Bir dairede duvar kaldırmak, banyoyu yer değiştirmek, balkonu odaya katmak, cepheye mantolama yaptırmak ya da çatıyı onarmak… Bu işlerin bir kısmı için belediyeden hiçbir izin gerekmez; bir kısmı içinse tadilat ruhsatı alınmadan çekiç vurulduğu anda yapı mühürlenir, idari para cezası kesilir ve eski hâle getirme istenir. Aradaki sınır tek bir kavram çiftiyle çizilir: basit tamir ve tadil ile esaslı tadilat. Bu rehber, sınırın nerede geçtiğini 3194 sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleriyle, madde madde ele alır.
Yapınıza “ruhsatsız tadilat” tutanağı mı tutuldu?
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İçindekiler
- Kural ve istisna: İmar Kanunu m.21
- Basit tamir ve tadil: dört sınır
- Esaslı tadilat: yedi ölçüt
- Yönetmelikte sayılan ruhsatsız yapılabilecek işler
- İş kalemi bazında karar tablosu
- Tadilat ruhsatı: harç muafiyeti ve proje
- Ruhsat eki projede değişiklik ve malik muvafakati
- Kat Mülkiyeti Kanunu boyutu: muvafakat
- Ruhsatsız esaslı tadilatın sonuçları
- Yanlış nitelendirme ve dava
- İspat: keşif, bilirkişi ve belge
- Özel rejimler: sit, riskli yapı, plansız alan
- Tadilat öncesi kontrol listesi
- Sıkça sorulan sorular
Kural ve İstisna: İmar Kanunu m.21
3194 sayılı İmar Kanunu’nun “Yapı ruhsatiyesi” başlıklı 21. maddesi üç cümlede üç ayrı kural kurar. Birincisi genel zorunluluktur: Kanun kapsamına giren bütün yapılar için, 27. maddedeki köy yerleşik alanı istisnası dışında, belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması mecburidir.
İkincisi, rehberin konusunu doğuran cümledir: “Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır.” Buradaki “herhangi bir değişiklik” ifadesi geniştir; maddenin devamı ise bu genişliği hem sınırlar hem de yumuşatır. Aynı cümlenin ardından gelen hüküm uyarınca, bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa bu ruhsat hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Yani kanun koyucu, alan ve nitelik değiştirmeyen değişiklikler için ruhsat şartını kaldırmamış, yalnızca mali yükünü kaldırmıştır.
Üçüncüsü istisnadır. Maddenin son cümlesine göre; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhî tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Yapı ruhsatının alınması, süresi, yenilenmesi ve ruhsatsız yapının hukuki durumu ayrı bir konudur; bunun için yapı ruhsatı rehberine bakılabilir. Bu rehber yalnızca mevcut ve ruhsatlı bir yapıda yapılan değişikliklerin hangi hâlde yeniden ruhsat gerektirdiğini konu alır.
Basit Tamir ve Tadil: Dört Sınır
3 Temmuz 2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, kavramı 4. maddesinin birinci fıkrasının (i) bendinde tanımlar. Tanıma göre basit tamir ve tadil, “yapılarda esaslı tadilat kapsamında olmayan, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi her türlü tamir ve tadil işlemleri”dir.
Tanımın yapısı dikkat çekicidir: önce negatif dört sınır konulmuş, sonra örnek verilmiştir. Örnekler “gibi” edatıyla bitirildiği için sayma sınırlayıcı değildir; belirleyici olan dört sınırdır.
| Sınır | Ne anlama gelir | Aşılırsa |
|---|---|---|
| Esaslı tadilat kapsamında olmamak | Yönetmeliğin 4/1-(y) bendindeki yedi ölçütten hiçbirini karşılamamak | İş doğrudan esaslı tadilat olur; diğer üç sınıra bakılmaz |
| Taşıyıcı sistemi değiştirmemek | Kolon, kiriş, perde, döşeme, temel ve bunların bütünlüğünü etkileyen hiçbir müdahale bulunmaması | Ruhsat zorunludur; ayrıca statik proje ve fenni mesuliyet devreye girer |
| Bağımsız bölümün dış cephesini değiştirmemek | Cephede boşluk açma, kapatma, hacim ekleme veya cephe kompozisyonunu değiştirme olmaması | Ruhsat zorunludur; ortak yer niteliği nedeniyle ayrıca kat malikleri muvafakati gündeme gelir |
| Islak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmemek | Banyo, tuvalet ve mutfağın konumunun taşınmaması, sayısının artırılmaması | Ruhsat zorunludur; tesisat ve su yalıtımı projeleri yenilenir |
Islak hacim sınırının pratikte ayrı bir ağırlığı vardır. Banyonun yeri değiştiğinde yalnızca döşeme kaplaması değil, düşey tesisat şaftıyla ilişki, su yalıtımı ve alt komşunun tavanına etkiyen yük dağılımı da değişir; Yönetmelik bu nedenle ıslak hacim taşınmasını basit tadil sayılamayacak bir müdahale olarak ayrıca anmıştır. “Sadece fayansları yeniledik” savunması, duvar kaydırma ve gider yeri değişikliği varsa sonuç doğurmaz.
