Doğal Sit Alanına Ev Yapılır mı? 2026: Kesin Korunacak Hassas Alan, Nitelikli Doğal Koruma Alanı, Sürdürülebilir Alan, Mevcut Yapıda Tadilat, Tescile İtiraz, Hazine Trampası ve Dilekçe (2863 Ek m.4)

Doğal sit alanına ev yapılıp yapılamayacağı, parselin hangi doğal sit kategorisinde kaldığına bağlıdır. 2012 tarihli Yönetmelik doğal sitleri üç kategoriye ayırır: Kesin korunacak hassas alan, nitelikli doğal koruma alanı ve sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanı. Kesin korunacak hassas alanlarda kesin yapı yasağı vardır; nitelikli doğal koruma alanlarında yeni konuta yer verilmez, ancak geleneksel tarım ve hayvancılık yapıları gibi sınırlı faaliyetlere Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu değerlendirmesiyle izin verilebilir; sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanlarında ise koruma amaçlı imar planı veya geçiş dönemi koruma esaslarına göre düşük yoğunluklu yerleşim ve turizm mümkündür. Doğal sitlerde yetkili makam Kültür ve Turizm Bakanlığı değil, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığıdır (2863 Ek m.4). Tescil kararına Resmî Gazete ilanından itibaren altmış gün içinde itiraz edilebilir; kesin yapı yasağı getirilen parseller belirli şartlarla Hazine taşınmazlarıyla değiştirilebilir. Bu yazı kategorileri, izin verilen ve verilmeyen işleri, mevcut yapıların tadilatını, tescil ve itiraz sürecini, trampa, vergi, ceza ve dava yollarını Yönetmelik ve ilke kararlarının güncel metinleriyle anlatır.

Doğal Sit Nedir ve Hangi Mevzuata Tabidir?

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu tabiat varlıklarını jeolojik devirlerle, tarih öncesi ve tarihi devirlere ait olup ender bulunmaları veya özellikleri ve güzellikleri bakımından korunması gerekli, yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan değerler olarak tanımlar; sit tanımı da tespiti yapılmış tabiat özellikleriyle korunması gerekli alanları kapsar (m.3). Korunan Alanların Tespit, Tescil ve Onayına İlişkin Usul ve Esaslara Dair Yönetmelik ise doğal siti jeolojik devirlere ait olup ender bulunmaları nedeniyle olağanüstü özelliklere sahip, yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan korunması gerekli alanlar olarak tanımlar (m.4/1-f). Tek tek tescil edilen tabiat varlıklarının en bilinen örneği anıt ağaçlardır; tescil ölçütleri, koruma alanı ve cezalar için anıt ağaç yazımıza bakılabilir. Doğal sit aynı zamanda bir sulak alanın koruma bölgesinde kalıyorsa Sulak Alanların Korunması Yönetmeliği de ayrıca uygulanır ve en sıkı kural geçerli olur; mutlak, hassas, sürdürülebilir, kontrollü kullanım ve tampon bölge kuralları için sulak alanda ev yapılır mı yazımıza bakılabilir. Parsel bir özel çevre koruma bölgesinde de kalıyorsa her ölçekte plan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca yapılır ve 383 sayılı KHK ayrıca uygulanır; ayrıntılar için özel çevre koruma bölgesinde ev yapılır mı yazımıza bakılabilir.

Doğal sitlerin en önemli özelliği yetki ayrımıdır. 648 sayılı KHK ile 2011’de 2863 sayılı Kanun’a eklenen Ek Madde 4’e göre taşınır tabiat varlıkları hariç tabiat varlıkları, doğal sit alanları ve bunlara ilişkin koruma alanlarıyla ilgili iş, işlem ve kararlarda görevli ve yetkili bakanlık Çevre ve Şehircilik Bakanlığıdır (bugünkü adıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı). Bu konularda karar almak üzere Bakanlık merkezinde Tabiat Varlıklarını Koruma Merkez Komisyonu, taşrada Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonları kurulur. Kanun’da Koruma Yüksek Kurulunca alınması öngörülen kararlar doğal sitler bakımından Merkez Komisyonunca, koruma bölge kurullarınca alınması öngörülenler bölge komisyonlarınca alınır ve Bakanlığın onayıyla yürürlüğe girer; Kanun’daki kurul hükümleri bu komisyonlara kıyasen uygulanır (Ek m.4). Yönetmelik de doğal sitlerde yürütülecek iş ve işlemlerin Merkez Komisyonunun ilke kararları çerçevesinde Bölge Komisyonlarınca alınacak kararlar doğrultusunda yürütüleceğini söyler (m.5/1-o). Arkeolojik, kentsel ve tarihî sitlerde ise Kültür ve Turizm Bakanlığının koruma bölge kurulları yetkilidir; arkeolojik sit dereceleri için 1. ve 2. derece arkeolojik sit alanı yazımıza bakılabilir. Savaş alanları gibi doğal yapısıyla birlikte korunan tarihî olay alanlarının kuralları ise tarihi sit alanında ev yapılır mı yazımızdadır.

