Tapusuz Taşınmazın Mirası: Zilyetlik, Kadastro ve Tescil

Kırsal bölgelerde miras kalan taşınmazların önemli bir bölümünün tapu kaydı bulunmaz. Aile nesillerdir araziyi kullanır, komşular sınırları bilir, ancak resmî kayıtta taşınmaz kimsenin adına görünmez. Böyle bir durumda mirasçıların hakkı yok sayılmaz; ancak bu hakkın korunması için tapulu taşınmazlardan tamamen farklı bir yol izlenmesi gerekir.

Tapu Yoksa Hak da Yok mu?

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescille kazanılır. Tapu kaydı bulunmayan bir taşınmazda, teknik anlamda mülkiyet hakkından söz edilemez.

Bu, mirasçıların elinde hiçbir hak bulunmadığı anlamına gelmez. Miras bırakanın taşınmaz üzerindeki zilyetliği ve zilyetliğe bağlı haklar mirasçılara geçer.

Zilyetlik, bir şey üzerinde fiilî hâkimiyet kurmaktır. Kanunda öngörülen koşullar gerçekleştiğinde zilyetlik, taşınmazın adına tescilini isteme hakkı doğurabilir.

Mirasçılar bakımından kritik nokta şudur: miras bırakanın zilyetlik süresi, zilyetliğin devamlılığı bakımından mirasçılarınkine eklenebilir. Bu, uzun süre gerektiren koşulların karşılanmasını mümkün kılar.

İki Farklı Yol

Tapusuz taşınmazın kayda geçirilmesi iki ayrı yoldan gerçekleşir ve hangisinin işleyeceği bölgeye göre değişir.

Uygulamada en çok karşılaşılan senaryo dördüncü satırdır: bölgede kadastro geçmiştir ancak aile arazisi bir sebeple kayıt dışı kalmış veya başkası adına tespit edilmiştir.

Zilyetliğin İspatı

Bu tür uyuşmazlıklarda davanın kaderini belgeler değil, çoğu zaman fiilî kullanımın ispatı belirler.

Beşinci satır son yıllarda belirleyici hâle gelmiştir: geçmiş tarihli hava fotoğrafları, arazinin hangi yıllarda ekili olduğunu ve sınırların nasıl seyrettiğini nesnel biçimde gösterir.

Yedinci satır ise dikkatle kullanılmalıdır: harici satış belgeleri taşınmaz mülkiyetini geçirmez, ancak zilyetliğin devrini ve kullanımın dayanağını gösteren bir delil olarak değerlendirilebilir.

Kazanılamayan Yerler

Her tapusuz taşınmaz zilyetlikle kazanılamaz. Kanun, kamu yararı gereği bazı yerleri bu yolun tamamen dışında tutar.

Orman sayılan yerler, kıyılar ve sahil şeritleri, mera, yaylak ve kışlaklar, kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazlar ile devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler bu kapsamdadır.

Bu nedenle tescil talebinde bulunmadan önce taşınmazın niteliğinin araştırılması gerekir. Orman kadastrosu ve mera tespit çalışmaları bu araştırmanın ilk adımıdır.

Uygulamada en sık karşılaşılan hayal kırıklığı budur: aile üç kuşaktır araziyi kullanmaktadır ancak taşınmaz orman veya mera vasfındadır ve tescil mümkün olmaz. Bu hâlde kullanım fiilen sürse de mülkiyet hakkı doğmaz.

Mirasçılar Arasında Durum

Tescil gerçekleşene kadar ortada tapu kaydı bulunmadığından, mirasçılar arasındaki ilişki de farklı işler.

Paylaşma yapılamaz. Ortada tescil edilmiş bir mülkiyet olmadığından, klasik anlamda paylaşma veya ortaklığın giderilmesi gündeme gelmez. Fiilî kullanım devam eder.

Birlikte hareket gerekir. Tescil talebi terekeyi ilgilendirdiğinden bütün mirasçıların katılımı beklenir. Anlaşma sağlanamıyorsa tereke temsilcisi atanması istenebilir.