Esaslı Tadilat: Yedi Ölçüt
Yönetmeliğin 4. maddesinin birinci fıkrasının (y) bendi esaslı tadilatı tanımlar: “Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen veya yapı inşaat alanını veya emsale konu alanını veya taban alanını veya bağımsız bölüm sayısını veya ortak alanların veya bağımsız bölümlerin alanını veya kullanım amacını veya ruhsat eki projelerini değiştiren işlemleri” ifade eder. Bendin sonunda parantez içinde konulmuş cümle hükmün kilidi niteliğindedir: “Esaslı tadilat, ruhsata tabidir.”
Tanımdaki unsurlar arasında “veya” bağlacı kullanılmıştır. Bu, hukuki sonuç bakımından belirleyicidir: unsurlardan yalnızca birinin gerçekleşmesi işi esaslı tadilat yapmaya yeter. İdarenin tamamını birlikte ispatlaması gerekmez; buna karşılık yapı sahibi de “taşıyıcıya dokunmadım” demekle yetinemez, diğer altı unsurun da bulunmadığını ortaya koymak zorundadır.
| Ölçüt | Tipik örnek | Doğurduğu ek yükümlülük |
|---|---|---|
| Taşıyıcı unsuru etkilemek | Kolon veya perde kesmek, kirişte boşluk açmak, döşemede galeri boşluğu açmak, kolon mantolamak | Statik proje, zemin ve temel verilerinin gözden geçirilmesi, fenni mesuliyet |
| Yapı inşaat alanını değiştirmek | Kapalı çıkma ilave etmek, teras üzerini kapatmak, bodrumu kazıp hacim kazanmak | Emsal ve taban alanı kontrolü, plan şartlarına uygunluk |
| Emsale konu alanı değiştirmek | Emsal harici bırakılmış bir alanı bağımsız kullanıma açmak | Yönetmeliğin katlar alanı hükümleri; emsal aşımı varsa ruhsat verilemez |
| Taban alanını değiştirmek | Bahçeye kapalı eklenti yapmak, zemin katı bahçe yönünde büyütmek | TAKS kontrolü ve yapı yaklaşma mesafeleri |
| Bağımsız bölüm sayısını değiştirmek | Bir daireyi ikiye bölmek, iki daireyi birleştirmek | Mimari proje tadilatı, kat mülkiyeti listesinin ve tapu kaydının düzeltilmesi |
| Ortak alanların veya bağımsız bölümlerin alanını değiştirmek | Kat holünden yer katmak, sığınak veya otopark alanını daraltmak | Ortak yer niteliği, kat malikleri muvafakati, zorunlu alanların korunması |
| Kullanım amacını değiştirmek | Konutu işyerine, depoyu dükkâna, dükkânı restorana çevirmek | Plan ve yönetmelikte o kullanıma izin verilmesi, otopark, yangın ve tesisat gerekleri |
| Ruhsat eki projeleri değiştirmek | Onaylı mimari, statik, elektrik veya mekanik projeden sapmak | Tadilat projesi hazırlanması ve idarece onaylanması |
Yönetmeliğin 58. maddesi bu tanımı tamamlar. Maddeye göre mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartıyla imar planına, Yönetmelik hükümlerine ve diğer ilgili mevzuata uygun olarak yapılabilir; ancak ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur. Buradan çıkan sonuç şudur: esaslı tadilat yasak değildir, izne tabidir; izin verilebilmesi için de tadilatın yürürlükteki plana ve yönetmeliğe uygun olması gerekir. Yapıldığı tarihte mevzuata uygun olan bir bina, bugünkü plana aykırı hâle gelmişse, mevcut hâliyle korunabilir ama o aykırılığı büyüten bir tadilata ruhsat verilemez.
Yönetmelikte Sayılan Ruhsatsız Yapılabilecek İşler
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin “Yapı ruhsatı gerekmeyen inşai faaliyetler” başlıklı 59. maddesi, Kanunun 21. maddesindeki yollamayı somutlaştırır. Birinci fıkraya göre şunlar ruhsata tabi değildir: basit tamir ve tadiller; balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları; korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı; bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri; pencere değişimi. 25 Şubat 2022 tarihli ve 31761 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle fıkraya bir cümle eklenmiş; iç mekânların tasarımına dair iç mekân projesi değişikliği ile taşıyıcı sistemi ve yangın güvenliğini etkilemeyen mahal listesi değişiklikleri de ruhsattan muaf tutulmuştur.