Üç Kategori: Kesin Korunacak Hassas Alan, Nitelikli Doğal Koruma Alanı, Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanı

Yönetmelik doğal sit alanlarını üç kategoriye ayırır (m.6/2). Kesin korunacak hassas alanlar; kaynak değerlerinin korunması için alan kullanımının ve alana tüm etkilerin sınırlandırıldığı, gerektiğinde insanların bölgeye girişinin engellendiği, bilimsel araştırma, eğitim ya da çevresel izleme amacıyla özel önlemler alınarak korunacak, Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen mutlak korunması gereken kara, su ve deniz alanlarıdır (m.7/1). Nitelikli doğal koruma alanları; doğal yapısı değişmemiş veya az değişmiş, modern yaşam ve önemli insan faaliyetlerinden etkilenmemiş, yörede yaşayanların alanın mevcut kaynaklarını kullanmasını sağlayarak geleneksel yaşam şekillerinin korunduğu alanlardır (m.8/1). Sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanları ise diğer iki kategoride izin verilen faaliyetlere ek olarak doğal ve kültürel bakımdan uyumlu düşük yoğunlukta faaliyetlere, entegre tarım ve hayvancılık tesislerine, rüzgâr ve güneş enerjisi santrallerine, turizme ve yerleşimlere izin verilen alanlardır (m.9/1).

Bir doğal sit statüsünde ilke kararlarına göre yapılabileceği öngörülen faaliyetler, daha alt koruma statüsündeki doğal sitlerde de Bölge Komisyonu kararıyla yapılabilir (Yönetmelik m.5/1-ö). Bu kategoriler, daha önce kullanılan “1., 2. ve 3. derece doğal sit” sınıflandırmasının yerini almaktadır. Yönetmelik yürürlüğe girmeden önce koruma statüsü verilmiş alanların statüsü, bu Yönetmeliğe göre yeniden değerlendirme yapılıncaya kadar devam eder ve bu alanlardaki yürürlükteki koruma amaçlı imar planları geçerlidir (geçici m.1). Mevcut doğal sitlerin değerlendirilmesine ilişkin 2013’te eklenen geçici 3. madde Danıştay 14. Dairesinin 10.06.2015 tarihli, E.2013/2632, K.2015/5131 sayılı kararıyla iptal edilmiş ve bu karar Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 17.10.2019 tarihli, E.2018/4552, K.2019/4555 sayılı kararıyla kesinleşmiştir. Korunan Alanlarda Yapılacak Planlara Dair Yönetmelik’e göre yeniden değerlendirme sonucunda birinci derece iken nitelikli doğal koruma alanı veya sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanı, ikinci ve üçüncü derece iken sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanı olarak ilan edilen yerlerde, yeni koruma amaçlı imar planları yapılıncaya kadar Yönetmelik ve yeni statünün ilke kararlarına aykırı olmamak şartıyla yürürlükteki planlar geçerlidir (m.5/1-a).

Kesin Korunacak Hassas Alanda Ev Yapılır mı?

Hayır. Yönetmelik bu alanlarda kesin yapı yasağı bulunduğunu açıkça belirtir ve yalnız faaliyetlerin niteliğine, içeriğine ve zorunluluk hâline ilişkin Bölge Komisyonu değerlendirmesine göre sınırlı işlere izin verir: Kamu menfaati gereği zorunlu hâllerde mevcut yol güzergâhı kullanılmak şartıyla atıksu, içme suyu, doğal gaz ve elektrik hatları; ulusal güvenlik için zaruri tesisler; orman yangın yolu, ormanların bakım ve onarımı ile zararlılar ve yangın, sel, fırtına gibi etkenlerle mücadele çalışmaları; dalyan ve lagün ekosistemleri ile denizler ve göllerde herhangi bir yapı yapılmamak şartıyla geleneksel avcılık yöntemleriyle balıkçılık (m.7/3). Bu son bentteki “ve diğer iç sularda” ibaresinin yürütmesi Danıştay Dördüncü Dairesinin 11.11.2025 tarihli, E.2025/3448 sayılı kararıyla durdurulmuştur.

