Bir yaygın yanılgıyı da düzeltmek gerekir: satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez. Yani bina hâlâ ayaktayken de pay satışı süreci işletilebilir.

Bina Yıkıldı, Anlaşma Yok: İkinci Aşama

Süreç yıkımla da bitmeyebilir. 6306 m.6/2, üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamaması hâlinde; gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebileceğini düzenler.

Bu, malik açısından çok dar bir penceredir: bina yıkılmış, arsa ortada kalmış ve otuz gün içinde uzlaşma sağlanamazsa taşınmaz acele kamulaştırma konusu olabilmektedir. Acele kamulaştırma tarafı için acele kamulaştırmanın iptali dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Sürecin Kökeni: Riskli Yapı Tespiti

Bütün bu zincirin ilk halkası riskli yapı tespitidir. Tespit ortadan kalkarsa, ona dayanan salt çoğunluk kararı, teklif süreci ve satış işlemi de dayanaksız kalır.

Bu nedenle malikin ilk refleksi, tespite süresinde itiraz etmek olmalıdır. İtiraz süresi ve teknik heyet incelemesi için riskli yapı tespitine itiraz ve itiraz dilekçesi örneği yazılarımıza bakılabilir.

Satış davası açılırken, tespite yapılmış itiraz veya derdest bir iptal davası varsa bu husus dilekçede mutlaka bildirilmelidir. Ayrıca yıkım yerine güçlendirme seçeneğinin teknik olarak mümkün olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Arsa Payı Satışının İptali Dava Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; iptal sebeplerinden yalnızca dosyanıza uyanları bırakın ve özellikle nisap hesabını tabloyla destekleyin. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Dava Öncesi Kontrol Listesi

• Teklif tebligatı, satış ilanı ve tarihleri,
• Tapu kaydı, mimari proje ve arsa payı listesi,
• Malikler kurulu toplantı tutanağı, ortak karar protokolü ve çağrı belgeleri,
• Arsa payı bazlı nisap hesap tablosu,
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi,
• Lisanslı değerleme kuruluşu raporu ve karşı değerleme raporu,
• Emsal satış kayıtları ve imar durumu belgesi,
• Riskli yapı tespit raporu, itiraz evrakı ve varsa derdest dava dosyası.

Sık Yapılan Hatalar

• On beş günlük teklife cevap vermemek. Sessiz kalmak kabul etmemek sayılır ve satış süreci başlar; itirazlar yazılı ve kayıtlı olarak sunulmalıdır.
• Nisabı malik sayısıyla hesaplamak. Kanun arsa payı oranını esas alır; sayı üzerinden yapılan hesap yanıltıcıdır.
• Değerleme raporunu incelememek. Rapor satış bedelinin tabanıdır; itiraz edilmezse düşük değer kesinleşir.
• Yürütmeyi durdurma istememek. Mülkiyet üçüncü kişiye geçtikten sonra iptal kararı fiilen sonuç doğurmaz.
• Riskli yapı tespitine süresinde itiraz etmemek. Tespit, bütün sürecin dayanağıdır.
• Sözleşmeyi okumadan karara katılmamak. İtirazın gerekçesi paylaşım şartlarıysa bu somut olarak ortaya konmalıdır.
• İdari ve adli yargıyı karıştırmak. Satış işlemi idari yargıda, malikler arası sözleşmesel uyuşmazlık adli yargıda görülür.

Adım Adım Süreç

1. Tebligatı ve süreleri sabitleyin — Teklif tebligatının tarihini, on beş günlük sürenin bitişini ve satış tarihini not edin.
2. Nisabı kendiniz hesaplayın — Bağımsız bölümlere tahsisli arsa payları üzerinden tabloyu çıkarın.
3. Toplantı belgelerini isteyin — Malikler kurulu tutanağı, ortak karar protokolü ve çağrı belgelerini bilgi edinmeyle temin edin.
4. Değerleme raporunu inceletin — Emsal seçimi ve imar durumu bakımından karşı değerleme raporu aldırın.
5. Teklifi yazılı olarak yanıtlayın — Kabul etmiyorsanız gerekçenizi süresinde ve evrak kaydıyla bildirin.
6. Riskli yapı tespitini kontrol edin — Tespite süresinde itiraz edilmiş mi, derdest dava var mı?
7. İvedi yürütme durdurma talebiyle dava açın — Satış tarihinden önce dava açın; bilirkişi incelemesi talebini ekleyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde çoğunluk nasıl hesaplanır?

Kanun, çoğunluğun hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile hesaplanmasını öngörür. Yani malik sayısı değil, arsa payı oranları esas alınır.

Karara katılmazsam ne olur?

Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.

Bana teklif yapılması zorunlu mu?

Evet. Mevzuat, karara katılmayan malike kararın ve teklifin bildirilmesini ve kabulü için on beş gün süre verilmesini öngörür. Bu süre verilmeden satış yoluna gidilmesi usul yönünden sakatlık doğurur.

Arsa payımın değeri nasıl belirlenir?

Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarınca tespit edilen rayiç değer esas alınır ve satış bu değerden az olmamak üzere yapılır.

Değerleme raporuna itiraz edebilir miyim?

Evet. Rapor satış bedelinin tabanını oluşturduğundan, emsal seçimi, imar durumu ve konum bakımından hatalı olduğu ileri sürülebilir. İddianın karşı değerleme raporuyla desteklenmesi gerekir.

Paydaşlara satılamazsa ne olur?

Riskli yapılarda, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılabilir. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydıyla Hazine adına resen tescil edilebilir.

Satış için binanın yıkılmış olması gerekir mi?

Hayır. Uygulama Yönetmeliği, satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olmasının gerekmediğini düzenler.

Payımın üzerindeki ipotek ne olur?

Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder; tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine resen terkin edilir.

Satış sürecinde payımı satabilir miyim?

Satış müracaatı üzerine tapu kütüğünün beyanlar hanesine, payın 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve devri gerektiren benzeri işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılır.

Bina yıkıldıktan sonra anlaşma sağlanamazsa ne olur?

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamaması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.

Teklif edilen daire diğerlerinden kötüyse itiraz edebilir miyim?

Evet. Aynı arsa payına sahip malikler arasında kat, cephe ve yüzölçümü bakımından yapılan farklılaştırma eşitlik ilkesine aykırılık iddiasının konusudur ve somut karşılaştırmayla ortaya konmalıdır.

Dava açmak satışı durdurur mu?

Dava tek başına durdurmaz. Durdurma için yürütmenin durdurulması kararı gerekir; satış gerçekleşip mülkiyet devredildikten sonra sonuç almak çok güçleşir.

Riskli yapı tespitine itiraz bu süreci etkiler mi?

Riskli yapı tespiti bütün sürecin dayanağıdır. Tespit ortadan kalkarsa buna dayalı işlemler de dayanaksız kalır; bu nedenle tespite süresinde itiraz edilmesi ve derdest dava varsa bildirilmesi önemlidir.

Görevli mahkeme hangisidir?

Satış işlemi idari bir işlem olduğundan görevli mahkeme idare mahkemesidir. Maliklerin kendi aralarındaki sözleşmesel uyuşmazlıklar ise adli yargının konusudur.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.