Maddenin ikinci fıkrası enerji boyutunu düzenler. Buna göre taşıyıcı sistemi etkilememek ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla; binalarda enerji kimlik belgesi sınıfı en az “C” olacak şekilde mesleki yeterlilik sertifikalı uygulayıcılar tarafından yapılacak ısı yalıtımı uygulamaları ile binanın kendi ihtiyacı için yapılacak güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri ruhsata tabi değildir.
| İş | Ruhsat durumu | Aranan şart | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Basit tamir ve tadiller | Gerekmez | Yönetmelik m.4/1-(i) tanımındaki dört sınırın aşılmaması | PAİY m.59/1 |
| Balkonda açılır kapanır katlanır cam panel | Gerekmez | Panelin açılır-kapanır-katlanır sistem olması; kalıcı duvar veya sabit doğrama hâline getirilmemesi | PAİY m.59/1 |
| Korkuluk, pergola, çardak/kameriye | Gerekmez | Yönetmelikteki tanımlara uygun, kapalı mekân oluşturmayan hafif yapı olması | PAİY m.59/1; m.4 tanımları |
| Bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplaması, baca, saçak, çatı tamiri | Gerekmez | İşin tamir niteliğinde kalması; bahçe duvarında yükseklik hükümlerine uyulması | PAİY m.59/1; m.43 |
| Pencere değişimi | Gerekmez | Cephe boşluğunun ölçüsünün ve cephe düzeninin değişmemesi | PAİY m.59/1 |
| İç mekân projesi ve mahal listesi değişikliği | Gerekmez | Taşıyıcı sistemi ve yangın güvenliğini etkilememesi | PAİY m.59/1 (25/2/2022 ek cümle) |
| Isı yalıtımı (mantolama) | Gerekmez | Taşıyıcıyı etkilememesi, EKB sınıfının en az “C” olması, sertifikalı uygulayıcı, KMK muvafakati | PAİY m.59/2 |
| Binanın kendi ihtiyacı için güneş enerjisi sistemi | Gerekmez | Taşıyıcıyı etkilememesi ve KMK muvafakati; çatı hükümlerine uyum | PAİY m.59/2; m.40 |
İş Kalemi Bazında Karar Tablosu
Aşağıdaki tablo, uygulamada en sık sorulan işleri üç sütunda değerlendirir. Tablo yol gösterici bir çerçevedir; her işin niteliği somut projeye, yapının taşıyıcı sistemine ve varsa belediyenin kendi imar yönetmeliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
| Yapılmak istenen iş | Kural olarak | Gerekçe ve dikkat edilecek nokta |
|---|---|---|
| Boya, badana, sıva yenileme | Basit | Tanımda açıkça sayılır; iç ve dış sıva dâhildir |
| Parke, seramik, tavan kaplaması değişimi | Basit | Döşeme ve tavan kaplaması; döşemenin kendisine müdahale edilmemesi şartıyla |
| Mutfak dolabı, iç kapı, doğrama yenileme | Basit | Doğrama tanımda sayılmıştır; cephe boşluğu değişmemelidir |
| Pencereyi aynı ölçüde yenileme | Basit | m.59/1’de ayrıca sayılmıştır |
| Pencere boşluğunu büyütme veya yeni pencere açma | Esaslı | Dış cephe değişir; duvar taşıyıcı ise taşıyıcı sistem de etkilenir |
| Bağımsız bölüm içinde taşıyıcı olmayan bölme duvar kaldırma | Kural olarak basit | Duvarın taşıyıcı olmadığının teknik olarak ortaya konması şarttır; ıslak hacim yeri değişmemelidir |
| Kolon, perde veya kirişe müdahale | Esaslı | Taşıyıcı unsur ölçütü; ayrıca güvenlik boyutu doğar |
| Banyo veya mutfağı başka yere taşıma | Esaslı | Islak hacmin yeri değişir; basit tadil tanımının dışına çıkar |
| İkinci banyo veya tuvalet ekleme | Esaslı | Islak hacim sayısı artar |
| İki daireyi birleştirme | Esaslı | Bağımsız bölüm sayısı değişir; ayrıca tapu ve kat mülkiyeti işlemi gerekir |
| Bir daireyi ikiye bölme | Esaslı | Bağımsız bölüm sayısı ve ortak alan ilişkisi değişir |
| Balkonu açılır-katlanır cam panelle kapatma | Gerekmez | m.59/1’de açıkça sayılır |
| Balkonu sabit doğrama ile kapatıp odaya katma | Esaslı | Kapalı alan ve çoğu hâlde emsale konu alan ile dış cephe değişir |
| Mantolama (ısı yalıtımı) | Gerekmez | m.59/2’deki üç şartın birlikte sağlanması kaydıyla |
| Çatı onarımı, kiremit aktarma | Basit | Hem Kanunda hem Yönetmelikte sayılır |
| Çatı arasını piyese çevirme veya çatıda hacim oluşturma | Esaslı | Alan ve proje değişir; çatı hükümleri ayrıca uygulanır — çatı arası piyesi rehberi |
| Konutu işyerine, işyerini konuta çevirme | Esaslı | Kullanım amacı ölçütü; planın o kullanıma izin vermesi gerekir |