113 sayılı ilke kararı bu alanlarda doğal afet durumunda acil müdahalelerin yapılabileceğini, madencilik yapılamayacağını, taş, toprak ve kum alınamayacağını, toprak, cüruf, çöp ve sanayi atığı dökülemeyeceğini belirtir; Bölge Komisyonunun koşul, kapsam ve süresini belirlemesi şartıyla bilimsel araştırma ve izleme, bilimsel kazı, koruma ve ıslah çalışmaları, uyarı levhaları, anıt ağaçların bakımı, arıcılık, kuş gözlem kulesi ve kamu yararı gereği altyapı hatlarına izin verilebilir. Tescilden önce mevzuata uygun yapılmış ve faaliyeti süren bir altyapı tesisinde de yeni bir hat veya yapı eklenmemek kaydıyla asgari bakım, onarım ve iyileştirme ile süre uzatımına izin verilebilir (İlke 113/A). Kesin korunacak hassas alanda kalan parsel maliki için gerçekçi seçenekler, aşağıda anlatılan Hazine trampası, vergi muafiyeti ve statüye itirazdır.

Nitelikli Doğal Koruma Alanında Ne Yapılabilir?

Nitelikli doğal koruma alanları, bölgenin doğal yapısı, ekolojik değerleri, silueti ve doğal peyzajı gözetilerek Bölge Komisyonunun değerlendirmesine göre şu faaliyetlerin yapılabildiği alanlardır: Entegre tesis içermeyen tarım; geleneksel yaşam biçiminin gerektirdiği nitelikte, entegre tesis içermeyen hayvan barınma ve besleme yapıları; tıbbi ve aromatik bitki yetiştiriciliği; rekreatif iskele ve imar planı kararıyla yapılan yüzer iskele; doğal kaynak suyu çıkarılması; olta balıkçılığı; alan için zorunlu karayolu, demiryolu, enerji, su, atıksu, haberleşme ve açık otopark gibi altyapılar; ulusal güvenlik tesisleri; yöre halkının ihtiyacıyla sınırlı ve toplam yapılaşması kara alanının yüzde 2’sini geçmeyen balıkçı barınakları; içme suyu ve sulama amaçlı baraj ve göletler; beton ve asfalt kullanılmayan açık spor alanları, çadırlı kamp, karavan ve günübirlik faaliyetler (Yönetmelik m.8/2). 10.05.2025 değişikliğiyle bu listeye eklenen kültür balıkçılığı ile mevcut baraj veya isale hatları üzerindeki hidroelektrik ve belirli kapasitedeki rüzgâr enerjisi santrallerine ilişkin ibarelerin yürütmesi Danıştay Dördüncü Dairesinin 11.11.2025 tarihli, E.2025/3471 sayılı kararıyla durdurulmuştur; kurulu gücü 10 MWm’e kadar güneş enerjisi santraline ilişkin kısım metinde yer almaktadır.

113 sayılı ilke kararı nitelikli doğal koruma alanı tescilinden önce mevcut olan ve bu ilke kararına göre yenisine izin verilemeyen mevzuata uygun yapıların ekonomik ömrünü tamamlayıncaya kadar kullanılabileceğini belirtir. Aynı ilke kararı, entegre tesis içermemek ve mer’i mekânsal plan kapsamında kalmak şartıyla geleneksel yaşam biçiminin gerektirdiği nitelikte tarım ve hayvancılık amaçlı ahır, ağıl, samanlık, kümes, depo, kiler ve benzeri yapılara izin verilebileceğini öngörür; konut bu listede yer almaz. Kamp ve karavan alanları için koruma amaçlı imar planı veya plan fonksiyonu, en az 10.000 m² alan, kampçı ünitesi başına en az 200 m² ve en fazla 150 ünite şartları aranır; bu alanlarda bungalov yapılamaz (İlke 113/B). Değerlendirmemize göre nitelikli doğal koruma alanında “bağ evi” veya “tarım evi” adı altında yapılan konut nitelikli yapılar, ilke kararındaki yapı türleriyle bağdaşmadığından izin riski taşır.

Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanında Ev ve Turizm Yapısı

Sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanlarında diğer iki kategoride izin verilen faaliyetler, o kategorilerdeki sınırlamalara tabi olmaksızın yapılabilir; ayrıca bu alanlar düşük yoğunlukta faaliyetlere, entegre tarım ve hayvancılık tesislerine, enerji santrallerine, turizme ve yerleşimlere izin verilen alanlardır (Yönetmelik m.9/1). 113 sayılı ilke kararına göre bu alanlarda faaliyetin niteliğine göre geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları veya koruma amaçlı imar planları ile doğal ve kültürel bakımdan uyumlu düşük yoğunlukta faaliyetlere, kıyı yapılarına, entegre tarım ve hayvancılık faaliyetlerine, turizm ve yerleşimlere izin verilir; küçük sanayi alanları dışında sanayi tesisine izin verilmez, mevcut ruhsatlı sanayi tesisleri gerekli çevresel tedbirlerle kullanılabilir. Madencilik ise ekolojik etki değerlendirme raporu ve ilgili yönetmeliklere uygunluk gibi şartlarla mümkündür (İlke 113/C).