Bir mirasçı tek başına tescil aldırırsa. Diğer mirasçılar, taşınmazın terekeye ait olduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilir. Bu, aile içi uyuşmazlıkların en yaygın sebeplerinden biridir.

Tescilden sonra. Taşınmaz mirasçılar adına tescil edildiğinde artık genel miras hükümleri uygulanır: elbirliği mülkiyeti doğar, paylaşma ve ortaklığın giderilmesi yolları açılır.

Bu nedenle tescil aşaması, mirasçılar arasındaki ilişkinin dönüm noktasıdır ve baştan birlikte yürütülmesi sonraki uyuşmazlıkları büyük ölçüde önler.

Kadastro Tespiti: Kaçırılmaması Gereken An

Tapusuz taşınmazlarda hakkın kayda geçirilmesi bakımından en kritik dönem kadastro çalışmasıdır.

Kadastro ekibi bölgeye geldiğinde taşınmazın kimin adına tespit edileceği belirlenir. Bu aşamada hazır bulunmak, sınırları göstermek ve zilyetliği ortaya koymak, sonradan yıllar sürecek davaların önüne geçer.

Dördüncü ve beşinci satır birlikte değerlendirilmelidir: askı ilanı, tespitin doğru yapılıp yapılmadığını kontrol etmek için tanınan son fırsattır. Bu dönemde itiraz edilmezse tespit kesinleşir ve mirasçılar çok daha ağır bir yol olan tapu iptali davasıyla karşı karşıya kalır.

Mirasçılar bakımından pratik öneri şudur: köyde veya beldede kadastro çalışması duyulduğunda, ailenin bütün taşınmazları listelenmeli ve tespit döneminde en az bir mirasçının bölgede bulunması sağlanmalıdır.

Bir Mirasçı Kendi Adına Tescil Aldırmışsa

Aile içi uyuşmazlıkların en yaygın sebebi budur: mirasçılardan biri, ailenin ortak kullandığı araziyi kendi adına tescil ettirmiştir.

Bu, kadastro tespitinde tek başına hazır bulunma, zilyetliği kendi adına gösterme veya tescil davasını diğerlerinden habersiz açma yoluyla gerçekleşir.

Son satır davanın kilit noktasıdır: taşınmaz üzerindeki zilyetlik miras bırakana aitse, bu zilyetlik ölümle bütün mirasçılara geçer. Tek bir mirasçının sonraki kullanımı, terekeye ait hakkı kendiliğinden kendisine mal etmez.

Buna karşılık mirasçılardan biri onlarca yıl boyunca araziyi tek başına ve diğerlerinin bilgisi dâhilinde kullanmışsa, tablo değişebilir. Bu nedenle kullanımın ne zaman ve nasıl tek elde toplandığı ayrıntılı biçimde araştırılır.

Dava açılırken tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi istenmesi, taşınmazın yargılama sürerken elden çıkmasını önler.

Tapusuz Taşınmazda Vergi ve Beyan

Tapu kaydı bulunmaması, vergi yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.

Veraset ve intikal vergisi. Terekeye dahil olan zilyetlik ve buna bağlı haklar beyan kapsamında değerlendirilir. Değerleme, taşınmazın niteliğine göre yapılır.

Emlak vergisi. Tapusuz taşınmazlarda da vergi mükellefiyeti doğabilir ve bu kayıt, zilyetliğin süresini gösteren destekleyici bir delil oluşturur.

Tarımsal destekleme. Arazi işleniyorsa kayıt sisteminde güncelleme yapılması gerekir; aksi hâlde destek ödemeleri kesilir.

Tescil sonrası. Taşınmaz tescil edildiğinde tapu harçları ve devir işlemlerine ilişkin mali yükümlülükler gündeme gelir.

Bu kalemlerin düzenli ödenmiş olması yalnızca vergi yükümlülüğünün yerine getirilmesi değil, aynı zamanda zilyetliğin kesintisiz sürdüğünü gösteren bir delil birikimi yaratır. Bu nedenle makbuzlar saklanmalıdır.

Yapılacaklar Listesi

Tapusuz taşınmaz bulunan terekede izlenecek sıra şudur.

