Hazine Taşınmazının Doğrudan Satışı ve Kiralanması Başvuru Dilekçesi Örneği (2026) — 4706

Yıllardır aynı araziyi kullanan bir aile her yıl ecrimisil ödüyordur. Ödeme yapılır, dosya kapanır, ertesi yıl yeni ihbarname gelir. Bu döngü onlarca yıl sürebilir ve sonunda taşınmaz yine kendilerinin olmaz.

Oysa mevzuat, belirli şartları taşıyan kullanıcılar için ihaleye çıkılmaksızın satış ve kiralama imkânları öngörmüştür. Aşağıda bu yollar, şartları, ecrimisil mahsubu ve hazır bir başvuru dilekçesi, iptal davası ve bedel itirazı yer almaktadır.

Ecrimisil Bir Çözüm Değildir

Önce durumu doğru adlandırmak gerekir.

Ecrimisil ödemek, taşınmazda kalma hakkı vermez; her yıl yeniden tahakkuk eder ve tahliye her zaman gündeme gelebilir. Yani ödeme bir çözüm değil, sürekli bir gider kalemidir.

Kalıcı çözüm iki başlıkta aranır: doğrudan satış veya doğrudan kiralama. Hangisinin mümkün olduğu, kişinin taşınmazla ilişkisine bağlıdır: hissedar mı, kullanıcı mı, kiracı mı, yapı sahibi mi?

Ecrimisil süreci devam ederken bu araştırma paralel yürütülmelidir. İtiraz dosyası için ecrimisil ihbarnamesine itiraz dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Hissedara Doğrudan Satış

Hisseli taşınmazlarda en net yol budur ve süreye bağlı değildir.

Mevzuata göre Hazineye ait taşınmaz malların; hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dört yüz, dışında ise dört bin metrekareyi aşmamak kaydıyla, talepte bulunan hissedarlarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabileceği düzenlenmiştir.

Buradaki iki ölçüt ayrı ayrı değerlendirilir: hisse oranı ve hisse miktarı. Bu nedenle başvuru öncesinde tapu kaydından Hazine payının hem yüzdesi hem metrekaresi hesaplanmalıdır.

Uygulamada rayiç bedel, normal piyasa alım satım bedeli olarak anlaşılmaktadır.

Tarım Arazisi Kullanıcıları

Bu, en yaygın senaryodur: arazi yıllardır ekilmekte, tapu Hazinededir.

Mevzuatta; imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerinin, belirlenen dönemden beri en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kullanan ve kullanımı hâlen devam eden kullanıcılarına, cari yıl ecrimisil bedelinin yarısı üzerinden on yıla kadar doğrudan kiralanabileceği öngörülmüştür.

Kritik şart: bu imkân, ecrimisil borçları bulunmaması şartına bağlanmıştır. Dolayısıyla borç varken yapılan başvuru reddedilir. Sıra şudur: önce borç durumunu netleştirmek, gerekiyorsa kapatmak; sonra başvurmak.

Sonrası da düzenlenmiştir: kira süresi sonunda yükümlülüklerini yerine getirdiği tespit edilen ve talepte bulunan kiracıların kira süresi uzatılabilir veya bu araziler sözleşme hükümleri çerçevesinde on yıllık kullanımı müteakip kiracılarına doğrudan satılabilir.

Yani kiralama, çoğu zaman mülkiyete giden yolun ilk adımıdır.

Kooperatif ve birlikler için ayrı bir hüküm vardır: Hazineye ait taşınmazlar, tarımsal üretim yapmak üzere tarımsal amaçlı kooperatifler, tarım satış kooperatifleri ve tarımsal üretici birlikleri ile bunların üst kuruluşlarına, harca esas değerin yüzde biri üzerinden yirmi yıl süreyle doğrudan kiralanabilir.

En Çok Atlanan Talep: Mahsup

Bu tek cümle, dosyanın maliyetini ciddi biçimde değiştirir.

Mevzuata göre doğrudan satışa konu edilecek taşınmazlardan, başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen kira ve ecrimisil bedelleri satış bedelinden mahsup edilir.

Yıllardır ecrimisil ödeyen bir kullanıcı için bu, satış bedelinin önemli bir kısmının zaten ödenmiş sayılması anlamına gelebilir.

Ancak bir sınır vardır: satış bedelinden fazla olan ecrimisil ve kira bedelleri iade edilmez.