| Bahçeye kapalı depo, kış bahçesi, garaj ekleme | Esaslı | Taban alanı ve yapı inşaat alanı değişir |
| Bahçe duvarı tamiri | Gerekmez | m.59/1’de sayılır; yükseklik hükümleri saklıdır |
| Yeni istinat duvarı yapımı | Ayrı rejim | Yönetmelikte ayrı madde ile düzenlenir — istinat duvarı rehberi |
| Asansör olmayan binaya sonradan asansör yapımı | Esaslı | Ortak alan ve proje değişir; Yönetmelik bahçe mesafeleri içinde özel imkân tanır |
| Cepheye klima dış ünitesi, tabela, güneş kırıcı ekleme | Değişir | Cephe kompozisyonunu ve ortak yeri etkilediği ölçüde ruhsat ve muvafakat gündeme gelir |
Tadilat Ruhsatı: Harç Muafiyeti ve Proje
Esaslı tadilat için alınan belgeye uygulamada tadilat ruhsatı denir. Yönetmeliğin 4. maddesinin (dddd) bendi tadilat projesini, “yapıların ruhsat eki onaylı projelerinde; uygulama imar planı ve bu Yönetmelik hükümlerine uygun olarak yapılmak istenen değişiklik veya ilavelerle ilgili gerekli uygulama projelerinin bütünü” olarak tanımlar. Dolayısıyla tadilat ruhsatı, sıfırdan bir ruhsat değil, mevcut ruhsatın eki projelerinin değiştirilmiş hâlinin onaylanmasıdır.
Mali yönü İmar Kanunu m.21’in ikinci cümlesindedir: bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Bu hüküm iki şartı birlikte arar. Alan artıyorsa (örneğin kapalı çıkma ilavesi) veya nitelik değişiyorsa (örneğin konutun işyerine dönüşmesi) muafiyet uygulanmaz. Belediyenin muafiyet şartları bulunduğu hâlde harç tahakkuk ettirmesi, tahakkuka karşı idari yoldan itiraz ve gerektiğinde dava konusu edilebilir.
Tadilat ruhsatı sürecinde işin niteliğine göre hangi projelerin yenileneceği değişir: taşıyıcıya müdahalede statik proje ve zemin verileri, ıslak hacim taşınmasında mekanik tesisat projesi, kullanım amacı değişikliğinde mimari proje ile otopark, yangın ve tesisat gerekleri birlikte gündeme gelir. Yapının denetim rejimi devredeyse fenni mesul, şantiye şefi ve yapı denetimi yükümlülükleri de tadilat için yeniden kurulur.
Ruhsat Eki Projede Değişiklik ve Malik Muvafakati
Tadilat tartışması yalnızca bitmiş yapılar için değildir; inşaat hâlindeki yapılarda da uygulama sırasında projeden sapma ihtiyacı doğar. Burada gözden kaçan bir şart vardır: ruhsat eki onaylı projede yapılacak her değişiklik, yalnızca idarenin onayına değil, parsel maliklerinin muvafakatine de bağlıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin yapı ruhsatı işlemlerini düzenleyen 55. maddesinin sekizinci fıkrasına göre; parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz.
Aynı fıkra bir de istisna içerir: yapı, ruhsat ve eki projelere uygun olarak tamamlandığında yapı kullanma izni düzenlenmesi aşamasında veya süre uzatımına yönelik ruhsat işlemlerinde ayrıca bütün maliklerin muvafakati aranmaz. Sözleşmesine ve mevzuata uygun olarak devam eden inşaatlarda ise maliklerin tamamı başvurmadıkça ruhsat iptal edilemez.
Bu düzenlemenin pratik sonucu, kat karşılığı inşaat ilişkilerinde sık sık karşımıza çıkar: müteahhit ile arsa sahibi arasında proje değişikliği konusunda anlaşma yoksa, idare tadilat ruhsatı düzenleyemez. Aynı şekilde kat mülkiyetine geçmiş bir yapıda ortak yeri ilgilendiren bir tadilat için de malik muvafakati aranır.
Projeden sapılarak yapılan imalatlar, muvafakat ve onay süreci tamamlanmadığı sürece ruhsata aykırı yapı sayılır ve yapı kullanma izni aşamasında karşıya çıkar; iskân başvurusunda yapının ruhsat eki projelerine uygunluğu esastır. Konu yapı kullanma izin belgesi rehberinde ve iskân başvurusu rehberinde ele alınmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu Boyutu: İmar İzni ile Muvafakat Ayrı Şeylerdir
Kat mülkiyetine tabi bir binada tadilat iki ayrı hukuk dalının kesişimindedir. İmar mevzuatı kamusal yönü düzenler: iş ruhsata tabi midir, plana ve yönetmeliğe uygun mudur? 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ise özel hukuk yönünü düzenler: kat malikinin ortak yerlere ve ana yapıya müdahale sınırı nedir, hangi çoğunluk veya rıza aranır?