Ev yapmak isteyen malik için belirleyici belge koruma amaçlı imar planıdır. Bir alanın doğal sit ilanı her ölçekteki plan uygulamasını durdurur; koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar Bölge Komisyonu üç ay içinde geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartlarını belirler ve bunlar Bakanlık onayıyla yürürlüğe girer; ilgili idareler üç yıl içinde koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planlarını hazırlatır, bu süre zorunlu nedenlerle Bölge Komisyonunca uzatılabilir (Planlar Yönetmeliği m.5/1-a, b). Doğal sitlere ait koruma amaçlı imar planı teklifleri il müdürlüğünce Bölge Komisyonu kararıyla birlikte Genel Müdürlüğe sunulur; Bölge Komisyonu planları belgelerin tam sunulmasından itibaren en geç üç ay içinde inceler; planlar Bakanlıkça onaylanır ve 1/5000 ölçekli nazım planın yürürlüğe girmesiyle geçiş dönemi esasları ayrıca karar gerekmeden kalkar (m.7). Planlama kademeleri için çevre düzeni planı, genel plan mantığı için koruma amaçlı imar planı yazılarımıza bakılabilir. Parsel aynı zamanda tarım arazisiyse tarım dışı kullanım izni, kıyıdaysa Kıyı Kanunu kuralları da ayrıca uygulanır.

Doğal Sitte Kalan Mevcut Evin Tadilatı ve Onarımı: 94 Sayılı İlke Kararı

Değerlendirmemize göre doğal sit ilanı, mevzuata uygun mevcut yapıların kendiliğinden yıkılması sonucunu doğurmaz; ancak bu yapılarda yapılacak işler sınırlanır. Merkez Komisyonunun 94 sayılı ilke kararının 146 sayılı kararla değişik (RG 15.08.2025, 32987) birinci paragrafına göre şu yapılar kapsamdadır: Mimari projesi daha önce Bölge Komisyonu veya mülga koruma bölge kurulunca uygun görülüp mevzuata uygun tamamlanmış veya devam eden ya da yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni almış yapılar; doğal sit tescilinden önce mimari projesi ilgili idaresince uygun görülüp mevzuata uygun tamamlanmış yapılar ve tescil tarihi itibarıyla subasman vizesi almış yapılar. Bu yapılarda vaziyet planında kaydırma ve yer değişikliği yapmamak, taban alanı büyüklüğü, kontur ve çatı dahil bina yüksekliğini değiştirmemek kaydıyla; imar planı değişikliği gerektirmeyen ve ilave yapılaşma içermeyen, ruhsat değişikliği gerektiren esaslı tadilatlar ile diğer basit tamir, onarım ve tadilatlar Bölge Komisyonu kararına gerek olmaksızın imar mevzuatı kapsamında yetkili idarelerin izniyle yapılabilir.

Doğal Sit Tescili Nasıl Yapılır ve Nasıl Öğrenilir?

Doğal sit statüsünün belirlenmesi bilimsel araştırmaya dayanır. Korunan alanların güncel durumu ön değerlendirme raporuyla, gerekli görülürse en az ardışık dört mevsimi kapsayan ekolojik temelli bilimsel araştırmayla belirlenir; bir alanın güncel durumu tespit edilmeden statüsü yeniden değerlendirilemez (Yönetmelik m.5/1-b, c). Doğal sit ilanı talepleri hakkında hazırlanan ön değerlendirme raporunda doğal sit özelliği taşımadığı anlaşılan talepler değerlendirmeye alınmaz; özellik taşıdığı anlaşılırsa dört mevsimlik araştırmayla koruma statüsü belirlenir (m.5/1-ç). Araştırma, en az beş yıllık deneyime sahip uzmanlardan oluşan en az beş kişilik ekip tarafından yapılır (m.16).

Tespit raporu Bölge Komisyonunda değerlendirilir; tescil kararı Genel Müdürlükçe incelenerek Bakan onayına sunulur; kararda yapı yasağı varsa Bakanın teklifiyle Cumhurbaşkanına sunulur. Tescil işlemi Bakan onayı veya Cumhurbaşkanı kararıyla tamamlanır; tamamlanamazsa alanın mevcut durumu devam eder (m.17/1-a, d). Anıt ağaçlar hariç tabiat varlıklarının ve doğal sit alanlarının tescil kararları Resmî Gazete’de yayımlanır ve Bakanlığın internet sayfasında bir ay süreyle duyurulur (m.17/1-j); il müdürlüğünün yazısı üzerine tapu kütüğünün beyanlar hanesine kategoriyi gösteren şerh konur (m.17/1-ğ). Anıt ağaçlar ve korunma alanlarının bulunduğu taşınmazlara ilişkin tescil kararları ise maliklere tebliğ edilir (m.17/1-i).