Bu nedenle başvuru dilekçesinde mahsup ayrıca ve açıkça talep edilmeli, ödeme belgeleri ve tahsilat dökümü eklenmelidir.

Ödeme Koşulları

Bedel tek seferde ödenmek zorunda değildir.

Mevzuatta, satış bedelinin en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebileceği ve taksit tutarlarına kanuni faiz oranının yarısının uygulanacağı düzenlenmiştir.

Belirli satış türlerinde ayrıca indirim öngörülmüştür: satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi hâlinde yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesi hâlinde yüzde on indirim uygulanacağı belirtilmektedir. Uygulanacak oran, satışın dayandığı hükme göre değişebileceğinden başvuruda bu husus ayrıca sorulmalıdır.

Satın Aldıktan Sonra: Otuz Yıllık Kayıt

Tarım arazisi alanlar için tapuya işlenen bir yükümlülük vardır.

Mevzuata göre satış tarihinden itibaren otuz yıl içerisinde tarım arazilerinin üç yıl aralıksız olarak tarımsal amaçla kullanılmaması hâlinde, satış işlemi iptal edilerek taşınmaz resen Hazine adına tescil edilir ve ödenen bedel faizsiz olarak kayıt malikine iade edilir. Bu hususlarda tapu kütüğüne belirtme yapılır.

Bu, yatırım amacıyla alım düşünenler için ciddi bir kısıttır: arazi ekilmeden bekletilirse mülkiyet geri alınabilir ve ödenen bedel faizsiz iade edilir.

Alım öncesinde bu belirtmenin tapuda görüneceği ve arazinin fiilen tarımsal kullanıma devam etmesi gerektiği müvekkile açıkça anlatılmalıdır.

Süreler Değişiyor

Bu alanda dikkatli olunması gereken bir nokta vardır.

Hazine taşınmazlarının doğrudan satış ve kiralanmasına ilişkin hükümlerde başvuru süreleri ve şartlar zaman zaman değiştirilmekte, bazı imkânlar belirli tarih aralıklarıyla sınırlandırılmaktadır.

İnternette bulunan pek çok kaynak kapanmış başvuru dönemlerini güncelmiş gibi aktarmaktadır. Bu nedenle dilekçe verilmeden önce ilgili milli emlak biriminden güncel durumun teyit edilmesi gerekir.

Başvuru yapılırken, şartların sağlanmadığı değerlendiriliyorsa hangi şartın eksik olduğunun gerekçeli ve yazılı olarak bildirilmesi istenmelidir; bu yazı, açılacak davanın dayanağını oluşturur.

Hazine Taşınmazı Satın Alma Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin milli emlak birimine başvuru, ardından red kararına karşı iptal davası ve bedel ile mahsuba itiraz yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Tapu kaydı ve Hazine hissesinin oranı ile metrekaresi,
• Taşınmazla ilişkiniz: hissedar, kullanıcı, kiracı, yapı sahibi?
• Kullanımın başlangıç tarihi ve sürekliliği,
• Kullanımı gösteren kayıtlar (çiftçi kayıt sistemi, destekleme, muhtarlık),
• Taşınmazın imar durumu ve tarımsal amaca ayrılıp ayrılmadığı,
• Ecrimisil borcu var mı, kapatıldı mı?
• Son beş yılda ödenen ecrimisil ve kira toplamı,
• Başvuruda mahsup talebi yazıldı mı?
• Güncel başvuru dönemi teyit edildi mi?
• Bedel bildiriminde emsaller istendi mi?
• Peşin indirimi ve taksit koşulları soruldu mu?
• Tarım arazisinde otuz yıllık kullanım şartı müvekkile anlatıldı mı?

Sık Yapılan Hatalar

• Mahsup talebini yazmamak. Son beş yılın ecrimisili satış bedelinden düşülür.
• Ecrimisil borcunu kapatmadan başvurmak. Kiralamada borçsuzluk şartı aranır.
• Kullanımı belgelememek. Süre ve süreklilik kayıtlarla gösterilir.
• Hisse sınırlarını hesaplamamak. Oran ve yüzölçümü birlikte değerlendirilir.
• Rayiç bedeli sorgulamamak. Emsaller ve yöntem istenmelidir.
• Güncel başvuru dönemini teyit etmemek. Süreler mevzuatla değiştirilebilmektedir.
• Tarım arazisinde kullanım şartını unutmak. Satış sonrası yükümlülük tapuya belirtilir.