İki rejim birbirinin yerine geçmez ve biri diğerini bertaraf etmez. Belediyeden tadilat ruhsatı alınmış olması, ortak yere müdahale eden bir iş bakımından kat maliklerinin rızasını gereksiz kılmaz; buna karşılık kat maliklerinin oybirliğiyle verdiği rıza da imar mevzuatına aykırı bir işi hukuka uygun hâle getirmez. Yönetmeliğin 59. maddesinin ikinci fıkrasının ısı yalıtımı ve güneş enerjisi sistemleri için ruhsattan muaf tutarken dahi 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat aranmasını ayrıca şart koşması, bu ayrımın mevzuattaki açık ifadesidir.
Ruhsatsız Esaslı Tadilatın Sonuçları
Ruhsat alınmadan yapılan esaslı tadilat, imar hukuku bakımından ruhsata aykırı yapı sonucunu doğurur ve zincirleme bir yaptırım rejimini harekete geçirir.
| Aşama | İşlem | Dayanak | Süre ve sonuç |
|---|---|---|---|
| Tespit | Yapı tatil tutanağı düzenlenir, inşai faaliyet durdurulur ve yapı mühürlenir | İmar Kanunu m.32 | Tutanağın yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır; bir nüsha muhtara bırakılır |
| Düzeltme süresi | Yapı sahibi yapıyı ruhsata uygun hâle getirir veya ruhsat alır | İmar Kanunu m.32 | Tebliğ tarihinden itibaren en çok bir ay; aykırılık giderilirse mühür kaldırılır |
| Yıkım | Aykırılık giderilmezse encümen veya il idare kurulu kararıyla yıkım | İmar Kanunu m.32 | Masraf yapı sahibinden tahsil edilir |
| İdari para cezası | Aykırılığın niteliğine göre hesaplanan ceza | İmar Kanunu m.42 | Yapının sınıfı, alanı, çevreye ve can-mal emniyetine etkisi gibi ölçütlerle belirlenir |
| İskân aşaması | Ruhsat eki projelere aykırı yapıya yapı kullanma izni verilmez | İmar Kanunu m.30 | Kat mülkiyeti, abonelik ve satış süreçleri etkilenir |
| Ceza hukuku boyutu | Ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina yapma fiilinin suç oluşturduğu hâller | TCK m.184 | Kapsam ve etkin pişmanlık için ayrı değerlendirme gerekir |
Yapı tatil tutanağının hukuki niteliği, bir aylık sürenin işleyişi ve mührün kaldırılması usulü için İmar Kanunu m.32 rehberine; ceza hesabının unsurları ve itiraz yolu için imar para cezası rehberine bakılabilir. Ruhsatsız yapı genel çerçevesi kaçak yapı ve yıkım riski sayfasında, ceza hukuku boyutu ise imar kirliliğine neden olma (TCK m.184) rehberinde ele alınmıştır.
Yanlış Nitelendirme ve Dava
Uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, işin gerçekte basit tamir ve tadil olmasına rağmen idarece esaslı tadilat sayılmasından doğar. Bu tür bir işlemde yapı tatil tutanağının ve buna bağlı yıkım ile para cezası kararlarının hukuka aykırılığı, doğrudan nitelendirme hatası üzerinden ileri sürülür.
| İtiraz başlığı | Dayanak | Nasıl ortaya konur |
|---|---|---|
| İş, Kanunda sayılan muafiyet kalemlerinden biridir | İmar Kanunu m.21 son cümle | Yapılan imalatın sıva, boya, kaplama, doğrama, tesisat tamiri, çatı onarımı gibi sayılan kalemlerden hangisine girdiğinin fotoğraf, keşif ve fatura ile gösterilmesi |
| İş, Yönetmelikte ruhsat gerekmeyen faaliyetler arasındadır | PAİY m.59 | Cam panelin açılır-katlanır sistem olduğunun, pergolanın kapalı mekân oluşturmadığının, mantolamada m.59/2 şartlarının sağlandığının belgelenmesi |
| Basit tadil tanımının dört sınırı aşılmamıştır | PAİY m.4/1-(i) | Taşıyıcı sisteme dokunulmadığının statik raporla; ıslak hacim yeri ve sayısının değişmediğinin proje karşılaştırmasıyla ortaya konması |
| Esaslı tadilat unsurlarından hiçbiri gerçekleşmemiştir | PAİY m.4/1-(y) | Yedi unsurun tek tek ele alınıp yapı inşaat alanı, emsal, taban alanı, bağımsız bölüm sayısı ve kullanım amacının değişmediğinin gösterilmesi |
| Tutanak, aykırılığı resim, kroki ve yazı ile somut olarak belirtmemiştir | İmar Kanunu m.32; PAİY m.4 yapı tatil tutanağı tanımı | Tutanak içeriğinin incelenmesi; hangi imalatın hangi projeye aykırı olduğunun gösterilmemiş olması |
| Ceza, aykırılığın niteliğiyle orantısız hesaplanmıştır | İmar Kanunu m.42 | Ceza hesabında esas alınan alan, sınıf ve artırım bentlerinin denetlenmesi |
Dava yolu, işlemin türüne göre belirlenir: yapı tatil tutanağı, yıkım kararı ve imar para cezası idari işlem niteliğindedir ve idare mahkemesinde iptal davasına konu edilir. Dilekçe yapısı için yapı tatil tutanağı iptal dilekçesi örneği, yıkım kararının iptali dilekçesi örneği ve imar para cezasının iptali dilekçesi örneği incelenebilir.