Doğal Sit Tesciline İtiraz ve Dava

5 Mart 2022 değişikliğiyle Yönetmeliğe idari itiraz yolu eklenmiştir: Tescil işlemine ilan tarihinden itibaren altmış gün içinde gerçek ve tüzel kişilerce itiraz edilebilir. İtirazlar Genel Müdürlükçe ön incelemeye tabi tutulur; bu aşamada itirazın süresi, başvuranın menfaati ve başvurunun somut gerekçeleri incelenir ve şartları taşımayan başvurular reddedilir. Ön incelemeyi geçen itirazlar esastan değerlendirilir; uygun bulunmayanlar reddedilir, maddi hatalar Bölge Komisyonuna, diğer itirazlar Merkez Komisyonuna gönderilir (m.17/1-k, l, m, n). İtirazda en güçlü gerekçeler genellikle sınırın parsel ölçeğinde yanlış çizilmesi gibi maddi hatalar, araştırmanın dört mevsimi kapsamaması veya parselin bulunduğu kesimi temsil etmemesi ve alanın mevcut yerleşim veya tarım kullanımının hiç değerlendirilmemesidir (değerlendirmemiz).

Yargı yolu bakımından işlemin türü belirleyicidir. Kesin korunacak hassas alan ilanı Cumhurbaşkanı kararıyla yapıldığından bu karara karşı dava ilk derece mahkemesi olarak Danıştay’da açılır (2575 sayılı Danıştay Kanunu m.24/1-a). Bakan onayıyla tescil edilen diğer kategorilerde ise taşınmazlarla ilgili davalarda taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinin yetkili olduğu kuralı gereği (İYUK m.34) idare mahkemesinin görevli olduğu kanaatindeyiz (değerlendirmemiz). Dava açma süresi altmış gündür; ilanı gereken düzenleyici işlemlerde süre ilan tarihini izleyen günden başlar ve bu işlemlerin uygulanması üzerine düzenleyici işlem ile uygulama işlemine birlikte dava açılabilir (İYUK m.7/4). Dava süresi içinde üst makama başvuru süreyi durdurur; otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır (İYUK m.11). Yönetmelikteki altmış günlük itirazın ilan tarihinden itibaren ve dava süresi içinde yapılması, değerlendirmemize göre İYUK m.11 anlamında süreyi durduran bir başvuru niteliği taşır; yine de dava süresinin ayrıca hesaplanması önerilir. Sürelerin genel hesabı idari davalarda dava açma süreleri yazımızda yer alır; Kültür ve Turizm Bakanlığına bağlı kurulların kararlarına itiraz için koruma kurulu kararına itiraz yazımıza bakılabilir.

Basına yansıyan bilgilere göre statü düşürmeye karşı açılan davalarda yargı, ekolojik temelli bilimsel araştırma raporlarının yeterliliğini yakından incelemektedir. Muğla Büyükşehir Belediyesinin açıklamasına göre Gökova’daki bazı alanların doğal sit statülerini düşüren 2018 tarihli karar Danıştay Dördüncü Dairesince iptal edilmiş ve Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu iptal kararını onamıştır; kararda bilimsel raporun alanın ekolojik özelliklerini yeterli ve bütüncül biçimde ortaya koymadığı tespitine yer verildiği aktarılmıştır. Bu kararların tam metni dosyada kullanılmadan önce temin edilmelidir. Değerlendirmemize göre aynı ölçüt, statünün yükseltilmesine itiraz eden malik bakımından da geçerlidir: Araştırmanın parselin bulunduğu kesimi gerçekten inceleyip incelemediği, dava ve itirazın merkezinde yer almalıdır.

Statünün Değiştirilmesi veya Sitten Çıkarılma Talebi

İl müdürlüğüne iletilen doğal sit alanı ve taşınmaz tabiat varlıklarının koruma statüsü değişikliği veya ilanına ilişkin başvurular Bölge Komisyonunda değerlendirilir; Komisyon alana ilişkin ardışık dört mevsimi kapsayan ekoloji temelli bilimsel araştırma talep eder (Yönetmelik m.15/1-2). Korunan alanlarla ilgili yeniden değerlendirme talepleri bilimsel temelli bir rapora dayanması ve Bakanlıkça hazırlanan teknik esaslara uygun olması kaydıyla değerlendirilir; koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda araştırmanın yapılıp yapılmayacağına, içeriğine ve süresine Bölge Komisyonları karar verir (geçici m.2). Değerlendirmemize göre bu hüküm, talep sahibinin dosyasını bilimsel temelli bir raporla desteklemesini gerektirir; yalnız mülkiyet hakkına veya ekonomik kayba dayanan talepler, Yönetmeliğin “güncel durumu tespit edilmeden statü yeniden değerlendirilemez” ilkesi (m.5/1-b) karşısında sonuç vermez.