Uzun bir rehberdi; en kritik noktaları bir arada bırakalım.

• Taşınmazın niteliğini araştırın: orman, mera veya kıyı mı?
• Bölgede kadastro çalışması yapılıp yapılmadığını öğrenin.
• Yapılmışsa tespitin kimin adına olduğunu tapu müdürlüğünden kontrol edin.
• Miras bırakanın zilyetlik süresini gösteren delilleri toplayın.
• Emlak vergisi ve destekleme kayıtlarını çıkarın.
• Geçmiş tarihli hava fotoğraflarını temin edin.
• Komşu ve yerel tanıkların isim ve adreslerini kayda geçirin.
• Bütün mirasçıları sürece dahil edin; tek başına tescil sonradan uyuşmazlık doğurur.

Birinci kalem her şeyden önce gelir: taşınmaz kazanılamayan yerlerden ise, diğer adımlara harcanacak emek ve masraf sonuçsuz kalır.

Tapulu ve Tapusuz Taşınmaz: Karşılaştırma

İki durum arasındaki fark, mirasçıların atacağı her adımı değiştirir.

Beşinci satır mirasçıları en çok zorlayan noktadır: tapusuz taşınmaz hukuken devredilemez. Uygulamada yapılan harici satış belgeleri mülkiyet geçirmez; yalnızca zilyetliğin devrini gösteren bir belge niteliği taşır ve alıcıyı korumaz.

Bu nedenle tapusuz taşınmaz satın alan kişi, aslında bir mülkiyet değil belirsiz bir hukuki durum devralmış olur. Aynı risk, mirasçılar arasındaki fiilî paylaşımlar için de geçerlidir.

Yedinci satır ise stratejiyi belirler: tapulu taşınmazda dava belge üzerinden yürürken, tapusuz taşınmazda keşif, yerel bilirkişi ve tanık beyanları öne çıkar. Bu, davanın hem süresini hem hazırlığını tümüyle değiştirir.

Zilyetliğin Nasıl İspatlanacağı

Beşinci satır süre iddialarında en güvenilir delildir: eski hava fotoğrafları, kullanımın hangi tarihte başladığını tanık beyanından daha nesnel biçimde gösterir.

Birinci satır en kolay temin edilen belgedir: vergi kayıtları hem kullanım süresini hem kimin adına kayıtlı olduğunu ortaya koyar.

Altıncı satır zamana duyarlıdır: eski kullanımı bilen tanıklar ileri yaşta olabilir; beyanlarının erken alınması için delil tespiti istenebilir.

Üçüncü satır mirasçılar için önemlidir: murisin zilyetliği devraldığı belgeler, süre hesabında öncekinin süresine eklenme imkânı doğurabilir.

Tapusuz Taşınmaz Terekede Nasıl Görünür?

İkinci satır mirasçılar için güvencedir: zilyetlik de terekeye girer ve mirasçılara geçer; murisin kullandığı yer sahipsiz kalmaz.

Dördüncü satır asıl hedefi gösterir: şartları taşıyan zilyetlik, tescil davasıyla mülkiyete dönüştürülebilir.

Altıncı satır sıkça atlanır: tapusuz taşınmaz da terekeye girdiğinden veraset ve intikal vergisi beyanında değeriyle gösterilmelidir.

Beşinci satır paylaşmayı ilgilendirir: tapusuz taşınmaz da elbirliği mülkiyeti kurallarına tabidir ve TMK m.640/2 uyarınca tasarruf oybirliği gerektirir.

Tek Mirasçı Adına Tescil: Diğerlerinin Yolu

İkinci satır davanın temelidir: zilyetlik murise aitse tescil edilen taşınmaz terekeye girer ve tüm mirasçılara paylar oranında ait olur.

Dördüncü satır en büyük risktir: taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye devredilmişse TMK m.1023 uyarınca kazanımı korunabilir ve talep tazminata dönüşür.

Bu nedenle dava açılırken tapu kaydına tedbir şerhi ve terditli tazminat talebi birlikte istenmelidir.

Üçüncü satır iddiayı güçlendirir: tescil davasında diğer mirasçıların varlığını bildirmeyen kişinin iyiniyeti tartışmalı hâle gelir.