İspat: Keşif, Bilirkişi ve Belge
Basit–esaslı ayrımı hukuki nitelendirme olmakla birlikte, dayandığı olgular teknik niteliktedir. Bu nedenle uyuşmazlıkların çoğu keşif ve bilirkişi incelemesiyle çözülür. Bilirkişiden beklenen, imalatın taşıyıcı sistemi etkileyip etkilemediği, alan değişikliği doğurup doğurmadığı ve ruhsat eki projelerle karşılaştırıldığında ne yönde bir sapma bulunduğudur.
Bu yüzden tadilat öncesinde ve sırasında toplanan belgeler, sonradan açılacak davanın omurgasını oluşturur:
- Ruhsat eki onaylı projeler: Mimari, statik ve tesisat projelerinin idareden alınmış onaylı örnekleri. Karşılaştırmanın referansı bu projelerdir.
- Tadilat öncesi durum tespiti: Tarihli fotoğraflar, gerekirse noter tespiti veya mahkeme aracılığıyla delil tespiti.
- Teknik rapor: Taşıyıcı sisteme müdahale bulunmadığına dair inşaat mühendisi raporu; ıslak hacim yerlerinin değişmediğine dair mimari değerlendirme.
- Malzeme ve iş faturaları: Yapılan işin kapsamını gösteren fatura ve sözleşmeler.
- İdare yazışmaları: Tadilat öncesi belediyeye yapılan başvuru ve alınan cevap; muafiyet görüşü varsa yazılı hâli.
- Kat malikleri kararı: Ortak yeri ilgilendiren işlerde alınan muvafakat veya kat malikleri kurulu kararı.
Özel Rejimler: Sit Alanı, Riskli Yapı, Plansız Alan
Yukarıdaki çerçeve, uygulama imar planı bulunan alanlar için geçerlidir; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 2. maddesi kapsamını bu şekilde belirlemiştir. Üç durumda rejim farklılaşır.
Korunması gerekli taşınmaz kültür varlıkları ve sit alanları. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki taşınmazlarda ve sit alanlarında, imar mevzuatına göre ruhsata tabi olmayan tamir ve tadilatlar bakımından dahi koruma mevzuatının kendi izin rejimi devreye girer; tescilli yapıda basit onarım niteliğindeki işler için bile ilgili koruma birimine başvurulması gerekir. Bu alanlarda yapılacak tadilat öncesinde, parselin sit statüsü ve tescil durumu tapu kaydı ve koruma bölge kurulu kayıtlarından doğrulanmalıdır. Konunun dava boyutu sit alanında yapılaşma ve kurul kararına dava sayfasında ele alınmıştır.
Riskli yapı ve kentsel dönüşüm. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti bulunan binalarda tadilat, yalnızca imar değil dönüşüm sürecinin de konusudur. Güçlendirme yapılacaksa bu iş taşıyıcı sisteme doğrudan müdahale niteliğindedir ve kendi ruhsat rejimine tabidir. Süreç için kentsel dönüşüm rehberine bakılabilir.
Plansız alanlar. Uygulama imar planı bulunmayan alanlarda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanır ve tanımlar ile ruhsat muafiyetleri farklı düzenlenmiştir. Ayrıca köy yerleşik alanlarındaki yapılar bakımından İmar Kanunu m.27 rejimi ayrıca değerlendirilmelidir. Parselinizin hangi rejime tabi olduğunu belirlemenin ilk adımı imar durumu belgesidir.
Son olarak, belediyelerin kendi imar yönetmelikleri bulunabileceği hatırlanmalıdır. Büyükşehirlerde uygulanan yerel imar yönetmelikleri, İmar Kanunu m.21’in çizdiği “taşıyıcı unsuru etkilememek” sınırı içinde kalmak kaydıyla ruhsattan muaf işleri ayrıntılandırabilir. Bu nedenle tadilat öncesinde yalnızca Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değil, yapının bulunduğu belediyenin yönetmeliği de kontrol edilmelidir.