Kesin Yapı Yasağı Olan Parselin Hazine Taşınmazıyla Değiştirilmesi

2863 sayılı Kanun, sit alanı ilan edilen ve 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilen korunması gerekli kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu parsellerin başka Hazine arazileriyle müstakil veya hisseli olarak değiştirilebileceğini öngörür (m.15/f). Doğal sitler için usul Tabiat Varlıkları, Doğal Sit Alanları ve Özel Çevre Koruma Bölgelerinde Kalan Yapı Yasaklı Taşınmazların Hazine Taşınmazları ile Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik ile düzenlenmiştir. Buna göre 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin yapı yasağı getirilen tabiat varlıkları ve doğal sit alanları ile özel çevre koruma bölgelerinde kesin yapı yasaklı hassas zonda kalan ve Genel Müdürlükçe her yıl belirlenecek trampa programlarına alınan özel mülkiyetteki taşınmazlar Hazine taşınmazlarıyla trampa edilebilir (m.4/1). Programa alınan alanlar valilik veya kaymakamlıkça otuz gün süreyle ilan edilir; o yılki programdan yararlanmak isteyen malikler ilk ilan tarihinden itibaren altmış gün içinde il müdürlüğüne veya doğrudan Bakanlığa başvurur (m.5/2, 4). Başvuru paydaşların tamamı veya noter onaylı vekâletnameli vekilleri tarafından, tapu senedi örneği, kroki, fotoğraflar, harita ve gerekiyorsa mirasçılık belgesiyle yapılır (m.6).

Birinci derece doğal sit alanı (kesin korunacak hassas alan) ile birinci ve ikinci derece arkeolojik sit alanının çakışması hâlinde takas işlemleri Kültür ve Turizm Bakanlığınca yürütülür (m.4/2 son cümle). Kültür varlıkları bakımından trampa usulü sit alanında kalan taşınmaz ve Hazine trampası yazımızda, sit alanında yapılaşma izni ve trampa davası dava dilekçesi örneğimizde anlatılmıştır. Trampa programına alınmayan ve kullanım imkânı tamamen ortadan kalkan parseller için kamulaştırma ve el atma tartışması ayrıca gündeme gelir; bu konuda fiili ve hukuki el atma farkı ve kamulaştırma hukuku rehberlerimize bakılabilir. Millî park ve tabiat parkı gibi diğer korunan alanlardaki Hazine taşınmazları için millî park ve korunan alanlarda Hazine taşınmazı yazımız yol gösterir.

Vergi Muafiyeti

Tapu kütüğüne “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı konulmuş taşınmazlar ile arkeolojik sit alanı ve doğal sit alanı olmaları nedeniyle üzerlerinde kesin yapılanma yasağı getirilmiş taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu parseller her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır; ancak büyükşehir belediyesi sınırları içinde, basit usulde vergilendirilenler dışında ticari faaliyette kullanılanlar bakımından emlak vergisinin yarısı ve çevre temizlik vergisinin tamamı için muafiyet uygulanmaz. Kesin yapılanma yasağına aykırı olarak tesis edilen yapılar ve bu yapıların bulunduğu parseller, yapılar yıkılıncaya veya aykırılıklar giderilinceye kadar muafiyetten yararlanamaz (2863 m.21). Değerlendirmemize göre bu muafiyet, kesin yapı yasağı bulunan kesin korunacak hassas alan parsellerinde açıkça uygulanır; nitelikli doğal koruma alanı ve sürdürülebilir koruma alanında ise kesin yapılanma yasağı bulunup bulunmadığı plan ve ilke kararlarına göre ayrıca incelenmelidir. Muafiyetin uygulanma usulü için tescilli taşınmaz vergi muafiyeti yazımıza bakılabilir.