Sekiz Adımlık Kontrol Sırası

Birinci adım tüm sürecin ön şartıdır: orman veya mera vasıflı bir yer için açılan tescil davası, ne kadar uzun kullanılmış olursa olsun reddedilir.

Sekizinci adım en sık hak kaybedilen noktadır: kadastro tespiti kesinleştikten sonra zilyetliğe dayalı iddiaların ileri sürülmesi çok güçleşir.

Beşinci adım zamana duyarlıdır: eski kullanımı bilen tanıkların beyanları için gecikmeden delil tespiti istenmelidir.

Yedinci adım vergi tarafını ilgilendirir: tapusuz taşınmaz da terekeye girdiğinden beyan dışı bırakılırsa sonradan ek tarhiyat doğar.

Zilyetlikle Tescilin Şartları

Dördüncü satır mirasçılar için belirleyicidir: murisin zilyetlik süresi, şartları varsa mirasçının kendi süresine eklenir.

Bu nedenle murisin ne zamandan beri kullandığını gösteren vergi kayıtları ve devir belgeleri, tek başına mirasçının kullanım süresinden çok daha değerlidir.

İkinci satır ise en çok tartışılan şarttır: kullanımın malik sıfatıyla olması gerekir. Kiracı veya izinle kullanan kişinin zilyetliği bu şartı karşılamaz.

Altıncı satır ise davanın kurgusunu belirler: tescil davası Hazineye ve ilgili idarelere karşı açılır; mirasçılar arasında bir dava değildir.

Paylaşmada Tapusuz Taşınmaz Nasıl Ele Alınır?

Dördüncü ve beşinci satırlar pratikte en sık karşılaşılan tıkanıklıktır: tescil davası terekeye ait bir hakkın ileri sürülmesi olduğundan mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.

Bir mirasçı katılmıyorsa TMK m.640/3 uyarınca tereke temsilcisi atanması istenebilir; talep mirasçılardan yalnızca biri tarafından yapılabilir.

İkinci satır ise en hızlı yoldur: TMK m.676/3 uyarınca paylaşma sözleşmesi yazılı şekilde yapılır ve resmî şekil aranmaz.

Altıncı satır ise değerlemeyi belirler: tapusuz taşınmazda emlak vergisi değeri bulunmayabilir; bu hâlde rayiç veya emsal değer esas alınır.

Dayanak Maddeler: TMK m.713, 3402 s.K. m.11-12 ve m.14

Tapusuz taşınmazda hak iddiası iki ayrı kanuna dayanır: kadastro geçmemişse Medeni Kanun’daki tescil davası, kadastro geçmişse Kadastro Kanunu’ndaki süreler belirleyicidir.

Olağanüstü zamanaşımı: TMK m.713. Tescil davasının metni şudur: tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı hak, kayıt malikinin kim olduğu belirlenemeyen veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın zilyedine de tanınmıştır.

Davanın usulü ve üç ay: TMK m.713. Aynı madde usulü de düzenler: tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur. Son ilândan başlayarak üç ay içinde koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa hâkim tescile karar verir.

Olağan zamanaşımıyla farkı: TMK m.712. İkisi karıştırılmamalıdır: geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Yani on yıl kuralı tapuda kayıtlı ama yolsuz tescilli taşınmazlara, yirmi yıl kuralı ise tapusuz taşınmazlara ilişkindir.

Sürenin hesabı: TMK m.714 ve m.996. Süre bakımından iki yardımcı kural vardır: zamanaşımı süresinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında, Borçlar Kanunu’nun zamanaşımına ilişkin hükümleri kıyas yoluyla uygulanır. Ayrıca zilyetliğin devri hâlinde önceki zilyedin süresi, sonraki zilyedinkine eklenebilir; mirasçılar bakımından bu, murisin zilyetlik süresinin kendi sürelerine ekleneceği anlamına gelir.