Tadilat Öncesi Kontrol Listesi
- Ruhsat eki projeleri temin edin. Mimari ve statik projeyi görmeden taşıyıcı-taşıyıcı olmayan ayrımı yapılamaz.
- İmalatı yazıya dökün. “Tadilat yapacağız” değil, kaldırılacak duvarın yeri, açılacak boşluğun ölçüsü, taşınacak ıslak hacim gibi kalemler tek tek yazılmalıdır.
- Dört sınırı kontrol edin. Taşıyıcı sistem, dış cephe, ıslak hacim yeri, ıslak hacim sayısı: dördünde de değişiklik yoksa basit tadil ihtimali güçlüdür.
- Yedi ölçütü kontrol edin. Alan, emsal, taban alanı, bağımsız bölüm sayısı, ortak alan, kullanım amacı, ruhsat eki proje: birinde dahi değişiklik varsa iş esaslı tadilattır.
- Yönetmeliğin 59. maddesindeki listeye bakın. İş bu listede sayılıyorsa ve şartları sağlıyorsa ruhsat gerekmez.
- Ortak yer ilişkisini ayrıca değerlendirin. Dış cephe, çatı, kat holü ve taşıyıcı sistem ortak yerdir; Kat Mülkiyeti Kanunu yönünden muvafakat gerekip gerekmediği ayrı bir sorudur.
- Yazılı görüş isteyin. Tereddüt varsa idareye dilekçeyle başvurup işin ruhsata tabi olup olmadığını sorun.
- Durum tespiti yapın. İmalat öncesi tarihli fotoğraflarla mevcut durumu kayıt altına alın.
- Ruhsat gerekiyorsa önce alın. Tadilat ruhsatı sonradan alınabilse de, aradaki süre yapı tatil tutanağı, para cezası ve yıkım riski taşır.
- Özel rejim var mı bakın. Sit alanı, tescilli yapı, riskli yapı veya plansız alan ise ayrı mevzuat uygulanır.
Sıkça Sorulan Sorular
Evimde boya, badana ve fayans yenileyeceğim; ruhsat gerekir mi?
Hayır. Boya, badana, iç ve dış sıva ile döşeme ve tavan kaplamaları İmar Kanunu m.21’de ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4/1-(i) bendinde basit tamir ve tadil olarak sayılmıştır. Taşıyıcı sisteme dokunulmadığı, dış cephe ile ıslak hacimlerin yeri ve sayısının değişmediği sürece ruhsat gerekmez.
Daire içindeki bir duvarı kaldırmak ruhsata tabi mi?
Duvarın niteliğine bağlıdır. Taşıyıcı olmayan bir bölme duvarın kaldırılması, ıslak hacim yeri değişmiyor ve dış cepheye dokunulmuyorsa kural olarak basit tadil kapsamındadır. Duvar taşıyıcı ise ya da kaldırma sonucu taşıyıcı sistemin davranışı değişiyorsa iş esaslı tadilattır ve ruhsat zorunludur. Duvarın taşıyıcı olmadığı, statik projeye dayalı teknik raporla ortaya konmalıdır.
Banyoyu başka bir odaya taşımak istiyorum, izin gerekir mi?
Evet. Yönetmeliğin 4/1-(i) bendindeki basit tamir ve tadil tanımı, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen işleri kapsar. Banyo, tuvalet veya mutfağın yerinin değişmesi ya da sayısının artması bu tanımın dışına çıkar ve tadilat ruhsatı gerektirir.
Balkonu camla kapatmak ruhsata tabi mi?
Yönetmeliğin 59. maddesinin birinci fıkrası, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamalarını ruhsattan muaf tutar. Buna karşılık balkonun sabit doğrama ve camla kapatılarak kapalı hacme dönüştürülmesi, yapı inşaat alanını ve dış cepheyi değiştirdiğinden esaslı tadilattır. Ayrıca ortak yer niteliği nedeniyle Kat Mülkiyeti Kanunu yönünden muvafakat konusu ayrıca değerlendirilir.
Mantolama için belediyeden izin almak gerekir mi?
Yönetmeliğin 59. maddesinin ikinci fıkrasına göre; taşıyıcı sistemi etkilememek ve 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla, enerji kimlik belgesi sınıfı en az “C” olacak şekilde mesleki yeterlilik sertifikalı uygulayıcılar tarafından yapılacak ısı yalıtımı uygulamaları ruhsata tabi değildir. Üç şartın birlikte sağlanması aranır; muvafakat şartı ruhsat muafiyetini ortadan kaldırmaz ama ayrıca gereklidir.
Çatıya güneş paneli koyacağız; ruhsat gerekiyor mu?
Binanın kendi ihtiyacı için yapılacak güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri, taşıyıcı sistemi etkilememek ve Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla Yönetmeliğin 59/2 hükmü uyarınca ruhsata tabi değildir. Sistem binanın ihtiyacını aşan bir üretim tesisine dönüşüyorsa veya çatıda hacim oluşturuyorsa durum değişir.