İzinsiz Yapı ve Müdahalenin Sonuçları

2863 sayılı Kanun’un ceza hükümleri doğal sitlerde de uygulanır. Tescil edilen sit alanlarının ve korunması gerekli tabiat varlıklarının tebliğ veya ilan edilmiş olmasına rağmen zarar görmesine kasten sebebiyet verenler ile izin alınmaksızın inşai ve fiziki müdahale yapanlar veya yaptıranlar iki yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezasıyla cezalandırılır (m.65/1). Tabiat varlıkları ve doğal sit alanlarında ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratı çevre ve şehircilik il müdürlüğünden izin almaksızın ya da izne aykırı yapanlar altı aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezası alır (m.65/4). Ruhsatsız yapılar ile sit şartlarına aykırı inşa edilen yapılar hakkında imar mevzuatına göre işlem yapılır (m.16); bu da yapı tatil tutanağı, mühür, yıkım ve imar para cezası anlamına gelir. Bilme şartı, eski hâle getirmenin etkisi ve yapı kayıt belgesinin sınırları sit alanında kaçak yapı yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır; yıkım kararına karşı dava için yıkım kararı iptal dava dilekçesi örneğimiz kullanılabilir.

Doğal Sitte Arsa Almadan veya Başvurmadan Önce Kontrol Listesi

Yönetmelik ve İlke Kararlarına İlişkin Yargı Kararları

İlk dört satırdaki karar bilgileri Yönetmeliğin mevzuat.gov.tr’deki güncel metnine işlenmiş notlardan alınmıştır. Yürütmeyi durdurma kararları nihai karar değildir; bir dilekçede kullanılmadan önce davanın son durumu kontrol edilmelidir.

Doğal Sit Tesciline İtiraz Dilekçesi Örneği (Yönetmelik m.17)

Kesin Yapı Yasaklı Doğal Sit Parseli İçin Hazine Taşınmazıyla Trampa Başvurusu (Kısa Örnek)

Sık Yapılan Hatalar

Sıkça Sorulan Sorular

Doğal sit alanına ev yapılır mı?

Kategoriye bağlıdır. Kesin korunacak hassas alanda kesin yapı yasağı vardır (Yönetmelik m.7/3). Nitelikli doğal koruma alanında yeni konut öngörülmemiştir; yalnız geleneksel tarım ve hayvancılık yapılarına izin verilebilir (İlke 113/B). Sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanında plan veya geçiş dönemi koşullarıyla yerleşime izin verilir (m.9).

Doğal sit alanında yetkili kurum hangisidir?

Taşınır tabiat varlıkları hariç tabiat varlıkları ve doğal sit alanlarında yetkili bakanlık Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığıdır; kararları Tabiat Varlıklarını Koruma Merkez ve Bölge Komisyonları alır (2863 Ek m.4).

Nitelikli doğal koruma alanında mevcut evim yıkılır mı?

Tescilden önce mevcut olan ve mevzuata uygun yapılar ekonomik ömrünü tamamlayıncaya kadar kullanılabilir (İlke 113/B). Ruhsatlı veya şartları taşıyan yapılarda 94 sayılı ilke kararına göre ilave yapılaşma içermeyen tadilat ve onarım yapılabilir.

Doğal sitteki evime tadilat yapmak için kimden izin almalıyım?

94 sayılı ilke kararı kapsamındaki yapılarda Bölge Komisyonu kararı aranmaz, imar mevzuatına göre yetkili idarenin izni yeterli görülür. Ancak 2863 m.65/4 ruhsata tabi olmayan tadilat için il müdürlüğü iznini aradığından il müdürlüğüne de yazılı başvuru yapılması önerilir.

1. derece doğal sit ile kesin korunacak hassas alan aynı şey mi?

Eski sınıflandırmadaki 1., 2. ve 3. derece doğal sitler yeniden değerlendirme yapılıncaya kadar statülerini korur (Yönetmelik geçici m.1). Yeniden değerlendirmede birinci derece alanlar kesin korunacak hassas alan, nitelikli doğal koruma alanı veya sürdürülebilir alan olarak belirlenebilir (Planlar Yönetmeliği m.5/1-a).

Doğal sit tesciline nasıl itiraz edilir?

Tescil işlemine Resmî Gazete ilanından itibaren altmış gün içinde itiraz edilebilir; Genel Müdürlük süre, menfaat ve somut gerekçe yönünden ön inceleme yapar, maddi hataları Bölge Komisyonuna, diğer itirazları Merkez Komisyonuna gönderir (Yönetmelik m.17/1-k, l, m, n).

Doğal sit kararına karşı hangi mahkemede dava açılır?

Kesin korunacak hassas alan Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edildiğinden dava Danıştay’da açılır (2575 m.24/1-a). Bakan onayıyla tescil edilen diğer kategorilerde değerlendirmemize göre taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi yetkilidir (İYUK m.34). Süre altmış gündür (İYUK m.7).

Kesin yapı yasağı olan doğal sit arazim için ne yapabilirim?

Taşınmaz trampa programına alınmışsa ilk ilandan itibaren altmış gün içinde Hazine taşınmazıyla trampa için başvurulabilir (Trampa Yönetmeliği m.4, m.5). Ayrıca kesin yapılanma yasağı bulunan parseller her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır (2863 m.21).