Kadastroda zilyetlik: 3402 s.K. m.14. Kadastro çalışması yürüyorsa dayanak değişir: tapuda kayıtlı olmayan ve beher parçasının yüzölçümü kanunda belirtilen sınırları aşmayan taşınmazlar, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi ya da tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir. Bu sınırlar sulu ve kuru arazi ayrımına göre farklıdır.

Askı ilanı: 3402 s.K. m.11. Tespit sonrası takvim çok kısadır: kadastro müdürü, tutanaklara göre düzenlenen sonuçları otuz gün süreyle müdürlük ilan tahtasında ve ilgili köy veya mahallede askı suretiyle ilan ettirir. Bu süre içinde dava açılmazsa tespit kesinleşir; bu nedenle askı ilanı takibi, dosyanın en kritik anıdır.

On yıllık hak düşürücü süre: 3402 s.K. m.12. Kesinleşmeden sonra kapı tamamen kapanmaz ancak süre işler: otuz günlük ilan süresi geçtikten sonra dava açılmayan kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler kesinleşir ve bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.

Bu sürenin pratik anlamı. On yıl hak düşürücüdür; hâkim tarafından re’sen gözetilir ve kesilmez, durmaz. Buna karşılık süre yalnızca kadastrodan önceki sebeplere dayanan iddiaları kapatır; kadastrodan sonraki bir sebebe (miras, muvazaa, yolsuz tescil) dayanan talepler bu süreden etkilenmez.

Kazanılamayan yerler: 3402 s.K. m.16 ve 4721 s.K. m.715. Her yer kazanılamaz: sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve aksi ispatlanmadıkça yararı kamuya ait sulardan, kayalardan, tepelerden, dağlardan, buzullardan ve bunlardan kaynaklanan kaynaklardan kimse yararlanamaz; bu yerler özel mülkiyete konu olmaz. Mera, yaylak ve kışlaklar da 3402 s.K. m.16 uyarınca kamu malı olarak sınırlandırılır ve zilyetlikle kazanılamaz.

Tescilin etkisi: TMK m.705. Karar kesinleştiğinde mülkiyet kazanılır: taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Görev ve yetki: HMK m.2 ve m.12. Tescil ve tapu iptali davaları, dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesinde görülür; taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kadastro tespitine itiraz davaları ise kadastro mahkemesinde görülür.

Tapusuz Taşınmazda İspat Araçları

Tapusuz taşınmazın mirasçılara geçişinde mülkiyet kaydı bulunmadığından, ispat zilyetlik ve kayıt dışı belgelere dayanır. Aşağıdaki tablo bu araçları gösterir.

Tapusuz taşınmazda ispat araçları

Beşinci satır süreç açısından en kritik olanıdır: kadastro çalışması yapıldığında tespit kimin adına yapılırsa mülkiyet o yönde belirlenir ve itiraz süreleri sınırlıdır. Bu nedenle tapusuz taşınmazı bulunan mirasçıların kadastro ilanlarını takip etmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapusuz taşınmaz kaç yıl zilyetlikle kazanılır?

TMK m.713 uyarınca tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir; aynı hak kayıt maliki belirlenemeyen veya yirmi yıl önce ölmüş kişiler adına kayıtlı taşınmazların zilyedine de tanınmıştır.

Tescil davası kime karşı açılır ve nasıl ilan edilir?

TMK m.713 uyarınca dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır; dava konusu gazeteyle bir defa ve taşınmazın bulunduğu yerde en az üç defa ilân olunur. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yerinde bir itiraz olmaz ve iddia ispatlanırsa hâkim tescile karar verir.

On yıllık zilyetlik yeterli olmaz mı?

TMK m.712 uyarınca on yıl kuralı, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişinin iyiniyetle ve davasız sürdürdüğü zilyetliğe ilişkindir. Tapusuz taşınmazda ise TMK m.713 uyarınca yirmi yıl aranır.

Kadastro geçmişse hangi süreler işler?

3402 s.K. m.11 uyarınca tespit sonuçları otuz gün süreyle askıda ilan edilir; m.12 uyarınca bu süre içinde dava açılmazsa tespitler kesinleşir ve kesinleşmeden itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.

Her taşınmaz zilyetlikle kazanılabilir mi?