Adım Adım Süreç

1. Tapu ve hisse durumunu çıkarın — Hazine hissesi ne kadar?
2. Kullanımınızı belgeleyin — Süre ve süreklilik kritiktir.
3. Borç durumunu netleştirin — Ecrimisil borcu varsa önce kapatın.
4. Güncel şartları teyit edin — Başvuru dönemi açık mı?
5. Başvuruyu yazılı yapın — Mahsup talebini ayrıca yazın.
6. Bedel bildirimini inceleyin — Emsal ve yöntemi isteyin.
7. Red gelirse süresinde dava açın — Gerekçeli yazıyı temin edin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Mali Boyut: Vergi, Harç İstisnası ve Emlak Vergisi Muafiyeti

Doğrudan satış imkânı değerlendirilirken çoğunlukla bedel ve taksit koşulları üzerinde durulur; oysa Kanun’un mali hükümleri toplam maliyeti belirgin biçimde etkiler. Bu hükümler ayrıca, satış bedelinin olağan bir taşınmaz alımıyla karşılaştırılmasında da gözetilmelidir.

Maddedeki istisna hükmü iki ayrı kalemi kapsar. Birincisi satış ve devir işlemlerinin kendisidir; ikincisi bu işlemler sırasında düzenlenen belgelerdir. Her ikisi de vergi, resim ve harçtan müstesna tutulmuştur. Bunun pratik sonucu, olağan bir taşınmaz alımında doğan tapu harcı yükünün bu satışlarda gündeme gelmemesidir. Kullanıcı sıfatıyla doğrudan satın alma imkânını değerlendiren kişi, ödeyeceği toplam tutarı hesaplarken bu farkı da hesaba katmalıdır; zira aynı taşınmazın üçüncü kişiden alınması hâlinde harç yükü ayrıca doğacaktır. Ecrimisil rejimiyle karşılaştırma için ecrimisil ihbarnamesine itiraz incelenmelidir.

İkinci mali avantaj emlak vergisindedir ve süresinin başlangıcı dikkatle okunmalıdır. Madde, satışı yapılan taşınmazların emlak vergisine tabi tutulmayacağı süreyi satış tarihinden değil, satış tarihini takip eden yıldan itibaren beş yıl olarak belirler. Dolayısıyla muafiyetin başlangıcı satışın gerçekleştiği yıl değil, onu izleyen takvim yılıdır. Bu ayrım, muafiyet süresinin hesabında sık sık gözden kaçar ve satın alan kişinin beyan yükümlülüğünü değerlendirirken belirleyici olur.

Maddedeki bir başka hüküm, bedele itiraz bakımından kullanılabilir. Kanun, Hazineye ait taşınmazların satışında, kiraya verilmesinde veya sınırlı ayni hak tesisinde ekspertiz şirketlerine rayiç bedel tespit ettirilebileceğini öngörür. Bu, bedelin nasıl belirlendiğinin sorgulanabileceği anlamına gelir. Bedeli fahiş bulan başvurucu, tespitin hangi yöntemle ve hangi verilere dayanılarak yapıldığını idareden yazılı olarak isteyebilir; bu bilgi hem idari itirazda hem de açılacak davada kullanılır. Aynı madde ihalenin rekabet ve açıklık ilkelerine uygun yapılmasını ve onaylanan kararların ayrıca yayımlanmasını da öngörmektedir.

Son olarak maddenin ilk cümlesi, dilekçe kurgusunda sıkça işe yarayan bir yollama içerir: bu Kanun’da hüküm bulunmayan hâllerde 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri uygulanır. Doğrudan satış ve kiralama başvurularının usulüne ilişkin boşluklar bu yollama üzerinden doldurulur. Dolayısıyla başvurunun reddine karşı hazırlanacak dilekçede yalnızca 4706 sayılı Kanun’a değil, uygulanması gereken 2886 sayılı Kanun hükümlerine de dayanılabilir. Talebin reddi hâlinde izlenecek yolda süre altmış gün olduğundan, ret yazısının tebliğ tarihi ve içeriği dosyada mutlaka saklanmalıdır. Hazine taşınmazlarının genel rejimi için Hazine arazisi tahsisi ve satışı, belge talebi için bilgi edinme hakkı incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Hazine taşınmazı doğrudan satın alınabilir mi?