Trampada arazimin değeri nasıl belirlenir?

Değer, doğal sit ilanından önceki fiili ve hukuki duruma göre belirlenir; üzerindeki bina, tesis ve ağaçların rayiç bedeli 2942 m.11’e göre ödenir. Bedele tebliğden itibaren otuz gün içinde itiraz edilebilir (Trampa Yönetmeliği m.7, m.10).

Doğal sit alanına güneş enerjisi santrali kurulabilir mi?

Kesin korunacak hassas alanda kurulamaz. Nitelikli doğal koruma alanında kurulu gücü 10 MWm’e kadar GES Yönetmelik metninde yer alır; sürdürülebilir alanda enerji santrallerine izin verilir (m.8/2-h, m.9/1). RES ve HES’e ilişkin nitelikli alan ibarelerinin yürütmesi durdurulmuştur.

Doğal sitte izinsiz yapının cezası nedir?

İzinsiz inşai ve fiziki müdahale iki yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezası (2863 m.65/1), il müdürlüğü izni olmadan basit tadilat altı aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezası gerektirir (m.65/4); ayrıca imar mevzuatına göre yıkım ve para cezası uygulanır (m.16).

Doğal sit statüsünün kaldırılması istenebilir mi?

Statü değişikliği başvuruları il müdürlüğü aracılığıyla Bölge Komisyonunda değerlendirilir; Komisyon dört mevsimlik ekolojik temelli araştırma ister ve yeniden değerlendirme talepleri bilimsel temelli rapora dayanmalıdır (Yönetmelik m.15, geçici m.2).

Hukukçular Evi Bu Dosyalarda Ne Yapar

Doğal sit dosyalarında hak kaybı çoğunlukla statünün yanlış okunmasından, Resmî Gazete ilanının fark edilmemesinden ve yetkili makamın karıştırılmasından doğar. Hukukçular Evi; tapu şerhi, tescil kararı, ilke kararları ve plan durumunun birlikte incelenmesi, il müdürlüğüne statü ve izin başvuruları, mevcut yapılarda tadilat ve onarım izni, tescile itiraz ve iptal davası, statü değişikliği talebi, Hazine trampası ve bedel itirazı, vergi muafiyeti ile izinsiz yapı nedeniyle ceza ve yıkım dosyalarında destek verir. Kültür varlıklarına ilişkin diğer konular için Kültür Varlıkları ve Sit Alanı Hukuku Rehberi, arkeolojik sitte yapılaşma için 3. derece arkeolojik sitte sondaj kazısı, tescilli yapı komşuluğu için korunma alanında yapılaşma, enerji yatırımları için GES ve RES yatırımı ve sit alanında GES ve RES kurulur mu, maden faaliyetleri için Maden Hukuku Rehberi, afet hâlindeki işlemler için Doğal Afet Hukuku Rehberi, imar yaptırımları için İmar Hukuku Rehberi, idari yargının genel kuralları için İdare Hukuku Rehberi ve güncel düzenlemeler için Hukuk Gündemi son durum sayfamıza bakabilirsiniz. Randevu için 0554 648 37 15 numaralı hattan bize ulaşabilirsiniz.

Mevzuat ve kaynaklar: 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu m.3, 7, 15/f, 16, 17, 21, 65, Ek m.4; Korunan Alanların Tespit, Tescil ve Onayına İlişkin Usul ve Esaslara Dair Yönetmelik (RG 19.07.2012, 28358; değişiklikler RG 19.02.2013, 28564; 27.10.2017, 30223; 16.03.2020, 31070; 05.03.2022, 31769; 10.05.2025, 32896) m.4-9, 14-17, geçici m.1-3; Korunan Alanlarda Yapılacak Planlara Dair Yönetmelik (RG 23.03.2012, 28242; değişiklik RG 06.12.2016, 29910) m.5, 7, 8; Tabiat Varlıkları, Doğal Sit Alanları ve Özel Çevre Koruma Bölgelerinde Kalan Yapı Yasaklı Taşınmazların Hazine Taşınmazları ile Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik (RG 03.08.2013, 28727; değişiklik RG 29.04.2022, 31824) m.4-12; Tabiat Varlıklarını Koruma Merkez Komisyonunun 113 sayılı ilke kararı (RG 20.07.2022, 31898; 118 sayılı kararla değişik, RG 05.11.2022, 32004) ve 94 sayılı ilke kararı (RG 25.03.2016, 29664; 121 ve 146 sayılı kararlarla değişik); 2575 sayılı Danıştay Kanunu m.24; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7, 11, 34; Gökova kararına ilişkin Muğla Büyükşehir Belediyesi açıklaması (basın). Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosya için hukuki görüş yerine geçmez.