Hayır. TMK m.715 uyarınca sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve özel mülkiyete konu olmaz; 3402 s.K. m.16 uyarınca mera, yaylak ve kışlak gibi yerler kamu malı olarak sınırlandırılır ve zilyetlikle kazanılamaz.

Tapusuz taşınmaz mirasçılara geçer mi?

Mülkiyet tapuya bağlı olduğundan tapusuz taşınmazda mülkiyet hakkından söz edilmez. Ancak miras bırakanın zilyetliği ve zilyetliğe bağlı haklar mirasçılara geçer.

Zilyetlik ne işe yarar?

Kanunda öngörülen koşullar gerçekleştiğinde zilyetlik, taşınmazın adına tescilini isteme hakkı doğurabilir. Bu, kadastro çalışmalarında ve tescil davalarında dayanak oluşturur.

Mirasçılar zilyetlik süresini birleştirebilir mi?

Zilyetliğin devamlılığı bakımından miras bırakanın zilyetlik süresi mirasçılarınkine eklenebilir. Bu, süre koşulunun karşılanmasında belirleyici olur.

Kadastro çalışması yapılmışsa ne olur?

Kadastro tespiti sırasında taşınmaz kimin adına tespit edilmişse kayıt buna göre oluşur. Tespite itiraz için öngörülen süreler içinde hareket edilmesi gerekir.

Kadastro geçmemişse ne yapılır?

Kadastro çalışmasının yapılması beklenir veya koşulları varsa tescil davası yoluna gidilir. Hangi yolun uygun olduğu taşınmazın niteliğine göre değişir.

Her taşınmaz zilyetlikle kazanılabilir mi?

Hayır. Kanunda tescili yasaklanan yerler bulunur. Orman sayılan yerler, kıyılar, mera ve yaylalar gibi kamu malı niteliğindeki taşınmazlar bu yolla kazanılamaz.

Mirasçılar arasında paylaşım nasıl yapılır?

Tescil gerçekleşene kadar ortada tapu kaydı bulunmadığından paylaşım fiilî kullanıma dayanır. Tescil sonrasında genel miras hükümleri uygulanır.

Vergi kaydı mülkiyet ispatı mıdır?

Değildir. Emlak vergisi kaydı, tek başına mülkiyeti göstermez; ancak zilyetliğin ve kullanımın süresini destekleyen bir delil olarak değerlendirilir.

Bir mirasçı tek başına tescil isteyebilir mi?

Tescil talebi terekeyi ilgilendirdiğinden bütün mirasçıların birlikte hareket etmesi beklenir. Anlaşma sağlanamıyorsa tereke temsilcisi atanması istenebilir.

Kadastro tespitinde hazır bulunmazsam ne olur?

Tespit sizin katılımınız olmadan yapılır ve komşu beyanı esas alınabilir. Askı ilanı döneminde itiraz edilmezse tespit kesinleşir ve çok daha ağır bir yol olan tapu iptali davası gerekir.

Bir mirasçı araziyi kendi adına tescil ettirdi, ne yapabilirim?

Tespit kesinleşmemişse askı süresinde itiraz edin. Kesinleşmişse tapu iptali ve tescil davası gündeme gelir; miras bırakanın zilyetliğinin devam ettiği ortaya konulmalıdır.

Tapusuz taşınmaz için vergi ödenir mi?

Emlak vergisi mükellefiyeti doğabilir ve bu kayıtlar zilyetliğin süresini gösteren destekleyici delil oluşturur. Makbuzlar bu nedenle saklanmalıdır.

Tapusuz taşınmazı satabilir miyiz?

Hukuken devredilemez. Harici satış belgeleri mülkiyet geçirmez; yalnızca zilyetliğin devrini gösteren bir belge niteliği taşır ve alıcıyı korumaz.

Tapusuz taşınmazda dava neden uzun sürer?

Tapulu taşınmazda dava belge üzerinden yürürken, tapusuz taşınmazda keşif, yerel bilirkişi ve tanık beyanları öne çıkar; bu da yargılamayı belirgin biçimde uzatır.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki değerlendirme gereklidir.