Mevzuatta belirli hâllerde ihaleye çıkılmaksızın doğrudan satış imkânı öngörülmüştür. Hangi hâllerde ve hangi şartlarla satılabileceği kanunda ayrıca düzenlenmiştir.

Hissedar olarak Hazine hissesini alabilir miyim?

Hazineye ait taşınmaz malların; hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dört yüz, dışında ise dört bin metrekareyi aşmamak kaydıyla, talepte bulunan hissedarlarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabileceği düzenlenmiştir.

Buradaki rayiç bedel ne demek?

Uygulamada rayiç bedel, normal piyasa alım satım bedeli olarak anlaşılmaktadır.

Nereye başvurulur?

Başvuru, illerde çevre ve şehircilik il müdürlüğü bünyesindeki milli emlak birimlerine, ilçelerde milli emlak müdürlüğüne, müdürlük bulunmayan yerlerde milli emlak şefliğine yapılır.

Tarım arazisini kullananlar için imkân var mı?

Mevzuatta; imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerinin, belirlenen dönemden beri en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kullanan ve kullanımı hâlen devam eden kullanıcılarına doğrudan kiralanabileceği öngörülmüştür.

Kiralama bedeli nasıl hesaplanır?

Bu kapsamdaki kiralamalarda bedelin cari yıl ecrimisil bedelinin yarısı üzerinden belirlenebileceği ve on yıla kadar kiralama yapılabileceği düzenlenmiştir.

Ecrimisil borcum varsa kiralayabilir miyim?

Bu kapsamdaki doğrudan kiralama, ecrimisil borçları bulunmaması şartına bağlanmıştır. Bu nedenle başvuru öncesinde borç durumu netleştirilmelidir.

Kiraladıktan sonra satın alabilir miyim?

Kira süresi sonunda yükümlülüklerini yerine getirdiği tespit edilen ve talepte bulunan kiracıların kira süresinin uzatılabileceği veya bu arazilerin sözleşme hükümleri çerçevesinde on yıllık kullanımı müteakip kiracılarına doğrudan satılabileceği düzenlenmiştir.

Kooperatifler için ayrı bir imkân var mı?

Hazineye ait taşınmazların, tarımsal üretim yapmak üzere tarımsal amaçlı kooperatifler, tarım satış kooperatifleri ve tarımsal üretici birlikleri ile üst kuruluşlarına, harca esas değerin yüzde biri üzerinden yirmi yıl süreyle doğrudan kiralanabileceği düzenlenmiştir.

Ödediğim ecrimisil satış bedelinden düşer mi?

Mevzuatta, doğrudan satışa konu edilecek taşınmazlardan başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen kira ve ecrimisil bedellerinin satış bedelinden mahsup edileceği düzenlenmiştir.

Fazla ödediğim ecrimisil iade edilir mi?

Satış bedelinden fazla olan ecrimisil ve kira bedellerinin iade edilmeyeceği belirtilmektedir.

Taksitle ödeme mümkün mü?

Mevzuatta, satış bedelinin en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebileceği ve taksit tutarlarına kanuni faiz oranının yarısının uygulanacağı düzenlenmiştir.

Peşin ödemede indirim var mı?

Belirli satış türlerinde, satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi hâlinde yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesi hâlinde yüzde on indirim uygulanacağı öngörülmüştür. Uygulanacak oran satışın dayandığı hükme göre değişebilir.

Tarım arazisi aldıktan sonra bir yükümlülüğüm olur mu?

Satış tarihinden itibaren otuz yıl içerisinde tarım arazilerinin üç yıl aralıksız olarak tarımsal amaçla kullanılmaması hâlinde satış işleminin iptal edilerek taşınmazın resen Hazine adına tescil edileceği ve ödenen bedelin faizsiz olarak iade edileceği düzenlenmiştir. Bu husus tapu kütüğüne belirtilir.

Başvuru süreleri değişiyor mu?

Bu alandaki başvuru süreleri ve şartları zaman zaman değiştirilmektedir. Bu nedenle başvuru öncesinde güncel durum ilgili milli emlak biriminden teyit edilmelidir.

Talebim reddedilirse ne yapabilirim?

Doğrudan satış ve kiralama talebinin reddi bir idari işlem olduğundan, süresi içinde idari yargıda iptali istenebilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.