İki daireyi birleştirmek için ne gerekir?
Bağımsız bölüm sayısı değiştiği için iş, Yönetmeliğin 4/1-(y) bendi uyarınca esaslı tadilattır ve tadilat ruhsatı gerektirir. Ayrıca birleştirme, kat mülkiyeti kütüğündeki bağımsız bölüm düzenini etkilediğinden tapu işlemleri ve kat malikleri yönünden ayrı bir süreç doğurur.
Tadilat ruhsatı harca tabi midir?
İmar Kanunu m.21, bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsatın hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmayacağını düzenler. İki şart birlikte aranır; alan artışı veya nitelik değişikliği varsa muafiyet uygulanmaz.
Ruhsatsız tadilat yaptım, şimdi ne olur?
İmar Kanunu m.32 uyarınca yapı tatil tutanağı düzenlenerek inşai faaliyet durdurulur ve yapı mühürlenir. Tutanağın tebliğinden itibaren en çok bir ay içinde yapı ruhsata uygun hâle getirilir veya ruhsat alınırsa mühür kaldırılır; aksi hâlde ruhsata aykırı kısım yıkılır. Ayrıca m.42 uyarınca idari para cezası uygulanır.
İdare basit tadili esaslı tadilat sayarsa ne yapılabilir?
Yapı tatil tutanağı ve buna bağlı yıkım ile para cezası kararları idari işlem olduğundan idare mahkemesinde iptal davasına konu edilir. Davada, imalatın İmar Kanunu m.21’de veya Yönetmeliğin 59. maddesinde sayılan işlerden olduğu ya da 4/1-(i) bendindeki dört sınırın aşılmadığı, statik rapor, proje karşılaştırması ve keşif deliliyle ortaya konur.
Tadilat öncesinde belediyeden yazılı görüş alınabilir mi?
Alınabilir. Yapılacak imalatın açıkça tarif edildiği bir dilekçeyle ilgili idareye başvurulup işin ruhsata tabi olup olmadığı sorulabilir. Olumlu cevap, sonradan aksi yönde işlem tesis edilmesi hâlinde en güçlü savunma belgesidir.
Kat malikleri izin verdiyse ruhsat gerekmez mi?
Gerekir. Kat maliklerinin rızası özel hukuk yönünü, ruhsat ise kamusal yönü ilgilendirir. Oybirliğiyle alınmış bir karar, imar mevzuatına aykırı bir işi hukuka uygun hâle getirmez; aynı şekilde ruhsat alınmış olması da ortak yere müdahale için gereken muvafakati gereksiz kılmaz.
Tadilatınızı Başlamadan Değerlendirelim
Basit tamir ve tadil ile esaslı tadilat arasındaki sınır, mevzuatta iki tanım ve bir muafiyet listesiyle çizilmiştir; ancak somut bir imalatın hangi tarafta kaldığı, ruhsat eki projelerle karşılaştırılmadan söylenemez. Tadilata başlamadan yapılacak bir değerlendirme, sonradan yapı tatil tutanağı, para cezası, yıkım ve iskân sorunlarıyla uğraşmaktan her zaman daha az maliyetlidir. Tutanak tutulduysa da bir aylık süre işlemeye başlamıştır; bu sürede atılacak adımlar sonucu belirler.
Projeleriniz ve imalat listenizle birlikte değerlendirme yapalım
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İlgili Rehberler
- Yapı Ruhsatı (İmar Kanunu m.21, 26-27, 29) — zorunluluk, istisnalar ve ruhsat süresi
- İmar Kanunu m.32: Yapı Tatil Tutanağı ve Mühürleme — bir aylık süre ve mührün kaldırılması
- İmar Para Cezası (İmar Kanunu m.42) — hesap, muhatap ve itiraz
- Balkon Kapatma ve Dış Cephe Değişikliği — cam panel, muvafakat ve ruhsat
- Çatı Arası Piyesi ve Teras Çatı — emsal ve bağımsız bölüm tartışması
- Meskeni İşyerine Çevirme — kullanım amacı değişikliği ve tadilat ruhsatı
- TAKS, KAKS (Emsal) ve Çekme Mesafesi — alan kavramlarının tanımı
- İstinat Duvarı ve Bahçe Duvarı — ruhsat zorunluluğu ve tesviye
- Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) — projeye uygunluk şartı
- Fenni Mesul Kimdir, Sorumluluğu Nedir? — tadilatta denetim zinciri
- Yapı Denetimi (4708 sayılı Kanun) — sorumluluk ve süreler
- İmar Kirliliğine Neden Olma (TCK m.184) — ceza boyutu ve etkin pişmanlık
- Kentsel Dönüşüm Rehberi (6306) — riskli yapıda güçlendirme ve tadilat
- Yapı Tatil Tutanağı İptal Dilekçesi Örneği — dava dilekçesi yapısı
- İmar Hukuku Rehberi — tüm başlıkların dizini